颐澳湾销售手册 - 图文

颐澳湾销售手册

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目的

为统一销售人员的销售行为，指导项目营销部日常管理工作；将项目的营销工作实行规范化、标准化、专业化、制度化。现制定《颐澳湾销售手册》，用于指导项目营销人员的行为，管理与监控项目营销工作的运作，保证取得良好的营销效果。 内容

颐澳湾销售手册由以下重要部分组成：项目简介、颐澳湾百问百答、颐澳湾销售流程、颐澳湾沙盘及板房讲解统一口径、颐澳湾卖点说明及抗性检讨、三水区商品房市场现状分析、三水各银行按揭贷款政策一览表。

第一部分 项目简介

发展商简介

兆辉地产成立于2003年9月，是一家以房地产的开发、销售为核心业务的大型房地产企业，拥有从精品住宅到别墅大盘的完整房地产开发链，是佛山本土最有资深经验的品牌房企之一。随着企业的发展，其规模也日益扩展，目前所属企业的下属公司分别有：兆辉投资置业有限公司、颐澳房地产有限公司、兆锐房地产有限公司、三水兆辉房地产有限公司等。

公司自成立以来一直以大佛山为核心发展区域，先后开发了金兆楼、龙兆楼、龙华楼、都市领地轩、都市玫瑰苑、帝景蓝湾、颐澳·公园印象、博澳城等优质楼盘，现正蓄势迸发，以打造企业里程碑式的定位，进驻三水市场，精心打造“颐澳湾”这个三水区乃至大佛山首席滨江法式名门府邸。

作为本土新锐实力的品牌企业，兆辉地产凭着\锐意进取，合作共赢\的经营理念，继续以稳健、快速的步伐成长，缔造更多辉煌新境界!

项目所处区域简介

（1）区域简介(介绍项目所处区域、介绍项目周边配套)

项目所处区域位于西南片区北江一线滨江位置，西南文锋西路及河口大道交汇处，区域地势最高，位居三水区未来打造CBD中心中轴之上。

（2）相关区域介绍（介绍项目的相关区域,内容包括:地理位置、历史沿革、自然环境、行政区划、工业、

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商业、人文历史、文化遗迹、交通干道）

颐澳湾处于老城区、新老城区的交汇处，东有体育广场，南望北江一线江景，北近国家4A级的云东海森林公园。5分钟车程，便可到达三水广场及文锋东路大润发商圈轻松享受大型商场、肉菜市场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院、超市等西南城区一应俱全的生活配套。广佛肇城际轨道预计2013年正式开通，首通段起始于佛山西站，终止于肇庆站，其中三水区分别设置两个站，在城北（高丰村）和云东海街道设立三水站和云东海站两个站点，建成后，市民乘坐轻轨不到半小时即可到达广州与佛山各中心区。

（3）生活机能简介

颐澳湾处于新老城区的交汇处，距三水广场商圈、西南老城区大润发商圈仅5分钟车程，轻松享受大型商场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院等西南城区一应俱全的生活配套。项目附近有四小、西南中心小学、实验小学、一小、七小等；有中心幼儿园，镇幼儿园，小天使幼儿园等幼儿园。

（4）交通状况

颐澳湾位于口岸大道与文锋西路交汇处，故此拥有优越的交通通达性。在颐澳湾只需要3-5分钟就可以上广三高速、广肇高速，通过接驳佛山一环、西二环等交通要道快速到达珠三角各个城市。三水位于广佛肇同城的中心枢纽位置，交通四通八达，业主出行非常便利。在广佛肇同城的大环境下，广佛肇城际轨道即将开通，首通段起始于佛山西站，终止于肇庆站，其中三水区分别设置两个站，在南丰大道(鲁村附件)和云东海街道设立三水站和云东海站两个站点。建成后，市民乘坐轻轨不到半小时即可到达广州、佛山、肇庆中心区。

同时颐澳湾处于三水新老城区的交汇处，所以不仅坐享舒适的滨江生活，而且仅5分钟车程，便可到达三水广场及文锋东路商圈轻松享受大型商场、肉菜市场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院、超市等西南城区一应俱全的生活配套。途径项目的公交线路有：

604路公交：三水广场-张边市场-德兴路-三水工商局-三水商业城-华侨中学-三水交警大队-石油公司-三水交通局- 文化公园东-文锋东路-西南市场-文锋中路-文锋西路-体校-啤酒厂-陶瓷厂-明珠湾-西河路-农科所-魁岗-河口发电厂-河口文塔路-河口地税-河口市场-西南街道办-河口邮局-河口油站-红城区-河口地质队-好帮手-木棉村-莘庄村-河口石膏矿-威瓦厂-黄竹坑-望岗村-基塘村-正丰饲料厂-盛丰陶瓷厂-凤铝厂-左田市场—左田总站（共43站)）；

605路公交：高丰区总站-高丰区西村-高丰区新村-德兴路-耀华路-康乐路 -健力宝北门-恒益

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颐澳湾销售手册 大酒店-邮电局-文化公园-文锋东路-西南市场-文锋中路-文锋西路-党校-啤酒厂-陶瓷厂-口岸大道-建设一路-建设二路-健力宝纸箱厂-森林公园口-佳力电池厂-嘉凌摩托车-西埔村-伟业加油站- 三水长途客运站（共27站）

621路线（东线）：汽车站—公安局—汇丰豪园—汇丰花园—三水广场—张边市场—张边—德兴路—华兴路—恒益花园—交警大队—石油公司—交通局—文化公园东—文锋东—西南市场—文锋中—文锋西—体校—啤酒厂—陶瓷厂—口岸大道—金盛包装厂—柏安大酒店—邮政局—汽车站 （共26站）

今年本市重大工程建设项目主要形象进度及完工时间表

2013年年底，青岛啤酒厂至三水大桥之间地段将建成一个占地12.4公顷的江滨公园。该项工程的设计施工总承包公开招标。江滨公园建成后，将为附近居民提供休闲健身场所。 高楼拔地起 生活配套“扰”民心

随着三水城市“西进”，北江新区正在加紧建设中。北江新区靠近三水大桥一带，现有颐澳湾、北江明珠、明珠湾3个楼盘。目前这3个楼盘在建或已建住房超过3000套。明珠湾已陆续有业主入住，北江明珠和颐澳湾则分别于明年6月和10月开始交楼。随着居民住户不断增多，周边体育设施、公园等公共配套设施不足等问题越发突显。

荒地变公园 6大功能区任你玩

文锋路以南、北江西南堤段北侧从青岛啤酒厂至三水大桥的一块地，在明年年底，这片约12.4公顷的土地将被建成一个环境优美、功能齐全的江滨公园。该项工程的设计施工总承包将公开招标，工程预计在今年12月中旬正式动工，工程总造价约为3500万元。

按照规划，整个江滨公园将划分为眺望观景区、球场健身区（包括2个标准足球场、4个室外网球场和6个室外篮球场等）、山林晨运健身区、儿童活动区、滨水活动区和风情酒吧街区6个功能区，其中风情酒吧街区共两层，建筑面积约3500平方米。此外，省绿道6号线还将贯穿经过整个江滨公园。三水市民休闲、健身将新增一个好去处。

备注：客户要了解规划详情，客户可在三水政府网上查阅。

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第二部分 颐澳湾百问百答

一、项目资料 1、开发商背景

1) 项目地址？售楼处地址及电话？

答：西南文锋西路与口岸大道交汇处。销售热线：87662828 2) 项目的开发商是谁?资质等级如何?

答：兆辉地产。3级资质。公司全称是佛山市三水区兆辉房地产有限公司 3) 开发商的开发历史？

答：已开发顺德项目包括都市玫瑰苑、都市领地轩等，顺德在建项目：80万平方高档洋房、别墅社区博澳城、颐澳领地园及33万平方米帝景蓝湾（禅城）. 4) 本项目是由哪家设计院设计？资质等级如何？ 答：广东粤建设计研究院有限公司 甲级资质 5) 施工单位是哪家？资质等级如何？ 答：东莞市建工集团有限公司,一级资质 6) 监理单位是哪家公司？

答：广东华联建设项目管理咨询有限公司

7）景观设计由哪家公司设计？景观设计公司曾设计过哪些项目？ 答：科美园林

部分案例：金碧雅苑——广州最佳人居环境金奖、广州优秀住宅综合奖、广州市民十大最爱楼盘；金碧湾——广州十大明星楼盘、广州市住宅小区优秀配套设施奖；广州锦绣香江——翡翠绿洲－2006中国城市标志楼盘；佛山丽日玫瑰——最适宜人类居住社区国际大奖中国区系列、中国国际花园社区

8）物业管理公司是哪家？资质等级如何？

答：广东中奥物业管理有限公司；拥有国家一级物业管理企业资质的专业企业,前身为广东奥园物业管理有限公司,现为中国物业管理协会会员单位以及中物协顾问委员会常务理事单位。荣获“中国物业管理百强价值品牌——中国综合实力百强企业”及“中国物业管理百强价值品牌

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——中国最佳诚信品牌企业”；同时获得“2006年广东省诚信示范企业”的称号。除奥园旗下所有楼盘外，在佛山地区还管理了博澳城、金威郦都、东海国际、捷和广场等别墅或洋房小区。

2、产品资料、基础技术指标 1) 土地使用年限及起止时间？

答：洋房：2009年11月11日至2079年11月10日 商业：2009年11月11日至2049年11月10日 2) 项目预计开发周期为多长？ 答：3-4年左右。 3) 一期何时开工？ 答：2011年5月开工。 4) 一期的交楼时间？

答：买卖合同约定是2013年10月31日 5) 本案的建筑风格是什么？物业类型是什么？

答： 欧式（法式）建筑风格。高层洋房、商铺、商务中心 6) 小区总的占地面积是多少？ 答：占地面积约为64499㎡ 7) 小区总的建筑面积？

答：总建面达20.62万㎡；其中商业面积约0.76万㎡（商铺约6000㎡，商务中心约1000㎡） 8) 小区容积率是多少？ 答：容积率为2.5

9) 小区的建筑密度为多少？ 答：20%

10) 颐澳湾共几栋？共几户居民？

答：15栋（含商务中心），总报建户数1356户 11) 小区绿化率是多少？绿化面积是多少？ 答：约35%，约22000㎡

12) 小区规划是否有架空层花园？如有架空层花园会有那些设施供业主使用？ 答： 有架空层，架空层功能给业主作为活动空间。

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3、产品细化资料

房型：

1) 共多少户？有哪几种房型？

答：项目总户数是1356间，三房、四房、五房、平层复式、顶层复式

2) 颐澳湾一二期洋房的户型面积配比？（仅限内部使用）

户型 建筑面积（㎡） 套数 套数比 三房 三房带套房 三房带套房 四房、五房带套房 复式单位（可变五房带双套房）

颐澳湾三期洋房户型面积配比

约93-95 约99-109 约128 约146 约163 69 387 27 87 24 594 11.62% 65.15% 4.55% 14.65% 4.04% 户型 三房 三房带套房 三房带套房 四房带套房 复式单位（五房带双套房）

建筑面积（㎡） 约93 约106-109 约121 约130 约178-210 套数 24 253 27 58 4 366 套数比 7% 69% 7% 16% 1% 3) 洋房的层高多少？

答：3米（层高按楼板中线至楼板中线高度计算） 4) 是否毛坯房？交房标准？ 答：是。 5) 车位总数？

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答：小车位共约1400个（地下1000个，地上400个） 6) 整个地下室是否连通？ 答：是

7) 车库电梯是否直达各层住户？ 答：有一台电梯到车库

8) 小区是否有人防车位？位置在那？ 答：有，在地下室，位置待定 9) 车位是否租售？价格？ 答：是否租售暂未定 10）商铺面积？是否租售？ 答：商铺面积待定，是否租售暂未定

4、 物业安保方面： 1)安全问题如何解决？

答：国家一级标准物业管理，小区配有完善的智能管理系统，并结合严谨、高效的秩序维护员为小区提供二十四小时秩序维护服务，包括小区出入控制，固定保安执勤，社区巡逻，车辆管理，消防管理等。

2)物业管理费是多少？物业服务内容有哪些？

答：住宅1.65元/㎡月，商铺2.8元/㎡月（按建筑面积计算，不含公共设施设备水电费用及二次供水费用）。

物业服务内容有：①公共部位、公共设备的使用管理、维修和更新。②公共设施的使用管理、维修和更新。③公共部位的保洁服务。④公共绿地的养护。⑤保安服务。⑥其他便民服务。 3)物业费是否签进合同？

答：在《前期物业管理服务协议》中签订。 4)每户住宅是否设有可视对讲系统？

答：是

5） 可视对讲系统是黑白还是彩色？

答：彩色

6） 业主购买相连单位，能否上下或相连打通？

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答： 不行

7） 厅出阳台分户墙可否打通？

答： 不行

8） 业主可否自行安装防盗网及防盗门？

答： 不可以安装防盗网，但室内可以安装防盗门。 9） 洋房的阳台及窗台能否做飘篷？

答：不行 10）

小区内可否养狗等宠物？

答： 按《颐澳湾临时管理的约定》 11）

有否其他增值服务提供给业主？

答：有，包括不同类型的委托性特约服务。 5、其它：

1) N+1户型，阳台变房是否由发展商统一封闭？费用如何？

答：原则上N+1户型中的空中花园可以由业主按物管公司提供的统一标准进行封闭，但其他阳台不得封闭，费用由客户自付。具体操作细则请留意发展商的公布。 2) 因外围有主干道噪声较大，洋房是否全部安装中空隔音玻璃？

答：对策1部分靠近文锋西路、北面规划路、东面绿化的部分卧室玻璃窗、玻璃门为中空隔音玻璃，其余为高级铝合金玻璃窗。 3) 五证是否齐全？ 答： 是

4) 小区的景观特色是什么？ 答：法式尊尚主题风格园林

5) 小区建筑立面用什么颜色及材质？

答：颜色参考模型。大部分外立面面积采用高级外墙砖。 6) 小区的地块以前的用途？

答：旧纺织厂片区（不能提是氮肥厂地块） 7) 小区是否每户都有停车位？

答：基本满足。车位总数约1400个（地下1000个，地上400个）。 8) 小区业主朋友来访，是否有停车位？

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答：有，具体由中奥物业统一管理安排。 9) 车位是租还是卖，价格多少？ 答：卖，价格未定。

10) 车库高度、面宽、进深分别是多少？ 答： 按国家标准 11) 小区有几个出入口？

答：主入口2个（南北各一个），次入口1个（文锋西路人行入口，即是大喷池），消防出入口2个。

12) 每栋楼楼高是多少？

答：住宅建筑：23-32层；商务中心2层。 13) 小区是否实行人车分流？ 答： 是

14) 房屋面积是如何计算的？公摊面积包括哪些内容？怎样计算？ 答： 由专业测量公司提供（三水新达测量）；公摊内容按国家标准。 15) 小区所属街道及派出所？ 答：西南街道

16) 小区业主子女上学问题如何解决？ 答：待定。由当地居委会确定。 17) 购房可否入户？ 答：按国家相关政策

18) 小区是否有会所？小区会所有哪些设施？共几层？

答：没有会所，项目有一个商务中心共2层高，约1000平方米。 19) 小区是否有商铺？ 答：有街铺。

20) 小区垃圾收集站、煤气调压站、变电站、水泵房均设在何处？

答：本项目垃圾站规划在项目的东北面，前期垃圾是以垃圾桶收集；本期内高层住宅配电房共有5个，分别设在2、11、9、6、4座的地下室；发电机房在15座地下室；燃气控制室设置在15座，水泵房将设置将在2座地下室。 21) 住宅内墙体可否根据装潢设计来改动？

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答：在不影响主题结构安全的前提下可以改动非外立面墙体，改动前需由中奥物业公司审批。

二、环境资料 1、生活配套

1) 小区附近有超市大买场吗？

答：口岸日日升超市、西影日日升超市，三水广场 2) 离小区附近的农贸市场？

答：西影市场、布心市场，云秀山市场 3) 离小区最近的小学，幼儿园在哪里？

答：附近有四小、西南中心小学、实验小学、一小、七小等；有中心幼儿园，镇幼儿园，小天使幼儿园等幼儿园。 4) 附近医院有哪些？

答：三水人民医院、中医院，妇幼保健院

5) 小区附近的银行在哪里？从小区至银行需多少时间？

答：口岸大道有信用社，文锋路有信用社，中国建设银行，农业银行。走路约10分钟，摩托车约5分钟。

6) 小区本身是否有生活设施如超市。

答： 小区有6500多方商业面积由发展商统一规划。 7) 附近邮局在哪里？从小区至邮局需多少时间？ 答：中国邮政，西影邮政，健力宝邮政。开车约5分钟

8) 附近有哪些餐饮店？其位置分别在哪里？从小区至这些地方分别需多少时间？ 答：西影附近，如鸿南酒家，? 9) 附近娱乐设施有哪些？ 答：森林公园、西南公园等。 10) 周围有什么酒店？

答：离柏安酒店、鸿南大酒店、花园酒店、金太阳酒店、君悦酒店等只需要5分钟车程 提示：关于配套的任何疑问都应该围绕这句回答

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因颐澳湾处于新老城区的交汇处，距三水广场商圈、西南老城区大润发商圈仅5分钟车程，轻松享受大型商场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院等西南城区一应俱全的生活配套。

2、交通配套

1) 这里有什么公交路线？ 答：605与621路车（口岸大道站） 2) 广佛肇轻轨何时能开通？

答：按照政府路网规划，预计2013年开通

3）将来有何道路规划可以改善本案出行？可以如何改善？解决什么问题？路线如何走？ 颐澳湾位于西南文锋西路与口岸大道交汇处，处于三水新城生态绿轴的西河路片区，未来的新城市CBD中心。颐澳湾，三水第一湾区，自然环境得天独厚，是西江、北江、妥江，三江汇聚的风水宝地，更尊享新城市图书档案馆、滨江公园等高端配套，是未来的行政、办公、商业、文化娱乐中心。项目距三水广场商圈、西南老城区大润发商圈仅5分钟车程，轻松享受大型商场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院等西南城区一应俱全的生活配套。 项目交通网络四通八达，5分钟可接驳广三、广肇高速公路，经广三、西二环30分钟可通达珠三角的腹地，尽情享受珠三角1小时经济生活圈。半小时通达禅桂。而伴随着广佛肇轻轨的动工，广佛肇一小时经济圈即将呈现。

项目位于桂丹路与佛山一环西线交接处，项目以北桂丹路，东为佛山一环。有近10条公交线路连接禅桂、广州以及周边镇区。离禅桂中心区仅20分钟，到达广州仅25分钟，30分钟内到广州新白云机场。

（如果客户已经对地段周边熟悉可不用介绍，直接进入项目整体规划）

三、贷款及政策问题（根据当地购房备案时政策而定）

1) 签约时首付几成？付款方式有几种？有何优惠？

答：首付最低3成(个别银行)。付款方式2种：按揭和一次性。 2) 怎样限定二次置业，银行又何优惠政策？

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答：限定二次置业由房管局部门确定，银行优惠具体由银行按个人条件而定。 3) 由哪家银行办理按揭贷款？按揭金额和年限分别是多少？

答：农业银行、建行；按揭年限及金额每间银行都有区别，一般是最长30年，按揭按相关政策及个人征信情况而定。

4) 如何办理按揭？需提供哪些资料、证书？需向银行交纳哪些费用？

答： 按银行要求。（身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、银行流水、个人信用查询、房产查询及办理按揭时需支付万分之五的合同印花税等） 5) 如果不在指定银行办理按揭是否可以？应如何办理？

答：为了业主的利益最大化和手续简便化，经多家银行谈判和挑选，才选择了***银行，所以必须在指定银行办理。如果太特殊的经过销售经理游说都不行的话，要通过客服向公司申请。 6) 补充公积金贷款的最高额度？

答：26万/人，52万/夫妇

7) 怎样计算客户公积金贷款的最高额度？

答： 与以下要素关联：借款人年龄，现有债务，缴存公职金工资基数，预缴款，申请年限，房款总额有关。

8) 外地户口办理按揭贷款的基本条件？

答： 按政策规定交符合要求的社保证明或纳税证明。 9) 公积金贷款的年限是否任意？

答：最长不超65岁

10) 贷款一定须缴纳保险费或担保费？

答： 不需要 11) 贷款利率是多少？

答：按最新的银行贷款公布利率为准（5-30年），非首套会略高。 12) 按揭期间银行利率变动怎么办？

答：一年一调

13) 贷款公证时，哪些人必须到场？

答：不用公证

14) 收入证明一定不小于月还款额的二倍吗？

答：是

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15) 哪些单位可以出具有效的单身证明？

答：民政局

16) 外地人如何办理按揭？

答：需提供一年的纳税证明或社保证明，一年以上佛山本地银行流水账原件加盖银行公章（不可以低于月供金额）

17) 贷款是否要将房产证抵押给银行？

答：按银行要求 18) 房产证办理周期多长？

答：按合同约定

19) 首次交付使用时，是否已取得相关验收证书？

答：按合同约定

20) 购房后除交纳房款以外还需交纳哪些费用？

答： 专项维修资金 成交价×1% 成交价×1.5% 成交价×3% 普通住宅 非普通住宅、车位、商铺购房 非普通住宅标准：A、第二套住宅；B、建筑面积价格大于契税 7543元/平方；C、容积率少于1.0；D、建筑面积大于144方。 普通住宅且是家庭唯一（家庭包括夫妻双方及未成年子女）需享受1.5%和1%的优惠契税的需另提交的资料： A、身份证原件及复印件B、户口薄原件及复印件C、房屋所在地产权情况查询结果（原件）D、如本省户口还要到户口所在地出具产权情况查询结果（原件） 21) 单位买房能否申请贷款？

答：具体由银行审批

22) 洋房小孩与监护人联名可否做按揭？

答：不行

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23) 单位买房须提供哪些资料？

答； 营业执照、法人身份证、法人签名或法人授权书原件、公章 24) 单位买房契税为多少？

答：3%

25) 首次置业且面积（套内）小于90平方以下，是否按1%收契税？

答：不一定，具体需咨询房管部门 四、建材标准

1) 房屋采用什么结构？抗震度如何？

答：剪力墙结构。场地地震基本烈度6度，抗震设防类别为丙级。2) 楼板厚度是多少？墙体厚度是多少

答：按建筑规范 3) 内墙体采用何种材料？

答：加气混凝土砌块 4) 外墙面采用何种材料？

答： 高级外墙砖为主，小部分为涂料，部分阳台内侧为抹灰 5) 进户门处是否设有可视对讲？

答：是

6) 洋房用的电梯是什么牌子？

答：上海三菱电梯

7) 三菱电梯的功能？电梯机房位置？

答：消防及乘客，机房位置在天面最高层 8) 两栋楼之间的楼距有几米？最宽几米？最窄几米？

答：中心楼距超百米（南北楼距，最窄约40m）

9) 洋房设计的水电负荷标准是多少（水管尺寸、用电是多少KW）？

答：水管为DN20，供电为6KW/户

10) 小区住宅三表（水、电、气）是否远程抄表？几表在室外？

答： 都在室外抄表。电为远程抄表，电表在电表井内 11) 小区是否使用天然气？

答：是

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12) 门窗是什么材料？小区是否全部安装中空隔音玻璃？

答：门窗品牌为季华铝材，地面的防火门为木质防火门，地下室的防火门为钢质防火门；窗为铝合金框，白色玻璃；小区局部卧室安装中空隔音玻璃。 13) 交房时厨房、卫生间有何设施、配套及规格？

答： 毛坯房交楼，按交楼标准配置。交楼时卫生间内沉箱做好防水层但无回填，只预留排水接口，以方便业主按照自己需要安排卫生间内布置。 14) 厨房烟囱是何种用料，是否具备负压式排烟？

答：是用建筑材料预制件，是负压式的 15) 面积是否会发生变动，如有变动怎么办？

答： 按合同约定

16) 水电、管道煤气、电话、电视、宽频是否已到户？ 答：是，但业主要自行开通

17) 燃气管道已开通了吗？报装费用多少？燃气管道的开通需另外交钱吗？具体金额多少？ 答：已经做好管道，业主需去办理开户，具体开通费用由业主负责（费用具体按燃气公司确定为准）。咨询电话：87737628

18）供水系统是那种，是否变频供水？

答：5楼以上二次供水，采用变频供水。而二次供水所产生的费用需由使用二次供水的所有业主共同分摊。

19）小区是否有发电机室，位置？ 答：在14座地下室

20）物业管理处办公地点位置？

答：管理处办公室将在12座、13座首层位置。

第三部分 颐澳湾销售流程

一、认购流程：（销售代表、代理公司项目经理或销售主管、财务人员、客服部共同完成）

1、销售代表负责给客户推荐产品户型、谈判、算价、阅读《购房须知》及《特别提示》、《合同范本》须

提示客户阅读公示文件和解答客户疑问，必要时可以要求代理公司项目经理或客服人员解释；根据客户实际情况，填写《置业计划表》； 2、确认客户购买意向；

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3、选取购买房号，销售代表核实销控、价格及填写《房号确认单》；销售代表为客户准备身份证复印件一式一份； 还有一步骤：购买客户在房号确认单签名确认认购房号及价格

4、再次到代理公司项目经理处核实销控及价格；代理公司项目经理或销售主管在《房号确认单》确认； 5、客服复核确认后，财务收取客户定金，开具发票；同时客户签署《商品房认购书及补充协议》、《购房须知》、《特别提示》、《温馨提示》；

6、销售代表建立成交客户档案，完成调查问卷； 7、完成整个购房的流程。 ★认购流程：

销售代表确认客户所选房号、价格 ↓ 填写《房号确认单》 ↓ 交代理公司项目经理或销售主管核查并签名 ↓ 客服部核查并签名 ↓ 房号销控流程完毕 ↓ 财务收取定金，开具发票 注：

1、特殊情况，定金不足一万时需在确认单上备注，业主签名；该备注需业主本人抄写在认购书对应位置，加业主签名，日期；

2、特申：折扣申请、逾期付款申请、转楼申请、加名申请、减名申请、转名申请（转名申请需提交关系证明）； 3、如客户不确定买受人或以低折扣成交或有其他影响7天内签约的，由销售组长向销售主管申请，客服得到确认后销售及客服才办理相关手续，不进行网上认购只签纸版认购书。

★ 客户缴纳齐定流程图：

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报代理公司项目经理或销售主管 ↓

带领客户到客服中心财务处交纳购房定金 ↓

定金通过刷卡支付方式 ↓ 财务收款后开具定金发票并提醒客户发票必须保管好（销售代表也有义务提醒） 二、定金挞定的处理流程：见附件一

★ 临定挞定的处理流程：

客户交纳临时定金24小时内仍未按时补定，销售代表电话最后确定 ↓ 销售代表将未补定原因反馈代理公司项目经理，填写《挞定通知单》，代理公司项目经理致电客户确认签名，提交我司客服人员 ↓ 客服人员致电客户再次确认并填写《特殊单元审批表》，原件交财务部，客服部存复印件 ↓ 走挞定单元重新放出销售流程 ↓ 我司销售经理通知代理公司项目经理将挞定单位放出销售

★ 齐定挞定的处理流程：

客户交纳定金7天内需交纳首期房款、签署《商品房买卖合同》及办理按揭手续（按揭客户），否则作挞定处理 ↓

销售人员确认客户挞定后填写《挞定通知单》代理公司项目经理致电客户确认签名，提交我司客服人员 ↓

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客服人员致电客户再次确认，填写《特殊单元审批表》 ↓

我司负责人在《特殊单元审批表》上签名确认后，原件交财务部，客服中心存复印件 ↓ 我司销售经理通知代理公司项目经理放出房号信息

三、核查客户信用状况流程：（销售代表、代理公司项目经理或销售主管、客服部、按揭银行共同完成）

1、在交纳购房定金前，销售代表协助客服部要求客户提交身份证复印件并签名同意委托查证个人信用状况；(现时银行不接受后补授权书先查征信做法，客户可带身份证原件到人行查) 2、客服部将客户的《授权书》定期汇总到银行按揭人员；

3、银行星期一至五上班时间向客服部反馈客户的信用程度，并列明客户可贷款成数及所需提交的具体资料明细；

4、销售代表根据客服部的指引尽快与客户进行沟通，有必要时提供按揭银行办理按揭相关人员的联系电话告知客户，保证客户与银行的及时联系；（销售代表不得与指定银行外的工作私自联系。） 5、销售人员督促提醒客户按时准备申请按揭需提交的相关资料，保证贷款工作的顺利进行。

客户交纳购房定金前，销售人员沟通好相关购房、按揭手续及政策规定，客户自行到银行查阅个人贷款条件。 ↓

客服人员定期跟进客户按揭进度 ↓ 销售代表根据银行反馈的情况进行客户的跟进 ↓

签约前，销售代表确保客户将所交资料带齐

四、特殊申请流程：见附件二

原则上我司不建议客户加名、减名、转名、转楼、延期付款，特殊申请必须经我司上级领导同意后执行。特殊申请必须客户自行填写———销售代表——移交代理公司项目经理或销售主管确认——客服核实——财务核实---我司销售经理——我司项目副总经理——副总经理（注：一经签署《网上商品房认购书》不支持客户客户加

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名、减名、转名、转楼。）特殊申请是客户向我司申请利于客户的一种行为，只用于我司内部使用和约束客户的唯一依据，不可私自复印给客户。如发现销售代表自行帮客户填写日后产生法律纠纷的，我司将追究销售代表的法律责任。

五、追缴首期款流程：（销售代表、财务人员、代理公司项目经理或销售主管共同完成）

客户在交纳购房定金三天内销售代表进行第一次电话提醒客户交纳首期款、物业维修基金及签署买卖合同的时间以及所需提供的资料（包括签署银行贷款合同所需提供的资料），由代理公司项目经理或销售主管提交客户预约签约时间到客服处 ↓ 第五天进行第二次的缴款提醒，及了解客户准备所需提交资料的情况 ↓

第三次进行电话提醒，并落实签署买卖合同的具体时间，反馈客户部准备签约事宜 ↓ 客户如期缴款后凭银行转账单到财务，财务人员核实金额后开具首期款发票（每套房号只能刷卡两次，超过次数我司将收取80元一笔手续费，如果销售代表没有提醒客户以致客户有意见的手续费由销售代表缴交。） ↓ 完成交首期款的流程 注意事项：

客户如不能按期缴纳首期款的处理原则：经追缴，客户七天内尚无故不按期交纳首期房款， 又未办理任何的延期申请，一律作没收定金即挞定处理。

六、追缴房款尾数款流程：（针对一次性付款<一次性付款尾数的付款时间在认购后七天内付清，销售代表、

财务人员、代理公司项目经理或销售主管、客服部共同完成）

如客户是选择一次性付款的方式，销售代表除了要保证客户首期款按时缴纳外，还要协助保证房款尾数的追缴 ↓ 财务及客服部定期列出须缴纳房款尾数的客户清单，详细记录客户按购房合同内约定缴纳的具体时间和金额，交由代理公司项目经理或销售主管负责协助跟进 ↓

代理公司项目经理或销售主管收到客户清单后移交销售代表，电话提醒客户按时缴纳，否则按合同违约条款规定处理， 19 兆辉地产营销策划部编制

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缴纳相应的滞纳金 ↓

如客户的尾数款仍然未按合同规定时间交纳或故意拖延，我司则保留发《法律函》处理的权利

七、签署《商品房买卖合同》的流程：（销售代表、客服部、代理公司项目经理或销售主管、我司销售经理监控）

销售代表填写《签约明细表》，代理公司项目经理或销售主管确认、客服确认核查客户资料，并网上打印“合同”，购房客户交纳首期款后财务开具发票，客户自行到相应银行交物业维修基金 ↓ 销售代表确保客户了解合同条款并无异议 ↓

销售代表填写客户资料跟进明细表 ↓ 客服人员负责打印建设局规定的网签买卖合同，客户确认无误后签名 ↓

签名后的《商品房买卖合同》均由我司客服部统一归档管理，并完成后续的工作（合同备案等） 注意事项：

1、销售代表须对《签约明细表》认真核对房号、客户姓名、成交价、首期款、按揭款等；银行按揭房款

（最低70% ，保留到千位）；1%的维修资金（保留小数点后2位）；填写按揭银行，核对无误代理公司项目经理或销售主管签名，代理公司项目经理或销售主管签名不在现场的须向客服说明过后补签名，有需要代理公司项目经理或销售主管以外的人员代签的出示代理公司盖有公章的授权书，如发现销售代表冒认代理公司项目经理签名的，我司将严厉处罚。

2、《商品房买卖合同》内的各期付款期限严格按照《商品房认购书》上的认购日期签订，原则上不作任何修改。

3、《商品房买卖合同》内的条款一经签订则严格执行，包括付款方式等，原则上不作任何改动。 4、由于《商品房买卖合同》（包括附件）的内容均由我司确认执行，在客户对合同及附件条款提出异议时，代理公司项目经理或销售主管或客服人员向客户进行解释，共同负责协商解决争议。

5、客户自行到开户银行缴交缴付物业维修基金后提供存款凭证给我司，以备我司《商品房买卖合同》备

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案。

6、客户办理买卖合同需提供资料：

A、户口薄全本复印件3份，购房人需于每一页签名及按手指模，若购房人多于一人时，共同资料需所有业主签名。集体户口若不能提供原件，需在户主页复印件加盖公章；

B、 身份证复印件一次性4份、按揭6份；（已婚必须提供配偶身份证复印件一式三份）

未婚证明原件1份民政局出（达到结婚年龄必须出示未婚证明） 、结婚证/离婚证复印件（离婚的需同时提供有相关部门或见证部门盖章的离婚协议复印件）3份；（注：未婚证无效，居委会出示证明无效）；

C、 维修基金回执及存折复印件； 【非佛山本地户口人士额外提供】：

1）佛山五区之一的有效居住证复印件一式三份；

2）佛山五区之一的一年以上（指自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）有效纳税证明/社保证明原件2份；（注：一定要以个人名义纳税，一式两份原件（合同备案一份、银行贷款合同备案一份）；

【港澳人士需提供】：

1）《关于所购房屋为境内唯一自用房屋承诺书》（一式三份，等同于陈述书）； 2）港澳居民往来内地通行证一次性3份、按揭5份； 3）香港/澳门永久性居民身份证一次性3份、按揭5份； 4）境内工作、学习和居留的证明原件2份。 注：

1）购房人在签订买卖合同时，提交的相关材料必须由购房人签字和盖手印确认；

2）档案证明（有没房证明）房产交易中心无特别要求提供，一次性付款客户可不提供但必须确认有没被限购（备注：交契税须出具首套房证明才能享受优惠政策）；

3） 关于未成年子女只需复印户口本，如分开独立一个户口本，未成年子女所在户口本全本复印一式三

份；

4）年长者民政局出婚姻证明、户口本复印件一式三份，其中一方不在需提供公安局出死亡证明； 5）离婚人士必须提供财产分配及子女扶养情况（即离婚协议书），只有法院文件没有离婚证的或有离婚证的须出示一份离婚后的无婚姻证明（民政局出），否则不能合同备案。

八、配合签署银行贷款合同的流程：（销售代表、客服部、按揭银行共同完成）

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销售代表陪同购房者签署完《商品房买卖合同》的即日办理银行按揭手续（务必带齐资料） ↓ 购房者为已婚者，则须配偶一同提供资料前来办理，以便合同协议的联签 ↓ 不同客户办理按揭，银行可能会有不同的要求，具体实际操作流程、准则，视按揭银行最终确定细则执行 客户办理贷款合同需提供资料：

1、一年以上佛山本地银行流水账原件（加盖银行公章）（不可低于月供金额，大部分银行要求为月供2倍）； 2、收入证明原件（收入最少为月供的两倍，加盖单位公章）； 3、房款发票复印件（业主签名）； 4、房产档案证明原件。

九、通知客户缴纳契税流程：（销售代表、客服部共同完成）

合同盖完章，预申报税后，由客服提供明细通知代理公司项目经理或销售主管 ↓ 代理公司项目经理或销售主管通知销售代表，销售代表根据明细认真核对客户信息及跟进人员是否有误，如发现信息有误的及时与客服人员联系，通知客户按合同签署日起30个自然日到行政服务中心四楼缴税、五楼缴印花税（备注：该30天含合同备案流程，因此须提前交税） ↓ 客户如期缴税 ↓

资料齐全，客服人员对合同进行备案 1、首次购房，且所购单元属于家庭唯一住宅建筑面积小于90㎡，可享受税率按总房价1%征收的优惠政策：建筑面积大于90㎡可享受税率按总房价1.5%征收的优惠政策。 购房人本人（以《商品房买卖合同》中买受人为准，须全部买受人一同前往办理）携带身份证原件到建设局一楼档案查询窗口开具首次购房证明(非佛山五区广东省户籍的需到户口所在地房管部门开具产权情况查询结果)，然后持身份证原件及复印件（单位要提供组织机构代码证和地税税务登记证）、《商品

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房买卖合同》原件及复印件（封面1-4页、盖有备案章页）、户口本原件及复印件、首次购房证明及银联的银行卡到三水区行政服务中心四楼契税窗口按总房款的1%或1.5%缴纳契税。 2、非首次购房税率按总房价3%征收 购房人本人携带身份证原件、《商品房买卖合同》原件及复印件（封面1-4页、盖有备案章页）、银联的银行卡到三水区行政服务中心四楼契税窗口缴纳契税。 3、申报印花税 购房人本人携带身份证件、《商品房买卖合同》原件，到三水区行政服务中心五楼购买合同印花税贴花，四楼加盖印花税免征章。

相关部门地址及咨询电话：

1）佛山市三水区西南街道同福路10号三水区行政服务中心； 咨询电话：0757-87770380、87783733

2）佛山市三水区环城路50号三水区住房与城乡建设局； 咨询电话：0757-87748107、87748800 3）我司客户服务中心：0757-87658009

特别提醒：根据三水区建设局及财政局的相关规定，购房人应及时完成契税缴纳手续，避免行政部门按日加收应纳税款万分之五的滞纳金。如委托需委托书原件和受委托人身份证原件及复印件。 注意事项：

1、如因销售代表未能及时通知客户缴税以致客户逾期受地税部门处罚征收按日加收应纳税款万分之五的

滞纳金，客户追究我司责任要求赔偿滞纳金的，我司不负责由销售代表承担相应的赔偿金；

2、关于缴纳契税的统一口径：

提供：身份证原件及复印件、《商品房买卖合同》原件。

注：纳税人现购买的房屋是普通住宅且属于家庭唯一的（家庭包括夫妻及未成年子女）90方以下享受1%，90方以上享受1.5%优惠契税（无须强调是建筑或套内面积或普通住宅标准，《商品房买卖合同》原件已有税所核的凭证，如客户要详细解释请客户致电87770380、87770231）。纳税人必须本人办理，如未成年监护人代办。

还需另提供如下资料：

1）、身份证原及复印件、如委托需公证委托（委托书原件和受委托人身份证复印件及原件）。 2）户口本原件及复印件；

3）房屋所在地房管部门的产权情况查询结果原件

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4）本省户口还要到户口所在地房管部门出产权情况查询结果原件。 5）结婚证或离婚协议、离婚证。

第四部分 颐澳湾沙盘及板房讲解统一口径

接待问候用语:

你好！欢迎亲临“北江之上，名门府邸”颐澳湾，我是这里的置业顾问XX, 这是我的名片，你可以称呼我XX， 请问先生/小姐贵姓？有什么帮到你？是否第一次来我们这里？ 品牌介绍用语：

XX先生/XX小姐，你有否知道兆辉地产？或者我和你们简单说一下兆辉地产的品牌及开发的历史。佛山市兆辉房地产有限公司（“兆辉地产”）成立于2003年，是顺德区房地产商会理事单位。属于新锐的实力本土品牌，凭着“锐意进取，合作共赢”的经营理念以及十年成熟房地产开发经验，力求缔造辉煌新境界。先后在顺德大良、勒流、禅城南庄开发了多个项目，总建面超过150万方，为超过1万个佛山住户家庭提供幸福的居所。开发的项目包括：大良都市玫瑰苑、博澳城，勒流颐澳公园和南庄的帝景蓝湾等多个知名楼盘,兆辉地产拥有从精品住宅到别墅到综合性超级大盘的完整房地产开发链，是佛山本土有资深经验的品牌房企公司。

2009年开始，兆辉地产再次蓄势迸发，以打造集团里程碑式的定位，进驻三水市场，历时2年设计，聘请多个精英单位及精英团队，花费巨资精心打造颐澳湾这个三水区乃至大佛山首席滨江法式豪宅项目。

项目区位用语：

我现在给您介绍我们的区位情况，您现在看到的是我们项目的区域模型，项目所处区域位于美丽的北江一线滨江位置，区域地势最高，位居三水区未来打造CBD中心中轴之上，毗邻滨江公园等一系列未来公共服务及市政配套设施。整个新城规划是三水区政府改变目前城市旧貌的重要市政工程，也是三水区腾飞的关键所在。简单点讲这里就是三水的未来。

同时项目北面更是享受南中国最大的绿肺，国家4A级的云东海森林公园，告诉先生/女士你一个好消息，广佛肇城际轨道预计2013年正式开通，首通段起始于佛山西站，终止于肇庆站，其中三水区分别设置两个站，在城北（高丰村）和云东海街道设立三水站和云东海站两个站点，建成后，市民乘坐轻轨不到半小时即可到达广州与佛山各中心区。

如果先生/女士是自己驾车的，在项目只需要3-5分钟就可以上北面的广三高速、广肇高速，通过接驳佛山一环、西二环等交通要道快速到达珠三角各个城市。三水位于广佛肇同城的中心枢纽位置，交通四通八达

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非常便利，可谓珠三角的腹地。

因颐澳湾处于老城区、新老城区的交汇处，所以不仅坐享舒适的滨江生活，而且仅5分钟车程，便可到达三水广场及文锋东路大润发商圈轻松享受大型商场、肉菜市场、影剧院、麦当劳、肯德基、各大商业银行、学校、医院、超市等西南城区一应俱全的生活配套。项目位置出则繁华、入则宁静，南靠一线江滨，北有绿肺环绕，东有体育广场，身在CBD绿轴之上，绝对是居住的不二之选。 规划产品用语：

了解了我们这么好的地段和未来之后，请您移步过来沙盘这边，让我为您详细介绍一下我们的项目规划及产品。

项目的规划设计是兆辉地产重金邀请由全国知名具有国家一级资质的设计公司广东粤建设计研究院的大师执笔，精心设计，整体规划达到国际一流星级设计标准，每一处细节体现大师们呕心沥血的精心规划。

颐澳湾占地约6.5万方，总建面积超20万方，分四期开发。由14栋23-32层超高洋房组成（其中包含6000方商业群体、1000方商业中心和中心游泳池），总共1356户，产品面积覆盖90-93方三房、96方到121方三房带套房、130方到160方四房带套房、142方到147方4+1房带套房以及市面罕有143方到209方创新复式设计，户户南向望江，整体楼体不会互相干扰及遮挡，南北对流，通风、采光都达到国际一流的标准。

同时规划方面采用了先进的国际一流标准点状围合式星级设计概念，从而保持项目超大中心园景的纯粹性，加上每栋楼都有4.5米架空层设计，更让住户拥有更多的生活和交流空间。

兆辉地产为提高项目舒适性，宁愿牺牲部分容积率，也要提高项目园林绿化，绿化率罕有达到35%高水平，规模达到约20000平方米中央园景绿地，并且拥有三水区楼盘罕有超百米超宽楼距规划，前排的产品更加是一线江景，完全没遮挡，无限楼距，这样的产品越来越少了。

在园林方面我们项目在园林中央首创采用约6000多平方米下沉式泳池园林设计，打造三水区首席法式尊尚立体主题园林，并且我们根据本地气候，引进如香樟、海枣椰等适合南方生长的名贵植物，园林规划每一处都精心设计，每一处都体现不一样的美，真是独具匠心，务求让业主体验不一样主题风情和尊贵感。

小区地下车库设在负一、负二层，共有2个车辆出入口，出入口分布有序，做到人车分流，保证到住户的人身安全，并且兆辉地产细心考虑到主干道有噪声干扰，因此靠近文锋西路、北面规划路单位部分安装中空玻璃，让客户可以远离噪音干扰，让居住环境得到更高的提升。

颐澳湾建成后将形成区内唯一法式新古典风格外立面建筑群，项目拥有豪宅必备的优质新城核心地段、无可复制稀缺一线江景资源，主题园林，精心打造的品质，为我们未来的业主做这么多，就是因为我们要他们建立一个新的生活标准及理念，享受更多的居住优越。

智能家居：

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同时，为了打造一个更加优越的生活标准，项目更是在传统豪宅的基础上实现突破，兆辉地产花重金为项目引进新的开发概念，首创引进智慧生活数字化社区概念：社区的智能物业管理、智能安防、智能社区服务、智能家居生活等全方位实现数字智能化。

我们会预留智能接线口，业主更可以根据自身的需求，结合个性化装修，自己选择不同家居智能系统，打造一个属于自己的智慧府邸。

物业管理：

物业方面，颐澳湾引进国家一级资质的中奥物业，荣获“中国物业管理百强价值品牌——中国综合实力百强企业”及“中国物业管理百强价值品牌——中国最佳诚信品牌企业”等称号，中奥物业将为小区提供国际白金管家服务，二十四小时秩序维护服务，包括市区出入控制，固定保安执勤，社区巡逻，车辆管理，消防管理等，通过打造一级物管服务，让业主体验无微不至的星级服务呵护。我相信您刚刚在进来我们销售中心及在现场都感受到了中奥物业的细致服务了吧。

结语：

总体而言，兆辉地产颐澳湾，通过星级的规划、星级的品质、星级的产品、星级的园林及星级的服务打造一个“北江之上，名门府邸”，通过打造纯粹的产品线，汇聚三水地区政治经济文化的智富精英集合体等高端圈层人士，在颐澳湾以后每一位邻居都可能是你熟悉的人，你的生意合作伙伴，所以你可以看到兆辉地产是致力通过强强联合经营模式做三水区乃至佛山最好的法式江景豪宅标杆。

3座样板房讲解文字

(花池\\阳台计算一半面积)

3座奢华板房：

问候：您好，欢迎参观兆辉·颐澳湾3座的示范单位。 整体介绍：

（工作人员递上鞋套给客户）现在我们所处的位置是3座的7层，整体布局是碟式布局, 7楼及7楼以下2梯4户的设计， 7楼以上两梯三户，所有样板房室内的设计只是供客户参观，并非交楼标准。

我们3座的所有单元全无遮挡，都可以100%一线望江，坐北向南。佛山地处南方，南北向是全年的主导风向，也是日照最适宜的角度。因此，南北朝向是与自然最贴合的角度，也是最适合南方人居住的角度。

03单元样板房（讲解） 1、基本参数

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? 户型：3座（7层）03单元 3房2厅2卫（一个套房） ? 面积：建筑面积约113平方米 套内面积约93平方米 ? 朝向：坐北向南 ? 景观：南望一线江景； ? 楼距：超百米楼距

? 梯户比：7楼及7楼以下2梯4户， 7楼以上两梯三户（两部电梯，两条楼梯）

? 风格定位：《迷人小乡》强调自然的光线氛围，材质的对协调，视觉效果相对“和谐温馨”，局部运用装

饰”碎花“的效果，强调了温馨的“乡村气息”。 ? 各部分功能区间面积参数

功能区间 入户花园 厨房 景观阳台 客厅+餐厅 走道 公共卫生间 书房 次卧 主卧 使用面积 约7.30平方米 约5.4平方米 约10.07平方米 约32.00平方米 约3.80平方米 约2.70平方米 约6.00平方米 约9.60平方米 约21.00平方米 平方米 备注 计一半面积 —— 计一半面积 —— —— 送约0.92平方米飘台 —— 送飘台约1.00平方米 送飘台约1.27平方米+卫生间飘台0.452.讲解流程（按序号）

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1 2 8 9 4 3 7 5 10 6 入门户型图→入户花园→餐厅→厨房→客厅→景观阳台→书房→公共卫生间→次卧→主卧（套房） 2、主动引导客户到03单元

（站在门口，手指户型图画面）请这就是我们3座703单位的样板房，装饰风格欧式乡村风格，建筑面积约113㎡，套内面积约为93㎡，三房两厅两卫带主人套间，2-6层均为标准层设计。

经入户花园：现在我们经过的是我们的入户花园，面积约7.3㎡，靠右处可安装鞋柜，种植一些观赏性的花草

进入客厅后：为更好的利用空间我们的设计都是客厅与餐厅相连通的，这个设计是充分考虑到三水居住习惯，使用起来十分方便，餐客厅总面积在32㎡左右，并且前后配备入户阳台和景观阳台；我们所在位置景观阳台可正南直望北江一线江景，景观阳台面积约为10㎡，有足够的空间布置个人喜好的休闲天地，在这里您可以尽情放松身心欣赏美景，给自己的身心放个假，给紧张的生活放松；餐厅客厅面宽近4.3米，如此大尺度，大空间的设计；配置超百米超宽楼距再加上户型的南北通透，三面采光，我想不用我说你都能切身的感受到它的通风采光的效果了，入户阳台及景观阳台都是送你一半建筑面积的，飘台全送的。除了实用还是实用。

进入厨房：这边是厨房面积6㎡的空间可以让您发挥精湛的厨艺；边上设计有一个人性化的窗口，让烟味

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可以向外排放，而且不会出现光线不足的情况；我想到时你会发现原来做饭也可以这么的惬意，煮出来的饭菜更添一份芳香；目前这个厨房的设计只是给客户参观之用的，到时个你们装修的时候可以根据自己的不同的设计理念进行一些特别的设计。

进入书房：这边是书房，属于多功能空间，到时候你可以根据你自己的需要，大通观景阳台部分空间，改成一个约12㎡卧室，可以安装手推门，连接阳台，望一线江景。

进入卧室：这个是靠近主人房的卧室，您可以把这设为儿童房，方便照顾小孩，9.6㎡的空间足够小孩购买在大堆的玩具作摆放，

进入主卧：这里是您的主卧，面积近32㎡，带套房设计，主卧室南北对流设计，私密性非常高，可以正南100%望一线江景，你更加可以侧望中心园林景观，同时卧室附送约1.27㎡的飘窗面积，不计入建筑面积的，相当的划算吧！清晨起床站在这里全无遮挡，可以看到一线江景，可以享受到清晨的阳光是多么舒服的事呀。

02单元样板房（讲解） 1、基本参数

? 户型：3座（7层）02单元5房2厅2卫（一个套房） ? 面积：建筑面积约146平方米 套内面积约119平方米 ? 朝向：朝南，有点西斜

? 景观：南望一线江景；西北望中心法式主题园林 ? 楼距：超百米楼距

? 梯户比：7楼及7楼以下2梯4户， 7楼以上两梯三户（两部电梯，两条楼梯）

? 风格定位：《深海贵族》：地中海的”经典”纯属地中海沿岸城市为主，地域性较强，色彩相对浓郁，具

有生活的“细节”，有很强的感染力。 ? 各部分功能区间面积参数

功能区间 入户花园+景观阳台 厨房 生活阳台 储物房（工人房） 客厅+餐厅 使用面积 约21.41平方米 约5.3平方米 约0.95平方米 约4.26平方米 约35.34平方米 备注 计一半面积 —— 计一半面积 —— —— 29 兆辉地产营销策划部编制

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走道 公共卫生间 多功能房 次卧 小孩卧室 主卧 约5.28平方米 约5.1平方米 约9平方米 约9.1平方米 约7.2平方米 约21平方米 方米 —— 送约0.4平方米飘台 —— 送飘台约0.7平方米 送飘台约1.1平方米 送飘台3.04约平方米+卫生间飘台0.4平2.讲解流程（按序号）

10 4 7 3 11 9 8 5 2 1 6 入门户型图→入户花园→餐厅→厨房→客厅→景观阳台→公共卫生间→书房→次卧→小孩房→主卧（套房）

（站在门口，手指户型图画面）这边是我们3座702单位的样板房，装饰风格是地中海风格，建筑面积约146㎡，套内面积约为119㎡，5房两厅两卫带主人套间，我们所处位置可以南望一线江景，户型最大的卖点是超实用，大阳台、大客厅及主卧270°落地飘窗。

经入户花园：现在我们经过的是我们非常又个性的入户花园，它是连接我们的超大观景阳台，面积超21㎡，可以安装鞋柜，种植一些观赏性的花草或可以放置休闲坐椅一边品茶一边欣赏，你可以根据自身的喜好随心布置这个大阳台。

进入客厅后：这个户型同样也是都是客厅与餐厅相连通的、餐厅与厨房相互连通主要是考虑使用方面性，

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我们客厅开间是达到4.6米，客厅直连超大观景阳台，可以奢享超大面宽的一线北江，同时餐厅位置也可以直接望到中心园景，非常是“餐色可秀”啊。

接下来请移步这边，这个（手势示意）就是功能房，面积约9平方米，这个空间您可以自由发挥，既可做书房，也可做客房，这个房间你可以直通观景阳台，可以望到一线江景，可见发展商匠心独运，每一处细节都为客户精心考虑。

请移步这边，这个就是（手势示意）公共卫生间，我们卫生间设计是全明空间，具备采光窗，干湿位置布局合理，符合生活习惯及传统风水要求，而且比较靠近客厅，方便客人使用。

好，再过来就是我们南北的两个舒适客卧，一个望中心园景，一个可以望江景，真是面面俱到，两个客卧的飘台都是全送的，北面的送1.1㎡。南面送0.7㎡。

最后我们一起来鉴赏压轴的豪华的主人套房啦，整个主人套房面积21㎡，值得关注的是，这个主人套房拥有270°落地飘窗（指引客户到落地飘窗处站住），既可以望到一线北江，又可以望到中心园景，两者都可以奢享，在佛山是非常稀缺的产品。

04单元样板房（讲解） 1、基本参数

? 户型：3座（7层）04单元错层复式，5房带双套房（7层及7层以上03、04单元错层复式） ? 面积：建筑面积约160平方米 套内面积约131平方米 ? 朝向：坐北朝正南 ? 景观：南望一线江景； ? 楼距：超百米楼距

? 梯户比：7楼及7楼以下2梯4户， 7楼以上两梯三户（两部电梯，两条楼梯） ? 风格定位：清水板房 ? 各部分功能区间面积参数

功能区间 入户花园 厨房 景观阳台 客厅+餐厅 走道 使用面积 约6平方米 约7.5平方米 约11.51平方米 约31.5平方米 约4.3平方米 备注 计一半面积 —— 计一半面积 —— —— 31 兆辉地产营销策划部编制

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公共卫生间 书房 阳台 下层套间 上层走道 上层公卫 上层套间 约4平方米 约3.7平方米 约8.76平方米 约20.5平方米 平方米 约8.6平方米 约2.5平方米 约20.5平方米 平方米 —— 送飘台约0.9平方米 送飘台约1.27平方米+卫生间飘台0.45送约0.9平方米飘台 —— 送飘台约1平方米 送飘台约1.27平方米+卫生间飘台0.45

2.讲解流程（按序号）

1 约8㎡ 约10㎡ 3 约25㎡ 10 约9㎡ 5 7 9 2 6 4 8

入门户型图→入户花园→餐厅→客厅→厨房→景观阳台→公共卫生间→书房→阳台→下层套间→上层套间

（站在门口，手指户型图画面）这就是我们3座804单位的清水板房，建筑面积约160㎡，套内面积约为131㎡，5房带双主人套间设计，从7层04单元起，相互在03及04单元错层复式设计，同时值得一提的是客厅及景观阳台都是6米的挑空，空间是非常宽阔豪华。

（指引客户到客厅）现在你站在的位置就是客厅位置了，有6米架空层，而且你可以根据自己的需要，经

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物管装修方案批准，完全间开两层做多个房的，二层赠送面积约52㎡。

（指引客户到阳台）前面就是超高面的景观阳台，有6米的高度，一揽北江，毫无遮挡，简直是奢侈到极限了，靠右是我们复式一楼的其中一个套房设计，面积20.5平方米，从楼梯上2楼靠左还有另外一个套房设计，面积20.5平方米，我们这个复式可以说是一个多功能百变空间，满足你不同需求。

通过以上介绍，相信颐澳湾能够满足您的生活需要。接下来请您（各位）随意参观，有任何疑问都可以提出，我将很荣幸地为您（各位）一一解答，谢谢。（板房讲解时滀细节和联想，要提醒客户关注一些细节，展示人性化的一面；也要给客户营造一个想象空间，让客户充满想象。另外当有多个客户参观板房并分散参观时，要特别给予老人、小孩子的关注）

第五部分 颐澳湾项目卖点说明及抗性检讨

第一前景。CBD核心地段，升值无限。

颐澳湾地处三水CBD文化核心，面向北江，享有盛世的繁华，也享有远世的宁静，引领城市奢贵圈层走进真正的现代豪宅时代。

? ?

占据CBD新城中心，商业、生活配套齐全，升值潜力无限； 国际化城市规划，生态绿化覆盖率高，优雅，舒适、尊贵；

第一大园。35%绿化率，健康常年相伴。

在颐澳湾，私享22500㎡中央绿地，独享法式尊尚主题园林，置身繁花、绿树、清水的自然世界！轻迈其中，尊贵的生活，独特的品味油然而生，享受着一个优越阶层的生活方式。

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6000㎡下沉式中心园林，融入“音乐理念”， 香樟、丹桂匹配您的尊贵身份； 豪华亲水游泳池，尽情享受家庭的其乐融融；

叠水瀑布、多处水景和休闲场所，营造出清新温润的欢乐世界。

第一江景。100%望江，零距离滨江生活。

颐澳湾，户户望江，座拥100%一线江景。于观景阳台，面对着一片开阔之地，因为那片水域，因为那片蓝天，宽了心界，远了境界。

? ? ?

整个社区围合式科学设计，户户望江，座拥100%一线江景风光； 零距离轻松享受16万㎡美好风光和宽广的滨江公园； 1000余米江岸线，视野辽阔，舒展您的每天心情。

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第一豪宅。法式设计，豪华舒适生活空间。

从园林到到建筑，颐澳湾每一个细节都经过反复推敲，每栋4.5米架空入户大堂，超百米的宽广楼距，体现您的时尚、尊贵、气派，为您打造安心、舒适、品质的尊贵生活享受。

? ? ?

巴洛克建筑风格，时尚、尊贵、气派，真正做到自然与现代完美结合； 每一个立面、线条和几何图形的搭配应用，都体现您的尊贵品位； 创新错层复式产品，实用舒适的N+1绝版户型，提高家庭生活品质。

第一配套。商业林立，生活休闲一步到位。颐澳湾传承沉稳尊贵的精髓，集全城贵气之精华，筑专属三水名门圈层豪宅之典范，完美创造一个三水名门圈层专享的20万㎡人文社区，城市豪门之气派不彰自显！

? 随享；

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国际著名连锁品牌林立，汇聚成一条现代、休闲的都市风情街，国际都市触手可及； 世界级城市配套，打造新城CBD地标，国际级教育、文化、行政汇聚于此。

6500㎡商业裙楼及1000㎡商业中心，周边银行、学校、医院、餐饮林立，商业娱乐惬意

第一物管。全天候管家服务，量身打造。

中奥物业专业至上的五星级服务理念，致力推崇周到、优雅、精确、尊崇的服务享受，为您提供全天候国际管家式服务，为尊贵的您打造一个私密的，高品质的家居新生活。

? ?

为中国豪宅客户群体量身打造，率先践行“国际白金管家”服务； 多年高端物业服务经验，满足您高标准、多变化、快速扩展的服务需求；

第一智能。首席智能府邸，尊贵舒适居家。

利用信息技术实现数字社区的物业管理、家居智能管理、电子政务管理，打造一个智能化社区，操作简单、方便，为您提供安全、舒适、高效的居家生活体验和尊贵享受。

? ? ?

7寸彩色可视对讲呼叫，既能展现您的热情好客，又能保障您的私密性；

多重安保系统：闭路电视监控、防盗报警系统、保安巡更为您提供安全放心的居住环境； 一卡通管理，灵活便捷，门禁管理电脑可远程遥控门锁开关。

2、抗性检讨：介绍项目的抗性，并针对抗性制定出相应的解说辞； 户型卖点：

1、100%一线望江，视野宽阔，全无遮挡，罕有的市场臻品；

2、20%的建筑密度，超宽200米楼距，每栋4.5米架空层，22500平方米中央绿地，50%造房，50%造园; 3、点状围合设计，保持中心主题园林纯粹性，做到户户都可以奢享法式尊尚主题园景； 4、蝶形板式设计，户户坐北向南、互不干扰、采光通风极佳;

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5、超高偷赠送面积，超高实用率，佛山绝版户型;

6、2座创新复式设计，6米中空客厅，7层以上两梯三户设计; 7、坐拥CBD核心上，领略繁华之上风采，掌控财富;

8、打造三水区智富人群集合圈层专属集合领地，缔造尊尚名门;

9、三水区唯一巧工法式建筑府邸，国家一级物管中奥物业，首席引入智能家居系统社区。

第六部分 三水区商品房市场现状分析

目前市场主要在售项目有明珠湾、北江明珠、誉海尚城、恒福广场、御江南、日美明轩、时代城、山水一品、御龙湾、恒丰豪庭等，经统计以上10个项目目前在售货量约为2200余套，不完全估算三水市场整体存货约为3700余套，面积高达37余万方，1-8月月均新增货量670余套；政府公布数据显示，2012年1-8月，市场消化量在1.5万㎡-2.98万㎡之间，评估月成交套数约为126套-299套之间。区域市场整体供远过于求，每月供求比近3：1。

竞争市场的量价比分析：通过前阶段，近期的推案量及去化情况和对今后一段时间的预计推案量对竞争市场进行分析；

目前在售项目销售情况

楼盘名称 位置 组团 户型 面积（㎡） 124 135 3房2厅 明珠湾 河口 1-8座 137 143 180 4房2厅 2房2厅 75-135 3房2厅 230 98×98×99北江明珠 河口 1座、2座、6座 （一次性）×99（开盘折扣） 付款方式98誉海尚城 河口 3、4座 2房2厅 74 折×周六日展销会98折 35 兆辉地产营销策划部编制

折扣 装修标准 余货（套） 是否合并 （元/㎡） 6200 7200 6500 7200 7200 6400 毛坯 233 两证 单证 单证 两证 单证 单证 单证 4800-7000 毛坯 222 单证 折后价格 96折，买楼送smart 4500 毛坯 51 单证

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79 3房2厅 84-89 83 113 3房2厅 135 4房两厅 149 ×现场经理掌握98折，旧介新7000元奖励 2房2厅 恒福广场 文峰路 5、6、7、4座 付款方式98折×外墙收益99折×开盘98折×诚意金97折 诚意金98×御江南 金泉大道3号 5座、8座 三房2厅 88 付款98×开盘优惠98（,均价4600，2楼和顶楼最折后售价存3000抵5万 为4500-6500元/方（毛坯）） 98（付款方式）X99（外墙收益）-3.万 均价为7800元/97 山水一品 中心城区 1-5座 4房2厅 112 139 176 99（付款方2房2厅 1、3、4、御龙湾 西青大道 5、6座共508套 3房2厅 75 82 88 124 132 89 恒丰豪庭 广海大道东 1、2、3、4座 3房2厅 96-98 104 109 99×99 式）X99（7天内签约）-3千（100方以下）或-5000（100方以上） 4500 4800 5300 5500 毛坯 414 单证 单证 单证 单证 均价5600元/方，最低去到5050元/方 1500元/方精装修 132 单证 最低9折；旧介新，旧业主送5000元现金 5房2厅 方，毛坯。（如折算赠送的面积，则均价为5800元/方） 毛坯 102 单证 均价6100元/方 1500元/方精装修 236 单证 毛坯 172 单证 毛坯 187 单证 均价为7300，4座5800起 毛坯 353 单证 底价84折） 低价3880 2+1 日美明轩 三达路 A\\B\\C座 87 100 3房2厅 110 114 2房2厅 时代城 西青大道 12-23座 3房2厅 75 87 111 126 3房2厅 91 36 兆辉地产营销策划部编制

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126 134 金太阳公寓 广海大道东 2房2厅 1座 3房2厅 93-116 无（销售人员叫客户自己找关系） 4800-5300 5400 5400 单证 单证 单证 简装 174 单证

即将开卖项目

推售时间 楼盘名称 推售范围 7座公寓17-32层 2012-9 2012-9 2012-10 2012-10 2012-10 2012-10 2012-10 2012-10 御江南 6座 恒福水岸 时代城 御龙湾 山水领寓 捷和广场 山水庄园 恒福南湾 1、2座 三期21、22座 7、8座 1、2、3座 1、2座 B组团别墅 首期 套数（套） 124 108 340 180 200 250 60 200 1365 5000 4000-4500 5200-5800 5500-5800 5000-6000 6000-7500 10000-12000 6000-7000 面积（万㎡） 90-122 80-108 78-135 80-130 75-112 115-160 300-500 80-140 15.67 套数（套） 103 预计均价 （元/㎡） 5000-6000 单元面积（㎡） 39-65 合计 不完全统计市场存货高达近3700套货量，预计未来两月内有近1400套新货推出市场，在只有不足300套消化量的情况下市场将会越混乱，消化存货的周长延长。

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第七部分 三水各银行按揭贷款政策一览表

银行名可贷成数及利率 住房公积金 首套房的认定原则 外地户口贷款条件 港、澳、台胞或境外人员 称 首套： 面积：任何面积 第二套： 首套： 首期：6成 面积：任何面积 第二套： 首套房的认定原则： 外地户口界定：非大佛山户口均视首期：5成 以家庭单位（夫妻+未成年子女）： 为外地户口。 1、认贷认房（以家庭为单位厘定,成员包括借款人夫妻双方及未满18岁子贷款条件:（同时符合以下条件） 1、一年以上当地纳税证明或社保首期：3成 利率：上浮首期：2成 利率：上浮利率：基准利率 10% 最长年限：30年 农业银行 利率：基准下浮10%或15% 10-15% 最长年限：30年 借款人:借款人年龄在18（含）--70周岁（含）之间，但贷款年限加借款人年龄不得超过70年，贷款期限最长为30年。 首套： 面积：任何面积 首期：6女。对家庭人口房产套楼查档证明。 险缴纳证明； 2、纳税证明或社保的公司名要与收入证明的公司名一致； 3、近三个月以上本地稳定的银行流水帐（每月收入是月供款的2倍以上） 第二套： 首套： 第二套： 首套房的认定原则： 外地户口界定：非大佛山户口均视首期：2成 利率：上浮利率：基准利率 10％ 公积金贷款：公积金汇缴需满一年以上且汇缴至上月、外地公积金汇缴客户需提供公积金汇缴情况说明及公积金支取和贷款情况说明、套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平1、认贷不认房（以家庭为单位厘定,成员包括借款人夫妻双方、未成年子女。对于家庭成员征信没有住房贷款记录） 台湾要公证面积：任何面积 首期：5成 以家庭单位（夫妻+未成年子女）： 为外地户口。 一般不建议贷款条件:（同时符合以下条件） 接件，特殊情1、2年内一年以上当地纳税证明或2、纳税证明或社保的公司名要与3、1年以上本地稳定的银行流水帐（每月收入是月供款的2倍以上）。 况例外，澳公证，符合条件 社保险缴纳证明； 门、香港不用收入证明的公司名一致； 件的可以接首期：3成 成， 利率：基准下浮5% 利率：上浮最长年限：30年 10%以上借款人:借款人年龄在18（含）--男65周岁（含）女60周岁之间，但贷款年限加借款人年龄不得超过65年，贷款期限最长为30年。 （银行是否有不良记录及次数决定上浮利率） 建设银行 39 兆辉地产营销策划部编制

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方米以下才能办理公积金贷款。最高可贷26万，最长期限为30年 备注：上述银行贷款政策以银行最新公布为准。

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拟稿： 审核： 复核： 总经理批示： 日期：2012-11-16 日期： 日期： 日期：

本制度由营销策划部存

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