政策 最新的限购政策分析和加息专题分析2011年-59P

新政、加息、停贷，楼市或进入速冻期

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关注一：新“国八条”后续——各地细则将陆续出台
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？2011年1月26日，“新国八条”横空出世，在上周的周报中，我们曾经对“新国八条” 的内容进行了剖析，所得主要结论如下：
新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。 只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。 沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套) ； 拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)；规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。
新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。同策咨询 ◎ Tospur · Consulting

关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知 提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前， 出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
正如以往所有政策出台一样，最终新“国八条”的大旗下，究竟会给各地楼市带来 多大的冲击波，具体还要看各地方政府对于新政就行如何响应，而中央所加的”2 月中旬“的时间限制，随着到期日的临近，也再一次将各地方政府推向了封口浪 尖，未来几天，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大 潮，下面我们就各地方已经或可能出台的具体细则进行一番梳理：
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？——已经出台截至目前，上海、青岛、济南已经出台细化政策 ，在严格执行“国八条”精神的原则下，各地细则也有些细微差别
上海 出台时间：2月1日 遵守国八条，保障房目标明确全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套) ；拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)；规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性 住房。
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？——已经出台截至目前，上海、青岛、济南、北京已经出台细化政策 ，在严格执行“国八条”精神的原则下，各地细则也有些细微差 别
北京 出台时间：2月16日 共15条规定，严于国八条一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 三、加强税收征管 二、全力做好住房保障工作（目标较上海更明确） 四、切实执行差别化住房信贷政策
切实执行“首付 款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高 本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 自本通知发布次日起，对已拥有1 套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住 房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 七、建立健全约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？——已经出台截至目前，上海、青岛、济南已经出台细化政策 ，在严格执行“国八条”精神的原则下，各地细则也有些细微差别
济南 出台时间：2月12日
限购力度弱于新“国八条”山东省济南市有关限购细则规定从2011年2月12日起至12
月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房 ，同时，强调对贷款购买第二套住房的家庭，首 付款比例不低于50%，低于“新国八条”规定的60%。此外南宁限购令与济南大致相当，南宁市户籍及非户籍居民家庭，满足条件者，均 “限新购一套商品住房”。该限购令规定：居民新购住房不仅包括新建商品房，也包括二手房。
成都 出台时间：2月15日 表面上执行 私下玩文字游戏
本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再
购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区 购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。
青岛 出台时间：1月29日 范围限定在市辖7区 规定对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。同时，在青岛买房需填写申请表；
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？——即将出台其余城市中，广州、南京两地的限购细则可能也将于本周出台。
广州预计出台时间：本月内 或可卖一买一限购令相关细则已上报市政府，近期将会以市政府文件的形式正式出台。广州将会在要求的时间内公布年度房价调控目标。管理层立足于抑制不合理的购房需求，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉 其中一套后，应该可以再买一套，不过出售购买5年以内的房屋，需要按全额缴纳营业税。
南京 预计出台时间：本周
去年第二轮调控出台后，南京市政府曾发文明确表示，严控投机炒房，暂时限制购买第三套房。
该规定被市场解读为南京出台的“限购令”。但其施细则一直未出台。此前江苏省办公厅下发通知表示，对于房价过高、上涨过快的城 市，最迟将于2月20日前出台限购细则。这意味着，南京或将于本周亮出限购实施细则。
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关注一：新“国八条”后续中央再一次摇旗，地方如何呐喊？——结论新规要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则。 这意味着，京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及27个省会城市，总计 有36个城市将出台或调整住房限购政策。
房价上涨热点城市 严格执行秉承新“国八条”精神 房价上涨非热点的二三线城市 政策细节或稍许打折
纵观上海，北京等地政策，基本会秉承中央关于限购、保障房建
设、地方问责等方面的精神，原则上与新“国八条”保持高度一致，甚至可能更严 就目前济南，青岛、北京出台的相关规定来看，对于一些房价
上涨并非热点的二三线城市来说，在执行限购的“户籍限制”，和二套房首付比例方面，以及限购区域方面可能会有稍许的折扣出现。
“限购之外”的“组合拳”会趋于个性化限购令只是调控房价、稳定房地产市场的措施之一，从业已出台政策的城市来看，伴随着限购令，调控政策组合拳也将一并推出。“新国八条”还规定，今年第一季度，各城市将向社会公布本地区年度新建住房价格控 制目标。由于各地的房地产市场结构和所处的发展阶段不同，因此地方版调控政策有所差异也在情理之中，且政策力度也有可能弱于“新 国八条”。
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关注一：新“国八条”后续最新消息——第三批“限购令”城市名单已公布国家信息中心经济预测部昨日在某媒体发布报告表示，住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，未 来房地产调控政策将进一步细化。同时，报告认为，为贯彻落实稳健货币政策，央行年内很可能继续加息和上调准 备金率。
拟定第三批执行“限购令”的城市名单住建部已初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，主要包括已出台“限购令”城市之外的大中型城市以及交易比较活跃的三线城市，可以看出，这批名单肯定是以二三线城市为主。现在很多投资客已转 去二三线城市进行操作，间接推高当地的房价，国家要在二三线城市着手限购，就是要迫使投资客逐步收手并退出市场，令各地的 房地产市场恢复平稳。
逐步建立房产税试点的长效机制 采取综合调控模式，在土地、信贷、税收等方面协调推进。
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关注二：一月宏观经济数据出炉， 统计局调整权重惹人疑？
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关注二：1月宏观经济数据CPI“破五”，权重改革惹业界议论纷纷2月15日，国家统计局公布数据显示，2011年1月份,居民消费价格总水平同比上涨4.9%。其中,城市上涨4.8%,农村上 涨5.2%;食品价格上涨10.3%,非食品价格上涨2.6%;消费品价格上涨5.0%,服务项目价格上涨4.6%。居民消费价格总水 平环比上涨1.0%。其中,食品价格上涨2.8%,食品中鲜菜价格上涨14.4%、鲜蛋价格上涨2.3%。
2011年1月“第一财经首席经济学家月度调研”报告显示，22家金融机构 首席经济学家预测，2011年1月CPI预测均值达5.4%，超过此前2010年 5.1%的峰值水平。
数据低于普遍预期，统计局关于CPI统计的权重调 整引发重重猜疑……同策咨询 ◎ Tospur · Consulting

关注二：1月宏观经济数据CPI“破五”，权重改革惹业界议论纷纷国家统计局根椐2010年全国城乡居民家庭消费支出调查数据和有关部门调查数据，对权数构成进行了相应调整。其 中，居住提高4.22个百分点，食品降低2.21个百分点，烟酒降低0.51个百分点，衣着降低0.49个百分点，家庭设备用 品及维修服务降低0.36个百分点，医疗保健和个人用品降低0.36个百分点，交通和通信降低0.05个百分点，娱乐教育 文化用品及服务降低0.25个百分点。CPI个各类别权重变化百分点
外界猜测：
5 4 3 2 1 0居住类 食品类 烟酒类 衣着类 家庭设备用品及维修 服务类 医疗保健和个人用品 类 交通和通信类 娱乐教育文化用品及 服务类
对食品类权重的降低会拉低CPI数值：1月份居民消费价 格受节日和低温冰冻天气影响，食品价格上涨2.8%，居 住价格上涨仅0.4%，二者权重的一升一降，势必带来CPI 数值的变化。 统计局观点：对于新权重拉低CPI数值的说法，统计局予 以否认，并列举了用新权重验算的2010年CPI数值，基 本误差不大，且统计局称居住类权重上升之后，未来几 个月，全国CPI走势将与房地产市场的发展密切相关。
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关注二：1月宏观经济数据CPI“破五”，权重改革惹业界议论纷纷——结论CPI虽然低于外界普遍预期，但统计局坚称调整是为了更好地适应我国经济社会发展和城乡居民消费结构变化，切实 保障CPI计算的科学性和准确性 ，且从2010年的数据验证来看，误差基本不大，因此不能对此过度质疑。
通胀压力首季难消 进入2、3月份，尽管春节和冰冻天气对物价的影响将会减弱，但是同期基数较低、翘尾因素过高两因 素会继续作用于物价，同时一些新的影响因素将于2、3月份开始 发力。
2011年中国通胀压力较大但总体可控从历史经验来看，只有当货币政策极度宽松，总需求过度扩张、经济偏热，农 产品价格大幅上涨、持续歉收这三大因素集聚时才会导致通胀难 以抑制。在这三个方面中国政府已作出努力，“第一，货币信贷 供应在逐步减少，政府把货币政策基调从宽松转为稳健；第二， 总需求在政策调控引导下逐步回落；第三，中国农产品已经连续 5年丰收。
权重调整可能改变预期权重的调整将使得市场必须对今后的CPI预测进行修正，从而可能降低对通胀的预期，加上加息 的累积效应开始显现，此前整体收紧的货币政策可能提前收兵
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新闻·动态新政后上海土地首拍计有3幅住宅地块拍卖。 其中，位于青浦重固镇重固食品站东侧的住宅地块（纯住宅用地，容积率1.0-1.2，出让面积3470.1㎡），最终被青浦 本地开发商上海凤溪房产经营有限公司以1806万元的价格拍下，成交楼板价达到了4337元/平方米，溢价率飙升至131%。 2月12日下午，上海两幅纯住宅地块拍卖再度引起“骚动”，并吸引了绿地、旭辉两大地产开发商齐齐到场参与竞价。 最终，位于金桥板块的浦兴社区地块被景瑞地产以6.61亿元高价拍下，溢价率为47%，楼板价达21362元/平方米，几乎与 周边一手住宅售价相当。点评：
溢价131%成交
新政之后，上海首场土地拍卖于2月11日举行，最终以溢价131%成交。包括首场拍卖在内，11日、12日两天，上海共
纯住宅用地稀缺是根本：上海住宅用地供应本身较为稀缺，加上未来上海有70%的 土地将用于保障房建设，纯商品房基地的供给就更为稀缺，因此对于那些不差钱的 房地产开发商而言，现在拿地相对而言是比较好的时机。 首拍热无法代表整体：在调控背景之下，住宅用地价格居高不下，反映了一些房企 对未来房价的乐观预期，但现在大型房企拿地热情已经降低，相信未来土地市场肯 定会逐步降温，预计到二、三季度将更加明显。
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新闻·动态上海五大行停止首套房优惠利率 部分银行暂停首套房贷
2月11日，据上海媒体调查报道，目前上海的工、农、中、建、交五大行均已停止了首套房的优惠利率。其中，中行徐 汇支行的相关人士向媒体表示，该行的首套房贷优惠利率以1 月31 日为界，从2 月1 日起新批的贷款，一律执行基准利率。 目前由于加息以后，5年以上存款利率上调幅度超过贷款利率上调幅度，在一定程度上或缩小银行在这种业务上的利差。 同时，加之银行信贷资源今年越来越稀缺，因此，银行更加愿意将贷款放给利率高的项目，而暂停一些利润较薄的项目。 因此，目前部分银行并不支持做首套住房按揭贷款，主要是因为“利率太低了“，银行一分钱赚不到。
点评：
取消房贷优惠银行整齐划一：此次的利率优惠取消行动中，各大小银行可谓动作整 齐划一，且并未听说有以前所谓的小银行“打擦边球”的现象出现，归根结底源于 银行对于“加息周期”的一致预判，如若未来进入加息周期，存款利率不断上调， 会给银行的存贷差额收益带来不小的影响，且因为年初，各银行的并不急于完成全 年的放贷任务，因此观望的态度愈加明显，也就愈步调一致。 购房者负担将进一步加重：根据计算，没有利率优惠 贷款百万元利息多出十几万， 这在一定程度上会加重购房者的观望情绪，放慢入市脚步。
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解读2011年首次加息
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事件链接中国人民银行决定，自2011年2月9日起，上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷 款利率达到6.06%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。项目 存款 活期存款 整存整取定期存款 三个月 半年 一年 二年 三年 五年 贷款 六个月 一年 一至三年 三至五年 五年以上 调整前利率% 0.36 2.25 2.50 2.75 3.55 4.15 4.55 5.35 5.81 5.85 6.22 6.40 调整后利率% 0.40 2.60 2.80 3.00 3.90 4.50 5.00 5.60 6.06 6.10 6.45 6.60 调整幅度 0.04 0.35 0.30 0.25 0.35 0.35 0.45 0.25 0.25 0.25 0.23 0.20
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本次加息特征 1 2 3 4活期存款上调了4bp，这是2007年7月份以来首次上调活期存款利率，也是历次上调幅度最小的一次
和去年12月一样，1年以下的定存利率升幅高于1年期，其中3个月定存利率升幅高达35bp，有利于进一步提高3个月央票 利率至2.6%附近，能够使央行公开市场操作在一定程度上恢复正常化
和前两次加息一样，2-5年期定存利率的升幅高于1年期，并且绝对升幅均高于12月份那一次，这意味着央行对未来中长期 的通胀水平并不乐观
3年以上的贷款利率升幅低于12月份那次加息，可能考虑到目前许多银行已经取消房贷利率优惠，长期贷款利率实际上升 的幅度已经高于名义利率的升幅
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加息的背景2010年对于中国来说绝对是不平静的一年，在打赢了08年金融危机这场硬仗之后又迎来 了“战后后遗症”的伤痛，央行就是在抚平伤痛的时刻吹响了加息的号角。。。
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后遗症之外忧
——人民币升值预期加深
美国二次定量宽松政策和美元、欧元等主要货币贬值预期下，致使人们币升值预期不断加深 2010年6月到2011年1月，人民币兑美元汇率累计升值幅度约为2.9% 同策咨询 ◎ Tospur · Consulting

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/xa3q.html