鸿恩寺项目可行性研究报告(0906) - 图文

鸿恩寺项目可行性研究报告

鸿恩寺公园配套项目 可行性研究报告

2009年6月18日

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目录

一、项目提出背景与投资必要性 ...................................................................................... 3

（一）项目提出的背景 .............................................................................................. 3 （二）投资必要性分析 .............................................................................................. 3 （三）目前工作进展情况 .......................................................................................... 3 二、项目土地概况及前景分析 .......................................................................................... 4

（一）项目名称 .......................................................................................................... 4 （二）项目所在区域基本情况分析 .......................................................................... 4 （三）项目地块综合开发环境 .................................................................................. 6 （四）项目地块条件调查分析 .................................................................................. 7 三、项目合规性分析 ........................................................................................................ 11 四、市场分析 .................................................................................................................... 11

（一）国家房地产宏观环境分析 ............................................................................ 11 （二）项目所在城市房地产市场环境分析 ............................................................ 14 （三）项目所属区域/板块房地产市场分析 ........................................................... 29 五、项目SWOT分析 ....................................................................................................... 40 六、项目开发规划 ............................................................................................................ 41 七、项目投资与成本费用估算及资金筹措方案 ............................................................ 45 八、项目财务分析 ............................................................................................................ 55 九、项目管控方案 ............................................................................................................ 58 十、项目风险分析与防范对策 ........................................................................................ 58 十一、结论与建议 ............................................................................................................ 59

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一、项目提出背景与投资必要性

（一）项目提出的背景 （二）投资必要性分析

公司成立后，为实现臵业公司在重庆乃至西南地区的发展，同时完成在重庆打造“地产”品牌形象，除致力于江北区玉带山项目的联合整治工作外，一直积极拓展在重庆的业务。按照公司制定的初步发展战略，公司在重庆致力于住宅为主的房地产开发，其中以渝中、沙坪坝、江北区等主城区为主要发展区域。鸿恩寺地块正处于江北区核心地域。背山面水，地理位臵优越，是当前江北区位臵最好的地块。同时，符合公司既定的发展战略。

（三）目前工作进展情况

目前，重庆市土地和矿业权交易中心已经发布了该地块的竞买须知，并规定在6月24日前完成报名程序。我司目前初步完成该项目的可研报告。现提请上级单位审议。

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二、项目土地概况及前景分析

（一）项目名称

重庆江北区鸿恩寺公园配套经营性用地

（二）项目所在区域基本情况分析

1、区域概况

江北区位于长江、嘉陵江北岸，幅员面积221平方公里，常住人口62万，辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。江北区是重庆都市发达经济圈核心区，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。

2、区域规划

除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块：江北城中

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央商务区、寸滩工业园区、鸿恩寺公园。

? 中央商务区：江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。规划中各种设施足以弥补重庆奇缺的具有高水准的文化休闲设施，将成为重庆的标志性形象。

? 寸滩工业园区：定位于“立足重庆、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。”

? 鸿恩寺公园：占地1020亩，是重庆主城区内保留最大的一片城市开放空间，是重庆城市绿地系统规划中的重要组成部分，还将打造海拔468米的城市观景平台。该项目已于2007年底动工，预计2008年底完成。——本项目则紧邻鸿恩寺公园，距离观音桥商圈也仅仅1200米，具有极好的先天优势。

3、产业发展

? 江北区是重庆的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。

? 江北区还是重庆重要的商贸区和物质集散地，未来江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。

? 由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，使江北区成为重庆最具发展潜力的主城区之一。在这样一块热土上，房地产市场持续活跃，已经成为重庆市民够房首选区域。

? 在建设经济强区和都市新区的伟大征程中，江北通过旧城改造与新区开发并举，按照现代国际化大都市的标准规划布局，强力推

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进城市基础开发、形态开发和功能开发，绘就了大都市的崭新风貌。

? 2007年实现地区生产总值180亿元，同比增长17.2%；观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均达到国际先进水平。

4、项目周边居住配套

配套

新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小学、龙溪小学、华新实验小学、嘉陵村小学、观音桥小学、观音桥

教育配套

中学、蜀都中学、十八中、建新中学、重庆工商大学

银行 有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点 医疗卫生 324医院、江北区人民医院、仁爱医院等

毗邻观音桥核心商圈，有远东百货、华联、茂业、

商场超市

重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市

农贸市场 爱丁堡农贸市场 餐饮 加州美食街

休闲娱乐 嘉陵广场休闲商业街 宾馆 金源大饭店、松龙宾馆等

其它商业设施 龙溪建材市场、万隆食品批发市场

公园广场 鸿恩寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园

1座嘉华大桥、1条鸿恩寺隧道、1条华新分流道；华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛，北连新

公交线路 牌坊转盘、直达外环高速；3０多路公交车通过红旗

河沟和华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑

项目

（三）项目地块综合开发环境

? 区域开发环境：江北区具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是重庆市房地产开发的热点区域，以开发规模大、高品质物业集中而著称，其开发水平基本上代表了重庆市房地产整体发展水平，是重庆市房地产业的旗臶。区域内聚集了大量的知名开发商，

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如龙湖、华宇、中海、招商、珠江、鹏润、阳光100、鲁能等，已成为百姓安居乐业的理想家园。区域整体房地产开发环境和消费环境良好，是优质房地产企业的必争之地。

? 地块开发环境：地处观音桥大片区，有中凯〃翠海朗园、华立?天地豪园、黄金堡城市花园、坡月山庄等多个品牌项目，是重庆最早的富人区；观音桥商圈的扩容和鸿恩寺公园的即将建成为项目的开发经营提供了保障。

（四）项目地块条件调查分析

1、地块构成

项目K10-1、、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3号地块构成，地块面积分别是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公顷，共计63.91公顷（约合894.7亩）。 2、地块高差

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地块用地标高在250－415米之间，相对高差165米；主力海拔高度为350-400米，主力高差在40米左右，局部位臵存在明显凹凸部分。这样的地形，对规划设计有一定影响；但如果合理利用地形与高差，将非常容易作出特色创新项目，成为城市风景。 3、地块形状

地块整体由两大部分构成，低密度物业形态和高层物业被自然分隔，利于居住氛围纯粹性。但个别地块形状不规则，如K10－5也是高差接近40米，但同时地形的特殊性也会成为我们规划与建筑特色的契机，但设计特殊的建筑形式也将成为项目亮点。 4、地块场地平整及地质状况

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地块上基本上无附着物和建筑物，前期成本较少；从地质条件来说，鸿恩寺片区地质情况良好。 5、地块周边关系

项目的地理位臵极好，东临观音桥商圈仅1200米，距离华新分流路约800米；西邻大石坝地区，距离红岩大桥北延段约500米；北临渝北区龙溪镇花卉园，距离红石路约400米；南临嘉陵江滨江路约400米，距离重庆-CBD解放碑约10公里。环抱鸿恩寺公园，远眺嘉陵江。

周围未来条件较好，对项目的推广和形象有提升作用。 6、基础数据

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基础数据

地块编号 占地面积 (平方米) 规划用容积地性质 率 (代码) 建筑面积 建筑密度 (%) 绿地率 (%) 公共配套设施 幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),文化K10-1 209373.1 R1 1 209373.1 40 30 活动站(建筑面积不小于1000平方米),居委会(建筑面积不小于150平方米),社区服务站(建筑面积不小于100平方米),派出所 K10-5 K10-6 55787.4 R2 23456.4 R2 1.2 1.5 66944.9 35184.5 35 35 30 30 垃圾转运站(用地面积不小于200平方米),公厕(建筑面积30－60平方米),门诊所(建筑面积不小K11-1 289921.1 R2 3 869763.2 35 30 于60平方米), 治安点(建筑面积不小于20平方米),幼儿园(6班，用地面积不小于1800平方米),体育活动场地(用地面积不小于1000平方米) K13-3 合计 17958.6 R2 596496.5 4 71834.4 1253100.1 35 30 合计占地894.7亩 备注 第10页 共59页

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三、项目合规性分析

该项目为土地招拍挂项目，目前已有建设用地规划条件函。2009年6月24日前完成报名后，根据报名情况确定土地出让方式，竞买人两家（含两家）以上，采用招标或拍卖方式，招标拍卖时间另行确定；竞买人在两家以下，采用挂牌方式出让。

四、市场分析

（一）国家房地产宏观环境分析

近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%，在国家经济中起着举足轻重的作用。2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进。跨入2009年，中国经济虽在全球体系中仍一支独秀，但增长明显放缓，作为拉动经济的重要力量，刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容，政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。 1、全国政策

■ 十大振兴规划出炉，房产落选

国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，研究部署发挥科技支撑作用，促进经济平稳较快发展。至此，国家确定的十大产业振兴规划全部出炉，实施时间将从2009年至2011年。此前传出的能源、房地产等行业落选。

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观点：房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中，一则作为一个资源消耗型产业，强调经济支柱性本身就不是很合适，二则在金融危机面前，不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。房地产的落选对于购房者应该来说影响不大，因为现在的他们非常理性，他们对这些没有实质性利益的消息并不敏感;但对于开发商来说，这则消息是一个打击——因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空，现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”，因此改变策略，尽早出货，快速回笼资金，先求生存就显得尤为重要。 ■ 13年首次下调商品房资本金比例，降低房地产行业融资门槛

国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%（而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入）。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是自2007 年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。

观点：此次降低资本金比例，直接降低了开发商的资金门槛，缓解了企业的资金缺口，对提高开发商的投资积极性具有重要作用。相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策，这次的政策调整直接惠及开发企业，显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。 2、重庆政策

■ 重庆市提振楼市出台17条新政

1月20日，重庆市政府正式出台《重庆市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，分为5大部分、共17条具体实施意见。

观点：17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力

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度等，其中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，个人所得税的4成用来抵扣按揭款，主城放宽外来购房者入户限制（购房即可入户）等。这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进，可以看出政府重拳出击，意在振兴楼市，保障重庆房地产业09年稳定发展。 ■ 重庆发展正式上升为国家战略

2009年2月5日上午，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》国发?2009?3号（以下简称《意见》）正式发布，全文约1.5万字。《意见》明确指出，要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段。重庆发展问题，正式上升为国家战略。

观点：这则消息对于重庆来说是极大的利好，因为它意味着重庆将面临前所未有的发展机遇，无论是招商引资，还是吸引人才等方面都将展现出重庆无限的吸引力，这不仅是对房地产的利好，更是对重庆各大行业更广泛的利好。 ■ 设立两江新区

“两江新区”包括了江北区、渝北区和北部新区以及北碚区和沙坪坝区的部分区域，幅员面积将来应该在1000平方公里左右。重庆拟将“两江新区”打造成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的中国第三大开发区。

观点：两江新区定位内陆开放高地，据了解一旦重庆关于“中国第三区”的梦想成真，将对整个重庆的发展具有深远意义，或将重塑中国区域经济版图。 ■ 今年主城计划改造553万方，115个危旧房片区

今年主城区计划改造115个危旧房片区，需完成553万㎡的目标。据介绍，从危旧房改造主体量、捎带量来看，沙坪坝区今年最多，分别为

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78万㎡和32.59万㎡，其次为渝中区和江北区。

观点：今年政府加快了危旧房改造的进程，从各个片区的改造规模来看，渝中区、沙坪坝区和江北区将是今年改造的重点，这不仅给这些区域腾出了新地源，更为重庆市场带来了庞大的消费需求，如何利用好这些需求，建设出他们需要的产品是开发商接下来应该考虑的课题。 3、小结

从08年下半年开始，国家就不断出台利好政策刺激房地产市场，如影响较大的“7折利率”优惠，直接减少购房者购房成本；针对重庆地区的利好政策也频频出现，如“第三新区”、“保税港”等，是对重庆未来发展前景的肯定。进入09年，重庆再现利好政策，09年2月，重庆发展上升到国家战略高度，重庆的城市影响力、竞争力都在日渐加强，城市地位和形象在不断提升；重庆政府出台购房入户政策，放宽区县居民购房入户限制。

在国家对行业政策松绑以及重庆本地利好政策频出的前提下，有效的稳定住市场观望者对重庆未来市场的前景预期，同时本地政府提供的购房优惠政策与开发商促销优惠政策双管齐下，也有利的改变之前市场观望局面，近期市场数据充分反映了重庆楼市已经在全国市场遥遥领先。

周期主导大趋势，政策影响小波段。从大趋势来看，重庆的大发展势不可挡，在本轮房地产周期中的领先和主导地位，将令重庆楼市上到一个新的台阶和水平，重庆已经成为中国楼市第四个周期发展中的主导城市、领先城市。

（二）项目所在城市房地产市场环境分析

1、城市基本情况介绍 （1）城市概况

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重庆市辖区面积82403平方公里，其中市区面积600平方公里，是北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍，是我国面积最大的直辖市。下辖40个行政区域（自治县、市），其中有15个区、4个县级市、21个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。

重庆市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。

（2）城市地位

重庆位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西部地区的结合部，具有特殊的区位优势。

* 作为中国西部大开发的战略型城市，重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用，其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、西安相当。

* 重庆市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是重庆工业的重点产业，塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。

* 重庆市是中国第四个直辖市，也是中国西部唯一的直辖市。重庆地

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处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆市基础设施建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就，“8小时重庆”、“半小时主城”、“轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。 （3）宏观经济

* GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平

GDP走势45004000350030002500200015001000500025.0.5.5.7.1%5.9%3.6%7.5.2.0.4.3.4 .0.0.0%5.0%0.0%GDP（亿元）同比涨幅20200708年1-9月1997199819992000200120022003200420052006

直辖以来，重庆全市生产总值逐年增加，平均增幅约11%以上，未来发展势头强劲。

* 重庆人均（GDP）发展走势

16000146221400024.400001000080006000400020000200020012002200320042005200620070.00V6410.00?0819?7714.8098220.0043725.000.00p34515714.30.30.00.30%6.90%5.00%

重庆市整体经济基础较为薄弱，但2000年以来，重庆都市区人均GDP逐年增加，近几年年均增长率高达15.93%。直辖之初，重庆人均GDP只占当时全国平均水平的70%，到2006年底，提高到了78%。

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* 经济增长与房地产发展的关系

根据房地产预警系统，我们认为目前重庆市房地产市场正处于快速发展期，同时也是住宅的黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。

图：宏观经济增长与房地产发展的关系

根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产发展阶段，目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达14%以上，房地产产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。

表：人均ＧＤＰ与房地产发展的关系 人均GDP 地区房地产发展房地产市场特征 阶段 0-800美元 启动期 以生存性需求为主 房地产产业超速发展 产品结构单纯，呈现数量型特征 800-4000美快速发展期 元 4000-8000美元 8000-20000减缓发展期 美元 （4）重庆房地产宏观发展概况

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生存、改善需求兼有 房地产产业快速发展 产品以住宅为主，数量和质量并重 平稳发展期 改善需求为主 产品仍然以住宅为主，对质量的要求高于数量 改善需求为主 综合发展型市场 鸿恩寺项目可行性研究报告

* 固定资产投资稳步上升

直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，重庆市的直接投资取得了较为迅速的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。

* 重庆市房地产投资额及增长情况

房地产开发投资额及固定资产投资额走势35003000250020001500100050002000年2001年2002年2003年2004年房地产投资额（亿元）房地产投资额增长率2007年2008年1-10月固定资产投资额（亿元）房地产占固定资产比例2005年2006年45@50% %5%0%

重庆房地产投资基本稳步增长，平均增长率在29%左右，房地产发展趋势良好。

2、城市房地产发展相关规划、政策分析

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(1)城市格局

受重庆地理地势影响,重庆城市用地已向南北方向延伸，重庆房地产热点区域也集中在南北区域；而本项目则处于城市发展的相对地理中心位臵，地理位臵优越。

重庆城市组团化发展特征明显。渝中区为重庆市中心区，是全市商贸金融中心。沙坪坝区、江北区、南岸区、九龙坡区、渝北区及渝中区为重庆传统主城六区，其中沙坪坝区高校云集，为重庆市教育区；江北区及渝北区位于重庆市北部片区，为重庆市商贸居住区；九龙坡区为重庆市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。 (2) 重庆市有关房地产业发展政策

? 土地政策

重庆市在土地政策上已经大大放宽。

4月底，重庆市国土局副局长董建国表示，重庆市近来在政策上已经给予了房地产企业极大的优惠。一方面，加大信贷优惠政策力度，另一方

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面，还对来重庆投资的开发商给予税费优惠。据他介绍，此前重庆市土地转让面积原来规定为300亩，现在市政府明确规定从2008年到2010年7月1日，重庆的出让土地规模放宽至1000亩。

? 金融政策

存量房贷7折优惠利率

2009年1月3日，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷七折优惠的措施终于有了新说法：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

观点：减轻购房者负担，购房者信心上升，将推动楼市回暖。 重庆购房退税政策实施 按揭款可抵个税

《重庆市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》日前正式出台，《意见》规定，凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣产权人应缴纳的个人所得税地方留成部分。 购房个税抵扣政策的初定方案为个税当月抵扣，由于个人所得税的地方留成部分为40%，所以，在政策实施后产权人可享受比例也为40%。比如，某市民如果每月应缴纳1000元的个税，那么他可以直接凭银行按揭的单据，每月到税务部门缴纳600元个税就行了。

观点:这一政策更多是对收入较高阶层的利好，而这部分人士二次及以上购房的几率较大，因此，该政策的实施可能刺激二次臵业群体的需求。 ? 房地产交易政策 调减房地产交易税费

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从1月12日起，重庆市开始对房地产交易过程中的契税、营业税、手续费等实施减免，以进一步扩大内需，促进住房消费，保持房地产市场稳定健康发展。

调整后，各种交易税费的征收标准为：

观点：此次调减税费的最终目的是刺激房地产市场交易，尤其是对营业税的年限由5年减为2年，将大大刺激二手房市场活跃起来，带动整个房地产市场走出阴霾。 ? 其它政策对房地产市场的影响 放宽购房入户限制

非重庆主城九区户籍的购房者（包括农民和市外居民，不含境外人员），在主城九区一次性购房建筑面积90平方米以上，且实际居住的，可凭房地产权属证书到公安部门申请办理1户主城九区户籍。

主城区中心区住宅小区将下调容积率至3.5

在1月召开的《政府工作报告》会议上，市民反映我市部分区域和楼盘建得太挤、太密的问题,市规划局副局长扈万泰表示，我市今年将完成主城区控制性详规修编工作,并将重点控制、降低容积率,让市民居住更舒适,活动范围更宽敞。下调指标初步估计为主城区中心区小区容积率将下调至3.5，外围地区控制在2左右。

观点:这一规划将在一定程度上提高城市发展活力，改善中心区域居住小区环境，增加中心区域宜居性，它有可能在一定程度上带动中心区域

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房价的提高。但这一规划仅仅是针对纯居住小区，对中心区域楼市整体的改善是有限的。 ? 小结：

对于房地产市场，重庆市政府的救市措施和力度在全国各大城市中处于前列，充分表明了重庆市府在维护房地产市场平稳发展、引导重庆楼市提前走出冬期的决心。所以，重庆房地产市场，09年将于全国楼市提前复苏。事实上，从08年12月到09年5月的房屋销售量暴涨来看，重庆房地产市场已显露出回暖迹象，部分开发商甚至已经开始少量回调价格。 3、城市商品住房（包括经济适用房、限价房，下同）市场容量分析

（1）常住人口逐年增加，城市化进程加快

重庆市历年人口统计比较

年份 总人口总户数常住人口流动人口城镇人口城市化

（万）

04年 3144.23 05年 3169.16 06年 3198.87 07年 3224.46 08

/

（万户） （万） 988.59

2770.98

（万） 373.25 371.16 390.87 410 1000

（万） 1205.70

1010.41 2798 1030.66 2808 1051 /

2817 2839

1265.95 1311.29 1361.35 1419.09

45.2% 46.7% 48.3% 49.99% 率 43.5%

? 随着重庆市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速，同时重庆市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升，为城市房地产的发展提供源源不断的动力。

? 相比于重庆市总人口的增长，重庆市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为重庆市的房地产市场添加了新的需求动力。

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? 常住人口及流动人口持续增长，这说明随着重庆市经济实力的不断增强，重庆市对人们的吸附能力正逐步加强，这对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。

(2) 重庆市人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，未来增长潜力巨大，为房地产的可持续发展提供有力保证。

2000年－2007年人均可支配收入、消费支出变化情况（元）150001000050000人均可支配收入人均消费支出收入增长率消费增长率25.00 .00.00.00%5.00 00年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年627654756.40%2.80g21576572386360809471189221797310244862311570939913800107650.00%7.10.70.80.90.10.90.27%5.80.10.90.00%8.15%人均消费支出收入增长率9.00.33%消费增长率人均可支配收入

人均可支配收入，年均增长幅度约13%；人均消费性支出在增长速度上突破10%；在消费占收入的比例上，虽然近年来重庆市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86%左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场进一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金的增多，市场机遇的增大。

图：近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比

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表：中国房价收入比

过去5年，重庆市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在7-8左右，比值相对较稳定，比值远低于全国平均水平和全国房地产热点城市。

（3）重庆城市居民居住情况

1996年重庆市城市人均住房面积为7.5平方米，到了2006年，这一数据提升至24.6平方米；及至2008年，全市城市居民家庭人均住房建筑面积26.34平方米。直辖以来，重庆市城市人均住房面积增加了3倍多。

重庆市城乡总体规划（2007－2020）中规定：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米，住房成套率达到80%以上；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米，住房成套率达到100%，即彻底消除筒子楼。

从城市居民住房建筑样式看，主要以二居室和三居室为主。 4、城市商品住房供应及售价分析

（1）重庆商品房施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积大幅下降

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商品房施工、新开工、竣工面积增长率走势90.00?.00p.00`.00P.00@.000.00 .00.00%0.00 01年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-10月商品房竣工面积增长率商品房施工面积增长率商品房新开工面积增长率

（2）保障性用房大体量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行

2007-2008年1-11月新批准预售面积对比（万平方米）1940.001920.001900.001880.001860.001840.001820.001800.001780.001760.002007年1-11月2008年1-11月1820.801914.15

进入2009年，受市场调整影响，各开发商以消化市场存量房为主，新批准预售项目大为减少。4月春季房交会的召开，使得重庆房地产市场异常的火爆，大量的项目都赶在房交会前取得预售许可，使得供应量有较大的上升。而5月由于累计供应量较大，开发商相应地减少了批准预售

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量，以寻求市场供需的平衡。

（3）2008重庆商品房销售面积大幅回落，2009年春节后逐步回暖，较为火爆

商品房销售面积走势4000.003500.003000.002500.002000.001500.001000.00500.000.002001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房销售面积（万平方米）2007年2008年1-10月同比涨幅70.00`.00P.00@.000.00 .00.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%

（4）重庆主城区商品房价格依旧持续增长，尤其是2009年春节后楼市回暖，成交均价快速上涨

商品房及分类物业价格走势（元/平方米）1800016000140001200010000800060004000200002000年 2001年2002年商品房2003年住宅2004年2005年2006年2007年2008年1-10月 办公楼商业营业用房

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2009年4月份开始，市场成交普涨，不少项目都看准时机减少或取消优惠措施，有的甚至将价格进行了小幅上调，地段位臵有优势的中小户型项目尤为明显，4－5月份成交价格出现小涨。

（5）市场存量得到有效消化，困境得到初步化解

08年末，重庆主城区房地产市场存量约为1150万方，到09年5月市场再新增供应约675万方，这样市场上共有商品房1825万方。按08年的销售数度，需要花上1年半的时间。但09年开始到5月为止，重庆主城区房地产市场成交体量约931万方，消化了市场现有体量的50%有余，不仅使新增体量得到有效的消化，还去化了不少存量，市场再次表现出供需两旺的热闹场面，各开发商的资金得到有效回笼，青黄不接的局面得到了初步化解，让被预言有着巨大消化压力的09年提前完成突破任务。

5、城市一级土地市场成交情况

（1）重庆市土地购臵面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落

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土地购置面积及土地开发面积走势20001800160014001200100080060040020002001年2002年2003年2004年2005年2007年2008年1-10月土地开发面积（万平方米）土地开发面积增长率2006年60P@0 %0%-10%-20%-30%-40%-50%土地购置面积（万平方米）土地购置面积增长率

不过，经过一年的沉闷后，随着2009年重庆楼市的持续升温，开发商资金压力得到缓解，开始计划储备土地。所以，进入5月以来，重庆国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集。 据重庆市国土房管局副局长董建国介绍，从今年5月起到12月，我市将向市场推出2600公顷土地，其中主城1600公顷，区县约1000公顷，而其中有部分属于开发商追捧的中心地段土地。

（2）重庆主城区招拍挂商品房用地成交面积下降，但土地价格、楼面地价双双大幅增长

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2007-2008年1-10月商品房用地成交价格对比3500300025002000150010005000土地成交价格（元/平方米）2007年1-10月楼面地价（元/平方米）2008年1-10月808101718592966

竞得时间 成交价 出让方式 （3）近期代表性成交土地信息 序土地位臵 号 渝北区观音桥组团1 E分区E6-1-2/02号宗地 江北区唐家沱I分2 区I23-1/02号宗地 用途 土地面2积(m) 建筑规2模(m)/容积率 ≤36285 土地出让综合价金起价(万元) 竞得单位 二类居住、公共绿地 商业金融业用地 5426 3424 重庆仁强房地产开发有限公司 重庆市观音堂臵业有限公司 重庆市典雅房地产开发集团有限公司 2009-4-29 4900 拍卖 35085 ≤122804 7267 2009-4-17 7267 挂牌 二类居巴南区李家沱组团3 住、商业41039 M25-2-2/02号宗地 金融业 ≤ 4925 135517 2009-4-30 5028 挂牌 （三）项目所属区域/板块房地产市场分析

1、所属区域的功能定位

项目位于重庆市江北区嘉陵江北侧, 江北区幅员面积221平方公里，常住人口62万.是重庆都市发达经济圈核心区，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。

除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块——江北城中央商务区、寸滩工业园区、鸿恩寺公园。 2、所属区域的商品住房供求分析

江北区商品房市场走势

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江北区具有承载重庆主城向北拓展的区位优势，是重庆城市发展的重点，都市中心成熟配套成就稳定供销。今年保税港落户江北，“两江新区”也将江北大部囊括其中，其政策优势在全国也是无可比拟的……在重庆下一轮经济发展中，江北将起龙头作用，对周边辐射能力在重庆各区中是最大最全的。所以，无论是购房高峰期，还是目前的低迷阶段，江北区都保持了一个比较稳定的销售成绩。 3、区域竞争分析 （1）低密度产品

从区域分布来看，重庆低密度物业主要集中在都市边缘区域，如北部金开片区、九龙坡含谷片区、南山片区及茶园片区等，主要依托较好的自然环境资源优势，而形成高档居住区。

但近两年来，高端物业的中心化趋势越来越明显。越来越多的新贵对别墅、洋房生活提出了新的要求：要尊崇也要便捷——既想要离群索居的私密感、尊贵感，又希望能够随时地进入城市生活中，从而享受到各种各样的城市配套。城市中心高端物业应运而生，并一枝独秀，协信〃阿卡迪亚、协信〃彩云湖1号、中海〃北滨1号、隆鑫〃花漾湖的热销证明了这一点。

案例：中海〃北滨1号

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所在区域 江北区北滨路西段 产品类型 绿化率 双拼别墅、联排别墅、11+1纯板式电梯洋房 40% 占地面积 建筑规模 容积率 100530㎡（约150亩） 146000万㎡ 1.17 一期联排别墅11000元-16000元销售价格 /㎡，双拼别墅16000元-25000元/㎡ 建筑特色 英伦皇家风格 月销售速度 15套/月 产品类型 204户别墅（联排172套、双拼32套）， 317户高层 中海北滨1号位于开发热点板块—北滨路，其向外的辐射能力极强，其联排项目消费的建筑形态更满足新富阶层对于居住品质的需求，其购买人群的年龄为35-50群 岁左右，主要来自于金融、IT、地产以及小型私营企业主。 07年12月开盘推出91套（联排81套、双拼3套），81套联排别墅开盘即售销售情况 完，双拼销售受阻，未有成交记录；08年3月第二批次推出65套（联排57套、双拼别墅8套），销售率为69% 总体来看，由于项目地处城市中心区域的北滨路，联排别墅资源十分缺乏，点评 因此联排别墅的销售十分火爆。而双拼别墅只是属于联排别墅的配搭产品，在舒适度上也并不占优势，故而销售受阻 小结： ? 城市中心低密度物业辐射力极强，客户来源广泛，销售良好。 ? 景观、区位、品牌、配套是别墅项目的主要卖点，花园洋房则依靠产品的设计占领市场。未来别墅物业的品质、创新非常重要，而花园洋房则将向城市化、别墅化发展。

? 目前市场上低密度产品，在区位条件、自然资源上均不如本项目，本项目具有绝对竞争优势，市场前景非常看好。 （2）高层产品

本项目位于江北区观音桥片区，在项目区域位臵和房地产发展关联上，与重庆大石坝—石马河板块、冉家坝板块、北滨路板块等房地产发展物业及销售状况，具有较强的市场对比性和参考性，对本项目未来发展定

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位有较强的影响。

大石坝－石马河片区

该板块属于老工业区，因大环境欠佳，市场影响力较小，板块内项目规模偏小，品质较差，销售周期较长，目前售价尚为江北区最低（均价3100-4500元/㎡），但近期随着北滨路的延伸和旧城改造的加速，区域市场认可度有望快速提升。在售项目情况：

项目名称 海悦蓝庭 东海岸（二期） 元佳广场

开盘时间 2008.9 2008.10 2008.11

产品形式 高层、小高层 高层 高层、公寓

价格（元/㎡） 均价5200 起价3980 均价4700

冉家坝片区

冉家坝区域的住宅开发逐步接近尾声，板块内新项目较少，主要是前期项目的消化。物业形态以高层和小高层为主，户型供应以紧凑中小户型为主，目前均价在4300-5000元/㎡间，中小户型的整体销售情况较好。未来几年冉家坝板块的供应量逐渐缩小，开发接近饱和，产品竞争程度进一步减弱。主要在售楼盘情况：

项目名称

体量

产品

形式

户型区间 两房：58-73㎡ 三房：81-90㎡ 两房：69㎡ 三房：86㎡ 两房：63-70㎡ 三房：98-106㎡

销售价格 （元/㎡） 4500－4900 5400 5300

光宇.阳光地中海 161650㎡ 高层 兴茂〃盛世北辰 橄榄郡

250000㎡ 高层 160000㎡ 高层

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升伟.新意境 23 高层

一房：40㎡ 两房：64-70㎡ 三房：93-118㎡

5500－5800

北滨路板块

依托丰富的江景资源，北滨路板块成为重庆房地产市场的热点区域板块。06年至今，该板块百花争鸣，区域内品牌开发商、高品质项目云集，成为江北区的热点板块，区域板块的整体影响力得到更大提升。从目前在售项目来看，规模较大，生态环境好，具有较高的居住价值；产品形态以高层为主，主力户型为2房和3房，临江户型相对舒适；板块内楼盘的价格在2007重庆成立“试验区”后飙升，在整个江北区属最高水平，目前均价基本都在6000元/㎡以上。

主要在售项目：

项目名称

开盘

时间

产品形式 小高层

均价 （元/㎡）

维拉公馆38－维拉公9500、70；天赋118－222 天赋起价6000 户型区间（㎡）

起价8000 7200 5900 起价4500

中海北滨1号 2008.6 龙湖春森彼岸 2008.11 招商江湾城 鹏润〃蓝海 珠江太阳城

2008.9 2008.9 2008.11

高层、小

70－239

高层

120-140大三房

高层、小

135-160四房

高层

180高厅四房 一房19－41

高层

两房62－65

高层 56－138

观音桥板块

作为入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一，观音桥板块面临众多的发展机遇，前景美好。区域内房地产类型多样，既有酒店型公寓、也有投资的精装小户，也有环境优雅的居住小区。在此居家生活、娱乐配套设施齐全。依靠不可复制的地段优势，观音桥板块内可供开发的土地已经非常稀少，基本都是老项目的持续销售，在目前低迷的市场形势下，销售也是相对稳定。

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主要在售项目：

项目名称 中凯〃翠海朗园 光华〃观府国际

开盘时间 产品形式 2008．9 2008.12

高层 高层

户型区间 （㎡） 68－99 35－98

销售均价 （元/㎡）

5400，目前6300 6500

小结：

? 江北区因其良好的规划、便捷的交通、优势的区位，成为购房者的首选区域。

? 本项目所在区域板块——观音桥板块，是江北区最为成熟的区域，可供开发的土地非常稀少，竞争项目较少，价格提升空间潜力巨大，市场风险较低。

? 江北区高层产品质量有很大提高，产品多元化，符合不同层次消费者的需要，特别是高端大户产品的出现，扩大了消费群。

? 城市中心高层住宅往往更能代表一个城市的总体形象和住宅发展水平，因此，如何建设好市中心高层住宅产品，以及提升其产品附加值，对开发商来说，责任是非常重大的。

4、目标客户分析

根据本项目位臵、产品方向和对未来拿地的预测，我们估计未来本项目的发展方向应该还是以中高端为主，为了更准确的找到本项目的目标客户群，因此，我们对目前重庆楼市的中高端客户进行了一个分析和研究，了解目前房地产中高端客户消费习性和客户的基本背景资料，掌握他们的消费需求，为项目发展方向提供支撑和方向。

各类问卷执行及完成情况具体如下： （1）客户背景资料

调查类别 采样地点 执行方回收有效式 问卷 问卷 34

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第一类：滨江路可比项目 第二类：其他可比项目 ? 从事职业

职业 北滨路、沙滨路、南滨路的部分滨江中高档楼盘 北部城区及渝中区重点板块在售的部分中高档楼盘 售房部185 172 拦截 售房部363 325 拦截 公务员 专业技术人员 行业人士 个体工商户 私营业主 自由职业者 国有大中型企业 退休离休人员 其他 Total 看房客户 频数 16 87 109 37 33 110 36 24 45 497 比例 3.2% 17.5% 21.9% 7.4% 6.6% 22.1% 7.2% 4.8% 9.1% 100% 从表上反映出，专业技术人员、行业人士以及自由职业者是相对较为集中的客户职业。 ? 年龄

看房客户 频数 比例 20-25岁 120 24.1% 26-30岁 143 28.8% 31-35岁 77 15.5% 36-40岁 65 13.1% 41-50岁 58 11.7% 50岁以上 34 6.8% Total 497 100% 年龄的分布也未有明显的特征，每个年龄段都有一定的比例，但客户年龄 趋于年轻化，30岁以下占到一半的比例。 ? 居住区域

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看房客户 频数 比例 观音桥商圈中心 44 8.9% 北滨路 22 4.4% 新牌坊、人和片区 22 4.4% 冉家坝 7 1.4% 大石坝 15 3% 龙头寺 7 1.4% 五里店 13 2.6% 黄泥磅片区 15 3% 北部新区 8 1.6% 大坪石油路 17 3.4% 朝天门-解放碑-上清寺 31 6.2% 李子坝-化龙桥-红岩村 3 0.6% 小龙坎-土湾 11 2.2% 天星桥-凤天路 9 1.8% 沙坪坝-陈家湾 62 12.5% 杨公桥-梨树湾 7 1.4% 杨家坪 36 7.2% 南坪 83 16.7% 其它 85 17.1% Total 497 100% 看房客户居住区域29.1%为江北区，其次主要为沙坪坝区、南岸区以居住区域 及渝中区； ? 工作区域

工作区域 江北区 渝北区 北部新区 渝中区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 巴南区

看房客户 频数 105 51 9 88 78 48 60 12 36

比例 21.1% 10.3% 1.8% 17.7% 15.7% 9.7% 12.1% 2.4% 鸿恩寺项目可行性研究报告

大渡口区 5 1% 高新区 13 2.6% 郊县 13 2.6% 外地 15 3% Total 497 100% 从工作区域和希望居住的区域来看，工作区域在江北区的比例最大，符合就近消费的原则；而渝中区作为商务中心，也成为大多数客户工作的主要地点。 ? 家庭结构

家庭结构 看房客户 频数 比例 单身贵族 77 15.5% 二人世界 108 21.7% 三口之家 246 49.5% 三代同堂 53 10.7% 其他 13 2.6% Total 497 100% 看房客户的主要家庭结构均为三口之家，且所占比例近五成。 ? 学历

学历 看房客户 频数 比例 硕士及以上 20 4% 本科 203 40.8% 专科 170 34.2% 专科以下 89 17.9% 其他进修 15 3% Total 497 100% 每一类客户学历主要集中在专科和本科，其次为专科以下学历。? 家庭月收入

家庭月收入 看房客户 频数 比例 5000元以下 198 39.8% 5000-8000元 184 37%

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8000-10000元 80 16.1% 10000-20000元 26 5.2% 20000元以上 9 1.8% Total 497 100% 总体看来：客户的家庭月收入主要集中在8000元以下，而分布在5000元以下的比例最大，在4成左右。 ? 小结：

本次调查的看房客户主要集中在20-30这一年龄段，其家庭以三口之家为主，家庭月收入大多在8000元以下，他们购房一般由全家一起决策。而他们的学历以本科为主，工作区域和居住区域大都在江北区，公交车是他们主要的交通工具。 （2）客户对产品的需求特征 ? 客户喜欢的户型

看房客户 频数 比例 平层 237 47.7% 错层 118 23.7% 跃层 108 21.7% 夹层 27 5.4% 其他 7 1.4% Total 497 100% 客户期望的户型设计以平层为主，且所占比例均接近五成，为47.7%。 客户对夹层都不太喜好，户型设计选择夹层的比例在6%以下。 客户对错层和跃层喜好程度相差不大，分别为23.7%和21.7%，客户对这两种户型设计的喜好稍偏向于错层。 ? 需要的户型

一房 二房

看房客户 频数 25 181 38

比例 5% 36.4% 鸿恩寺项目可行性研究报告

三房 238 47.9% 四房 42 8.5% 五房 8 1.6% 其他 3 0.6% Total 497 100% 客户对户型的选择都集中在两房和三房上，比例在80%以上。其中，选择三房的客户占47.9%。除了三房和两房的需求最大之外，其次是四房和一房，最后是五房。 ? 需要的面积

看房客户 面积 频数 比例 50㎡及以下 18 3.6% 50-70㎡ 94 18.9% 71-80㎡ 95 19.1% 81-90㎡ 81 16.3% 91-100㎡ 83 16.7% 101-110㎡ 50 10.1% 111-120㎡ 23 4.6% 121-140㎡ 25 5% 141-160㎡ 15 3% 161-180㎡ 6 1.2% 180㎡以上 7 1.4% Total 497 100% 从总体上看，客户对套内面积的要求都主要分布在50-100ｍ2，这和看房客户需要以两房和三房为主有关。而所占比例最大的是71-80ｍ2，这又一次验证了受价格、舒适度等因素的影响，客户购房更加理性化。 ? 对单价的承受力

5500元左右 5501－6000元 6001－6500元 6501－7000元

看房客户 频数 351 91 34 12 39

比例 70.6% 18.3% 6.8% 2.4% 鸿恩寺项目可行性研究报告

7001－8000元 7 1.4% 8000元以上 2 0.4% Total 497 100% 看房客户能接受6000元/㎡以下的客户接近90%，其中接受5500元/㎡左右的客户超过70%，人总是愿意以较低的成本获取更大的利益，所以本数据只能作为参考。 ? 小结：

本次调查中发现，大部分客户所选择的户型一般以平层为主，大多为2房、3房，且主力面积区间为50-100㎡。从价格需求上看，客户仍希望以较低的成本去置业，看房客户以30-60万为主力需求。

五、项目SWOT分析

优势

? 地处城市中心、江北区都市核心区，市政配套成熟，鸿恩寺片区也是重庆最早的富人区；

? 紧邻1020亩的鸿恩寺公园，主城绝无仅有，自然景观资源突出； ? 958.65亩大社区形象，周边无杂乱建筑，外围景观好； ? 临多条城市干道，交通出入方便； ? 土地整理、拆迁基本完成，前期成本少。 劣势

? K13-3、K10-6地块距离猫儿石变电站较近，还有一条高压线从地块边缘经过，对项目有一定的影响。

机遇

? 热点区域，江北区土地稀缺，项目用地弥足珍贵；

? 重庆低密度物业销售状况良好，市场接受度高，而且供应量长期

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