养老房地产策划方案 - 图文

海南中华老年大学园

（中华老人风情小镇）

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目 录

摘要

第一章 养老问题的现状与发展

一、世界养老问题的现状与发展 二、中国养老问题的现状与发展

三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势

1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式 第二章 项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势 1、公共关系 2、土地资源 3、体制优势

二、利于养老，安于养老的优越自然环境 1、海南自古人长寿

2、天然的医疗宝库与疗养胜地 三、项目的特点

1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点

2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力

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第三章 项目的建设内容

一、项目总体规划 二、项目的设计理念 二、项目的功能与布局 三、项目建设内容一览表 第四章 行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇

1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多

4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持 二、市场竞争性分析

1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势 三、合作与关联行业 第五章 客户分析

一、主要客户人群 二、主要客户来源地 三、主要客户状况描述 第六章 项目主要经济效益分析

一、房产销售收入：

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二、经营收入 1、学费收入 2、旅游收入 3、会诊收入

4、演出、会务、商品销售收入 5、医疗、康复服务等收入 6、宾馆、公寓、酒店式公寓收入 三、成本分析 1、土地成本 2、建设与开发成本 3、管理成本 4、营销成本 四、效益评估 1、收入数据 2、成本数据 3、投资成本回收分析 4、本项目运作时间计划 5、项目定址于三亚湾效益简析 第七章 风险控制

一、政策风险 二、土地价值 三、市场风险 第八章 结论

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摘要

2005年4月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到2030年全国老年人口将占总人口的24.5%。而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府鼓励企业以及其它社会力量参与到养老项目的经营与建设中，并将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。

经济的发展，人口的快速流动也使“养老”或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。2000年，中国老年经济潜力就已经达到了一万亿元人民币，而全国2400万空巢（无子女陪伴）老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。与之相对应的是，大量离退休老年人仍然有着强烈的求知欲望与继续面向社会发挥余热的热情。退而不休、老而不息是大量老年人的心态和希望，也将逐步成为一种社会常态。

以上种种，使中国社会出现了对集学习与康复、休闲与度假、文化与产业等功能，并将科学化与人性化紧密结合的新型养老模

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式的巨大需求。

目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院、托老所等养老机构，形式主义严重、管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。

同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力（日本计划输出300万老年人口），而人种相同、文化相近、地域相邻的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之一。而随着中国经济的发展，众多东南亚、港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总量。

中华老年大学园就是在这个背景下策划设计的。它是以中老年人为目标市场，将老年人精神生活与物质生活、学习求知与贡献余热、保康医疗与健康生活集于一体的大型建筑群。

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项目选址于海南。整个项目占地共3361亩,项目总投资45 亿元人民币。

项目共分两期建设，一期为中华老年大学园，占地1182亩；建筑面积60万平方米，投资额18亿元；二期为中华国际老人滨海风情度假小镇，占地2179亩；建筑面积150万平方米，投资额27亿元。

此项目把老年人的学习与教学、生活与康复、工作与休闲、旅游与度假等愿望有机的组合在一起，使养老服务在养老产业的基础上形成了完整的体系，在实现规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的持续化。使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。

由于本项目规模极大，占地面积达3361亩，在现阶段中国严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手很难获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的系统难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。

在推广上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为一个重要的推广区。港澳台及东南亚华人社会作为另一个重要的客户来源地，而北美与欧洲作为第三个重点客户地。在国内，我们把推广重点放在北方，尤其是北方一些大型国有企业、军工单位、国家部委等作为我们

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推广的重点对象。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决 的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用也会低于市场标准价。而随着中国土地资源的日益紧缺，尤其是滨海土地的供给更是趋于有价无市，土地的升值潜力已经无庸臵疑。因此，仅土地增值这一项，就可以规避所有的投资风险。

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第一章 养老问题的现状与发展

一、世界养老问题的现状与发展

随着经济的发展与医疗生活水平的提升，人类的平均寿命正在增长，很多国家开始出现了人口老龄化的现象，尤其是在发达国家特别显著。不仅如此，进入二十一世纪后，人口老龄化在一些发展中国家也渐渐出现了。

据统计人类的平均寿命已从50年前的45岁增加到现在的66岁，根据国际规定的60岁为老年人这一标准，现在世界上老年总人口有6亿。到2020年，世界老年人口将达到12亿；到2050年世界老年人口将有20亿，亚洲占54%，其中东亚的中国、日本、韩国等老龄化问题尤其突出。

因此，老年问题已经成为了当今世界一个普遍性的社会问题。而老年问题的核心就是老年人的养老、休养、医疗、康复、学习、工作以及重新参与社会等问题。

在世界范围内，老年人的养老方式主要有两种模式。一是东方式的居家养老，主要由家庭来承担对老年人的赡养、陪护、保健、康复等服务。其中，东亚国家是这方面的代表。二是西方式的养老院或养老公寓，主要由社会营利性或非营利性的机构来承担对老年人的赡养、陪护、保健、康复等服务。其中，美国是这方面的代表。

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而随着经济的发展及社会的快速变化，东方式的居家养老面临着解体，单纯依靠家庭已经很难维持这种养老模式。而西方式的养老模式由于缺少居家的环境和居家的温馨，老年人的精神生活难以得到满足，养老成了灰色生活的开始。

因此，近几年来，西方学者在养老问题上不断探索。先后出现了如：独立生活模式，以老年公寓或老年聚集住宅为代表；辅助生活模式，以老年辅助生活区或居民照料区为代表；独立和辅助生活模式，以连续照料退休社区为代表；辅助医疗生活模式，以护理院为代表； 其中，老年公寓或以多个老年公寓为主体，辅助完善的、先进的护理、配套设施组成的康居大型老年社区成为主流模式！

老年公寓是介于老人住宅与养老院中间的一种居所，它既可使老人有独立的居住单元，保持家庭气氛，又可获得各种较好的社会服务，有利于居家安度晚年。而不需在身体还较为健康、年龄又不太高时进入过集体生活的养老院，在那里生活全由他人安排，许多人对这种生活单调、缺少乐趣的制度性养老机构不感兴趣。而老年公寓却深受老年人欢迎。

在一些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。如丹麦，尽管人口结构日趋老龄化，但从1998年起就再也没建过一座养老院。具有\老年王国\之称的瑞典，专为老年人建造配有若干公用服务设施的公寓或住宅。美国先于我国进入老龄

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化社会，近十多年来大量兴建的老年社区就非常值得我们关注。美国的老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。现在许多美国老人们更愿意居住在家一样环境下的有各种服务设施的辅助生活区或各种养老机构。据统计，50%的85岁或以上的老人期望住护理设施完善的老年公寓，享受一种独立、充实、快乐的晚年生活。

在我国，老年公寓指的是既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。也就是说，老年公寓是专供老年人居住的公寓，是由社会力量按照市场原则兴建和管理,面向有一定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会养老机构。有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮局、便利店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势

无论以上何种模式，都以是否能满足老年人养老过程中的生理、心理、环境等需求，作为衡量一个养老机构是否合格的重要

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标准。而据调查，高达80%以上的老年人希望能在一个有着充分 保障体系的环境中养老，更希望能在养老中参与社会，服务社会，学习社会。就以上老年人对养老生活的希望，目前全世界还没有任何一家养老机构有意识的，有系统的实施过。 二、中国养老产业的现状与发展

中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。数千年来，中国老年人的养老方式无一例外都是“居家养老”。

上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。这些养老方式因与中国传统文化格格不入而很难成为社会所接受的主流养老方式。居家养老仍然是中国社会所能接受的普遍养老方式。

改革开放后，随着中国经济的发展，中国老年人口也开始呈现爆炸式的增长。至上世纪末，中国60岁以上的老年人已经超过了1.3亿。到2030年，中国60岁以上老年人口将占中国总人口的24.5%。在国民经济还没有准备充分的前提下，在整个社会还充满迷茫与困惑时，历史第一次让中国进入了老龄化时代。

老年人的养老方式及养老生活的质量，由此成为了当前中国 社会最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。而伴随着老龄化

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时代一起来到的，是中国传统的居家养老方式开始解体。经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式发展，“空巢”老人越来越多，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂、四世同堂的家庭已经越来越少。以家庭养老、养儿防老为核心的传统“居家养老”模式已经开始解体。

因此，如何寻求一种全新的养老模式，如何在现有养老模式上寻求突破，如何寻找一种既符合时代潮流，又符合中国现实的养老模式，就成为了中国社会急需解决的问题。目前，中国有些城市已经开始兴建大型的老年公寓，如北京的太阳老年城，引起了强烈的市场反馈，取得良好的经济效益。尽管太阳城只是一个初具规模而且功能单一的老年公寓项目，尽管北京的自然环境并不最适合养老，但该项目的成功，无疑显示了老年住宅、老年公寓具有庞大的市场潜力，夕阳工程成为朝阳产业。

三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容

新型的养老模式就是将中国传统的养老文化和现代的养老思路结合在一起，让老年人在感受到快乐、温馨与舒适的同时，还能接受足够的医疗、康复、学习、娱乐等社会化服务，并有效实现参与社会、服务社会、传承文化的目的，使之充分融入社会。

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因此，新型的养老模式必然包含如下内容：老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养。

老有所学是让老年人通过系统性整合的学科，对自身喜好领域进行深入的学习、研究，使老年人在养老生活中满足求知欲，并增强自身的精神健康，防止脑萎缩。

老有所乐是通过组织、设臵一系列结合老年人特点，能满足老年人身心健康的活动、场所等，使不同年龄、不同层次、不同领域、不同喜好的老年人能够找到更多的快乐，使养老生活充满愉悦。

老有所为是指针对部分老年人有发挥余热的愿望，通过有效的调查、发掘、整理、包装、推广，使之能再服务于社会，达到真正意义的老有所为。

老有所养是指老年人不仅能在这里获得充分的养老保证，而且能通过学园的各项设臵，有效的挖掘自身才能，总结人生经验，并使才能与经验同社会的需求结合，使之产生价值，实现更深意义的老有所养。

2、新型养老模式的意义

传统的“养老”模式是将老年人臵于一个相对封闭而被动的环境中，将“养老”作为一项社会福利和家庭义务，让老年人脱离社会，不再从事创造性的工作，不再进行富有价值的社会活动，甚至不再与社会互动，使“养老”变成了“等待死亡”的代名词。

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而新型养老模式则从根本上推翻了“养老”的定义，将养老变成了一个开放性的、学习性的、富有创造性的、能为社会做出贡献的全新模式，使老年人重新作为社会的一部分，能有效将自身的经验、知识、才情转换为社会的财富，并从中获得自身价值的体现。

新型养老模式，将“养老”变成了一项具有庞大的经济效益与社会效益的新型产业。它将为中国乃至全世界深陷老年化问题的国家，提供一项具有启迪意义和实践效果的全新尝试与挑战。

3、新型养老模式的发展趋势

中国经济的发展使传统养老模式解体的同时，也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年休闲、健康、学习、生活与创造为一体的全新的养老模式的出现。而新型养老模式正符合了老人们对新型养老生活的渴望。同时，新型养老模式还是一种有效的将养老问题产业化、经济化的全新尝试。

目前，仅中国老年经济其潜在的市场价值就高达1万亿元人民币，因此除了社会效益外，新型养老模式还将产生极高的经济效益与大量的就业岗位。在养老问题的解决方面，它运用非政府的、市场的手段，探索出了一条全新的道路。在政府、社会、家

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庭无法也无力解决日益严重的老年化问题的情况下，新型养老模式的提出与运用，无疑为养老模式的发展方向指明了一条道路。

4、中华老年大学园与新型养老模式

中华老年大学园就是运用非政府、市场化、企业化手段以解决老年问题的途径在中国的现实体现。它是将养老、疗养、康复、休闲、旅游、学习、创业、娱乐等综合服务配套功能集为一体，以使老年人在有效融入社会、创造价值的基础上，以达到健康长寿、颐养天年为目的的综合性大型建设项目。

在中华老年大学园，老年人将深切体会到“学习”与“创造”的快乐。“退休”对老年人而言，将是另一种幸福生活的开始。中华老年大学园项目的建设，将让“养老”不仅成为一种文化更成为一种全新的经济产业，以此促进中国养老事业的更好发展。

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第二章 项目背景和特点

一、公共关系、土地资源与体制优势

1、公共关系

中华老年大学园的发起者与策划者都是资深的“闯海人士”，在海南的建设大潮中，经过十多年的历练，积累了大量的政府资源和人脉优势。且多年来，在房地产领域、销售领域、商业领域等方面都卓有建树，形成了庞大的人际关系网络与良好的商业信誉。在多方面，均能获得政府及各界的支持与帮助。使之具有了实施中华老年大学园项目的良好公共关系。

2、土地资源

海南地广而人稀，人均占有土地面积在沿海及东部地区最高。在临海用地及二线海景用地方面，海南土地资源得天而独厚。但由于海南建省不足二十年，经济仍然相对落后，开发建设规模与强度仍落后于全国平均水平。因此造成海南土地价格明显偏低，以省会城市海口为例，其一线临海用地基准地价仅50万/亩，二三线用地也仅在20~30万/亩之间，远远落后于全国同类城市的平均水平。

同时基于以上原因，在国家严格控制土地的大规模开发的背景下，中华老年大学园仍然可以在海南获得大规模征地开发的机会，并能从根本上保证中华老年大学园项目的高起点，和大规模

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运作的条件。

从经济方面来说，由于海南建省仅十多年，城镇化水平低，也有利于中华老年大学园的大规模征地需求。而海南相对较低的经济发展水平，也使建设成本、开发成本和运营成本变的低廉，这也有利于中华老年大学园的建设与发展。

3、体制优势

海南的体制优势为中华老年大学园的建设、发展提供了高起点。海南是经济特区，率先创造了“小政府大社会”的新体制。作为大特区，海南仍然保持有政策优势。十六大报告提出：“鼓励经济特区在制度创新和扩大开放等方面走在前列”。通过这几年来的发展，海南政府更希望通过体制创新和扩大开放，为海南的发展提供支撑。因此，海南在制度创新和扩大开放方面会主动而积极。而中华老年大学园作为新鲜事物和新的经济模式，必将在海南获得积极的政策支持与良好的外部环境。

二、利于养老，安于养老的优越自然环境

1、海南自古人长寿

海南地处热带，属于中国最纯净的地方之一，这里空气没有受到污染，绿树四季长青，鲜花四季盛开。对渴望回归自然，追求健康的老年人来说，更是天堂一般。由于身体原因，大多数老年人都畏寒怕热。而海南年平均气温在25摄氏度左右，冬季不 冷，夏季不热，是老年人理想的生活休养地。对于忙碌了一生的

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老年人来说，没有比海南更具有避开喧嚣、污染、利于养老、利于健康的地方了。

2、天然的医疗宝库与疗养胜地

海南是我国主要的南药药材产区，作为我国唯一的亚热带和热带交汇的岛屿，他独特的地理位臵和自然资源形成的南药药材，在我国的中医界具有独特的地位。据统计，中医名贵的南药药材，产地在海南的占80％以上。所以，海南又有“南药宝库”之称。近几年，依托良好的生态环境和资源优势，海南大力发展医药产业，取得了长足的进步，海口“药谷”已经成为海南制药业重要的生产、研发基地。

除了药材，海南还有非常丰富的温泉资源。给发展疗养休闲产业带来得天独厚的条件。经地质部门勘查，发现全岛有40多处温泉。经开发利用的温泉有近十处。已开发的温泉分布在海口市、琼山市、琼海市官塘、琼中县百花岭、万宁的兴隆与尖峰岭、儋州市蓝洋、三亚市南田以及保亭县七仙岭等区。

海南温泉含有较高的硫磺成份，还含有多种金属元素和氧化物，对多种表皮疾病和慢性病有良好的改善作用。同时，海南还有丰富的地下水源，优质的地下水源和优质的温泉，是老年人和体弱多病者过冬休闲的理想辅助疗养手段。

三、项目的特点

1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点。

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中华老年大学园在设计时就注重了两条原则，一是中华老年大学园不仅仅是向老年人提供“生活与康复”服务的机构，还是对老年人从“现在到未来”提供全方位关怀的机构。二是中华老年大学园不仅仅是向老年人提供“快乐与文化”的机构，更重要的是还向老年人提供“学习与创业”的环境和机会。这无疑使中华老年大学园设计与策划理念站在了世界前列，使之赋予了中华老年大学园鲜明的时代特点。

在规模化上，中华老年大学园已居于世界领先地位，目前在全世界范围内，还没有一家占地面积在3000亩以上的专业养老机构。本项目是中国目前老年人事业中，研究机构最大，活动场所最大，园林、艺术、文化景观最大，温泉面积最大，职业服务队伍最大，老年人居住的区域面积最大。因为只有在规模化的基础上，才能有足够完整的规划，使之具有完整的功能，并有效支撑整个服务体系、生活体系、保障体系、学习与创业体系等的建立与完善。使中华老年大学园能在纵向上对老年人的生活、学习、创业等进行细致的组织，在横向上对老年人的健康、快乐、服务等进行周密的安排。

在功能上，本项目聚集了老年人所需的一切功能、如：研究、治疗、康复、护理、养生、居住、保健、运动、休闲、度假、文 化、艺术、娱乐、教学、创作、观赏等等，可谓是琴棋书画、花鸟鱼虫一样不少。

大学园中凡是老年人的居所设计、活动场所及设备、设施设

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计、观赏性景观设计、运营范围、功能内容、院系设臵等等，都是围绕老年人的特征与需求专项性进行的，有极强的针对性，所有的工作人员必须是热衷为老人服务的、特殊岗位要具有社会认可的职业资质。由此保证项目的专业性和领先性。

1、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充.老年医院、体检中心、康复中心、社区医生、各类护理馆、养生馆等形成了完整的医疗康复保障体系。

各类专业学院、图书馆、体育馆、高尔夫练习场、中华大广场、各类会馆等各项文化体育设施形成了完整的文化体育服务体系。

酒店产权式公寓、各类不同面积不同用途的住宅公寓、各类别墅等形成了完善的房地产住宅体系。

各类星级宾馆、各类人文景观和自然景观、三山五岳、母亲河、温泉泡等形成了完整的休闲与度假体系。

商业街区、公园、综合服务亭、娱乐设施、影剧院、餐饮业等形成了完整的生活服务体系。

以上五套体系的完美结合，形成了具有相当规模的卫星城。 各个体系的相互依托、相互支撑使中华老年大学园具有了完善的自给功能和良性运行的足够保证。

2、完善的获利模式与长期稳定的获利来源

本项目以融教学研修、休闲渡假、旅游观光、康复治疗、文化娱乐、养生保健为一体，整合多种资源、延伸多元项目、形

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成产业链条，从另一个角度看，它也是中国的老年产业研发、生产示范基地。每一个功能都针对老年和相关的市场需求，可以单独产生获利来源，组合在一起能产出良好的综合效益。

（1）教学研修：该内容不单单满足老年学员学习和补充相关的知识，更重要的是要对愿意致力于老年人事业，愿意为老年人做些有意义的事情的人们进行系统、规范的知识传授，对老龄工作进行生理、心理、物质、精神、未来需求等方面的科学、深入的研究。这样才会使社会、大学园、老人们都能得到各自的利益。教学研修不仅为本项目的居民服务，同时可以对社会招生，广泛吸纳对老年人和老年社会有研究的人才和课题，使这里成为一个拥有雄厚实力的老年问题的研发中心，研发的成果可以转让或合作开发，形成产业化。

（2）休闲度假：大学园除了招收全年制老年学员，还要招收期待半年制、季度制、单月制的候鸟型老年人休闲渡假。既满足了不同情况、不同条件、不同地域等老年人的需求，又为大学园增加了可观的收入，这也是从海南岛特殊气候的实际情况来考 虑的。

（3）旅游观光:利用大学园的园林景观、艺术景观、主题文化、名人效应等现有的条件进行资源共享，科学合理的向旅游观光市场开放。一是创造了很大的利润点，二是有利于大学园的向外传播，三是为老年学员们的“老有所乐、老有所为、以老养老”提供了一个广阔的平台。通过旅游观光的流动效应，本项目的宣

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传推广将如滚雪球一般随着时间的推移不断放大。

（4）康复治疗：建设符合老年人特征的高水准的康复保健设施、专家级队伍、独到精确的理论，在满足大学园本身学员需求的基础上，更要满足大学园以外的老年人对此方面的需求。一则为学员们正常生活、学习提供有效的保障，二则又为社会进行了专业性服务。同时又能获得可观的综合效益。

（5）文化娱乐：为满足老年学员的精神需求，组织和开展形式多样的文化娱乐活动，在此基础上进行提炼和整理，使其又能为社会的老年人及从事老年事业的机构提供有效的指导素材。又能为大学园及老年学员们创造效益。

（6）养生保健：把大学园所研究的养生饮食成果及温泉保健等资源对外进行开放，为当地及外来的客人提供高水准的养生保健服务。这又会为社会及大学园带来良好的效益。

3、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源

海南作为我国著名的热带旅游胜地，其旅游资源主要为优美 的自然风光和一些历史故迹，大型的主题公园式的旅游项目缺乏，形成市场的空白点。本项目作为超大型、国际化的以老年居住、教育、文化、休闲、运动为主题的综合社区，具有一定的前瞻性和试验性色彩，其浓厚的传统文化设计理念与现代的养老模式结合，构成一个内涵丰富、意义深远的旅游景点：

超大规模，中国最大的养老社区概念，将吸引无数潜在消费人群和模仿者前来考察和观摩！

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开放式的大学园：作为中国第一个专为老年服务和研习老年人学科的大学，中华老年大学园成为我国教育界的一个另类和特别亮点，他的专业以及研发领域，足以形成强大的、持续不衰的关注效应。

老年人新生活模式的典范：园林景观及超大休闲区域、完善的综合服务配套设施、专为老年人考虑的建筑规划（如人车分流、无障碍设计、24小时通讯联络装臵等）、浓郁的地方建筑特色及区域文化氛围，全面改写当下中国老年人生活方式。

儒家文明“孝文化”传播、教育、示范基地：这里有全国目前最大的“孝文化园”、“福文化园”、“寿文化园”，通过创新性的融合，使上述三种文化科学地构成“老年文化”的雏形，再通过深入细致的研究，将形成汇集古今、表以图文、形以实物、寓以未来的“老年文化”发源体系，对相关民间故事、历史人物重新加以诠释，创办相关的节庆活动（如孝文化节、每年进行中华孝子评选活动）最终使大学园成为对老年事业具有非凡贡献意义的基地作用。

独特的老人“健康旅游”新概念:大学园同时也是老年人康复、护理、养生、运动的研究中心，这里云集了大量的专业人才（包括许多发挥余热的专家教授），有甲级医院及国际标准护理学院，对老年人运动及养生之道的研究更将达到国际领先水平。

利用以上综合优势，可以对前来居住或旅游的老人提供全方位的“健康”服务:全面体检后出具“综合健康咨询报告”（包括

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现状描述、预防、护理方案、针对个人特点提出养生运动建议等），使老年人全面掌握自己的健康状况和走势，防患于未然。

国际风情小镇，本项目将中国主要的地域居住文明集中在一起，形成一个“集大成”式的养老环境。仿佛是一个现实版的“中国大观园”，和一般的主题公园不同，这里体现的是活生生的居住文明和生活场景。其意义之深远，超越了比一般的旅游项目。

4、特有的人文价值与人文吸引力

海南的文明源自中原文明，但由于远古的封闭和受海岛环境的影响，海南岛在以中土文明为主体的基础上又形成了特色鲜明的本土文化。海南文化的宽容与开放、海南人的淡薄和尊重传统的心态，以及这里的黎族、苗族等少数民族，形成了与内地大不相同的风土人情。吸引着人们的向往。中华老年大学城建立在这 片土地上，除了依托这里的青山绿水、阳光空气、碧海蓝天等优质自然资源的庇护之外，海南岛“长寿岛”、“休闲岛”的文化氛围和独特风土人情，也给项目提供了良好的人文环境。

优美的自然资源和简朴淡薄的生活方式是海南人自古长寿的根源，这种长寿现象与中华老年大学城现代化、人性化呵护下的健康长寿相得益彰，相互融合，形成了独特的人文价值和人文吸引力。

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第三章 项目的建设内容

一、项目总体规划：

在研究和总结发达国家的养老产业和养老模式的基础上，根据老年群体的特征、海南的自然资源和地域条件以及展开老龄服务的各种条件，本项目以养老养生为核心，以文化为主线，以各种专业和完善的服务设施为基础。整个项目形成规模化的四大区域：教学研修区、活动功能区、学员居住区、中华国际老人滨海风情度假小镇。四大区域分别对应学习、运动、养老养生以及旅游度假五大主题和功能，将养老的内涵和产业向相关领域扩散，建立一种全新的养老地产模式。

（1）教学研修区：根据中国文化和老年文化设臵相关的学院和研究机构，这些学院涵盖有益养老和养生的学科，可以满足许多老年人的业余爱好和学习新知识的热情，通过学习，不仅可以充实老人的晚年生活，丰富他们的精神世界，更在学习中感受生活的快乐。教学研修区将聘请一些学有专长的老年人任教，并在可行的情况下提供一定的研究条件。研究与老年产业有关的项目，使老年人在学、教、研之间，充分体会到知识带来的快乐和学有所用的满足感。教学研修区分布在项目的中心部位。集中式的布局有利形成良好的学习氛围。

（2）活动功能区：在教学研修区的外围，沿教学研修区分布，

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海南中华老年大学园

根据教学研修区的学科建设各种旨在活跃身心、增进交流、陶冶情操的系列设施，包括运动场、室外建身园、影剧院、勤耕园、图书馆、工艺坊、国际会议中心、演艺台、美食园等各种公共设施和全方位的服务设施。在活动功能区，老年人不仅可以满足一般的衣食住行等需求，更能体会和享受文化、体育、劳动、艺术等多种活动的愉悦和放松。

（3）学员居住区：

学员居住区分布在活动功能区外沿，居住区的建筑形式主要为联排别墅和酒店公寓楼和星级酒店，公寓户型以40平方米的单间80平方米的一房一厅为主，满足不同人群的和不同需求。学院居住区内开凿环状的人工河（河流的不同地段以我国八大著名河流命名），河边以及居住区种植丰富的热带植物、花草，形成一个绿意盎然、花果飘香、水绕流长的生态环境。

（4）中华国际老人滨海风情度假小镇

滨海风情度假小镇处在项目的最外沿部分，根据我国最具代表性的地方文化和国际目标市场，设计十四种主题风情小镇：分别是： 上海里弄、北京四合院、江南水乡、湘楚园、重庆人家、西域边寨、陕北窑洞、东北屯、港澳台燕归园以及俄罗斯、韩国、日本、东南亚风情园。在不同的小镇上，建筑风格和布局按照相关的文化主题建设，力图呈现相关地方原汁原味的建筑形式和生活方式，使来自不同地方的老年人都可以在这里感受到和家乡一

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海南中华老年大学园

样的生活场景，同时，也能满足一些人希望晚年过一种全新生活的愿望。把十几种不同的建筑形式和生活方式集中在一个项目上。形成一个世界或中国居住文化展示，本身是一种具有很高旅游价值的创意。这将成为本项目的一大特色和亮点！

二、项目的设计理念：

运用中华文化之易经八卦的原理，以太极广场为主轴，根据围绕的八卦，设臵八个研究符合老年共性问题的八个学院，并延伸出八个活动功能区，形成科学的辐射态势。从上俯视,整个大学园呈龟状，龟寓意于长寿、吉祥和平安。

太极八卦是中国古文化的精髓,它主要讲的是自然界万物阴阳平衡的道理, 阴阳平衡就可以风调雨顺, 阴阳平衡就可以鸟语花香.人的身体也同样如此, 阴阳平衡就可以身体健康, 阴阳平衡就可以长寿.太极八卦图的造型作为整个规划设计的核心创意，在功能布局上，实现本项目众多功能的分散与组合的统一，即：根据各地区老龄人不同的居住习惯、生活习惯以及他们对微观环境的审美差异，在八卦的外围区域设臵不同风格的居住环境，使这些各有特色的“生活村”或“文化村”保持一定的独立性，以延续来自不同地区老龄人的文化和生活习惯。在八卦的中心部分，以公共设施为主，呈放射状与各分区连接，使不同的文化、不同的理念在这里交汇、融合，产生新的、有活力的居住文

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化和社区邻里交往。项目的八卦造型，不仅意味着古老的东方文明以及源远流长的东方养生文化在这里得到体现和弘扬，还具有科学设臵各种功能与生活设施，使之相互匹配，实现项目各种功能和谐布局、联系统一的现实意义。

整个项目的设计理念是：大气恢弘、天人和一、源远流长。遵循古老的养生文化与现代科学的养老理念结合，遵循人性回归自然的环境设计与先进完善的现代服务设施结合，尊重并保持各种不同的老龄生活习惯和氛围，并在此基础上以更科学、符合当今社会发展趋势的养老模式进行包容。

三、项目的功能与布局

（1）针对老年人的特征需求专项、重点的归纳设臵如下院系：

康复学院——述求（健），设臵特色医疗系、疾病康复系。 运动学院——述求（动），设臵趣味运动系、球类系、武术健身系。

护理学院——述求（静），设臵卫生护理系、保健护理系、心理护理系。

艺术学院——述求（乐），设臵声乐表演系、书画工美系、棋牌系、电脑玩具娱乐系。

养生学院——述求（食），设臵饮食系、药膳系、心理调理

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系。

自然学院——述求（勤），设臵自然环境系、园林系、农艺系、资源保护系、花鸟鱼虫短训班。

人文学院——述求（讲），设臵国学系、西学系、文学系、古玩收藏系。

谋略学院——述求（智），设臵运筹系、公共关系系、策略系。

（2）院系的功能设计：

功能设臵：（根据八个学院的特征设臵如下八个活动功能区） 康复学院——门诊部、住院部、健身房、开放式花园、鹅卵石小路、户外健身园、温泉理疗池.拟与北京301医院合作。

运动学院——篮球场、门球场、综合体育馆、运动场。 护理学院——拟与菲律宾圣保罗大学国际护理学院合作。设国际老人护理培训中心、经络护理馆、药物护理馆、心理护理馆、生理护理馆、气功护理馆、露天花园。

艺术学院——工艺坊、琴竹园、棋牌亭、书画苑、影视剧院、民族风情歌舞园、老顽童趣味馆、Party-KTV馆、歌舞大广场、聚乐园、民俗村、演艺舞台。

养生学院——养生美食园、药膳房、太极剑（拳）演练台、养生温泉泡、中医按摩室、品茗苑、养生休闲林、小歇亭、吊角 楼。

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自然学院——室内育花园、百鸟林、钓鱼台、小歇亭、沧浪 亭钓鱼台、勤耕园、不老松、爱心宠物园、水族馆。

人文学院——先贤祭祀台、名人会馆、名人藏品馆、名人作品馆、会英苑、福寿文化大观园、道德文化大观园、福文化馆、寿文化馆、孝文化馆、中华孝子园、中华文化苑、老人珍品阁、老人用品店、中华文化馆。

谋略学院——会议中心、三十六计群雕、中华智者纪念馆、万卷堂图书馆、益智园。

特殊人员居住区——李敖 “孤笑园”、 社会名流“紫光园”、特殊学员的“集贤园”。

候鸟型度假宾馆——候鸟性老人度假星级宾馆。

共享性景观——中华大广场、中华门、趣桥廊、三山五岳、八大河流、太极广场、八卦楼、特色游览车、高尔夫球场、户外游泳池、温泉泡。

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四、项目建设内容一览表

建筑名称 总面积 大学园（一期） 风情小镇（二期） 五星级酒店 四星级酒店（2栋） 三星级酒店（2栋） 二星级酒店（2栋） 酒店公寓楼（7栋） 跃层公寓（24栋） 单间公寓（28栋） 亲情居公寓（16栋） 亲情居公寓（16栋） 一房一厅公寓（35栋） 独栋别墅（44栋） 贵宾别墅（8栋） 连体别墅（60栋） 连排别墅（100栋） 总占地面积 单体占地面积 建筑面积 层数 层户数 栋户数 3361亩 1182亩 2179亩 1324m2 2648m2 1664m2 1664m2 5824m2 10368m2 13720m2 6912m2 6912m2 14700m2 6336m2 3200m2 6000m2 10000m2 （含标准型三洞高尔夫球场一个，占地220亩） 1324m2 1324m2 832m2 832m2 832m2 432m2 490m2 432m2 432m2 420m2 144m2 400m2 100m2 100m2 11916m2 23832m2 14976m2 14976m2 52416m2 62208m2 82320m2 41472m2 41472m2 88200m2 15840m2 8000m2 15000m2 25000m2 6+3 6+3 6+3 6+3 6+3 6 6 6 6 6 2.5 2.5 2.5 2.5 1、3、32 32 24 24 24 2 16 8 6 8 / / / / 192 192 144 144 144 12 96 48 36 48 1 1 1 1 八卦教学楼 19266m 22408m 27224m 5 2/ / 32

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太极广场 中华门 中华大广场 游泳池 母亲河 三山五岳 长城墙 综合服务亭 小服务亭 公共厕所 温泉泡 别墅温泉 景观性池塘 人文—道德文化馆 人文—福寿文化馆 人文—名人藏品馆 人文—名人作品馆 人文—名人会馆 人文—孝文化馆 人文—老人珍品阁 人文—老人用品店 人文—中华文化馆

1380m2 348m2 5000m2 6280m2 50000m2 3840m2 1800m2 100m2 360m2 360m2 441m2 4760m2 44800m2 500m2 500m2 500m2 500m2 855m2 1385m2 378m2 378m2 314m2 1380m2 348m2 5000m2 314m2 50000m2 480m2 1800m2 50m2 20m2 20m2 7m2 28m2 / 500m2 500m2 500m2 500m2 855m2 1385m2 378m2 378m2 314m2 33

1380m2 2088m2 5000m2 6280m2 50000m2 3840m2 1800m2 100m2 360m2 360m2 441m2 4760m2 44800m2 500m2 500m2 500m2 500m2 1710m2 2260m2 378m2 378m2 628m2 0.3 6 0.3 / / / / 1 1 1 / / / 1 1 1 1 2 2 1 1 2 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 海南中华老年大学园

艺术—影剧院 艺术—棋牌亭（9栋） 艺术—工艺坊 艺术—琴亭（5栋） 娱乐—老顽童趣味馆 娱乐—歌舞大广场 娱乐—Party馆、KTV 娱乐—演艺舞台 娱乐—小歇亭 娱乐—吊角楼 康复—康复健身馆 康复—门诊 康复—住院部 康复—温泉理疗池 运动—综合体育馆 运动—器械健身馆 运动—标准运动场 谋略—会议中心 谋略—中华智者馆 谋略—万卷堂图书馆 学员宿舍

1962m2 180m2 1890m2 300m2 300m2 800m2 300m2 600m2 300m2 250m2 500m2 1451m2 1476m2 600m2 1260m2 1000m2 / 960m2 500m2 500m2 2240 m2 1962m2 20m2 945m2 50m2 300m2 800m2 300m2 600m2 50m2 50m2 500m2 1451m2 1476m2 300m2 1260m2 500m2 / 960m2 500m2 500m2 1120 m2 34

5886m2 180m2 1890m2 300m2 300m2 800m2 900m2 600m2 300m2 500m2 1000m2 4353m2 4428m2 600m2 3780m2 2000m2 / 1920m2 1000m2 1000m2 13440 m2 3 1 2 1 1 0.3 3 0.3 1 2 2 3 3 1 3 2 / 2 2 2 6 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 海南中华老年大学园

自然—沧浪亭 自然—九曲桥 自然—小钓鱼台 自然—爱心宠物馆 自然—水族馆 自然—室内育花园 自然—小歇亭 养生—药膳方 养生—中医按摩坊 养生—中医按摩室 养生—小歇亭 养生—太极拳演练台 护理—国际护理中心 90m2 72m2 135m2 300m2 300m2 1300m2 450m2 500m2 300m2 264m2 350m2 1256m2 90m2 72m2 5m2 300m2 300m2 1300m2 90m2 500m2 300m2 24m2 50m2 1256m2 90m2 72m2 135m2 300m2 300m2 2600m2 450m2 1500m2 600m2 264m2 350m2 1256m2 1 1 1 1 1 2 1 3 2 1 1 0.3 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 1920m2 教学楼 护理—经络护理馆 护理—药物护理馆 护理—心理护理馆 护理—生理护理馆 护理—气功护理馆 学员宿舍 300m2 300m2 300m2 300m2 300m2 3360 m2 1920m2 5760m2 3 / / 300m2 300m2 300m2 300m2 300m2 1120 m2 900m2 900m2 900m2 900m2 900m2 20160 m2 3 3 3 3 3 6 / / / / / / / / / /

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第四章 行业与市场分析

一、养老产业发展的历史机遇

1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本

中国经济每年以平均8%以上的速度发展，经济的高速增长，造就了巨大的民间资本。进入二十一世纪以来，民间资本在众多领域展露出了庞大的力量。尤其是近几年在房地产领域，民间资本的动向已经成为了左右房地产市场的重要因素。对中华老年大学园而言，如果运用推广得当，这种力量足以完全消化、推广中华老年大学园项目。

2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 中华民族是有着数千年敬老爱老传统的民族。从远古开始，社会文化就把“孝”作为理论依据和精神力量，使“家庭”成为了中国社会养老的核心力量和唯一承担者。进入二十一世纪，由于社会长久的稳定与经济的持续发展，使中国传统道德开始回归，“孝”作为传统道德的重要部分受到社会的大力推崇。而中华老年大学园正是这种“孝”的体现与完善。

3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 经济的发展与人口的快速流动，使中国家庭结构开始分化，家庭日益向小型化、单一化的模式发展，更多的老人没有子女在身边照料，三代同堂、四世同堂的家庭已经越来越少，至2000 年，“空巢”老人就达到了2400万人。以家庭养老、养儿防老为

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核心的传统“居家养老”模式已经开始解体。社会对新的养老模式的出现表现出了强烈需求。而以新型养老模式为基础,将养老作为老年人新生活的开始为基本理念来建设的中华老年大学园无疑正好迎合了这种需求。

4、老年人获得了经济的独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活.经济的发展也同样使老年人获得了独立支撑自己养老生活的能力。而“独立”了的老年人在迷恋传统“居家养老”温馨与舒适的同时，也希望拥有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特点、心理特点并集老年旅游、开发、休闲、健康、学习、创业与活动为一体的全新的具有现代意义的养老模式的出现。据相关调查，这类老年人占全部受调查老年人的60%。这类有能力而且有愿望追求自己想要的生活环境与生活圈子的老年人，正是中华老年大学园最现实、最庞大的目标客户。

5、老年人群中积累了庞大的消费能力

由于历史原因，众多数量庞大的老年人在工作时，没有消费时间，更没有消费机会。在退休后，这些老年人积累了极其庞大的消费能力。目前，中国老年经济的潜力已经高达1万亿元人民币。

6、政府对老年类项目大力支持

由于中国60岁以上的老年人口已经超过了1.3亿，老年人问题的解决直接关系到了国家的繁荣、稳定及长期的良性发展，因此老年人的养老方式及养老生活的质量，成为了当前中国社会

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海南中华老年大学园

最为重大的、最不可忽视的社会问题之一。继2004年9月7日，中国国务院新闻办公室发表《中国的社会保障状况和政策》白皮书后，从中央政府到地方各级政府，对老年问题都极为关注，对涉及老年人的项目，政策上也予以大力倾斜与扶助。

二、市场竞争性分析

1、现有养老产业的模式与竞争性

上世纪下半叶，各类新的养老方式开始在中国出现，如福利院、敬老院等。由于种种原因，此类养老机构多为国有或集体所有，没有私营，也没有体制外的养老机构。这类养老机构大多功能单一，面积窄小，设施陈旧，缺少专业护理人员，只能停留在对老年人的照顾、抚养阶段，收养范围也大都是一些五保户老人或孤寡无子女老人。改革开放后，开始出现了一些以营利性为目的的养老机构。如老年公寓、老年疗养院等。但这些机构往往规模小（大都在500平方米~5000平方米之间），功能单一。虽然服务项目增加了一些，比如营养饮食、健康指导、专业护理等，但离建立现代养老体系与养老理念还差很远。但由于这类机构收费低廉，而且坐落在老年人长期生活与熟悉的地方。因此，也能吸引一部分低收入养老群体，但很难吸引一些高端客户，同时地域性的限制也使其难以发展，更难以壮大。因此，这类养老机构很难对中华老年大学园形成竞争威胁。

2、竞争对手与竞争模式

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海南中华老年大学园

老年经济的巨大潜力被公认后，必然会有众多商家参与到老年经济中。目前，在养老领域，竞争对手可能有以下几种模式：

（1）以房地产开发为目的大型化的老年公寓

此类大型化的老年公寓以北京太阳城老年公寓为代表。北京太阳城老年公寓规划建筑面积18万平方米，位于北京昌平区汤山，平均销售价为6000元/平方米。太阳城老年公寓是以住宅为主的房地产项目。在设计与建设过程中，针对老年人特点，提出了无障碍设计原则。并在小区内设计有小型医院、超市等设施。因此，在北京有过不小的知名度，也吸引了不少老年人入驻。但由于其缺少针对老年人生活状态、心理状态、身体状态的系统设计，保障体系并不完善，且由于土地价格、建筑面积等原因，还缺少很多必要的老年设施。如老年大学、老年文化体育场所等。但由于其靠近都市，且价格适中，也能吸引一部分中档客户群。

（2）以老年医疗、疗养为主的老年疗养、老年医院等 此类养老机构主要以老年医疗与老年康复为主。它是将医院中关于老年人的部分抽离了出来，并加以了强化，赋与了其鲜明的老年人特色。其特点是，针对老年人特点的医疗设施齐备，医护人员经验丰富。但不足之处是，老年人只能短期生活，不具备长期生活条件。同时，由于鲜明的医院特色，长期生活反而会对老年人的心理与生理造成负面影响。

（3）社区养老机构

主要是由社区居委会、一些团体或个人开办的以非营利或微

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海南中华老年大学园

利为目的的社区养老机构。此养老机构依附社区，向老年人提供家政服务、康复、娱乐、心理咨询、群体活动等。它的服务对象主要是一些社区内的老年居民，其特点是服务收费低廉，服务及时到位，服务人员与被服务人员关系熟悉，家庭感觉强烈。但其只能提供一些简单的后勤类服务，并不具备更深入的养老体系建设。它只能是整个养老产业体系的简单补充。

3、本项目的竞争优势

（1）规模庞大，在可预见的将来不可替代

中华老年大学园占地面积3361亩，建筑面积100万平方米。在目前紧缩的土地政策和日益严格的土地审批制度下，在可预见的将来，其它潜在或现实的竞争对手已经没有可能获得如此规模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的保障系统更难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。

（2）土地带来的价格优势与销售优势

由于海南建省时间短，目前正处在城市化的初期阶段。因此，土地成本低廉，中华老年大学园所征用的3361亩土地，按当前海南土地出让价预计，中华老年大学园项目如征用二三线临海用地，土地出让价格大约在20万-30万元人民币之间，相当于同类城市土地价格的20%～40%。同时,随着土地供应的趋紧和海南经济的发展，海南土地出让价格近几年来均以20%的迅速上涨，从长远来看，这种趋势将至少保持十年以上。因此仅在土地成本上，中华老年大学园已经具有了竞争者不可超越的成本优势，而

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海南中华老年大学园

土地的成本优势又完全能转换成价格优势，并最终形成经济优势。

（3）设计合理，理念先进

本项目充分考虑老年人生活、生理、精神状态，以及老年人对环境、文化、体育、交往人群等综合因素，按学习、创业、生活、康复等设计思路，以城镇化的服务支持体系、完整的医疗保障体系、充分的文化体育体系、开放式的交流体系、花园式的生活体系、民主式的小区管理体系等科学体系相结合，而形成的一个能完全满足老年人养老物质生活、养老精神生活、养老医疗康复生活的综合性大型老年卫星城。中华老年大学园的设计与理念已经达到了目前国际顶尖水准，查阅国内外相关资料，未见有相同或相近的类似设计。仅国内而言，中华老年大学园从设计上至少领先国内其它养老机构10年～20年。

（4）环境优越，不可替代

海南地处热带，属于中国最纯净的地方之一，这里空气没有 受到污染，绿树四季长青，鲜花四季盛开。对渴望回归自然，追求健康的老年人来说，更是天堂一般。由于身体原因，大多数老年人都畏寒怕热。而海南年平均气温在25摄氏度左右，冬季不冷，夏季不热，是老年人理想的生活休养地。对于忙碌了一生的老年人来说，没有比海南更具有避开喧嚣、污染、利于养老、利于健康的地方了。

由于中华老年大学园的建设、规模及产生的影响，在可以预

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海南中华老年大学园

见的将来，海南政府不可能再在海南批准立项建设其它同类的养老机构。因此，中华老年大学园所处的环境是其它竞争者不可复制的。

三、合作与关联行业

1、海南旅游业的发展对本项目的带动

旅游业是海南的支柱产业。仅在2004年，旅游业为海南带来的直接收入近120亿元人民币，接待游客总数近1500万人次。旅游收入比上一年同期增长21.2%，接待旅游人数比上一年同期增长16.0%。

旅游业的兴旺，不仅使海南知名度大幅度提升，而且也为海南带来了充足的人气。同时，也对海南房地产业的发展起到了强劲的推动作用。仅去年下半年，海口市部分楼盘由旅游者（旅游团队）购买的就占到了60%以上。

由旅游业促进的部分楼盘销售分类表：

楼盘名 一品雅园 银谷苑 德意雅苑（一期） 平 均 总销售比例 游客（岛外人）购买比例 75% 98% 100% 60% 80% 38% 59.3% 平米均价 4600元 3200元 2200元

从上表可以看出，旅游者（岛外人士）已经成为了支撑海南

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海南中华老年大学园

楼市的主要力量。因此，海南旅游业的发展将从根本上提升中华老年大学园的知名度，带动中华老年大学园旅游项目的发展，促进中华老年大学园房地产项目的销售。

2、本地房地产业的发展对本项目的作用

根据海南省统计局统计数据显示，2005年全省房地产开发共完成投资55.99亿元，比上年增长52.9%，其中商品房投资完成51.44亿元，比上年增长51.5%。

2005年是海南房地产全面、持续、大幅升温的一年。进入年初，全省房地产开发即以大同比增幅开局，之后节节攀升，到五月份时累计同比增幅一度翻番，虽然受宏观调控政策影响，增幅回落，但始终维持在50%以上，直至年终仍在高位运行。

本年度，海南省完成房屋施工面积683.95万平方米，比上 年增长49.0%；同期全省共销售房屋125.76万平方米，比上年增长11.6%，其中住宅销售118.25万平方米，比上年增长8.5%。

海南房地产持续旺盛的发展，将为会海南造就一大批房地产管理与销售人才，为中华老年大学园今后的管理与销售工作完成了人才准备。

海南房地产持续旺盛的发展，推动了海南房地产价格持续的攀升。海口市统计局提供的数据证实， 2003年海口房价平均在每平方米2300元左右，到2006年第一季度度已经上涨到2680元，。而就算这个价格，在全国同类城市中仍然是相当偏低的，仍然有着强劲的增长空间。因此，对中华老年大学园而言，海南

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海南中华老年大学园

房地产业的旺盛发展，使中华老年大学园在价格定位上有了更大的自由空间，也将使投资者有获取更高更多利润的可能。

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海南中华老年大学园

第六章 客户分析

一、主要客户人群

中华老年大学园核心客户群主要定位于有来海南臵业愿望和养老愿望的国内艺术家、高级知识分子、离退休干部、海外侨胞、外国人，以及热爱中国传统文化，并愿意为传承中国传统文化和弘扬中国传统文化，对老一辈艺术家们的艺术人生进行挖掘整理的中青年人士。

主要客户人群构成描述表：

主要客户人群 国家离退休干部 已退休的老一辈艺术家 已退休的高级知识分子 特 征 社会地位高、声望高、影响力大 有崇高声望和演艺才能 在行业内有较高的知名度，有学术声望 律师、会计师、IT业、证券业、企业中高收入白领 高级管理层等 文艺界、体育界 台港澳人士、海外华人 琼籍华侨 东南亚、日本、韩国及其它西方国家部份退休人员 退居二线的文艺界、体育界知名人士 商界、科技界、文艺界等退休或半退休人员 经济实力强、热爱家乡、在海外有影响力 商界、政界等退休或半退休人员，以纬度偏北国家为主

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海南中华老年大学园

二、主要客户来源地

1、国内部分

● 省市自治区省会城市、大中城市等的老一辈艺术家、高级知识分子。

● 各级政府部门、军队中离休干部

●北方各省市中央直属特大型企业的离休干部。

● 提前谋划，为退休生活做好预先准备的中青年成功人士。 ● 其它有能力与条件的离退休人员 2、海外部分（含港澳台地区） ● 台港澳地区商界、文艺界人士。 ● 海外华人：海外商界、科技界华人。

● 外国人：尤以日本和韩国人为主。由于日韩两国所外位臵纬度偏北，气候寒冷，不利于养老。而海南地处热带，终年无冬，利于养老。再加上相同的人种、共同的文化源头、相近的地理位臵，使到海南来养老对日韩两国退休人士充满吸引力。

以上客户人群中，尤以台港澳人士、海外华人为我们核心客户中最有价值的部份。中华民族有着极强的凝聚力，无数台港澳人士、海外华人在面临退休生活时，都希望能叶落归根回到祖国来渡过人生中的最后阶段。

2004年11月，著名美籍华人，诺贝尔物理学奖获得者杨振宁先生到海南参加2004年度中国科协学术年会时，对海南环境 赞不绝口，提议在海南建立一个“科学家退休村”。他说：“在海

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海南中华老年大学园

外，有很多华裔科学家都希望退休后，回到祖国养老，而海南无疑是养老的最佳选择地”。台湾著名文化人士李敖也多次表示，希望到海南养老。

因此，在本项目推广初期，台港澳人士、海外华人中的退休或半退休人群是我们最为重要的客户来源。而项目进入中后期后，日本、韩国等部份与我们地域接近，且纬度偏北的国家将作为我们中后期的重要客户来源地。

三、主要客户状况描述

1、收入水平

由于中华老年大学园在设计时已经充分考虑到了各阶层的需要和各阶层的不同收入水平。因此，从小户型公寓、中等户型公寓、联排别墅再到高档欧式别墅，不同区域的设立，使普通小康阶层，到海内外高收入人群直至亿万富翁，都能在中华老年大学园找到适宜于自己的住宅、生活、休养场所。

2、年龄结构

主流消费层：60岁～80岁已退休、离职或即将退休离职的中老年人。

潜在消费层：45岁～60岁年富力强，正处在工作的黄金时期，希望能为将来安排好退休与养老生活。而在未退休时，中华 老年大学园还可以成为这类人士的休闲、度假场所。

3、客户素质

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海南中华老年大学园

由于中华老年大学园客户定位高端。因此，入住客户素质相对较高。尤以大学以上文化程度、中级以上技术职称、在行业内具有相应知名度的客户为主要目标客源。

4、客户主要心理特征

目标客户大都物质基础丰厚，生活富裕，颇讲究生活品味，注重健康投资，关注自身健康的改善，消费行为主观性强。同时，由于在职生活与退休生活落差较大，造成失落感和空虚感加重。再加上子女多有自己的事业与生活，平时很难与老人团聚在一起，使老人心理需求难以满足，孤独寂寞感较重。因此，针对这些老年人注重健康，关心养生，喜欢学习，喜欢群居，喜欢热闹，渴望融入社会，渴望再次创业以及不甘寂寞的心理特点而设计建造的中华老年大学园，对老年人有着极强的吸引力。

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第六章 项目主要经济效益分析

一、 房产销售收入：

学院区的建设为本项目的住宅带来明显的增值效应，本项目可销售的房产包括公寓、别墅、联排别墅、产权酒店。本项目的公寓为四星级精装修。

1、公寓

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（1）公寓数量

跃层式公寓：288户， 单间公寓楼：2688户， 酒店公寓楼: 1008户 亲情居公寓Ⅰ：768户， 亲情居公寓Ⅱ：576户， 一房一厅公寓：1680户，

以上合计户数为：7008户，总建筑面积为：350616平方米 （2）公寓销售收入

依据海南房管局2005年数据，海南目前住宅房平均房价为2500元/平方米。而市场的四星级精装修价格为4000元。按此数据计算，则公寓销售收入为：

350616平方米×4000元/平方米=140246万元 2、别墅销售收入 （1）别墅数量

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独栋别墅：44户， 贵宾别墅楼；8户， 联体别墅楼：60户， 联排别墅楼：100户，

以上合计户数为：212户，总建筑面积为：63840平方米 （2）别墅销售收入

依据海南房管局2005年数据，海南目前各类亲海别墅平均销售价为6000元/平方米，则别墅销售收入为：

63840平方米×6000元/平方米=38304万元 3、商业铺面：

商铺总面积17472平方米，依据海南房管局2005年数据，海口目前市区商铺平均销售价格为8000元/平方米，则本项目商铺销售收入则为：

17472平方×8000元/平方米＝13977万元 4、产权酒店收入： （1）产权酒店数量： 二星级：288间， 三星级：288间， 四星级：384间， 五星级：192间，

以上合计户数为:1152间，总建筑面积为65700 平方米。根

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