城市商业网点规划主要理论

一、城市商业网点规划的任务和原则 （一）城市商业网点规划的任务

城市商业网点规划是在城市总体规划的基础上，对城市商业中心、商业街、专业市场和社区商业所组成的网点系统未来发展的设计，是对网点系统规模、功能、资源布局与发展方式的综合安排，是对网点系统内各对象之间、网点系统与城市社会系统、产业系统、基础设施系统和空间系统之间关系与资源的部署。

城市商业网点系统是城市商品流通市场的物质基础，由生活服务性设施和生产服务性设施所组成。

城市商业网点规划的根本社会作用是作为城市商业网点建设和管理的基本依据，是保证城市商品市场有序发展、城市商业网点资源合理开发利用和商业服务活动健康进行的前提和基础，是促进城市建设、提高人民生活质量、实现城市和谐发展的重要手段。

城市商业网点规划的根本目的是体现城市发展目标，满足生活消费和生产消费需求，提高城市资源尤其是商业网点资源的利用效率，创造城市商业可持续发展的空间环境。

（二）城市商业网点规划的原则

1、以人为本，远近结合，协调发展的原则

商业网点是商品流通的载体，便民利民是商业网点规划的根本出发点和立足点。通过商业网点规划，为消费者创造一个良好的消费环境，并满足其日益增长的多方面的消费需求，不断提高

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其生活质量。

2、结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则 要根据不同城市、不同商业区域的特点，通过改造和新建相结合，大力发展新型零售业态，调整、提升和规范传统零售业态，优化结构，合理布局，避免盲目投资和重复建设。

3、大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则 商业网点建设要坚持大、中、小商店相结合，高、中、低档相协调的原则，形成多格局、多层次的现代商业网点体系，促进大店和中小店铺之间协调发展。

4、可持续发展的原则

商业网点规划要在立足现实的基础上，充分考虑本地区和周边地区的消费水平、市场需求，对商业网点做出科学、合理的安排，并要为将来的发展留有余地。

5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则 正确处理市场机制的作用和政府引导的关系，指导城市地产开发与商业网点开发计划的协调，促进商业网点建设与经营发展目标的统一，保护投资主体的积极性与城市商业长远发展能力。

6、技术进步的原则

积极推进流通方式创新和技术创新，大力发展新型业态，扩大连锁经营的规模和行业范围；加快信息化和电子商务建设，促进有形市场和无形市场的互动发展，显著提高技术进步水平。

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二、商业网点基础知识 （一）商业网点定义

商业网点是根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等1。

（二）商业网点分类

当前我国城市商业网点常分为以下几类： 1、零售网点

指销售量主要来自零售的商业企业。 （1）按规模分类

根据目前国内一般城市采用的标准，并结合工作中的实际情况，将零售网点分为以下类型。

大型零售网点：指营业面积在5000平方米以上（含5000平方米）的零售网点。

中型零售网点：指营业面积在2000平方米—5000平方米（含2000平方米）的零售网点。

小型零售网点：指营业面积在2000平方米以下的零售网点。 （2）按业态分类

包括有店铺和无店铺两种。具体分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网

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《城市商业网点规划编制规范》，《城市商业网点规划资料汇编（2001-2005）》

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上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态2。

（3）按营业体制和制度，即“业制”划分为： 单体店：指只拥有一个店铺的独立零售商。

连锁店：指采用连锁经营的方法，将若干个零售店铺连成一个经营整体，经营管理权集中在总店或总部，各连锁分店实行统一采购、统一配送、统一标准、统一经营方针、统一服务规范和统一销售价格。连锁的基本方式有直营连锁、特许连锁和自由连锁三种。

2、商品交易市场

从交易形式看，目前我国的商品交易市场基本上属于批发市场性质。批发市场相对于零售市场而言，指对经营的商品以批发价进行批量交易，主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。其形态主要有两种类型：一种是无形市场，主要通过网络进行交易；另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批发市场，集聚大量的批发商进行交易。以下的各种分类主要针对有形市场

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。

（1）按营业面积或年交易额分类

大型商品交易市场：指营业面积8万平方米以上或年交易额

10亿元以上的批发市场。

中型商品交易市场：指营业面积在3万平方米—8万平方米或年交易额3亿元——10亿元的批发市场。

小型商品交易市场：指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。

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《国家零售业态分类标准（GB/T 18106-2004）》，《城市商业网点规划资料汇编（2001-2005）》 广州市商业网点发展规划

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（2）按软硬件水平分类

高级商品交易市场：指具有高度的组织性，采用现代交易方式，管理制度健全，拥有先进的通讯设备、必要的仓储系统、严密的安全保卫措施和规范的运行规则，具有物资集散、价格形成、信息集散、质量标准、市场促销、配套综合服务、推动生产规模化等多种功能，基础设施完善、建设水平较高、整体形象较好的批发市场。

中级商品交易市场：是由初级向高级规范化、组织化市场过渡的市场。基础设施较为完善，市场配套较为齐全，但管理不够严密规范，缺乏完整的管理体系。

初级商品交易市场：指交易方式较为传统，管理形式简单，基础设施不齐全，经营环境简陋的批发市场。

（3）按经营行业分类

综合商品交易市场：指经营多种行业商品的批发市场。 专业商品交易市场：指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、畜禽市场、汽车市场、金属物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场等。

（4）按经营商品分类4

消费品市场：主要包括消费品综合市场、工业消费品市场、

农副产品市场和其他类型的市场。 生产资料市场：主要包括生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场和其他类型的市场。

（5）按市场布局形态分类

单体批发市场：指在空间布局上一个地段范围内只有一个批

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中国统计出版社，中国商品交易市场年鉴

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发市场的形态。

批发市场群：指在一个地段范围内有若干个批发市场，彼此连成一片或者间隔较近的市场形态。

批发市场园区：由政府主导、经过科学规划和审批程序、实行规范的园区平台管理和合理的功能分区、拥有较完善的配套设施和较大的占地规模（45万平方米以上）的市场形态，批发市场园区内一般拥有若干个集聚的批发市场群。

3、物流配送设施

物流配送设施是提供物流配送服务的商业设施。物流配送设施集中的物流基地也称物流园区，是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合服务功能的物流集结点。不同的物流园区处于不同地位，等级也不同，可以划分为：

国际性枢纽型物流园区：指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际物流为导向，辐射国内外的物流园区。

区域性综合型物流园区：指以区域性物流为主导，辐射周边地区及全国的物流园区。

4、餐饮店及其他生活服务业设施

餐饮店及其他生活服务业设施是指为提高居民生活水平，更好的满足居民需要而广泛分布着的商业网点设施。除餐饮店外，还包括洗染、保洁、美容健身、家政服务、电话购物、网上购物等现代生活服务业设施。

目前尚没有统一标准将餐饮店按其规模进行分类，在我国城市管理实践中有部分城市简单的将1000平方米以上或300客座

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以上的餐饮店作为大型餐饮服务单位，300平米以下的餐饮店作为小型餐饮服务设施。

其他生活服务业设施是直接面向居民生活的商业网点，可达性原则在其中发挥着重要作用。因此，当前各城市都越来越重视社区生活服务业设施的建设。

三、城市商业网点规划体系

（一）城市商业网点规划体系的组成

城市商业网点规划体系是指对商业网点基本类型的规划的系列。对于大型城市而言，城市商业网点规划体系由城市商业网点规划、城市商业中心区（街）控制性规划、社区商业发展规划、专业市场体系规划和大型商业设施控制性规划等专业规划所组成；对于特大型和超大型城市，可根据需要增加城市分区商业网点规划。

（二）城市商业网点规划体系的特点

1、规划的从属性。城市商业网点规划应遵从城市规划的基本要求，这些要求包括：城市定位、城市经济与社会发展目标、城市新城建设和旧城改造、城市人口结构和收入水平预测、城市空间用地安排、城市产业结构、城市与地区交通发展、城市自然资源和人文资源保护等。城市商业网点规划要体现城市发展战略，服务于城市发展目标，服从于城市重大建设的时序安排。这是第一类从属性，即城市商业网点规划应当从属于城市总体规划，是城市规划体系中的专项规划。

另一方面，城市商业网点规划又是城市商业发展的总体规

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划，它规定了城市商业网点的分类规模、空间布局、功能结构、相互关系和发展方式，明确了商业网点规划期内的总体目标、阶段目标和时序安排，确定了商业网点建设和商业产业的发展战略和基本原则。城市商业网点各专业规划应当从属于城市商业网点规划，是城市商业网点规划体系中的专业规划。

2、功能的互补性。城市商业网点是城市生活性服务和生产性服务的物质载体，是经济活动和社会活动的场所，城市生活性服务和生产性服务的关联和日益相互渗透决定了商业网点功能的互补性，网络技术、电子商务的发展促进了两类服务的集成，交通基础设施的改善和交通技术的进步迅速密切了两类商业网点的空间联系。

商业网点之间功能的互补是商业服务业产业特点的反映，是生活消费需求和生产消费需求相互影响、相互连接和相互转化规律的要求。一方面，城市商业网点规划应当从总体上把握网点的功能互补；另一方面，商业网点各类专业规划也应当研究并满足这些原则。忽视商业网点功能的互补性特点，把商业网点功能割裂开来的认识与做法是应当避免的。

3、空间的连系性。城市商业中心之间、商业中心与社区商业之间、大型购物中心与各种形式的专业市场之间存在着空间上的连系，人们生活消费需求差异性和选择性要求不同类型商业网点之间相互连系，城市商业聚集效应决定了这种连系，道路和交通工具缩短了空间的距离。

同样，各类生产资料和生活资料的批发市场的空间布局也出现了空间上聚集的趋势，一方面是由于提高产业集中度的目标促

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进了专业网点的集聚；另一方面，城市用地的调整也推动了商业网点布局上的集中。还应引起重视的是，批发市场的创新、现代物流园区的发展，对商业网点尤其是批发市场类商业网点的空间聚集产生了新的推动力量。

4、规划深度的差异性。城市商业网点规划及其所属的各专业规划不仅是规划对象的不同，在规划深度上也存在差异性。如果说，城市商业网点规划是对城市规划中相关要求的深化，那么各类商业网点专业规划就是对城市商业网点规划相关要求的深化。城市商业网点规划从城市层面上规定了专业规划的目标、原则和指标，各类网点专业规划则从各专业、各地块网点建设控制性规划的角度支持了城市商业网点规划。

规划深度的差异性依各城市规模、经济发展水平和居民生活水平的不同而有所区别。但从一般意义上讲，对各规划的深度可以做以下原则性把握：

（1）城市商业区（街）规划。

规划中应指出商业区（街）的名称、区位，在城市商业中的地位和功能，消费服务定位、主力业态与特色要求，零售网点的总规模和大型零售网点的数量；对已有、不再新建而以调整为主的商业区（街），需明确业态结构调整的重点。

（2）社区商业规划。

在社区商业的规划中，需要指出优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积以及主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

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（3）专业市场体系规划。

专业市场体系中包括批发市场和以零售为主要销售方式的商品交易市场。农产品和生产资料是与生产和生活关系最密切的两类市场，所以批发市场的规划中一定要包括农产品批发市场和生产资料批发市场。

农产品批发市场的规划要遵循相对均衡的原则，说明主要农产品批发市场的名称、位臵、规模和辐射范围，已有的农产品批发市场要明确其改造的重点。生产资料批发市场的规划要遵循相对集中的原则，说明主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能、优先发展的地域以及规模、辐射范围以及已有主要生产资料批发市场改造的重点等内容。

（4）大型商业设施规划。

大型商业设施主要指大型零售网点和大型商品交易市场。在尊重市场规律的前提下，结合城市发展和人口分布等情况，规划大型商业网点适合发展的区域和地块，但具体究竟发展何种业态、多大面积，则是企业行为，由市场决定。

四、商业网点规划的影响因素

城市商业网点规划自身的综合性与复杂性决定了进行规划时要充分考虑各种影响因素，这些因素有各自不同的特点，需要区别对待。只有在尽可能充分把握城市商业网点规划影响因素的条件下，进行科学的处理才能制定出符合地方实际、科学合理、操作性强的网点规划。

各因素对城市商业网点规划的影响程度有大有小，对不同城

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市发挥作用的程度也有所不同，因此，不能用统一的标准衡量各因素对城市商业网点规划的影响。结合工作实践，本文认为影响城市商业网点规划的因素主要有下述几个方面。

（一）城市区位条件

城市的区位条件是对城市进行多种研究都需要首先考虑的问题。一般意义上的区位条件指的是城市的地理区位、交通区位和经济区位。只有透彻研究了城市所处的区位条件，才能更好地把握城市发展的种种条件。区位条件对城市商业网点规划的影响主要包括：

1、地理区位条件是城市商业网点布局的基础。商业网点的布局必须建立在对城市地理区位清楚认识的基础之上。周边环境、城市地理地质条件、区位特色等等都是城市商业网点规划需要充分考虑的事项。

2、交通区位条件是城市商业网点规划重要的组成部分。商业及商业网点在质与量上的提高都需要把握城市交通区位条件。交通区位条件好的城市适合走什么样的商业发展道路，适合什么模式的商业网点布局与交通区位条件差的城市截然不同，尤其在对商业物流设施方面的影响，交通区位条件显得尤为重要，它是影响城市商业物流网点设施的关键因素之一。

3、经济区位条件是城市商业网点规划工作的前提。当前城市规划中对区域的涉及已经非常普遍，商业网点规划也有这样的要求。对商业网点的安排与设计应该建立在对城市商业条件充分认识的基础上，而城市商业条件最重要的决定因素即城市所处的经济区位。区位条件是大环境竞争的载体，城市商业网点布局要

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考虑所处地区的商业竞争状况，避免垄断或重复建设。就现状而言，我国业已形成经济实力强大，影响广泛的三大经济圈——长三角、珠三角和京津唐，而环渤海地区、辽中南地区经济的隆起也对其地区内外的经济格局造成了重大的影响。城市所处的经济区位条件将越来越对城市的商业发展产生深远影响，从而影响城市的商业网点规划制定。

（二）城市资源、人口概况

城市自然资源包含的内容非常丰富，涉及到城市的土地资源、水资源、气候资源、区域自然结构及其动态等。城市自然资源情况是进行城市商业网点规划中需要考虑的因素之一。

1、城市土地资源的状况影响较大，资源丰度与质量状况可以在很大程度上引起规划变动，商业规划要力图避免城市土地无节制的使用，影响城市整体经济的发展。

2、人是城市的主体，是城市商业服务的对象。人口指标从量的角度分析主要有：城市总人口（含户籍人口、流动人口）、城市非农人口、城市农业人口、劳动力总量。从质的角度分析涉及城市人口素质、人才素质等。人口因素对城市商业影响非常大，因此，城市商业网点规划需要对人口因素进行定性定量的分析研究。

（三）城市经济发展状况

城市经济发展状况是城市商业网点规划分析的重点。经济发展状况通常指城市的经济实力、经济运行健康程度、经济发展潜力以及经济发展相关的外部情况等。按照不同的层次，城市经济发展状况对城市商业网点规划的影响包括以下几个方面。

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1、整体经济发展水平是商业网点规划实施的物质保障。城市整体的经济发展水平表明城市可以为商业网点布局提供的物质基础。经济学家钱〃纳里的研究表明，城市发展可分为不同的阶段。随着城市经济的不断发展，包含商业在内的第三产业在城市经济中的比重与作用都将不断提高，因此能为城市商业网点设臵提供的发展空间和物质环境也将不断优化。同时城市整体就业情况也在很大程度上对商业发展提供了背景与要求，商业网点规划应给予充分考虑。分析城市的整体经济发展水平即是从物质基础的角度来衡量城市商业网点规划的制定与实施。

2、城市产业发展水平是商业网点规划的重要经济参考指标。产业结构、产业发展阶段、产业发展瓶颈等是城市产业发展水平的表现方式。通常来说，产业发展水平通过上述表现方式指导城市的商业发展，商业网点规划也在这种指导下进行。其中第三产业发展水平对商业网点规划的意义更大，因为为农业和工业服务的商业设施不能脱离对它们本体的理解与认识。

3、城市商业发展水平是商业网点规划的根本依据。从城市经济发展的整体到商业发展水平，这是逐步细化的过程。商业发展阶段、商业业态构成、商业服务的供需关系以及对商业发展的潜力预期等等，都直接决定着城市商业网点规划的制定与执行。

（四）城市形态特征

国外著名学者凯文〃林奇对城市形态做出过这样的定义：城市形态指的是城市的空间、建筑、环境与人所共同形成的整体的构成关系。它直接反映了一座城市的结构形式和类型特点，反映了城市的文化特征。城市形态对商业网点规划也有重要的影响，

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这种影响主要表现在三个方面：

1、城市形态和空间结构是划分城市不同类型区域的依据，商业区域的确认也不例外，商业网点的布局需要在城市形态和空间结构的总体框架下进行。破坏城市整体结构，不符合城市形态肌理的商业布局对城市以及对商业自身来说都是行不通的。

2、城市形态结构并不是一成不变的，它处于一种发展变化的动态过程。城市形态的变化会对城市商业布局产生影响，同时，商业网点设施的落实也会反作用于城市空间结构形态，对改变或形成新的城市形态发挥一定作用。

3、城市形态发展有规律可寻，通过对这种规律的研究把握可以预见今后城市的形态变化趋势以及对商业布局带来的影响。

（五）城市交通组织

城市的交通组织一般包括了机动车交通组织，公交车交通组织（突出公共交通之必需），自行车交通组织和步行交通组织。

从世界城市化进程中商业市场格局的演变规律来看，在城市化初期（城市化率30%以下），商业格局以向心集聚为特征，即人口、就业、购物由农村向城市集中，商业设施规模和发展速度快于农村。在城市化中期（30%—70%），商业格局以同质消费行为向城市倾斜，而异质消费行为则向城乡结合部的大型超级市场倾斜。在城市化后期（70%），商业格局以离心分散为特征，即住宅郊区化、节假日休闲购物郊区化、旅游娱乐郊区化，从而带动城市郊区或城市卫星城商业格局的急剧变化，并随之引出城市交通空间网络与之相适应的体系。即消费人口愈分散、对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供通畅交通半径的要

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求愈强烈。因此，交通空间网络体系是商业网点布局的首要条件

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。城市交通组织对城市商业网点规划的影响主要包括以下方面：

1、交通对商业网点分布起关键性作用，交通组织好的城市

交通系统会对商业发展产生良好影响。因此，商业网点的布局应注重与之配套的交通组织，切实做好交通系统安排，提高商业网点与城市内外的交通便捷度。

2、商业网点自发性建设往往形成沿路发展的态势。商业设施建设是否会引起消费者住所、交通路线的改变，这是城市商业网点规划要考虑到的，不能因为商业网点建设导致交通堵塞。因此，城市商业网点规划应具有减少交通堵塞的功能。

3、随着汽车经济的发展，合理规划的缺位会造成城市交通压力的增大。商业网点规划中应该考虑交通发展模式的变化以及交通组织方式的改变，避免规划落后而难以达到促进城市发展建设的目标。

（六）城市景观风貌

城市的景观风貌包括自然景观风貌和人文景观风貌。商贸流通业是城市物质文明和精神文明的窗口，现代商贸流通业不仅具有购物的功能，而且还兼有休闲、文化、旅游等多种功能，所以商业网点本身就是城市景观的组成部分，商业网点可以体现城市历史文化特色，美化环境，真正反映城市风貌。

1、城市商业网点规划应融入城市景观系统，体现城市风貌特色。因此，商业网点规划要分析城市风貌特色与景观系统构成，找准网点设施融入城市风貌景观大系统的突破口，合理定位各自在该系统中的位臵与作用。

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王希来：《城市商业网点的科学化布局》，《北京市财贸管理干部学院学报》，2002.6，第18卷，第2期

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2、商业网点的布局不能影响城市居民的生活环境和城市功能的发挥。因此，商业网点规划过程中应审查是否破坏了城市景观风貌和生态环境。常见的情况如：在自然保护区的商店应当与自然保护区相协调；商业建筑不应影响城市环境等等。

（七）城市文化及形象

在进行城市规划时，一般只进行行政、文化、商业、工业等区域功能规划，以及道路、街区、通信、能源、水系等规划，这是城市硬件的物质性因素的规划，至于精神文化方面城市应当有什么特色，哪些因素决定我们城市的个性，怎样从总体上提高城市的文化内涵和文化品位，等等，则未引起足够的重视6。事实上，商业和文化能够互相促进，且互为表现形式，城市文化和城市形象等软因素深刻地影响着城市的发展。在进行城市商业网点规划时，应该充分考虑城市文化和城市形象的影响。

1、城市文化是城市特色的内涵组成，文化在很大程度上影响着城市居民的消费理念、消费偏好等。同时，城市形象对外来人流与物流也有导向性的吸引作用。研究城市文化与城市形象能更好的预测城市商业发展潜力与方向，规划融入城市文化与形象的内容会更好的指导城市商业网点的布局建设。

2、商业网点的布局不应对城市文化和城市形象造成负面的影响。对已经存在的不和谐的商业设施和拟进入城市的商业建设项目应分析其对城市文化及形象有无破坏性，并依据影响评价的情况在规划中予以体现，做出改造、禁止或准入的各种相应安排。

（八）城市商业发展政策

2005年5月在北京召开了“中国—欧盟可持续商业发展总

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李兆前：《用先进文化引领城市化进程——城市化进程中的城市文化建设》，《理论前沿》，2005年第3期

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裁论坛”，会上提出了可持续商业发展是欧盟和中国政府制定发展政策的要点。在促进城市商业发展的过程中，商业发展政策也起到了很大作用。因此，城市商业网点规划不能忽视城市商业发展政策的影响。

1、规划制定应符合商业发展政策的要求，力图更好地促进政策的实施，保障城市商业健康有序的发展。

2、规划中可以有条件的提出城市商业发展的政策建议，一方面满足规划实施的需要，另一方面为城市政府科学决策提供支持。规划应包含城市商业发展的建议内容。

五、商业网点规划的理论体系

商业网点规划是一项重要的、针对性强、操作性要求较高的规划工作，然而，在实际的工作中，许多规划制定了却得不到实施。这一方面是由于规划实施保障的问题，另一方面则源于理论基础不够扎实，致使针对性不强，制定出的规划实际操作性较差。商业网点规划要如何制定才更有针对性，能够解决发展中出现的问题，符合社会、经济发展的需求，首先就需要从理论基础出发，研究商业网点规划深层次的根本的内容。

（一）中等城市零售网点总规模测算模型 1、理论要点

这是中商流通生产力促进中心在编制商业网点规划的实践过程中对经验的总结和理论的探索。

该模型选取影响商业网点规模的主要因素构建城市零售业发展环境指数，利用已有中等城市的数据，通过回归加以建立。

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模型认为，影响零售业发展环境的主要因素包括城市化进程、城市经济水平、居民消费能力和居民消费结构等四大类。从这四类因素的中选取城市化水平、国内生产总值（GDP）、第三产业增加值、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出、社会消费品零售总额和恩格尔系数共7个指标，并进行量化，在此基础上，借助雷达图构建零售业发展环境指数。

以四川德阳的数据为例，雷达图如下：

x7德阳市零售业发展环境雷达图x11.00x20.50德阳x30.00x6x5x4计算多个城市的零售业发展环境指数，进行回归后，建立的模型如下：

Y = 448547 +135364 lnK

其中：Y——零售网点总规模（单位：平方米）

K——零售业发展环境指数

零售网点总规模与零售业环境发展指数之间的函数关系如

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下图：

700000.00YObservedLogarithmic600000.002、对商业网点规划的指导作用 该模型为中等城市提供了一种测算零售商业网点总规模的方法，能够有效解决当前城市零售网点规模测算中存在的诸多问题，以促进零售业态健康有序的发展。 （二）中心地理论 1、理论要点 德国城市地理学家克里斯塔勒和德国经济学家廖士分别于1933年和1940年提出了中心地理论，阐述了城市商业布局的等级结构及其内在规律，如中心地的能级、数量和分布等。所谓中心地，可以表述为向居住在它周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方。中心货物与服务，分别指在中心地内生产的货物与提供的服务，亦可称为中心地职能。中心地职能

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一般不包括中心地制造业的经济活动，而以商业服务业（如购物中心、百货店、餐饮服务网点）的活动为主，同时还包括社会和文化方面的活动7。中心货物和服务是分等级的，即分为较高（低）级别的中心地生产的较高（低）级别的中心货物或提供较高（低）级别的服务。因此，根据中心地提供商品的档次，可划分出中心地职能的三个等级：高级中心地职能——提供高档商品的中心地；中级中心地职能——过渡；低级中心地职能——提供低档商品的中心地。

一个地点的中心性（度）可以理解为一个地点对围绕它周围地区的相对意义的总和。简单地说，是中心地所起的中心职能作用的大小。克里斯塔勒用城镇的电话门数作为衡量中心性的主要指标，其公式如下：

式中，为中心地的电话门数；域内电话的数量；

为区域的人口。

为中心地的人口；为区

在中心地的服务范围方面，克里斯塔勒认为中心地提供的每一种货物和服务都有其可变的服务范围。范围的上限是消费者愿意去一个中心地得到货物或服务的最远距离，超过这一距离他便可能去另一个较近的中心地。据此，在市场原则、交通原则和行政原则三个不同的原则支配下，中心地网络呈现不同的结构，而且中心地和市场区大小的等级顺序有着严格的规定，即按照所谓K值排列成有规则的、严密的系列，如下所示：

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孙元欣：《国外商业规划理论及评述》，《商业研究》，2003年第23期

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Ⅰ 市场原则下的中心地系统 K=3系列

Ⅱ 交通原则下的中心地系统

Ⅲ 行政原则下的中心地系统

2、对商业网点规划的指导作用

中心地理论是20世纪人文地理学最重大的贡献之一，它对商业网点规划有很大的指导作用。

（1）中心地理论提供了城市内部不同商业区域划分的系统

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理论分析与数量模型论证。根据该理论与模型，商业网点规划中将城市内部不同商业区域划分为城市商业中心、区域商业中心、社区商业中心、街道商业和散布商业等若干等级。各级商业具备不同等级的服务功能和不同的辐射范围，通过功能互补形成一个完整的商业网络体系。

（2）在大多数中心地，每一种中心货物或服务一般由一家以上的单位承担。除了几家单位共同提供一种中心货物或服务之外，也可能有一家单位提供多种中心货物或服务的场合，从而包括了几个职能单位。因此，在商业网点规划中应注意不同职能企业的搭配，还应注意职能种类的丰富，以更好的满足城市居民的消费需求。

（3）不同等级的中心地服务范围各不相同。一般来说等级越高的中心地服务半径越大，供应货物越高级；等级越低的中心地服务半径越小，供应货物也越低级。由于门槛的限制，每个商业中心往往并不能提供所有的货物和服务，而且，货物供应点出现的实际频率，还与货物的等级成反比。因此，在进行商业网点规划的过程中应把握中心地理论的基本原则，使规划布局尽可能符合科学性的要求，满足城市居民不同需求层次上的需要。

（三）集聚效益理论 1、理论要点

早在上世纪60年代，拉尔夫〃特拉维、巴顿等国外城市经济学家就提出了集聚效益理论8。他们认为，城市是各种活动和各种功能的聚集，居住地、人流、客流、商业和各种经济活动相对集聚，能够形成市场规模效应和集聚经济效益。J.K.巴顿曾把

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孙元欣：《国外商业规划理论及评述》，《商业研究》，2003年第23期

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集聚经济效益归纳为十种类型。反映在商业网点规划方面，具体表现为：①商店或服务设施的集聚，能够方便消费者选择和更好的满足需求；②人群和客流的集聚能够产生市场规模效应；③集聚能够促进商店的专业化分工，提高经营效率；④集聚能够促进企业之间的竞争和创新；⑤集聚能够提供更为广泛的辅助设施，如娱乐、社交等；⑥集聚能为采用公共服务设施提供必要的基础条件，例如公共交通；⑦集聚能够促进工商业主交流思想和信心；⑧促进熟练劳动力的集聚；⑨促进有才能企业家的集聚；⑩产生吸引和辐射效应等。

此外，从商业企业集聚的形态上看，城市商业集聚的微观形态多种多样，其类型仍有规律可循。集聚形态主要有三种：（a）团组块状形态，（b）沿街条状形态，（c）分散多点形态。按照地理位臵划分，则有：（A）中心位臵，（B）中间位臵，（C）外围位臵等。集聚形态和地理位臵的不同组合，形成了特定的城市商业布局形态。

若将集聚形态与地理位臵两两组合，可以提供商业布局的基本架构。Aa型组合，即位于城市中心商业区的团组块状布局，如多条大街交汇形成的商业中心；城市主要交通枢纽的商业群；城市主要旅游景点的商业中心等。Ab型组合，为位于城市商业中心的主要商业大街。Ba型组合，是城市内地区级或社区级团组型的商业形态。如以影院、剧场、或文化设施为中心的商业群。Bb型组合，专营商业街或分散的商业街。Bc型组合为散布在城市中街头巷尾的商店。Ca型组合，是大城市外卫星城的商业中心或郊区购物中心。Cb型组合，是城市边缘地带的农村贸易市

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场，或近郊居住区的商业街。Cc型组合指郊区的零星小店。

2、对商业网点规划的指导作用

集聚效益理论是城市经济学非常重要的组成部分，现在已经广泛应用于研究工业行业产业集群等领域。基于其理论要点，集聚效益理论在商业网点规划指导方面有较大的意义。

（1）政府在制定商业发展政策时，应鼓励、促进商业集聚，通过政策制定和网点规划等手段尽可能促使性质互补或类型多样的商业企业在一定区域集聚，同时也应避免垄断的产生，维护商业集聚区域公平竞争、互相促进的环境。

（2）以城市商业地理位臵和集聚形态两维模型为基础框架，结合本地区的社会、文化、经济发展水平、民风民俗等，可以给出细化的商业布局规划蓝图。即，将集聚形态与地理位臵两两组合，可以提供商业布局的基本架构9。

（3）在编制商业网点规划时，要全面考虑公共服务设施水平、人流物流量大小、商业区规模大小以及商业类型多样化条件等因素。

（四）土地价值理论 1、理论要点

土地是人类生存与生活的基础，商业活动离不开土地的支持。在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能提出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位臵的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商

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孙元欣：《国外商业规划理论及评述》，《商业研究》，2003年第23期

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业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往能在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。这样，城市中心地带一般就被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。

土地价值理论对分析商业区位格局具有应用价值。1961年，格蒂斯通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。1966年，加纳进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。

加纳模式的要点包括：

（1）高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等）往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地。在其周围，按门槛递减顺序排列着其他职能活动（如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等）；

（2）任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据；

（3）随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局；

（4）在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排列。

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2、对商业网点规划的指导作用

土地价值理论通过土地与商业店铺的关系来指导城市商业网点规划布局，它包含的市场内容要求商业布局要进行合理化调整。总体来说，土地价值理论对商业网点规划的指导作用主要表现在以下几个方面。

（1）商业网点规划应充分考虑市场规律的特点，对企业行为只能科学引导而不能违背市场规律强行要求。引导手段可以采用多种形式，包括价格杠杆、土地政策调控等。

（2）商业网点的布局应遵循土地价值规律，并发挥规划的指导作用，在城市不同层次用地上留出合适的发展空间，保障商业可持续健康的发展。

（3）布局规划考虑的因素中应包括如土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租影响的内容。

（五）商圈理论 1、理论要点

商圈又称“商业圈”或“商势圈”。它是指商业企业吸引顾客的区域范围。商圈对企业而言，则是其业务活动的空间，在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。对消费者而言，则是他们方便的购买行为的空间。

影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征及其发展趋势；购买潜力与已有企业的设臵与经营状况；区域内经济发展前景与产业多元化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；

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民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。

商圈分为批发商圈和零售商圈，其中零售商圈的主要内容包括：

（1）零售商圈分为三个层次，即：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。一般而言，核心商圈能吸引55%—70%的顾客；次级商圈为15%—25%；边缘商圈则最少，比较稀疏。但商店的规模不同、类型不同，对顾客的吸引力也不同。一般而言，中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈顾客的吸引力相对要大。商圈通常不是圆的，更多是椭圆形或多边近圆形。

（2）商圈的大小。商圈大小通过“零售引力法则”，又称“雷利法则”来确定。该法则认为，“具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。”该法则主要证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。

（3）饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店不足还是饱和。饱和指数计算公式如下：

IRS＝C×RE／RF

其中，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。

（4）影响零售商圈的主要因素：①商店经营类型；②同类

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型竞争商店的位臵；③商品种类；④商店规模；⑤店址周围的条件；⑥促销活动的开展情况等10。

2、对城市商业网点规划的指导

商圈理论于20世纪90年代由日本引入中国，对城市商业网点规划的指导作用主要有：

（1）商圈状况反映商业网点的市场机会和市场潜力的大小。因此，运用商圈理论分析研究商业网点设施的选址和合理布局能体现城市商业网点规划的科学性。

（2）运用商圈理论可以确定城市或城市的某一地区是否需要或能否再接受新的商业网点进入，对于不符合分析结果的情况要避免商业设施的重复建设，以免造成恶性竞争或资本浪费等。

（3）结合商圈理论，在商业网点规划中可以确定出城市不同等级的商业中心和适合该等级的商业网点设施类型，从而指导不同类型的城市商业网点设施的建设。

（六）其他相关理论

城市竞争力理论、可持续发展理论、市场营销理论等理论和方法都从不同的侧面对城市商业网点规划起作用。这些相关理论对商业网点规划的指导作用主要包括：

1、商业网点规划不仅需要对城市经济进行分析，还需要研究城市社会功能、文化、市民生活价值等丰富的内容。要贯彻科学发展观，从商业网点规划的角度为构建和谐社会提供有益的指导。

2、进行城市商业网点规划应尽可能运用竞争力分析方法、可持续性分析方法等多种方法，使规划更有针对性，更具实际指

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《城市商业规划与网点布局 (理论)》

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导意义并更易于操作实施。

六、城市商业网点规划与城市总体规划的关系

（一）城市商业网点规划是城市规划体系中的专项规划 1、城市规划的层面及管理控制内容11

城市规划是城市政府为达到城市发展目标而对城市建设进行的安排，尽管由于各国社会经济体制、城市发展水平、城市规划的实践和经验各不相同，城市规划的工作步骤、阶段划分与编制方法也不尽相同，但基本上都按照由抽象到具体，从发展战略到操作管理的层次决策原则进行。一般城市规划分为城市发展战略和建设控制引导两个层面。

城市发展战略层面的规划主要研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题，表达的是城市政府对城市空间发展战略方向的意志。我国的城市总体规划以及土地利用总体规划都属于这一层面。

建设控制引导层面的规划是对具体每一地块未来开发利用做出法律规定，它必须尊重并服从城市发展战略对其所在空间的安排。由于直接涉及土地的所有权和使用权，所以建设控制引导层面的规划必须通过立法机关以法律的形式确定下来。但这一层面的规划也可以依法对这一层面的规划进行调整。我国的详细规划属于这一层面的工作。

根据城市的实际情况和工作需要，大城市和中等城市可以在城市土地使用发展战略规划基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和

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李德华，《城市规划原理》，中国建筑工业出版社，2001年

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公共设施的建设，并为下一层面的规划提供依据。

建设控制引导性的规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。

2、城市商业网点规划与城市规划关系

根据《城市规划法》和2005年12月31日建设部颁布的《城市规划编制办法》，结合城市商业网点规划的实践，绘制城市商业网点规划与城市规划的关系图如图1。

城市规划

规划对象 （层级对象） 规划层次 规划阶段 专业规划 （要素对象） 法规依据 城市 分区 地块 战略规划 战略+战术规划 战术规划 城市总体规划 道路交通安全法 城市分区规划 控制性详细规划 修建性详细规划 综合交通 环境保护 商业网点 河湖水系 历史文化环境保护法 水法 历史文化名城保护法 城市规划行政法规 图1 城市商业网点规划与城市总体规划的关系图

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由图1可以得出以下结论：

（1）城市专项规划要以城市总体规划为依据，以城市建设要素为对象，立足城市全局，体现专项要素的发展特点与要求。

（2）控制性与修建性详细规则要以城市总体规划和分区规划为依据，以特定地块为对象，立足地块建设的统筹，体现不同专项要素的发展特点与要求，协调各专项要素之间、特定地块与城市总体之间的关系。

（3）城市商业网点规划是重要的专项规划，它既要遵循城市总体规划的要求，又要立足城市、反映城市商业的发展需要，指导城市商业网点建设管理的实际操作，还要为控制性或修建性详细规划提供依据。

（4）从规范阶段方向讲，城市分区规划与详细规划要服从城市总体规划，从要素对象规划方向讲，城市的专项规划要服从、细化并补充城市总体规划。但两个方向上的规划均不能相互替代。

（二）城市总体规划与商业网点规划的比较分析 1、城市商业网点规划的特殊性

对比城市商业网点规划与城市总体规划，可以发现，前者有四个方面的特点。

（1）规划对象的特殊性

城市总体规划以城市各要素为研究对象，确定不同地块的性质；城市商业网点规划以商业网点系统为主要研究对象，其研究对象是构成城市的专项要素之一。

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（2）控制目标的特殊性

城市总体规划考虑各产业之间的关联，对城市中地块做出控制性安排；城市商业网点规划则是在符合用地要求的地块上对商业网点总规模、结构布局和功能等做出控制性规定。

（3）规划理论与方法的特殊性

城市总体规划中结合各要素的特点，有一套相对成熟的规划理论和方法；城市商业网点规划针对商业发展的特点，规划的理论与方法在某种程度上存在不确定性。

2、城市商业网点规划与城市总体规划相关内容的比较 以大连市、三亚市为例，对相关内容的表述见表1。

城市 对象 城市总体规划表述 商业网点规划表述 重点改造和完善由人民路天津街西起胜利广场，东至民主广商务区、中山广场金融区、场。规划期内，天津街分休闲走廊天津街步行商业区、青泥区和商业娱乐区两段发展，实现以大连天津街洼桥商贸区和东岗商务区文兴街，以街养店，防止天津街定等所组成的市级公共中位低档化。休闲走廊区以餐饮、休心。（57字） 憩为主题，鼓励发展休闲网点，规范餐饮业发展；商业娱乐区以流行时尚为主题…… 32

三亚市政治、经济、文化贯彻三亚市城市发展战略，建成有中心，三亚风景名胜区服特色、功能完备的商业网点体系，务基地（25字） 发展商旅文娱相结合的新型服务能力，打造国际性旅游消费胜地；建成现代化农产品流通服务体系，发展批发市场与商业物流相结合的辐射能力，形成我国重要的农产品流通基地。 三亚主城区景区商业：依托观光旅游线，重点新建大型商业设施1处，提升1处；新建商业街1处；发展商业服务群2处，形成海坡购物中心、瑞海购物公园和亚龙湾环湖商业公园三个商业亮点，天涯海角风景区和南山文化旅游区两个商业服务群，打造“三点两群”的景区商业链…… 和结构，网点规划提出了符合城市定位的商业发展的任务和商业产业的具体布局和结构。

（2）城市总体规划确定了城市用地安排控制目标，网点规划提出了符合城市用地安排的商业网点建设规模、结构与功能的

通过对这些城市的两种规划的比较可以得出：

（1）城市总体规划确定了城市定位与城市产业原则、布局

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控制目标。

（3）城市总体规划支持城市规划行政管理，网点规划支持城市商业网点规划行政管理。

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