2014商业街与社区商业全程实战攻略(350页)

商业街与社区商业全程实战攻略

前言 行业解析

2015-6-4

“商业地产” 定义

通用定义： 通常指用于商业经营用途的房地产 通俗定义：以租金收入为目的的长期不动产投资 广义和狭义

商业地产开发环节

规划 设计

项目 选址

招商 管理

开发 建设

后期 运营

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高难度的例子

目 录

第一部分 第二部分 第三部分 第四部分

定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理

第五部分

项目与企业案例6

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第一部分 定义与特征分析

社区商业的定义社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题

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社区商业的定义何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施(含

无店铺的各种服务),具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。由于这一商业的

属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？

同类对应的是城市商业中心\区域商业中心

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社区商业类型--按照商住比指标分类 辐射型：5%—11%,商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2%—5%,主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边 . 内向型：2%以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖 本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变 化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 9

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社区商业类型--按照服务的规模分类

便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮 等店铺，服务人口一般在3000人以下；

邻里级商业：面积一般在3000-20000M2,以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在 3000-50000人；

社区级商业：面积一般在20000-50000M2,以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务 人口一般在50000-150000人。

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社区商业类型--按照载体建筑形式分类

底商型商业 裙房型商业 独立型商业

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社区商业类型--按照布局分类

散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业

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社区商业类型--按照位置分类

内部型商业 外部型商业 兼有型商业

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社区商业类型--按照社区规模分类

小型社区：

人口规模：300-700户(组团，相当于居委会管辖规模); 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者

可考虑形成商业街区；

商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十 分钟内；

商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。

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社区商业类型--按照社区规模分类中型社区：

人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中 心(交通条件优良者可考虑形成商业街区);

商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结 合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。

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社区商业类型--按照社区规模分类大型社区： 人口规模：1-1.5万户(相当于街道办事处管辖规模); 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+(商业街区)+社区商业( 邻里购物中心或社区购物中心),交通条件优良者可考虑形成 商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中

心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；

1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇或城的概 念,做区域型或超区域型商业中心。2015-6-4

社区商业的特征

顾客属地性业种配套性

日常便利性服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性

社 区 商 业 的 特 性 决 定 了 它 的 角 色

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社区商业的角色

忽悠买房者？服务业主者？

品牌支撑者？利润获取者？ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 其它……

间 的 关 系 究 竟 是 什 么 ？

社 区 商 业 与 住 宅 开 发 者 之18

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社区商业的角色 局部服从整体优先原则 利益最大化的辅助原则 顾客需求导向产品原则

忠告：玩社区商业的 不要让社区商业把你玩了！2015-6-4

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/xm5i.html