东莞土地增值税清算最新规程：广东省地方税务局土地增值税清算管

广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）

第一章 总 则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发?2006?187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发?2009?91号）等规定，制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

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第五条 税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。 第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 （三）直接转让土地使用权的。

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。

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第八条 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性及相关性。

第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。同时，应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案，设臵台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与纳税人项目开发同步。

纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

1.国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。 2.修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。

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（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料:

1.建筑工程预算书。 2.建筑工程施工合同。

3.工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

（三）销（预）售商品房环节：

纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

（四）项目竣工验收备案环节：完成项目竣工验收（备案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料： 1.建筑工程竣工结算资料。

2.房屋测量成果报告书。

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（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留臵备查，由地级以上市地方税务局确定。

第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，积极应用土地增值税信息管理系统，建立电子台账，加强土地增值税日常管理。

主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段等四个工程节点深入房地产项目现场，向纳税人了解掌握工程进展状况，将工程造价可能出现的涉税风险点与纳税人充分沟通，对四个工程节点的风险分析作纳税辅导，并书面记录，存档备查。

第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算申报受理

第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位；同一个项目，

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3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。 第二十三条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（五）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。 （六）纳税人在限期内未能完整提供扣除项目相关凭证资料且无正当理由的，按当地扣除项目金额标准扣除。

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第二十四条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十五条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。对房地产开发项目用地属于未“七通一平”的，应对前期工程、基础设施实体的实地审核，特别注意土石方、挡土墙、绿化等工程账实是否相符。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十六条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

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第二十七条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）按照当地建安造价标准，查核工程费支出是否异常，如有异常，应进一步详细审核房地产开发企业与建筑施工企业签订的建筑工程施工合同、施工企业送审的结算书及房地产开发企业与工程监理公司、施工企业三方签名盖章确认的竣工图等。

（四）对房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地主管税务机关开具，是否存在虚开的情况。

第二十八条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十九条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

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（三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第三十条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十一条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。 第三十二条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十三条 纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。

第三十四条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

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第三十五条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十六条 在审核中发现纳税人有下列情形之一的，经上一级税务机关核准后，实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的。 （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十七条 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第三十八条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素对项目情况进行评估，经主管税务机关集体审议，核定税额后，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第六章 清算鉴证

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04销售情况表纳税人名称（盖章）：填报日期：房屋座落地址（幢号与房号）合同签订时间建筑面积（㎡）单价（元/㎡）实收房款（元）序号购房者名称苑区名称房产类型合同号码合同总价发票号码交楼时间备注1234567合计注： 1、本表中“实收房款”应与营业税计税金额一致。 2、本表中“建筑面积”应与房屋测绘所测量数据一致，如未有测量数据，应与预售证面积相同。 3、房产类型按当地土地增值税预征类型确定。 26

05关联方及其交易声明书纳税人名称（盖章）：填报日期： 自开发此项目起至 年 月 日止,与本公司有关联关系的人员和单位名单及其关联交易情况如下： 一、关联方关系汇总关联方名称(全称)注册地点主营业务与本单位关系经济性质或类型法定代表人是否存在控制关系持股比例 二、关联交易及关联往来汇总关联交易情况关联方名称交易内容交易金额清算扣除金额未扣金额土地增值税清算扣除情况备注 三、存在控制关系的关联方的注册资本、所持股份（权益）及其变化注册资本及其变化企业名称期初数本期增减金额期末数金额所持股份或权益及其变化股份比例%金额股份比例%金额股份比例% 27

06取得土地使用权所支付的金额明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、支付的土地出让金凭证号内容摘要发票号码发票金额实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注二、支付地价款金额三、交纳的有关税费合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。

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07土地征用及拆迁补偿明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、土地征用费用凭证号内容摘要发票号码发票金额实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注二、耕地占用税三、劳动力安臵费四、安臵动迁用房支出五、拆迁补偿款六、其他土地成本明细合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。

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08前期工程费用明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、规划费用二、设计费用三、项目可行性研究费用四、水文费用五、地质费用六、勘探费用七、测绘费用八、七通一平支出 1、土石方工程 2、挡土墙 3、石墙 4、其他明细九、其他前期开发费用凭证号内容摘要承接单位合同金额发票号码实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。 30

09建筑安装工程费明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、土建工程费用凭证号内容摘要承接单位合同金额发票号码实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注二、装饰装修工程费用三、机电安装工程费用四、市政道路设施工程费用五、园林绿化工程费用六、其他工程费用明细 1、土石方工程 2、挡土墙 3、石墙合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。 31

10基础设施费明细表纳税人名称（盖章）：填报日期：项目名称一、开发小区内道路工程支出二、供水工程支出三、供电工程支出四、供气工程支出五、排污工程支出六、排洪工程支出七、通讯工程支出八、照明工程支出九、环卫工程支出十、绿化费用十一、其他设施工程发生的支出明细凭证号内容摘要承接单位合同金额发票号码实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。 32

11公共配套设施费明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、物业管理用房费用二、变电站费用三、热力站费用四、水厂费用五、居委会、派出所用房费用六、公共厕所费用七、托儿所、幼儿园、学校用房费用八、自行车棚用房费用九、邮电通讯用房费用十、其他非营业性公共设施费用凭证号内容摘要承接单位合同金额发票号码实际付款金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额单位：元（列至角分）合同名称（编号）备注合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。 33

12开发间接费明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：项目名称一、管理人员工资二、职工福利费三、折旧费四、修理费五、办公费六、水电费七、劳动保护费八、周转房摊销费九、其他发生的间接费用记帐日期凭证号 内容摘要金额本期清算分摊比例本期清算可扣除金额发票号码单位：元（列至角分）备注合计注：1、凭证号按时间顺序填写。 2、附合同及发票复印件并加盖公单，若无合同、发票在备注说明。 3、在所附资料的左上角注明序号号码。

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13利息支出明细表纳税人名称（盖章）：填报时间：序号借款单位或个人记帐日期凭证号合同号编号（码）借款金额借款期限年利率银行同期基准利率允许列支利息金额单位：元（列至角分）咨询费（相关费用）咨询费率1234567合计注：1、属利息支出或咨询费以合同为准，分别填写。 2、附借款（咨询）合同或协议书复印件并注明与原件相符及加盖公章。 35

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与转让房地产有关的税金明细表单位：元（列至角分）纳税人名称（盖章）： 填报时间：纳税费起止时间行次 税种应缴纳税款金额实际缴纳税款金额1234567

营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加预征土地增值税堤围防护费其他税费合计 36

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