2017年房地产市场投资分析报告

2017年房地产市场投资分析报告

目录

第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 ............................................................... 6

一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% ..................................... 6 二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 ........................................................................... 7 三、三四线城市有望持续体现销售韧性 ............................................................................... 9 四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 ................................................................. 11 第二节投资和新开工无显著下行风险 ......................................................................................... 13

一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% ..................... 13 二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 .............................................................. 15 三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 ............................................. 16 第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 ................................................................................. 18

一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 ......... 18 二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 ..................................... 19 第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 ......................................................................... 22

一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 ................................................. 23 二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 ................. 25 三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 ..................................... 26 第五节行业重点企业分析............................................................................................................. 29 附录：城市能级分类 .................................................................................................................... 34

图表目录

图表 1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% ..................................................... 6 图表 2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% ..................................................... 6 图表 3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6%................. 7 图表 4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 ................................... 8 图表 5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 ..................... 8 图表 6：低能级城市销售势头保持强劲 ............................................................................... 9 图表 7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 ............................................................... 9 图表 8：各线城市已开工库存去化月数 ............................................................................. 10 图表 9：各线城市土地库存规模 ......................................................................................... 10 图表 10：各线城市土地库存去化月数 ............................................................................... 11 图表 11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 ................................................. 12 图表 12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% ...................................................... 13 图表 13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% ........................................................ 13 图表 14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% . 14 图表 15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 ....................... 14 图表 16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 ................ 15 图表 17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14%

......................................................................................................................................... 16 图表 18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平

仍有距离 ......................................................................................................................... 16 图表 19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 ........................................... 17 图表 20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比

增速高于10%时 ............................................................................................................ 18 图表 21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价

环比增速连续三个月超1%时 ...................................................................................... 18 图表 22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 ................................... 19 图表 23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 ................................................... 20 图表 24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 ........................................................... 20 图表 25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% ....... 21 图表 26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提

升速度显著高于过去 ..................................................................................................... 22 图表 27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 ....................................... 22 图表 28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 ............................................. 23 图表 29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 .......................................................... 24 图表 30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 ....................................... 24 图表 31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质

量有保障 ......................................................................................................................... 25 图表 32：一二线城市开盘去化率走势 ............................................................................... 25 图表 33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26 图表 34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 ............................................................ 27 图表 35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数

充足 ................................................................................................................................. 27 图表 36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 .............. 29 图表 37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 ............................... 29 图表 38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 ........................................................... 30 图表 39：内房股核心净利润已开启强劲增长 ................................................................... 31 图表 40：内房股核心净利润率也不断提升 ....................................................................... 31 图表 41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 ................. 31 图表 42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 ........... 32

表格目录

表格 1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 ............................................. 20 表格 2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明

显抬升 ............................................................................................................................. 28 表格 3：重点房企月度销售数据 ......................................................................................... 30 表格 4：城市能级分类 ......................................................................................................... 34

第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长

一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%

展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。预计全年销售面积和金额分别同比增长10%和15%（前五月分别为14%、19%）。

图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10%

资料来源：国家统计局，北京欧立信咨询中心

图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15%

第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长

一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%

展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。预计全年销售面积和金额分别同比增长10%和15%（前五月分别为14%、19%）。

图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10%

资料来源：国家统计局，北京欧立信咨询中心

图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15%

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