新希望大厦项目可行性研究报告调整 - 图文

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

“新希望大厦”

项目可行性研究报告

2005年3月4日

第 1 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

录

第一章 概要·······················第02页 第二章第三章第四章第五章第六章第七章

项目介绍···················第03页 公司及运作团队介绍·········第11页 市场分析与需求预测·········第13页 竞争分析···················第23页 财务评估及风险分析·········第34页 结论及建议·················第50页

第 2 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第一章 概要

一、项目名称

新希望大厦项目（暂名）

二、开发机构

四川新希望房地产开发有限公司

三、建设地点

成都市武侯区人民南路四段45号

四、项目性质

甲级写字楼

五、研究范围

市场分析与需求预测、竞争分析、财务评估、风险分析等。

六、可行性研究工作的目的、依据和范围

（一）研究目的

针对项目区域、地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业的比较分析，估算项目成本、费用及收入，进而提供较为客观、真实的数据及建议，以探讨项目实施的各类风险和可行性的高低，从而达到为开发机构作出是否进行项目开发决策而提供的具有较大参考价值的建议的目的。

第 3 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

（二）研究依据

政府相关政策、指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，《成都市高档写字楼物业调研报告》。

（三）研究范围

·市场分析 ·财务评估 ·风险分析 ·结论及建议

第 4 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第二章 项目介绍

一、项目概述

（一）项目主要经济技术指标

用地性质：商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于50％ 净用地面积：7637.66平方米 代征地面积：1275.86平方米 总建筑面积：≤61100平方米 容积率：≤8 建筑密度：30％ 建筑高度：≤96米 绿地率：≥30％

（二）项目环境概述

· 项目东侧为在建的丰德国际广场、南侧为华能大厦、西侧为拟建的锦绣八期、西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店、北侧为拟建的国航大厦。

· 项目地毗邻桐梓林、玉林生活区，位于城南高品质社区的新棕树片区内，在新棕树的整体规划上，将项目紧邻的航空路打造成“城南春熙路”，建成后将代替“棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。因而，项目区域的商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。

· 项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成一个发展断裂带，将会对项目区域的未来继续扩张有一定制约。

第 5 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

· 项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来一年内建设竣工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦、三峡大厦等，从这种意义上说，项目的开发时机并不太理想。

二、项目区位

项目区域示意图

诠释：

· 项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。

· 项目区域附近有成熟的桐梓林、玉林、新棕树等住宅小区，生活、商业

配套均较完善；但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅凯宾斯基等。

机 场 路 桐 梓 林 北 路 北 人二 环 路 民航 空 路 三 环 路 第 6 页 共 51 页

新希望大厦 南 路 “新希望大厦” 项目可行性研究报告

· 项目区域毗邻未来城南副中心（其南北界为火车南站至外环路绿化带）。城南副中心定位为政务、金融、商贸、会展中心，在区域经济活动中扮演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的辐射效应最为直接、最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，一般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场的吸引力上可能会处于弱势地位；这是因为，城南副中心一旦成熟，其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在一起而享有成本节约、区域品牌等好处，后者一般为大体量产品享有的规模优势、完善配套优势等。

? 小结：

从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。

第 7 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

三、项目区域交通布局

诠释：

· 项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路、红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场；东西向有二环路、三环路两条城市交通主动脉，领事馆路、航空路、桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林、紫荆、玉林等重要生活、商业区。

三 环 路 四川机械设计院项目 北 一 环 路 @世界 玉林路人数码广场 科 倪家桥路 华辉广场 领事馆路 锦 绣 路 民威斯顿联邦 国航大厦 华央扩新项目 路 二 环 路 凯莱帝景 新桐梓林北路 南锦绣八期 光航 空 路 丰德国际 新希望大厦（本案） 长 寿 路 路 机 场 路 曼哈顿三期 路第 8 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

· 规划中的地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。

? 小结：

鉴上述，项目区域人流量较大、交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。

第 9 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

四、项目拟发展方向——纯甲级写字楼

? 建筑层数——25层。 诠释：

· 25层、96米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低了建筑的密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容的办公环境。

? 层高

· 塔楼部分的层高为3.7米，保证吊顶后的净高不低于2.6米 · 裙楼部分的层高为1F、2F4.8米，3F4.5米 · 大堂挑高9.6米 诠释：

· 3．7米的层高充分考虑了人们对空间的感受，在这样的环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化；

· 9.6米高的接待大堂则体现了楼宇的恢弘气度，彰现项目的品质及入住企业的身份。

? 项目功能

1.塔楼功能：纯办公 2.裙楼功能：商务配套 诠释：

· 本项目的功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多的商业对办公环境的影响，有利于提升项目的专业品质。

第 10 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

? 配套——按照国际甲级写字间的标准

1. 电 梯：每部客梯服务的面积不高于5000平米，拟配备10部电梯；

2. 空 调：中央空调，可分户开关，分户计量；

3. 自动控制：空调、新风、给排水、配电、照明、消防、紧急警报、手机直放、闭路监控、车库管理、同声传译等； 4. 信息点密度：2.5～10平米/个；

5. 停车面积：地下三层，保证每个车位服务的面积不大于200平方米，预计将提供375个地下车位。

第 11 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第三章 公司及运作团队介绍

一、新希望集团简介（略）

二、新希望集团的组织结构（略）

三、项目运作的主要人员的介绍（略）

第 12 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第四章 市场分析与需求预测

一、近年成都市办公物业市场供求状况描述

1. 成都市办公物业开发状况

房地产 办公 开发投资指标 额 （亿元） （亿元） 2001年 2002年 2003年 2004年 170.76 203.31 245.40 291.41 2.90 4.13 8.35 9.86 1.70 2.04 3.40 3.38 57.19 60.86 70.83 97.05 9.69 20.80 15.48 17.06 （％） 投资额 投资比重 施工面积 （万M） 2办公 办公 办公 办公 新开工 竣工面积 （万M） 2面积 （万M2） 8.42 10.83 22.02 数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局

注：表中办公物业数据仅包含以办公物业报建的项目数据，下同。

1）成都近年来办公物业投资额变动情况

办公用房投资额变动情况121088.354.139.86亿元64202001年2.92002年2003年2004年

第 13 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

? 办公物业投资规模在2003年度上扬幅度较大，比2002年净增4.22亿元，

上涨幅度为102.18％；2004年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业的投资额同比增长18.08%。由此可见，从2003年起，成都的办公物业市场开始步入了快速、稳定的发展期。从2005年即将的动工的项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨的势头。

2） 成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况

办公用房施工面积及竣工面积变动情况120100806040200单位：万平方米97.0557.199.692001年60.8620.82002年70.83施工面积竣工面积17.0615.482003年2004年

从上表可看出，从2001年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是2004年，比上年增加26.22万平方米，增长幅度达到37.02％；另一方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从2002年开始还有略微下降的趋势。造成这种现象的原因可能有两个：其一是新开工面积从2001年的8.42万平方米增加到2003年22.02万平方米，增速较快，在施工面积中占据了一部分比例；其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。此外，办公物业的投资风险（供给量大、投资大、开发经验要求高等）也是值得开发机构高度警醒的。

第 14 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

2.成都市办公物业需求状况

办公 指标 销售面积 （万㎡） 2001年 2002年 2003年 2004年 14.94 18.29 6.30 9.70 办公销售 面积比重 （%） 2.13 2.24 0.65 0.86 办公 销售金额 （亿元） 5.80 6.29 2.13 5.15 办公销售 金额比重 （%） 4.47 3.89 1.05 1.68 办公 空置面积 （万㎡） 19.79 17.68 16.86 10.85 数据来源：成都统计年鉴、成都市统计局、成都市房管局

注：2004年销售面积指“预售面积＋现房销售面积”，之前仅指现房销售面积。

1）近年销售面积变动情况

从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了2001、2002年的蜜月期后，在2003年又瞬间跌入冰谷，在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨（上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表“注”），涨幅达到54％。从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，

第 15 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。

二．办公物业发展趋势预测

1. 成都市办公物业市场发展总体特征

· 办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升

-- 较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。

-- 国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场、尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。

-- 经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。

-- 房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发、规划、营销、管理等环节也愈发成熟。

· 高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展

-- 中国加入WTO以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。 -- 经济发展使国内一些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象、展示公司经济实力、从而进一步拓展公司业务的创业需要。

-- 基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业的发展。

第 16 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

-- 高档办公物业的热销现象在京、沪、穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。

· 中高档办公物业的市场需求不容忽视

-- 信息文明化造就了第三产业的繁荣发展，智力型、服务型的中小型公司越来越多，成为中高档办公物业的重要消费群体。

-- 经济形势的良好走向，促使中、小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力的情况下，中高档办公物业的市场需求空间将在持续扩展。

-- 国家的金融支持相对降低了办公物业的投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中、小机构购置此类物业提供了便利的条件。 -- 鉴于影响企业机构选择办公物业的要素，大多落实在形象展示与 功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发、规划中高档办公物业的关键要素。

· 租赁是当前办公物业市场的主要交易方式

-- 国家对办公物业的金融政策限制了购置需求。 -- 出于对办公物业投资风险的考虑。 -- 出于公司自身的实际状况与需求。

-- 由此，导致办公物业的市场租金可能有上涨的趋势。

第 17 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

· 写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈

--目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，2005年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现一个甲级写字楼供应断档期。

--根据《成都高档写字楼详细调研报告》中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为18～24个月左右推算，在2007年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了一个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。

2. 未来几年成都市办公物业市场需求总量预测

· 供应量

成都市1995——2004年整个办公用房市场实际供应量为171万平方米，平均每年19万平方米左右，2004年办公物业市场空置量仅为10万平方米。

成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积的2－3%左右，根据我们对未来几年成都市商品房的供应预测中可以算出从2005年至2010年成都市办公用房竣工量的上限是143万左右。

第 18 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

成都市未来商品房的供应预测表（单位：万平米）

物业类型 商品房竣工面积 办公用房竣工面积

2005 2006 2007 2008 2009 2010 1400.54 1557.78 1715.02 1872.25 2029.5 2186.7 30.8 34.27 37.7 41.18 44.65 48.11 由此可预计未来几年市场的供应量在40－270万平方米之间，每年的供应量在10~45万平方米之间。 · 市场占有量

成都市办公楼市场在房地产市场结构中所占比重过小，2002年仅为2%，2003年为3%。办公楼供给市场从1998年起一直处于低迷阶段，投资额呈下降趋势，从2002年开始回升，当年实现投资4.14亿元，2003年初现办公物业开发热潮，办公物业在建规模年增长率16.4%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。表现出办公物为强劲的增势。

与投资相适应，前几年成都市办公用房施工面积、新开面积和竣工面积也一路下滑。特别是2001年，在其他物业市场竣工面积均有较大突破的情况下，办公楼用房竣工面积才达9.69万平方米。这种情况到2002年有较大反弹，当年竣工20.8万平方米，比上年增长114.7%。

与办公楼供给市场的低迷相比，市场对该类用房的需求量却持续上升，1998年办公用房的销售面积7.73万平方米，2002年上升至18.29万平方米，四年增长170.8%。在2004年销售面积比之2003年又有较大幅度上涨涨幅达到54％。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济的发展，西部大开发的深入，办公楼市场需求将会进一步的加大。

第 19 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

· 需求量 ——模型预测

我们运用西方城市与房地产经济的相关理论模型对成都市写字楼市场的需求进行预测。

我们按白领增长率每年递增10%，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为：15%和8%，计算结果如下表显示。

成都市写字楼未来需求情况表

时 间 白领人数增长率 2002 0.2 0.1 2003 0.1 0.1 2004 0.1 0.08 2005 0.1 0.08 2006 0.1 0.08 2007 0.1 0.1 2008 0.1 0.1 从预测表中可

方案1 空 置 率 净吸纳量 181574.9 88777.1 207654.8 228391.6 251273.7 264484.9 291042.9 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 方案2 空 置 率 净吸纳量 179733.7 160521.1 176573.3 194206.3 213663.4 235066.2 258536.3 以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。

? 小结：

从写字楼的市场的相关统计数据可看出，成都写字楼市场需求强劲增加，但供应量增幅更快，仅仅2004年的施工面积就比上年净增加22万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份的市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量的时期，市场竞争激烈。

第 20 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

三、甲级写字楼客户消费需求特征分析

新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。

· 客群描述

主要包括外企、国内大中型企业（知名国企、私企、合资企业）、各类金融机构（银行、保险公司、证券公司等）。这些企业非常注重品牌的树立以及良好的办公环境，对办公地点的区位、软硬件配置、交通条件、区域配套等要求颇高。

· 客群投资决策因素

上述类型企业的理想办公场所是交通条件优越、区域配套完善、能与国际接轨的甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低、电梯少且速度慢、空调配置不到位、车位少、物管服务差等缺点，满足前述条件的写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力的企业选择在价格昂贵但服务到位的五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。

· 项目针对性优势

本项目位于发展非常成熟的城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行、保险、证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻的人民南路是成都市政府着力打造的三条城市南北轴线之一，也是成都最有希望的轴线之一，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业的基础。

城南区域已有威斯顿联邦、凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有一定成熟度，在成都市场的认知度较高，目前虽不及市中心川

第 21 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

信大厦、城市之心、时代广场、冠城广场、开行国际广场等高档次写字楼的整体优势，但随着成都组团式发展战略、点轴开发战略的逐步实施，项目区域将成为最有活力的区域之一。

·客户主要需求特征：

1. 地段是品牌客户最看重的因素。写字楼不但是企业品牌的“名片”，而且是公司实力的体现。因此，跨国公司或国际化企业往往将地段作为办公选址的第一 要素。而其在考虑地段时，交通便捷、路网发达、距机场的距离近、建筑标志性突出、形象力强。是主要衡量标准 2. 重视商务配套。要求银行、商务中心、娱乐、餐饮配套，且均以大厦客户为主。

3. 客户单一。过多的业主将会影响大厦的形象和降低大厦的影响大厦设备的使用率。因此，保持相对少的客户是品牌客户进驻重点考虑的因素之一。

4. 对建筑本身的硬件要求较高。

· 建筑机构：框剪结构，大开间设计；玻璃幕墙，落地窗；标准层

2000平方米；进深10米；天花净高2.6米以上；实用面积70％以上。

· 空调：提供低风速全空气调节系统（VAV）和24小时空调供应。

冬季20摄氏度，夏季24度；充足的新风供应量：27立方米/人/小时；24小时冷凝水供应电脑机房。

· 电力：双路/三路供电；备用发电机；不间断供电；电力供应量80瓦/平方米。

·通讯：ISDN、DDN、光纤、宽带、卫星接收、可视电话会议。 ·消费系统/安全：烟感系统；声光系统；定期的消费演习。 ·电梯：充足的电梯数量、容量；等待时间短，运行速度快。 5. 钟情品牌物管。

6. 强调健康环保。如要求在缓冲空间中引入绿化成为空中花园。

第 22 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第五章 竞争分析

一、主要竞争项目介绍

近几年成都办公物业的开工量增加迅速，2005年及2006年即将动工的项目很多，其中定位较高的项目也不少，预计2007年后成都办公物业将巨幅放量，届时对本项目的冲击将会比较大。在这些将与本项目同期落成的项目中，综合项目区位、物业定位等因素考虑，国航大厦、锦绣八期、仁恒广场、地王大厦、特拉克斯大厦、三峡大厦、汇通大厦、华辉广场、四川机械设计院项目等可能成为本项目的主要竞争对手。

国航大厦

区位：成都市航空路1号 建筑高度：95米

建筑类型：由2栋写字楼＋2栋独立商业建筑组成 总投资：6亿元

总建筑面积：108000平方米 地上面积（写字楼部分）：8万平米 地下面积：两层，约2万平方米 车位：600个

项目开发步骤：一期开发8万平米的写字楼，独立商业待二期开发。项目目前正处在方案设计阶段。

第 23 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

国航大厦建筑效果图：

第 24 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

锦绣八期

区位：桐梓林北路 建筑规模：8万平米 建筑高度：93.60米 商业面积：8000平米 建筑类型：由一栋写字楼组成

项目开发进度：由于原聘请的德国建筑师设计德方案过于超前，故新方案正在

设计过程中。

特拉克斯大厦

区位：高新南区天府大道东侧 总建筑面积：7万平方米

建筑限高：60米，建筑实际高度78米 建筑形态：由两栋对称的16层的高层建筑组成

裙楼层数：6层。1～2层主要为展示功能，4层为商务中心，5层为会务中心，

6层为员工餐厅

项目特点：

〃强调生态化、舒适性，私密性，层高达3.6米 〃单位面积区间为500～1000平米

〃专门针对品牌企业等高端商务客户，严格控制进入客户的档次和品质 开发周期：2005年底开工，预计2007年初竣工 投资商：美国特拉克斯投资有限公司，资金实力雄厚

第 25 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

点评：

该项目产品定位于生态式办公场所，且位置临近南三环，位于城南副中心内，交通便捷、生态良好。项目周边已开发、在建及待建高档住宅项目众多，如天府长城、融城理想、御府花都、和黄项目等，未来对项目区域的支撑很大；城南副中心定位于政务、金融、商务、会展中心，区内将聚集众多办公物业，届时其聚集效应将促使区域成为与目前市中心区域分庭抗礼的又一重要办公物业聚居所。总而言之，特拉克斯项目具有很大的发展前景，其新颖的设计理念、投资商雄厚的资金实力，决定了它在品牌客户的争夺上将会有较大的竞争力。

第 26 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

三峡大厦 区位：

位于成都市高新南区城市副中心的新型科技园内，天府大道与武侯大道交叉口的东北侧。

总占地面积： 72亩

净用地面积： 33.3979亩

总建筑面积： 9.697万平方米 容积率： 3.3

建筑密度： 35% 绿化率： 35%

机动车停车位：463辆（地面47辆，地下416辆）

第 27 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

建筑层数：

南楼层数为-2～17F，北楼层数为-2～15F 点评：

三峡大厦项目拟修建为三峡总公司在西部的区域总部，大厦由南北两栋逆对称主楼及裙楼组成，将“山水之间”作为设计母体，营造极具鲜明特性的城市景观建筑，除部分作为三峡公司自用办公外，其余部分可能作为商务酒店、会务及展览、出租办公等用途。由此看来，三峡大厦的定位无疑与城南副中心是一脉相承的，将享有整个区域的办公物业聚集优势，集合其自身鲜明的建筑设计特点，具有较好的发展前景。

新加坡仁恒广场 区位： 人民南路二段 总投资： 10亿元

总建筑面积： 12～15万平方米 层数： 45层

建筑高度：165米

第 28 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

点评：

2003年11月17日，新加坡仁恒投资公司与锦江区政府签订了“仁恒广场——生态商务区项目投资合作框架协议”，拟在新光华街与人民南路交汇处一地块建立仁恒广场，该楼建成后高达165米，将成为成都第一高楼，包括办公楼、服务公寓、酒店和购物中心，预计2005年开始动工。仁恒广场项目区域隶属“大三角”区域，“大三角”是成都首个涉外商务区，主要指位于盐市口外沿的新光华街状元街一线区域，总共约66亩土地。其除了连缀盐市口、春熙路两大商圈的功能外，还肩负着向南辐射的重任。仁恒广场修建成后，将与成都目前人气最旺的川信大厦比肩而立，成为人民南路最为璀璨的双子星，也将成为成都城市商务网络空间中非常重要的节点。

地王大厦

区位：东御街，于成百大楼现址重建

定位：综合性商业物业，集购物、休闲、商务办公于一体 占地面积：9000平方米 总建筑面积：11万平方米 层数：-3～28 工程造价：约3亿元 开发投资：

成都百货大楼集团、香港亚王集团 建筑设计：中建西南设计研究院 点评：

地王大厦位置显赫，居天府广场之一侧，旁倚城市之心、待建中的成都国际商城，区域政务、商业配套完备，认知度极高。地王大厦主楼为中间透空、上部连接的一高一低双塔楼，与周围城市之心、摩尔百盛、西御大厦共同形成以天府广场为中心的城市空间。建成后的地王大厦的商场部分可能会占较大部分体量，但由于总体量较大，其写字楼部分体量也较大，届时将会进一步加剧成都办公物业市场的竞争程度。

第 29 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

汇通银行大厦 区位：

人民南路二段，与“开行国际”隔人民南路相望

建筑形态：

汇通银行大厦由一栋35层甲级写字楼和 一栋17层高档商务公寓组成。

总建筑面积：

66387.47平方米

地下部分面积：13987.9平方米 地上部分面积：52399.57平方米 其中：

写字楼：44523.71平方米 商务公寓：7875.86平方米。

点评：

汇通大厦烂尾后，于2005年1月由中粮集团接手，拟将主楼打造为高档写字楼，副楼打造为高档酒店式公寓或服务式公寓。汇通大厦与开行国际广场比肩而立，傍倚府南河，交通便利；有中粮集团强大的资金实力做保障，汇通大厦改造后与开行国际广场成为人民南路又一璀璨双子星座，同时也承载着将成都写字楼经济沿人民南路向南传导的重任。

第 30 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

四川机械设计院项目

区位：人民南路跳伞塔四川机械设计院原址 用地面积：12660平方米 建筑占地面积：5150平方米 地上建筑面积：91000平方米 建筑高度：92米 建筑层数：-3～27层 容积率：7.18 地下停车位：500辆 点评：

区位与华辉广场基本等同，位于一环路与人民南路的交汇处，比之华辉广场，该项目交通更便捷、商气更旺盛。该项目将修建为融合大型商业及高档写字间的建筑形态，在目前成都写字楼普遍车位不足的情形下，其低于1：200的车位比非常有优势。

第 31 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

二、威胁分析

如前所述，在今后几年内，成都的办公物业市场竞争将进一步加剧，在档次上趋向高档，在开发理念上日益新颖。仁恒广场、三峡大厦、特拉克斯大厦、国际会展中心写字楼部分等几个项目，开发商资金实力雄厚，又具备专业、前沿的写字楼产品开发理念，区位优势比较明显，加之新近设计的后发优势，发展前景较好，在未来几年无疑将会成为成都写字楼市场的主角之一。与前述之主要竞争项目相比，新希望大厦项目无论是在区位上，还是在档次上，都并不占优势。具体而言：

? 毗邻天府广场的仁恒广场、地王大厦与现有的川信大厦、城市之心两大甲级写字楼组成一个高档次写字楼聚集群落，区位优势、聚集优势非常明显，并且仁恒广场的开发总投资以及项目规划的气势磅礴的高度也是非常出众的；

? 汇通银行大厦位于南河之滨，视野通透、宽广，享有无敌河景，街对面是开行国际广场及置信川投广场，连带跳伞塔的华辉广场、四川机械设计院项目、@世界等，组成了人民南路第二个高档写字楼聚集群落；

? 特拉克斯大厦位居城南副中心的核心区域，在设计上具有相当前沿的特点，依托未来城南副中心办公物业的聚集优势，且开发商资金实力雄厚，其竞争力非常强劲。

第 32 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

?

小结：

从上述分析中可以得知，本项目在时值推出之际，恰逢成都办公物业趋向放量高峰时期，强手林立，创新产品层出不穷，既有楼高165米的成都标志性建筑——仁恒广场，又有强调生态化、私密性、舒适度的特拉克斯大厦、三峡大厦，还有国航大厦、锦绣八期、地王大厦、汇通银行大厦、四川机械设计院项目等一干强力竞争对手。相对而言，本项目区域目前并没有形成高档次写字楼的聚集区域，现有的办公物业主要为中低档写字楼及商务公寓等，加之由于可开发地块不多、火车南站的制约等，项目区域发展空间相对有限，同上述竞争项目所在区域比较，本项目在区位上不占优势；在定位上，几个高端项目也差不多；在开发机构实力上，竞争对手显得非常强劲；在写字楼物业开发经验上，不少竞争项目的开发商开发经验相当丰富。鉴于如此激烈而残酷的竞争，本项目未来面对一定的市场风险，其发展之路可能布满荆棘以及具有不可预知的变数。

第 33 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

第六章 财务评估

一、规划设计说明

本估算按照项目地可获取的较高的经济指标进行测算，如下表所示：

序 号 1. 2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 3. 项 目 总用地面积 总建筑面积 地上部分建筑面积 写字楼 商业面积 地下室 容积率 数 值 7637.66 66619 51619 44000 7619 15000 6.76 单 位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡

第 34 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

二、项目投资估算

从营销策略上看，不外乎全租、全售、租售并举等几种模式，基于前述章节的分析，本项目的营销策略以租赁为主，因而在这里首先以只租不售的模式进行财务估算。

项目成本费用估算表

单位成本（元序 号 1. 2. 3. 4. 4.1 4.1.1 地下 安装：地上 4.1.2 地下 4.2. 设备及安装 250 100万/部 340 150 15000 10部 51619 66619 375.00 3,773.55 1,000.00 1,755.05 商场、写字间中央空调 含水泵、开关站及高低压4.2.3 水电 4.3 装饰装修 1,018.50 配电、备用发电机等 400 800 50 60 44000 7619 66619 66619 2,369.52 1,760.00 609.52 333.10 399.71 （含地勘质检等） 费 用 名 称 /平方米） 项目总成本 土地费用 报建费用 前期费用 建筑安装成本 土建安装 土建：地上 300 140 50 1500 2800 250 (平方米) 15.8752 66619 66619 51619 15000 51619 （万 元） 29,887.05 4,762.56 含道路代征地4.4187亩 932.67 333.10 面 积 总 成 本备 注 21,098.73 13,608.33 7,742.85 含外装饰及公共部分装修 4,200.00 1,290.48 含水、强弱电、消防 4.2.1 电梯 4.2.2 空调 4.3.1 写字间 4.3.2 商场 4.4 4.5 总平费用 设计、监理 第 35 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

单位成本（元序 号 费 用 名 称 /平方米） 4.6 5. 5.1 5.2 不可预见费 期间费用 管理费用 财务费用 614.53 计算 2,760.00 960.00 1,800.00 的年利率计算 按20万元/月，4年计算 按10000万元、3年、6％(平方米) （万 元） 按4.1～4.5项合计的3％面 积 总 成 本备 注 说明：

1. 关于土地费用

·土地成本按土地现值评估金额计算，而非以最初土地出让金计算，这是因为项目地块取得较早，目前升值不少，开发机构转让之即可获利，故若进行本项目开发，预期土地转让获利也作为项目投资，因而土地成本按现值计算。具体办法为：依据成都市颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到土地成本约为300万元/亩。

2. 关于建筑安装费用

·本项目限高96米，按国际甲级写字楼标准测算，楼层吊顶后净高 为2.6米以上，而吊顶一般为1～1.1米左右，因而层高应该在3.6～3.7米左右，如第二章节所述，考虑到本项目为成都高档甲级写字楼的定位以及裙楼层高大于写字间的层高，计算后得到项目的楼层为25层。

第 36 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

三、项目销售和租赁收入预测

结合本项目的定位与销售策略、成都市同档次写字楼的定价策略与销售策略以及项目区域未来两年发展前景的看好，首先按照只租不售的模式对项目的经济效益进行模拟测算：

（一）租金收入

租金收入估算表

单位：万元 序 号 1 1.1 1.2 2 3 4 5 项 目 第三年 租金收入 写字间 商铺 车库 出租率 第四年 3,811.07 3,168.00 548.57 94.50 60% 5.45% 第五年 4,763.84 3,960.00 685.71 118.13 75% 5.45% 第六年 5,716.60 4,752.00 822.85 141.75 90% 5.45% 备 注 1.×3. 1.－4. 租金收入 商铺 车库 出租率 税率 营业税及附加 税率 净收入 营业税及附加 207.70 259.63 311.55

说明：

1. 假设本项目第二年建成，第三年开始全面运营，写字间可出租面积为44000㎡（含开发机构可能自用部分），商铺可出租的面积为7619㎡，地下车库可出租的车位为375个。租金收入计算公式为：分类租金收入＝可出租面积×出租率×单位租金。

2. 出租价按照稳健的原则和市场比较方法，商铺的平均租金为100元/㎡·月，写字楼的平均租金为100元/㎡·月。

3. 出租率同样按照稳健的原则和市场比较方法，第三、四年分别为60％和75％，以后各年为90％。 4. 车位：平均租金为350元/个·月。

第 37 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

（二）出租部分营业成本估算

出租部分营业成本估算表

单位：万元 序 号 1 2 3 4 项 目 第三年 190.55 457.33 第四年 238.19 571.66 272.17 第五年 285.83 685.99 272.17 第六年 285.83 685.99 272.17 备 注 按租金的5％计算 按租金的12％计算 计算过程见说明3. 经营费用 房产税 折旧及摊销 272.17 营业成本 920.05 1,082.02 1,243.99 1,243.99 1.～3.项之和 说明：

1. 经营费用物业管理人员的工资、办公费、维护修理费等，按租金的5％计算； 2. 房产税按照国家的有关规定，以租金的12％交纳。

3. 折旧采用直线折旧法，折旧年限为50年。按照总建筑面积减去销售后的建筑面积，计算建安成本造价为建筑物的原值。具体计算过程如下： 写字间部分：44000×1750＝7700 商场部分：7619×1750＝1333.325万元 车库部分：15000×3050＝4575万元 合计：7700+1333.325+4575＝13608.325万元 年折旧值：13608.325÷50＝272.1665万元

第 38 页 共 51 页

“新希望大厦” 项目可行性研究报告

四、项目财务评价

? 财务评价假设

1.鉴于静态投资分析方法一般适合建设工期短的小型项目的投资机会分析和初步可行性分析阶段，不能贴近现实反映本项目的经营情况，故在本项目的财务评估中同时采取现金流分析方法以及净现值（NPV）、内含报酬率（IRR）等指标以动态地反映项目的运作情况。

2.本项目的折现率选取i＝10，是考虑到银行利率、房地产企业的一般投资回报要求和资金成本确定。

3. 假设首先按照第一提案（只租不售）的内容进行评估。

第 39 页 共 51 页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/x4y3.html