万科城市花园 物业管理服务方案

武汉市万科物业管理有限公司

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目 录

社区项目概况·03

顾客群特点及需求分析··08

物业管理服务模式·09

服务模式实现计划及要求··10

社区服务人员配置方案·15

物业管理费测算·18

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一、 社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。

1. 周边环境及市政配套

武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。

一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

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2. 项目主要经济指标（设计部提供）

A． 基本情况：

物业名万科城市花园社称 规ha 含ha 居ha 总m2 住m2 公m2 总户 总人 户m2 均建筑面积 123 人口 10591 户 数 3026 建建筑面积 21000 宅建筑面积 372610 建筑面积 393480 住区用地面积 35.82 待征道路 6.2118 划区 总用地面物业类型 商住小行政区域 江夏区 区 积 42.0318 第 4 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

含待征道路容积率 不含待征道路容积率 建筑密度 停车位 地面停车位 半地下架空停车位 停车位／户数 住宅建筑面积毛密度 万m20.94 1.1 25.08% 900个 30％ 1.04 /ha 1.68 住宅建筑面积净密度 万m2/ha 口毛密度 296 人人/ha 人人/ha 口净密度 479 绿地率（与占地面积的比率） 小区道路面积 水体面积 小广场数量 36% 15.8％ 2％ 4－5个

B．户型指标：

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客户服务 客户服务中心设置 1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能 2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。 3、 设置在会所位置，使用面积约50m2 包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室 亲善大使制 1、 7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承办业主委托事宜； 2、 熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服务中心； 3、 组织庭院社区文化活动。 着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣） 分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念） 30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员） 社区文化策划 1、 以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化 2、 针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动 3、 以协助业主自行组织为发展方向 4、 组织各类艺术沙龙 第 11 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

有偿服务项目设置 1、 根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润； 2、 方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标 商业配套方案 1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。 2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。 3、 开发路边商业，周末设置跳蚤市场。 电子显示屏 1、 需要设在巴士站； 2、 具体方案已提交； 细微点滴服务 1、 成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。 2、 开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。 环境 管理 现代与历史氛围营造 1、 设置历史回顾凳； 2、 项目开发前后照片对比景点设定 3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务） 自然生态营建方案 开辟亲近绿地，供人休憩； 修建人造鸟巢； 建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等（共10*6 m2） 第 12 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

社区保洁绿化管理方案（88人） 1、 环境保洁（60人） 2、 家政：（10人） 3、 垃圾清运：市政化 4、 垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m） 5、 服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点 6、 垃圾中转站设置（60m2 ） 7、 1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台 8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理） 绿化（18人） 地下自动喷灌系统选择PPR管材 每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电） 尽量考虑雨水利用系统 其它 外围保洁实施外包方式。 第 13 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

安全管理 治安管理 城花的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合。 人防 采用的内紧外松的管理模式循序渐进。 1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配套。 2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。 3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特色。 4、 在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1个）。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。 5、 体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。 6、 在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位）。着安全楼内巡逻岗服装。 第 14 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

技防 小区智能化与小区控制中心联动的模式。 1、 在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。 2、 小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。 3、 组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。 4、 红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离35cm。 5、 24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5个岗位）。着安全员楼内巡逻岗。 6、 设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。 第 15 页 共 26 页 武汉市万科物业管理有限公司

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