居住权问题

居住权问题

2002年《物权法》征求意见稿首次提出了居住权的概念，《物权法草案》第四次审议稿规定了居住权制度，但该《草案》在向社会广泛征求意见的过程中，学术界、实务界和民众围绕居住权问题展开了激烈的讨论，立法机关最终放弃了该项制度，在2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》没有将居住权作为一项单独的物权予以规定。 一、居住权制度概述

理论上一般认为居住权是指以居住为目的，对他人享有所有权的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。居住权起源于罗马法，最初仅作为受遗赠人享受某种利益的事实，是作为人役权的一种形式而出现的。最初设立该制度的初衷在于当时“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又丧失劳动能力的人的生活成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠

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给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”罗马法论述为：

居住权是受遗赠人终身享有的权利，不能将居住权赠与或转让他人，居住权不因未行使或人格减等而消灭；另外，享有居住权的人在一定条件下，也可以将居所出租给他人。2

二、居住权制度在世界主要国家的立法情况

法国民法比较完整地继承了罗马法上的居住权制度，由于受历史

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[1]周枬：《罗马法原论》（上），北京，商务印书馆1994年版，第361页。 2

[4] [古罗马].优士丁尼：《法学阶梯》，徐国栋译，中国政法大学出版社1999年版，第145页。

的影响，其规定的居住权制度主要以契约方式设立，而罗马法中的居住权主要以遗赠方式设立。德国设立了几种不同形式的居住权以扩大其功能：一是民法典中的传统居住权；二是《住宅所有权法》上的长期居住权。这两种居住权具有不同的性质，前者不可转让和继承，而后者则可以独立的转让和继承，二者在不同方面发挥着重要的社会功能。日本民法虽然移植于德国民法，但未采纳居住权制度。我国台湾地区《民法典》虽然也是以欧洲大陆法系各国民法为参考的，但也没有规定居住权制度。为何东亚国家在立法时都以欧洲大陆法系国家民法为参考，却都没有规定居住权制度呢？对此，我国台湾地区有学者给出的解释是：“欧洲诸国民法于地役及人役皆设规定，惟东西方习惯不同，人役权为东亚各国所无，日本民法仅规定地役权，而于人之役权无明文，台湾地区习惯与日本相同，故本法亦只设地役权也。”3 二、居住权制度在我国的立法争议 （一）反对居住权立法的几个理由

在反对居住权立法的理由中，以下几种最具有代表性： 1、在我国物权法体系中居住权难以融入现有的制度框架。我国物权法中并没有规定人役权，在这种情况下单纯的规定居住权，不仅会破坏人役权的权利结构，而且会使居住权失去存在的根基。 2、居住权的设立已不符合现代社会的需要且不符合“物尽其用”的原则。居住权主要以保护弱势群体为目的，然而具有几千年历史的家庭养老观念在我国依然盛行，并且由于经济的快速发展和社会保障

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[5]王泽鉴：《用益物权.占有》，中国政法大学出版社2001年版，第73页

体系的逐步完善，居住权所担负的社会救助功能在立法上不具必要性。反而由于居住权制度不得转让、不得继承的特性已不能适应现代社会有关经济效益的基本观念，与《物权法》“充分发挥物的效用”的目的相违背。4

3、居住权问题在我国现有法律制度中已能得到很好的解决，专设居住权制度立法成本过高。以梁慧星先生为代表的学者观点认为居住权所要解决的主要是弱势群体的居住问题，在居住上处于弱势群体的主要是三类人：一是父母，二是离婚后暂未找到居所的前夫或前妻，三是保姆。就父母而言，我国《婚姻法》、《继承法》等法律中有夫妻互有继承权，父母是子女第一顺序继承人以及子女有赡养父母的义务等规定，父母居住问题在法律上没有障碍；对夫妻一方离婚后暂未找到居所的问题，梁慧星先生认为我国现阶段实行住房商品化，可以通过买房来解决，并且夫妻感情破裂达到离婚的程度，自无必要创立居住权，设立了也不具可行性。对于保姆，在我国家庭雇用保姆的情况还不具备普遍性更无适用居住权制度的必要。 （二）赞成居住权立法的几个观点

1、居住权具有排他性的物权效力可以更为有效的保护弱势群体。居住权可以以其特有的物权效力确认居住权人对房屋的使用权，为这些弱势群体终生使用该住房的需要提供法律依据。5

2、居住权有利于所有权人对房屋进行利用和使用的最大化。

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[6]房绍坤：“居住权立法不具可行性”，《中州学报》7月第4期，第72页。

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[8]牛丽云：“论居住权的社会价值”，《攀登》（双月刊）2006年第3期，第122页。

3、有利于保证房屋所有人对其所有的财产进行自由处分。房屋所有人可以通过遗嘱、遗赠以及合同方式为他人及自己设定居住权，同时将房屋所有权留给其继承人继承。居住权既可满足所有权人生前对其财产进行有效利用，而且在所有权人死后还能够通过处分控制财产的归属，使所有人的意志贯彻在各个方面。 （三）居住权制度立法之争的评析

1、人役权体系缺乏不能成为不确立居住权制度的理由。虽然居住权与使用权、用益权之间存在一定的联系，但并不意味着脱离了人役权、地役权二元结构体系，居住权就不能存在。人役权和地役权的二元结构，用益权与使用权、居住权的框架体系在一个国家立法中并不是一成不变的。一个国家的立法不能照搬他国的法律制度，而要适合本国国情。随着经济和法制的发展，我国已经形成了国有土地使用权、集体土地承包经营权、典权、地役权等多种用益物权类型。创设这些制度时我国的法律制度也不完善，但这些制度在实践中也发挥了重要的规范和保护的作用。我国一直沿用所有权与他物权的划分，并且将他物权划分为用益物权与担保物权的框架下，将居住权划分为用益物权一类也是合乎逻辑的。6

2、社会保障制度的完善与设立居住权制度不发生冲突。社会保障是指国家通过立法和行政措施设立的，旨在保证社会成员基本经济生

7活安全各种项目的总和。如成佳镇街道刘泽容与王德虞2000年再婚，

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[9]刘阅春：“居住权的源流及立法借鉴意义”，《现代法学》，12月26卷第6期，第157页。

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[15]崔建远：《我国物权立法难点研究》，清华大学出版社版，第225页。

二人居住的房屋系婚前王德虞出资购买，王德虞再婚前有六个成年子女，王德虞于死亡后，刘泽容与其他六个子女因继承问题发生纠纷诉至法院，按照《继承法》的规定，刘泽容只能继承王德虞遗产的七分之一，七分之一的房屋在实践中根本无法分割，如果依照现有法律判决，由于刘泽容无力购买整个房屋，只能由王德虞的其他子女分得房屋而对其进行一定的货币补偿，刘泽容其他无房的情况下必然出现居住问题，由于居住权制度的缺失，刘泽容的居住权得不到法律保障，好在法庭最后通过调解方式结案，房屋所有权归王德虞的子女，由他们对刘泽容进行补偿，但同时保证刘泽容居住到死亡或再婚前。 3、立法成本过高与解决少数人的问题创设新的物权制度不发生冲突。

4、对于居住权制度不利于“充分发挥物的效用”的观点应辩证地看待，任何一项制度的设立在给人们带来便利的同时，也可能存在不利的因素，不能因为追求物的价值最大化而忽视制度对人权的保护。 三、居住权在我国的制度设计构想

基于以上关于居住权制度是否具有立法需求的讨论，笔者认为立法机关在物权立法过程中由于过于保守，仅仅以一些片面的理由就确认居住权制度在我国不适用，因而没有在立法上规定居住权制度，这不得不说有些遗憾。我们应当正确分析居住权制度在我国的立法需求，把视野放于更高的层次，跳出传统人役权的围栏，对居住权制度进行功能转型，从而建构兼顾所有权人和居住权人利益，并集传统保护弱者功能和投资功能于一体的居住权制度。

（二）居住权的主体范围

根据居住权所具有的功能即社会扶助性和投资性两种不同的功能，其主体的范围也有所不同。具有社会扶助性的居住权主体只能为自然人，因为此种居住权具有强烈的人身依附性，只能由自然人享有。这种居住权主要基于婚姻、家庭关系而产生，居住权虽然表现为某个人享有，但与居住权人共同生活的家庭成员及所必须的生活服务人员，也应该享有居住权利益，即可以同居住权人一起居住该房屋。 对于具有投资性质的居住权，居住权人不限于自然人，对于投资性的居住权，其权利也可以为法人。另外，对于投资性居住权应允许其转让，那么作为受让人的法人也自然可以成为继受的居住权人。 （三）居住权的设定的方式

居住权应采登记对抗主义，如果没有登记，只是不能对抗善意的第三人，以确保某些未登记的居住权人的利益。 （四）居住权人的权利和义务 1、居住权人的权利

（1）对特定房屋的使用、居住的权利；（2）将具有居住权的房屋出租的权利；居住权原本不可转让，但当事人约定的事由发生时则除外；（3）物上请求权，居住权人有排除所有权人和第三人妨害的权，这是来自居住权属于物权这一特性而得的。（4）获得补助的权利，在居住权人居住的房屋受损使居住权消灭，而所有权人获得补助的情况下可以获得补助。（5）居住权人享有优先购买权。所有权人对房屋进行转让所有权的行为，应优先告知居住权人，要居住权人做出是否要

购买该房屋的意思表示，若居住权人做出要买的意思表示，则在同等条件下可以优先购买该房屋。 2、居住权人的义务

（1）按遗嘱或合同约定对房屋合理使用的义务。居住权人应以善良管理人的原则要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的用途，在不毁损房屋本体或其性质的情形下对房屋加以利用。8如果房屋及其权利有毁损、灭失的风险时，居住权人应当及时通知所有权人。（2）承担房屋日常费用的义务，包括按比例承担房屋的日常维护费用和物业管理费用。（3）返还房屋的义务，在居住权消灭后，居住权人有返还房屋的义务。

（五）居住权的期限和消灭

1、一般情况下居住权的期限可以在合同、遗嘱中约定，没约定的或约定不明的，以居住权人死亡时为止。在有两个及以上居住权人时，应以最后死亡的那个人的死亡日期为最后期限。在某些因离婚产生的居住权的期限可以规定为一方再婚时止，理由是如果享有居住权的人再婚后，还居住在原来的房屋中，根据中国的传统，容易产生新的纠纷。

2、居住权的消灭。（1）可因居住权人放弃该权利而消灭；（2）因约定期限届满而消灭；（3）因与所有权混同而消灭；9（4）因约定

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[16]钱明星：“关于我国物权法中设置居住权的几个问题”，《中国法学》2001年第5期，第21页。

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[17]崔建远：《我国物权立法难点问题研究》，清华大学出版社版，第230页。

的解除条件而消灭；（5）因住房因不可抗力而消灭；（6）因居住权人死亡而消灭。

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