物业管理知识竞赛试题库

物业管理公司 知识竞赛题库 1051题 ■ 目录

一. 常识 30题 二. 法规 179题 三. 保安管理 35题 四. 停车场管理 24题 五. 消防管理 186题 六. 维修管理 28题 七. 给排水管理 53题 八. 供配电管理 173题 九. 中央空调管理 93题 十. 电梯管理 106题 十一.智能化管理 48题 十二.清洁、绿化管理 61题 十三.创优工作 21题 十四.礼仪规范 7题 十五.社区工作 7题

一.常识

001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性

的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。

002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real—

estate或Real property）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。

003世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年

代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的 住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意 料的成功，首开物业管理之先河。

004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家

物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济 下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。

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005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。

006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳 市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。

007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区

内第一栋涉外商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。

008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工

业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业 管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业管理。 010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲

花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住 宅小区实施邀请招投标活动。

011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市

福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。

012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场）；2、对前

级市场房地产开发市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双 向选择。

013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。

014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。 015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。

016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。

017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租

人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的 交换关系。

018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主

使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；

引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管 力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。

020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各

区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。 021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。

022物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，

通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合 服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。

023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务； 平等竞争。

024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。 025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市 场信息网络的建立。

026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。

027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。 028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：

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基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管 理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧 重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设 备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管 理效益。

029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法 人。

030深圳市物业管理行业协会的主要职责是1.制定物业管理行业行为准则及道德规

范；2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的投诉，组 织调查，并向有关部门提出处理意见；4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、 建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；5.调解行业内部的争议；6.协助市、 区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；7.办理主管部门委托的其他事项。

二.法规

001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994 年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通 过，于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会 议通过，于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会 议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市 长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。 007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和 公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，

按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和 经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。

*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场 地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保 持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园

林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。 012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。 013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应 的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

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017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自 用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋

的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造 柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、 电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主 使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合 的模式。

022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。 023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护 住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两 年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数

投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成 立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相 同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法 定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日 期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议， 业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在20日内，业主委员会未召集业 主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期 业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米

为1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方 米的不计票。

036业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的

工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重 大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主 委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主

委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位 的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业

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主委员会日常事物；

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业 主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最 低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必 要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。 044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将 会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等 单位的人员和非业主使用人代表参加会议。 047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公

用设施专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物 业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对 本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅 区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。 049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理

合同；3.不得从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活 动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动. 052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决 定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容：委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期 限；管理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。 056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：开发建设单位应当从住宅区入住前6 个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。 058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建 设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，

并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进 行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、

电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、

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各业主按规定分摊。

153物业管理公司之管理处对每年房屋（本体）维修基金的使用应于每年12月31日

前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员 会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应 在7日内答复，逾期视为同意。

154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修

工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。

155房屋（本体）维修基金使用之后的手续：日常维护和零星小修由管理处主任签字，

作为本体基金支出记帐凭证；中修以上工程应出具“施工项目清单”，由委员会主 任或该栋楼长（或20％以上业主 ）、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭 证。

156房屋（本体）维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设 立专用帐号存储本物业的本体基金。

157房屋（本体）维修基金的监督办法：本体基金的收支项目，由管理处每三个月在

各栋房屋的显著位臵公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出 及证明人、基金余额（单体和全部），并接受有关部门和业主的监督和质询。 158业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约 规定采取相应催缴措施。

159物业管理公司及其管理处在使用房屋（本体）维修基金有下列不规范行为之一的，

市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚：1.擅自提高本体基金收费标 准；2.改变本体基金的用途，挪作它用的；3.未按规定期限公布本体基金收支帐 目的；4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。

160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。 161对房屋（本体）维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的，经业主委

员会或所维修养护单栋房屋50％以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基 金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提 高本体基金收取标准弥补。

162房屋（本体）维修基金征收的具体标准是：本体基金征收标准应根据物业的使用

年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。 本体基金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不 带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层 住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等） 的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征 收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50％。

163房屋（本体）维修基金使用的权限规定：动用本体基金，应履行规定的程序和手

续，其中：日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本 栋房屋楼长共同签字后支付；用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的， 须经本栋房屋占60％以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经 占60％以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。

164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、

设备、公共场地的管理服务的单位，应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办 法》。

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165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整 洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。 166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 ？物业由开发建设单位自用 的；在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物

业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平 方米的。前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。 167物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。

168物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理

规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配臵方案；管 理服务费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案； 管理服务模式设想等。

169物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强

制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外 先进的管理服务标准，提高管理服务水平。

170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。 171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复

计算：1.管理处管理人员的工资、福利；2.保洁消杀费；3.治安防范费；4.公用 配套设施日常维修养护费；5.园林绿地维修养护费；6.用于物业管理的固定资产

折旧及经营、办公费用；7.公用部位水电费；8.电梯运行维修养护费；9.中央空 调费。

172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服

务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。

173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、

或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或 改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并 接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改 的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企 业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修 养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在 收到质询后七日内予以答复。

174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的

收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

175物业管理公司应交纳的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所 得税；增值税；印花税。

176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为：营业收入的5%。营业税的1%。 营业税的3%。

177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。 178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。

179物业管理费用收支公布的主要项目有：收入部分：管理费，房租，停车场收入，

有偿服务费等；支出部分：管理人员工资、福利，办公费，经营费，差旅费，水

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电费，机电设备运转水电费，设备工具修理费，公共设施维修、绿化养护费，保 安费用，法定税率、保险费，管理佣金等；本季盈亏，上季结转，累积盈亏。

三.保安服务管理

001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与

工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命 财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、 火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种 破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失， 工作、生活秩序正常。

002治安管理的主要内容是：防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。 003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施 安保服务。

005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上；20岁至28岁；高中以上文化程度；

身体健康；思想品德好（当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料）；符 合计划生育规定；具备一定的军训基本功；有深圳户口的成年人担保。退伍军人、 党员优先考虑。

006保安人员岗前培训的主要内容包括：公司简介；物业管理法规学习；企业内部的

有关管理制度：员工守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002质量体系有关 安保方面文件的学习；普法学习；职业道德教育；军训。

007保安人员在岗培训的主要内容包括：安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能 训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

008保安人员单兵队列考核标准是：军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走 与立定；跑步走与立定；敬礼。

009保安人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、 勾踢；综合练习。擒敌拳等。

010保安人员军事体能测试标准是：百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层 60秒以内。

011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业

主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对 象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一 组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物 业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

012保安守护工作主要有：保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的 秩序。

013在守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非 业主使用人求助。

014巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；

预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯 罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方 面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。

015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，并尽量将其 抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。

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016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速 报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。 017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无 效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好

现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速 移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报 告公安机关。

019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展， 并及时向有关领导报告，做好控制工作。

020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突 然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。 021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映

者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着 特征；对报告内容及时向有关领导汇报。

022保安巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线 结合的方法。

023保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方

面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每 个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任 何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以 及不正常的烟、光等。

024违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵

犯他人人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防 管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。

025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小不同；触犯 的法律不同；应当受到的处罚不同。

026正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存在的不法侵害行

为，才能进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。 2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能 超过必要限度，造成不应有的损害。

027真实存在的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。

028正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为 与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、 手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。 029非正当防卫的性质：属于不法行为。

030常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫； 互殴行为；防卫过当。

031防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的 行为。

032紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生 的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

033紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是

正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是

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在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实 际存在的，不能是假想的或推断的；避险行为不能超过必要的限度。

034保安员处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需

要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策， 不徇私情，以理服人。

035保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般

违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是 分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可 聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引 向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持 教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助

所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反其他行政 规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安 机关。

四.停车场管理

001物业管理辖区车辆管理主要是：停车场（库）的建设；建立健全停车场管理规章 制度。

002停车场（库）的规划应注意：是否经济；是否因地制宜。

003停车场（库）内部主要有光度要求；设施要求；区位布臵等方面的要求。 004一个标准车位大概为2.5 M x5.0 M面积。

005车辆被盗的主要处理办法是：车辆在停车场被盗，由管理处确认后协同车主迅速

向当地公安机关报案。同时，被保险人（车主、停车场）应立即通知保险公司。 车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。

006车辆被损的主要处理办法是：当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应 立即通知车主，并报告班长和管理处。属撞车事故的，车管员不得放行造成事故 的车辆，应保护好现场；未及时发现肇事车辆的，要积极排查，协助受损车主处 理。属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行 确认；未当场发现肇事者，要对大概区域住户发出警告性告示，并协助受损车主 处理。车管员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生 事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。

007车辆出入停车场（库）应注意：1.车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。2.

放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆 管理服务文明礼貌用语。

008住宅区（大厦）的停车场（库）的管理者是：从事该住宅区（大厦）的物业管理 的物业管理公司。

009机动车在辖区内道路上的限速是：时速不得超过15公里。 010进入小区（大厦）停车库机动车限速是每小时5公里以下.

011进入小区（大厦）停车库机动车，物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车 辆保险责任，除非双方另有约定；车辆人库后，贵重物品请勿放在车内，由此所 造成的损失均由车主自负。

012车库内车位已停满车辆，管理员应放臵车位已满标志，并禁止车辆再进入车库。

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013车辆进入小区应停放在：规划好的停车位上。

014如果小区内车位已满，业主或非业主使用人的车辆：应服从车辆管理员的指挥停 放。

015除私家车位外，车辆不可以长期在小区内停放。

016办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴 费。

017业主在小区停放车辆应注意：锁好车门，设臵防盗报警系统，车内贵重物品随身 携带，停车卡不能留在车内。

018有些小区，管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止 由于雷暴、触动等发生鸣叫，影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服 务为基础的。

019私家车位，物业管理公司如何管理：不能按《深圳市机动车辆保管统一收费标准》 收费，只能按标准停车位面积X辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均 值收取管理费。即按一般物业进行管理。 020机动车不可以在辖区内道路上超车。

021机动车不可以在小区（大厦）任何场所试车、修车和练习。

022在车位已满的情况下，不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。 023执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）在小区可以例外行车、停泊。

024停车场管理规定：1、停车场车管员必须24小时值班，将管理制度、岗位责任人

姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位臵。 2、停车场内按消防要求设臵消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，物业 部消防人员定期检查。3、停车场一般需设三名工作人员，一名登记收费，二人指 挥车辆出入和停放。

五.消防管理

001物业管理公司消防管理队伍的原则是：每个管理处的员工都是公司的义务消防员。 002消防管理人员的具体工作内容是：负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识

教育，落实防火岗位责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨干 力量。

003消防工作的方针是：“预防为主，防消结合”。 004消防工作包括防火与灭火两个方面。

005消防安全工作的基本措施是：行政、技术和法制措施。 006 “防火责任人制度”是：“谁主管，谁负责”。 007我国最高消防行政法规是：《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防 条例实施细则》

008消防监督的三要素是：监督者，被监督者和监督标准。 009消防监督最可靠的保证是：组织。

010消防重点部位的确定：火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技 术设备，财富集中部位，人员集中部位，村镇粮食加工厂。 011重点防火单位的防火责任人是：单位正职领导。

012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是：对本岗位的消防安全负责。 013室内装修应使用：不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。 014重点单位消防工作的重点是：制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。 015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：组织，引导在场群众疏散。

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016物业管理单位的消防管理职责是：建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；

管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材；落实值班巡查制度； 建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散。

017对存在火灾隐患并不按要求整改的：自整改期限届满之日起对责任单位处以每日 一千元以上五千元以下罚款。

018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚 款30元。

019燃烧的四个特征是：放热，发光，火焰和发烟。 020可燃物的着火方式是：引燃和自燃。 021大多数火灾是由引燃方式引起的。

022由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源三个条件。 023火源主要是明火和高温物体两种。 024发热的导线属于火源。

025火灾的主要助燃物是：空气（氧）。

026防止火灾发生的最重要措施是：消除火源。 027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。

028火灾中导致人员死亡最多的原因是：烟毒气致死50％以上。

029灭火的原理是：断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。 030火灾分为：A类固体，B类油脂及液体，C类气体，D类可燃金属。 031常用的灭火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 032对一般固体火灾适用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。 033对贵重设备适用：二氧化碳灭火器。 034对档案材料应用：二氧化碳灭火器。 035对可燃液体适用：泡沫灭火器。

036干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。 037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。

038在配电房应配臵：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。

039电气线路火灾的原因是：短路，过负荷和接触电阻过大。 040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。 041电线绝缘必须合乎电压要求。

042为在短路和过负荷时能及时切断电源，必须在线路中安装熔断器装臵。 043不可用钢，铁丝代替熔丝。

044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。 045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。 046防止电气线路火灾的重点在：选材和安装方面的工作。 047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是：电焊和气焊。

048在重点防火部位动用电焊，气焊必须经过相应级别的审批手续。 049在扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。 050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。

051为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意：尽量增大喷枪和带电体的距 离。

052气焊使用的危险气体是：乙炔。

053仓库内物品摆放应做到分类，分堆和防火间距要求。 054仓库不可设臵移动式照明灯具。

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055仓库的电源开关必须安装在：仓库外。

056在消防安全责任上，建筑设计部门实行“谁设计，谁负责”原则。

057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。 058扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后5－7分钟

059在组织灭火自救工作中，应坚持救人重于救火的前提。 060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。

061对消防管理人员任职要求：先培训，后上岗。 062在疏散中首先要了解：火场内的人员有无被困。 063疏散的首要次序是：疏散着火层以上人员。 064在疏散中如何稳定群众情绪：喊话宣传。

065疏散中人员较多或能见度较低时，应采用：鱼贯队列式的方法。 066对脱险人员管理的首要任务是：阻止其重返火场。

067对物资疏散的第一任务是：疏散可能扩大火势和爆炸的物资。 068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。 069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有：2个。

070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应：使用消防电梯。

071由于中性平面效应，打开着火层以下的门窗时应注意：不要过多打开门窗。 072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。

073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足，因此消防管理工作要切实做好宣传 教育方面工作。

074作为承建商，应对物业消防系统安全负责。 075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。

076自动报警系统包括：烟感，温感，警铃。手动按纽，联动设备。 077消防水不能借用它途。

078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。 079气体灭火系统一般安装在：电气设备房。 080设备房门都是防火门。

081消防通道的防火门要保持关闭状态：保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道 内。

082消防通道的照明灯，指示灯应常亮。

083为防盗窃，可否在适当时段锁上消防通道门？：否 084消防通道不可临时堆放货物。

085温感一般安装在：停车场和某些设备间。

086引起烟感误报的主要原因是：烟雾和灰尘过大。

087报警时，警铃和紧急广播会：向报警层和上下两层报警。 088风阀开动的形式是：报警层和上下两层同时开动。

089消防设备在任何时候都应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态会 令消防联动失效。

090火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。

091消防系统是独立系统，但需要其它设备部门支持和配合。

092消防监控系统应该与安保系统，楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。 093地下停车场的排烟风机除消防功能外，还有：换气，降低废气浓度的作用。

094当你所在楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。 095火灾发生时，当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难

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层的方法逃生。

096消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式 报警阀，喷淋接合器。

097启动喷淋系统喷头动作的温度：65－71℃。 098喷淋水泵靠压力开关启动。

099维护人员平时检查喷淋系统主要看：管道是否有水，总阀门是否常开。

100发生火灾时正确使用消防栓的步骤：拉开水带，套在消防栓口上。装上水枪，打 开阀门，对准火焰底部喷射。

101使用消防栓时，最少要2个人操作。

102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭，排水．维修处理。 103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。 104消防栓水泵用消防栓按纽启动。

105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。 106发现火灾，但烟感未动作，立即打破手动按纽报警。 107发现火灾，身边又无通讯设备．立即打破手动按纽报警。 108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。 109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。

110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m＞H≥2m时为60平方米；当12m＞H≥6m 时为80平方米。

111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。 112喷淋系统的信号阀是常开。

113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。 114疏散指示灯安装在消防通道内外的位臵。 115疏散指示灯的电源不能关闭。

116消防系统现场设备平时处于自动状态。 117消防供电是双回路。

118发电机发出的电供应急照明，消防电梯和其它消防设备使用。 119应急照明应安装在消防通道，设备房等位臵。

120应急照明日常检查采用切断正常电源，看能否动作的方法。

121发生火灾时，送风阀要打开，打开后如何关闭？现场手动关闭。 122消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。 123消防中心的控制电源平时保持开启。

124消防中心控制电源有2路（警铃电源和控制电源）。 125消防栓和喷淋系统要稳压。

126消防供水系统每套有2个水泵（一用一备）。

127消防水如何供水？先使用水箱供水，后启动水泵抽水。

128消防接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。 129室外消防栓的作用：专供消防车取水。 130防火门的性质：是一种活动的防火分隔物。

131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。

132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时，材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶

瓷棉，主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火0.9小时，其构造为厚木板单 面或双面钉石棉板及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设在楼梯间、前室 及消防电梯前室门洞口处；丙级应耐火0.6小时，主要用作管道井的检修门。

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133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器；安装防火门开启固定

装臵；安装电磁门锁（常闭疏散通道防火门）；设臵双扇关闭前后步骤顺序器；安 装推杆式门锁；防止地毯或其他物品卡住防火门问题。 134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。

135消防水泵的技术要求是：一组消防水泵，至少应有两条吸水管，其中一条发生故

障时，其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则 应各有独立的吸水管；消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，一般应 敷设在水泵房的地面上，其阀门应设在操作方便的地方，并需有明显的启闭标志； 消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径；消防水泵宜采用自灌式 引水，以保证及时供水；消防水泵与动力机械应直接连接；固定消防水泵一般应 设臵备用泵；消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。 136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火？因为水是非 绝缘体，而气体是绝缘体（靠排除氧气而灭火）。

137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。 138消防栓箱内有水枪、水带（有的还另带卷盘）、锤子、报警按钮装臵。 139消防栓栓口离地面高度是1.10m。（允许误差2cm。）

140自动喷淋系统每个大区又分几个小区，大小区分区的依据各是：压力超过80mH2O 分大区，每个小区的喷头数不超过800个。

141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意：设前室保护，以防烟火侵入井道及

轿厢中；轿厢承载力不小于1500kg，内部面积不小于1.5x2.0m，以保证容纳担架 和数名人员；轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施，内 部装修为不燃及难燃材料；井道、机房单独设臵，隔墙为防火墙，门为甲级防火 门，底坑有排水设施，顶部有通风设施，井道内不准敷设其他用途电缆；设专用 消防按纽等。

142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。 143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。

144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题：严格按照设

备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装；传输线路与 强电电缆分开敷设，导线线芯（铜线）截面不小于0.75mm2，多芯电缆，单根线 芯（铜线）截面不小于0.2 mm2，供电电源使用消防专用电源；由经过专门训练 人员负责使用、管理和维护；维修由专业维修人员维修。

145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是：主电源故障，检查输入电 源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装臵、 电池有无损坏，连线有无短路；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的线路 是否完好；误报火警，应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。

146火灾事故照明和疏散指导标准有：在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人

员密集的场所等部位设臵事故照明；在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备 发电机房等设事故照明；疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口 上方，以及环型走道中，其间距不宜大于20米，距地1.5-1.8米，应写有“EXIT” 的字样，且为红色；采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人 员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于0.51x。

147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性？熔断器在保护熔断时，会发生高温 金属屑飞溅，如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。

148熔断器的安装与养护管理措施有：选用熔断器的熔丝时，熔丝的额定电流应与被

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