踩盘报告-索尔龙舟

踩盘报告-索尔龙舟

项目名称：索尔龙舟

项目扫描：东2.3环，静康路58号，沙河公园旁。1栋楼=3F底商+4-17F公寓/写字楼+18-23F酒店，户型区间25~41㎡。公寓/写字楼价格8000（清水4-12F）、9000（精装13-17F），底商自持。

项目印象：

一、 公园里的售楼部

售楼部设在沙河公园里，离沙河约15米左右。

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总体点评：设置在公园内，环境幽静，但无法开车通达，对外昭示效果不佳。

二、 项目周边环境有穿越之感

项目周边三条主要道路：成龙路、静渝路、静康路。

本次市调的路线是围绕项目地块从成龙路-静渝路-静康路，道路及周边环境差异较大，每穿过一条道路到新的一条，有种穿越之感。

1、成龙路为？车道宽敞道路，绿化和沿街形象较好。

2、静渝路为仅适合双向通车小路，周边多为农林牧畜相关器械、食品、药品等铺面和物流运输相关门市。比较杂乱。

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、静康路为？车道宽敞道路，周边环境相对整洁，绿化优良，能看见沙河。如下图。

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三、 对项目的思考

站在沙河桥上看索尔龙舟

1、项目定位分析：

东南二环，左万达，右川师，沙河畔唯一地标投资小户。

据置业顾问介绍，该地段没有与本项目同等性质（小户公寓/写字楼）的项目，定位稀缺。针对项目所在的沙河堡片区，待对该片区其他项目做详细市场调查之后方能判断该项目的定位是否稀缺。

2、项目优势分析：

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1) 占据沙河自然景观资源、万达广场等商业资源；

2) 面对川师等高校公寓需求人群市场；

3) 户型较小易控总价。

3、项目劣势分析：

静渝路一侧环境较差，现状为大量农林牧畜相关器械及食品药品批发店铺、物流运输等门市，较为杂乱。如后期规划不予更改，将很大程度影响居住/办公的环境。

4、项目其他问题延展思考

1) 清水和精装价格相差1000元，按照居中面积36㎡的户型计算，总价差3.6万，其中的

差价购买者是怎样权衡的？

2) 2.9米的写字楼/公寓层高在该片区写字楼/公寓配置里是个什么水平？

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/xdq1.html