2013年长沙南城某综合体营销策划提案209P

序 言本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常 良好的地理位臵，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考 的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向， 以实现它的最大经济价值和社会价值。 基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面 项目整体定位 写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系 产品的优化及价值提升 营销推广策略 ……

因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。

长沙商圈发展趋势商圈 五一 东塘 火车站 高桥 红星商圈 功能完备的区 以IT数码为主要商 域型商业中心， 品的及零售与批发 主要辐射城南 为一体的综合区域 区域 15 20 15 12

功能规划

唯一的市级 商业中心

国家级综合性 批发专业市场

长沙城市副中 心

现有商业体量 (万平方米)未来商业体量 (万平方米)

70 50

40 15 将成为依托成熟 的专业市场基础 的，由单纯的专 业批发市场发展 成为商贸、商业、 商务为一体的综 合区域

40 90

发展趋势

将发展成为高端 商业区与高端商 务(CBD)相结合 的复合城市区域

随着武广铁路的开 将成为五一商 通，长沙黎托新站 圈的有效补充， 落成，老火车站交 物业形态将以 通优势的丧失，使 SHOPPING为主 得商圈的发展前途 流 未卜 商圈扩容难， 当前商业体量 难以成为大商 圈

商贸、商业、商 务、会展、酒店、 物流等产业的发 展联动，成为长 株潭第一商圈、 省府CBD

发展瓶颈

停车难、业态70% 的重复、约三年 的地铁建设期

替代性商圈的出现

专业市场 难为商圈提质

新商圈的形成速 度

根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》,长沙未来五年将重点提升城外、城际 、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”,省内及周边城市“一小时消费圈”、“ 两小时消费圈”,积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂

融城中央—凸显区域价值长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸 显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能(CPD )、中央经济功能(CBD)、中央生活功能 (CLD)、中央信息功能(CED)。

南城

长株潭示范区三大经济引擎之一

汽车产业引擎

商业及金融引擎 武广高铁引擎

长沙南城副中心集中商业

中信城市广场集中商业+商业街29万m2

家润多奥特莱斯商业广场集中商业9.5万m2

通程商业广场集中商业3万平m2

嘉信茂广场商业营业

面积5.3万平m2

奥林匹克花园集中商业+商业街12万平m2

便捷的交通 中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群

萍 半小时生活圈 —— 覆盖长株潭 一小时生活圈 —— 覆盖“3+5+1”城 长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡 市群

乡

区位优势 —— 便捷的交通省政府南迁，使项目成为长沙政治、

文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融合的核心区。

从我们项目：5分钟车程 — 省政府、天心区政府、 长株潭城际轻轨站 10分钟车程 — 雨花区政府、高铁南站 20分钟车程 — 五一路商圈、黄花国际机场 30分钟车程 — 株洲、湘潭

营销策划报告架构市场透析1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围

定位体系1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位

物业发展建议a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务

营销策略1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行

销售策略1.销售策略

A-B

Market Analysis市场透析

PARTⅠ 市场透析

1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查 4、长沙写字楼定位

长沙市新近写字楼分布趋势：市府板块

区域未成型， 大多数项目先 开发住宅

麓谷板块以企业办 公楼为主

中心板块 滨江沿线地段成熟，景观 丰富，各品牌开 发公司陆续启动 商业项目

长沙商务金融中心， 多条线路聚集大量高 档写字楼和城市综合 体，商务气氛浓厚

东城板块多个城市综合体 蓄势待发，区域 逐步成型 区域初步成熟， 多个商业综合体 蓄势待发

城南板块

1.长沙已建写字楼项目简表项目名称 交房时间 区位商圈 芙蓉路 芙蓉广场 芙蓉路 松桂园 五一路黄兴 路口 韶山路 文艺路口 芙蓉路侯家 塘 建筑特色 占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋 25层 22层单栋 大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831 平方米 共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团 投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、 休闲度假和大型国际会议接待功能。 设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10 个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐 项目。

华联商厦 平安大厦 平和堂商贸大 厦 通程国际

1998 1998 1998

1998

金源大酒店

1999

银华大厦 东成大厦

1999 2000

五一路 韭菜园路口芙蓉路解放 路口

集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型 豪华酒店。楼高30层单栋28层

项目名称

交房时间

区位商圈 韶山路 文艺路口 芙蓉路 芙蓉广场 五一大道 蔡锷路口 五一大道 蔡锷路口 芙蓉路 解放路口 芙蓉路侯家塘 五一路袁家岭 芙蓉路松桂园 韶山路 人民

路口 五一路和 蔡锷路交汇处

建筑特色

华天贵宾楼 国贸金融中心 联合商厦 名汇达大厦 顺天财富中心 新世纪大厦 亚大时代 建鸿达现代城 维一星城国际 恒隆国际

2002 2003 2003 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004

3栋31层 占地67030.4平方米,单栋42层 33层，地上30层 15000平米,1栋12层 占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层 共23层(地下三层),总规模38600平米 长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼， 建筑面积33000平米 共30层,.地下2层,面积共6000平方米。 占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3 层，地上28层 总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光 大堂，每3层拥有一个空中生态花园

项目名称

交房时间

区位商圈

建筑特色

第一大道 湖南文化大厦 新时空NO.1 凯旋国际 湘域中央 运达国际 汇富中心 佳天国际新城 豪廷大酒店 中天广场 嘉顿新天地

2005 2005 2005 2006 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2007

五一路 芙蓉广场韶山路 文艺路口 芙蓉中路三 段

位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米 湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8米， 总建筑面积约4.5万平米 项目总占地4800平方米，总面积4.6万平方米，容积率9,规划 户数288户， 29层

五一路火车 站广场五一路袁家 岭 芙蓉路松桂 园 韶山路人民 路口 芙蓉路侯家 塘 芙蓉路人民 路口 五一路芙蓉 广场 五一路五一 广场对面

总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式综 合性建筑，底部5层商业裙楼。写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55— 1400平方米不等 主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵盖五 星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务业态。 按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公为一 体的约为5万平方米的建筑复合体。 双子地标建筑。北栋国际化5A级写字楼，南栋都市景观住宅， 三层裙楼，总建筑面积59907平米 建筑用地8888.78㎡,总建筑面积102379.81㎡,主楼为两栋29 层的姊妹楼，南栋为5A写字楼，北栋为五星级酒店 总建筑面积23万平方米，是一个集商业广场、写字楼、酒店式 公寓、高级公寓、大型停车场于一体的建筑综合体。 建筑面积 4.7万平方米；写字楼、公寓、商业街于一体，写字 楼为点式建筑结构豪布斯卡(HOPSCA)概念。

中心板块——华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等 滨江沿线——北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等 城南板块——标志HOPSCA、德斯勤城市广场、华悦城等 东板板块——华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华

都万家城等

市府板块——奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等麓谷板块——新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等

城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散

城市综合体迎来井喷式发展据相关统计， 2012年长沙至少有 总建筑面积达

26个大型城市综合体项目开建或者面市， 800万平方米。

1740万平方米，

其中非住宅建筑面积至少有

长 沙 市 城 市 综 合 体 分 布 图

渔人码头世贸铂翠湾 绿地中央广场 北辰三角洲

湘商世纪鑫城

新长海广场

泊富国际广场罗马商业广场 奥克斯广场 万达广场 东岸城邦 中房瑞致国际

达美D6区

华远华中心

运达中央广场 华晨世纪广场 嘉斯茂购物广场

保利国际广场

喜盈门范城 德斯勤城市广场

华悦城

兴汝金城

长沙市写字楼物业类型：四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大 中型企业入驻，租金实现较高。类型 酒店办公 专业写字楼 商务公寓 分布区域 商务需求旺盛的芙蓉路、 五一路及韶山路沿线 长沙金融商务区的芙蓉广 场商圈及五一路商圈 无规律 市区成熟路段 客户群特征 国内外知名企 业驻长机构 大中型企业 金融机构 成长型中小企 业 形象档次 高 各档次形象 均有 较低 较高 低 租金费用 较高 根据档次不 同费用各异 费用低 门槛低 较高 低 代表项目 通程大酒店、神农大 酒店、银华大酒店

高：万达中心 中：湘域中央 低：昊天大厦明城国际 高：金烨商务公馆 低：高桥国际

商住楼

市区成熟路段

起步期实力有 限中小型企业

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