《关于评估业务执行过程中若干实务操作问题的回复》

中水致远资产评估有限公司

中水致远文发字[2012]007号

关于评估业务执行过程中若干实务操作问题的回复

各部门、各分公司：

在公司2012年度内部培训会议上，大家对评估执业过程中出现的一些实务问题进行了讨论。公司质控部对这些问题进行了归纳、汇总，并会同公司领导、部分部门经理对其进行了再次分析、研究，形成了一致意见。希望大家在今后的工作中，如遇到下述问题，请按照公司的统一要求进行操作。

一、 关于设备成新率的确定： （一） 机器设备成新率：

对于大型价高的设备或生产流水线，分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均确定其成新率，即成新率N=理论成新率N1×0.4＋勘察成新率N2×0.6。

上述公式中，勘察成新率一般根据设备（生产线）关键部件（关键工序）的实际运行状态，运用打分的方法，合理评定各部件的新旧程度，加权计算出设备的综合成新率。

此外，根据项目的实际情况（如民企及其他设备评估价值比较敏感的项目），可以考虑采取以理论(经济寿命年限)成新率为基础，用勘察情况加以调整的方式确定。具体公式如下：

综合成新率＝N0×K1×K2×K3×K4×K5×K6×K7 N0为年限法成新率

年限法成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×

100%

K1—K7为对设备在原始制造质量、设备负荷利用、设备时间利用、维护保养、修理改造、故障情况、环境状况等方面的修正系数。见下表。

K1—K7修正系数表

序号 K1 调整分档内因素 容 优良 制 造 一般 质 量 较差 负 荷 利 用 轻 额定 超 分级内容及代号 质优1级 ZU1 质优2级 ZU2 质优3级 ZU3 质一般级 ZU3 质差1级 ZC1 质差2级 ZC2 质差3级 ZC3 荷轻级 HQ 额定级 HB 荷超1级 HC1 荷超2级 HC2 荷超3级 HC3 荷超4级 HC4 K3 时 间 利 用 维 护 保 养 修 理 改 造 少 正常 超 少时级 SS 正常级 SB 超时1级 SC1 超时2级 SC2 优良 一般 较差 养优级 YU 养一般级 YB 养差1级 YC1 养差2级 YC2 曾大修改造或多次改造 曾经 未经 K6 故 障 情 况 无 少 多 修改1级 XG1 修改2级 XG2 修改3级 XG3 无修改级 XG0 故障零级 GZ0 故障1级 GZ1 故障2级 GZ2 故障3级 GZ3 调整系数 1.15 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 0.85 1.05 1.00 0.95 0.90 0.85 0.80 1.05 1.00 0.95 0.90 1.05 1.00 0.95 0.90 1.15 1.10 1.05 1.00 1.00 0.95 0.90 0.85 修改费占帐面原值>20% 修改费占帐面原值>10%--≤20% 修改费占帐面原值≤10% 无修理、修改费用投入 半年运行中无故障 半年运行1次故障 半年运行2次故障 >2次/半年-->4次/年故障,上述故障指每次排除故障1天小于额定负荷 额定负荷 超额定负荷≤5% 超额定负荷≤6-10% 超额定负荷≤11-15% 超额定负荷>15% (1班或零班)/日或<250天/年 2班/日或250-275天/年 2-3班/日或>275-300天/年 3班/日或300天/年 考虑因素 1、有否制度规定 2、有否专人负责 3、实际执行效果 分档、分级依据与细则 1、制造国别—进口、国产 2、设计与制造企业—著名、 知名企业、专业、一般、较差 3、使用者反映意见-好、中、差 4、获取奖情况-国际、国内、部、省市级、行业 5、制造年代 6、技术鉴定结论 7、品牌知名度-著名、驰名、知名、一般 K2 K4 K5

K7 环 境 状 况 良好 一般 较差 故障4级 GZ4 环境良好级 JH 环境一般级 JB 环境差1级 JC1 环境差2级 JC2 0.80 1.05 1.00 0.95 0.90 以上 干燥、通风、洁净（少尘）、无腐蚀、无振动、无强烈温度变化、无蒸气 潮湿、多尘、有腐蚀性气体、液体 蒸气、有强烈振动、有强烈温度变化 （二） 电子设备成新率：

对于微机、仪器仪表、办公用设备等一般、小型设备主要按理论成新计算其成新率，如少数设备实际状态与理论成新率差别较大时，则用实际勘察情况加以调整。

（三） 车辆成新率：

对于车辆，根据已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确定理论成新率。同时结合现场勘察情况，如车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，尾气排放标准是否达标等（上述情况需要在报告中对勘察结果进行说明），对理论成新率进行修正。如车辆正常使用，可不做修正。

二、 对于能正常使用的房屋建筑物和设备的成新率，不按照房屋最低成新率30％、设备最低成新率15％标准取值。应根据资产的实际使用情况，按如下公式计算：

成新率＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限) 同时该建筑物和设备评估值不能低于其报废清理的净收益额。 三、 确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。当土地使用权法定剩余使用年限短于房屋建筑物剩余经济寿命年限时，原则上采用房屋建筑物剩余经济寿命年限进行取值，并在评估报告假设条件中明确（“假设可以在房屋建筑物经济寿命期内合法取得相应土地使用

权”）。

四、 在计算房屋建筑物的资金成本时，统一按如下公式计算： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款

利率×1/2

五、 在对往来款发询证函时，原则要求评估机构自行发函。若受评估条件所限，需借用审计机构询证函时,评估人员应对其进行相应核实并在回函上做出书面记录，如，与审计询证函原件一致、金额的一致性核实情况等。同时做好函证结果汇总表（格式见附表）。

六、 在进行企业整体资产评估时，关于设备评估是否含增值税问题，应与该设备账面值内涵保持一致。

七、 房屋建筑物和设备在进行前期取费时，原则上一般项目应按项目总体（不是资产单体）考虑，相同项费率应相同。对于大型建设工程，建议按照项目具体情况，根据有关标准测算。

同时还应考虑不同行业计费基础及费率的区别，如风电场工程，根据《风电场工程可行性研究报告设计概算编制办法及计算标准》，建安工程与设备工程的管理费率的取费基数和费率等都是不同的。

八、 产成品评估值计算公式：

评估价值=实际数量×不含税销售单价×（1－销售费用率－营业税金及附加率－所得税费用率－净利润率×r）

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项 目 营业收入 销售费用 销售费用率 营业税金及附加 营业税金及附加率 净利润 净利润率 所得税 所得税率 计算公式或依据 取自年报表（或历史年度平均数） 取自年报表（或历史年度平均数） 3=(2)/(1)*100% 取自年报表（或历史年度平均数） 5=(4)/(1)×100％ 取自年报表（或历史年度平均数） 7=(6)/(1)*100% 取自年报表（或历史年度平均数） 9=(8)/(1)*100 金额（元） -

其中：营业税金及附加率=营业税金及附加/营业收入

销售费用率=销售费用/营业收入 所得税费用率=所得税/营业收入 净利润率=净利润/营业收入

r为一定的率，畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉

强可销售的产品为100%。评估人员可根据实际情况进行判断。

以上费率若为负值按零取值。

九、 涉及国资项目的，应收集国有资产产权登记证并作为评估依据-产权证明文件。

十、 关于评估报告中评估对象为股东全部权益价值还是股东部分权益价值的问题。首先，报告所描述的评估对象要与业务约定书中所约定的评估对象一致；其次，凡委托方没有明确要求的，业务约定书均为股东全部权益价值，如委托方明确要求评估对象为股东部分权益价值，那么业务约定书及评估报告中所述评估对象均为股东部分权益价值，且评估结论亦为部分权益价值，并同时披露是否考虑了溢折价问题。

十一、带防伪标识的评估报告，若评估目的是到工商办理变更登记使用，则将带防伪标识的评估报告原件給委托方，其它评估目的的带防伪标识的评估报告原件留公司存档。如委托方有明确要求的，报公司同意后将带防伪标识的评估报告原件提交委托方。

中水致远资产评估有限公司

2012-11-19

主题词： 实务操作 问题回复 签发：肖力

抄送：各部门、各分公司

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