轻资产运营模式在商业地产领域的应用研究

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轻资产运营模式在商业地产领域的应用研究

作者：张静雅 曹艺馨

来源：《经营管理者·下旬刊》2017年第04期

摘 要：商业地产企业的投资规模大、回报期长，相较于住宅地产企业其资金依赖性更高。然而当前我国大多数商业地产开发企业融资模式较为单一，在限购限贷政策频繁出台的环境背景下，资金链压力不断加大，进行轻资产模式的转型已经成为我国大多数商业地产企业的最佳选择。以万达集团的轻资产模式为例，分析轻资产模式在我国商业地产领域的应用情况。 关键词：轻资产运营模式 商业地产 租金分成 一、引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，长久以来一直秉承着“囤地-开发-出售”的全产业链重资产模式。这种模式在土地增值空间大的房地产“黄金时代”给房地产企业带来了巨额的利润。然而近年来随着国家对房价的抑制和限购限贷政策的频繁出台，房地产企业在土地购置、销售和融资等方面都遇到了瓶颈，这对于资金依赖性更高的商业地产企业来说无疑是一个巨大的危机，企业的资产负债率、现金流和利润率都呈现不同程度的下行迹象。由此可见房地产企业以土地和资金为核心的重资产模式在经济发展和产业升级的大潮下正面临日渐严峻的挑战。 事实上重资产模式和轻资产模式并没有优劣之分，它只是作为在不同经济环境下的一种选择。当资产增值速度高于资本成本时，重资产模式会给企业带来大量的资本增值收益，但若资产的增值不足以弥补资本成本时，轻资产则为企业更合适的选择。当前我国的房地产市场正呈现：土地成本持续走高、需求增长速度放缓、市场竞争愈加激烈、产品同质化严重、政府宏观调控政策频繁的景象。商业地产企业已经到了转型升级的关键节点。

当前商业地产轻资产运营形成了三种典型模式：第一种是凯德模式。即将自有或收购的项目装入私募或信托基金中，自己持有一部分股权，其余股权由海外投资者持有。待项目稳定后以REITs方式退出。第二种是铁狮门模式。即以投资机构为核心，以运营机构作受托管理人的基金模式。第三种是万达模式。即以运营商为核心，投资机构作财务投资人的模式。本文将以中国商业地产先锋，商业地产第一品牌万达集团作为分析对象，具体分析其轻资产运营模式的应用情况，以期为我国其他商业地产企业试水轻资产模式提供借鉴。 二、万达商业地产轻资产运营模式经验分析

2015年末万达正式宣布转型轻资产运营模式，在此之前万达实行以城市综合体为主要产品的“以售养租”重资产模式。然而为了在产品同质化时代扩：大竞争优势、进军中小城市、同时扩大边际效益，万达开启了它的轻资产转型之路，并逐渐形成了具有万达特色的轻资产模式。

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