2013房地产开发与经营复习题

《房地产开发与经营》复习题

考试题型

1、 单选题； 15*1 = 15分 2、 判断改错题；5*2 = 10分 3、 名词解释； 5*3 = 15分 4、 简答题； 5*6 = 30分 5、 分析计算题；5*6 = 30分 一． 名词解释

1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 16、

房屋置换：P14

确定型决策：P21-22 风险性决策： 不确定型决策： 消费结构：P35 产业结构：

安置补助费：P98 新菜地开发建设基金

房屋产权调换：P100 货币补偿：

假设开发法：P103

房地产开发资金成本：是指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。P155 房地产开发企业的边际资金成本：P160 容积率：P166 绿化覆盖率：

房地产开发项目报建：是是在原规划设计方案基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体设计方案，并对其局部进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求。并提交有关部门审批的过程。 建设用地规划许可证：是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证。P172 定标：P180

房地产开发项目进度管理：是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。

房地产开发项目投资管理：是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P194

工程索赔：是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律，

1

17、 18、 19、 20、 21、

合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实22、 23、 24、 25、 26、 27、

际损失，向对方提出给予补偿的要求。P209

竣工验收：是房地产建设管理的最后一个环节，建设单位组织，施工、设计、监理等单位参加，对建设工程进行实体和技术资料的合格检查过程。P215 住宅工程质量分户验收：P217

成本加成定价法：是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。P233

需求导向定价法：是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者需求强度和对价格的心理反应的不同来制定价格的一种方法。 目标利润定价法： 变动成本定价法：

28、 竞争导向定价法：

29、 房地产开发与经营项目后评价：就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效

益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。P256

30、 房地产购买后行为评价：是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对产品使

用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验、与判断，以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。P267

二、简答题

1、与老城区相比，新城区开发的优势与劣势？ P4，2段话。 2、供求关系调整的缓慢性？P6，2段话。

3、我国现行房地产金融体系？P12，1段话。 4、风险性决策的基本思路？P21，1段话。

5、房地产开发与经营环境的特点有哪些？P63（1）关联性--（2）可变性--（3）相对性--（4）层次性--

6、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响？P67，1段话。 7、我国人口地理分布倾向？P68，1段话。

8、我国目前土地征用的现象 及对策？ P95，1段话。 9、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿规定？P101，1段话。 10、组织竞标团队的工作主要内容？P102，1段话。 11、房地产市场调查的作用？P114，5点。

12、专题性市场调查的优缺点？P116，1段话。 13、综合性市场调查的优缺点？P116，1段话。 14、财务评价的静态指标？P138，8点。 15、财务评价的动态指标？P140，4点。

16、动态投资回收期的优缺点？P142，1段话。

17、层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路？P168，1段话。 18、开发项目总承包管理模式的优缺点？P190，1段话。 19、平行承发包管理模式的优缺点？

20、投资计划表的主要内容？P194，1段话。

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21、房产开发主要质量控制要点？P198，5点。

22、房产开发开发商的安全任务？P199，1段话。 23、房产开发施工企业的安全任务？

24、房产开发施工企业文明施工的主要内容？P200，1段话。 25、房产开发环境管理的主要内容？P200，1段话。

26、物价、利率、汇率及政策因素与房地产价格的关系？P229，1段话。 27、房地产价格制定的程序（步骤）？P231，6点。 28、房地产价格制定的目标有哪些？

1）实现预期投资利润率; 2）项目或当期利润最大化； 3）适当市场竞争； 4）树立企业品牌； 5）提高市场占有率； 6）求得生存。

29、常用的差别定价策略？P237，6点。 30、常用的心里定价策略？P238，4点。

31、影响购买者购后满意度的因素？P269，4点。 三、分析计算题：

1、运用不确定型决策方法计算：大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法

例题：大中取大法某企业为实现其某一决策目标，提出四种经营方案，并有四种自然状态，用Q1、Q2、Q3、Q4表示，还知相应的损益值，如表所示。状态Q1Q2Q3Q4方案Ⅰ100012001150980Ⅱ7459581240850Ⅲ95510509451120Ⅳ86912701075987 例题：小中取大法某企业为实现其某一决策目标，提出四种经营方案，并有四种自然状态，用Q1、Q2、Q3、Q4表示，还知相应的损益值，如表所示。状态Q1Q2Q3Q4方案Ⅰ100012001150980Ⅱ7459581240850Ⅲ95510509451120Ⅳ86912701075987

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步骤：1、将每一自然状态下的后悔值求出2、求各经营方案的最大后悔值3、最后，从这些最大后悔值中求出最小值例：某企业拟开发新产品，有三种设计方案可供选择。有关资料如表所示。请利用后悔值法求出最优方案。方案一方案二方案三畅销5070100一般405030滞销200－20 例题：最小最大后悔值法某企业为实现其某一决策目标，提出四种经营方案，并有四种自然状态，用Q1、Q2、Q3、Q4表示，还知相应的损益值，如表所示。状态方案ⅠⅡQ11000745后悔值0255Q21200958后悔值70312Q311501240后悔值900Q4980850后悔值140270ⅢⅣ95586945131105012702200945107529516511209870133 2、招标、拍卖和挂牌交易比较？P88，表 3、划拨土地的转让案例（条件限制）

4、财务评价的内容与评价指标体系？P137，表 5、财务净现值、折现法案例计算P140

现金计算？

某房地产开发项目现金流量表入下，假设基准收益率i=12%,试判断方案是否可行。同时计算静态投资回收期、动态投资回收期。 序项 目 0 1 2 3 4 5 6 号 1

净现金流量 --200 40 60 40 80 80 60 4

2 解:

序号 累计现金流量 项 目 净现金流量0 -200 1 40 -160 35.71 2 60 -100 47.83 3 40 -60 28.46 4 80 20 50.84 -37.16 5 80 100 45.39 8.25 -t6 60 160 31.68 39.91 1 2 3 4 5 1、 2、 3、

（CI-CO）t 累计现金流量 -200 折现净现金流量（CI-CO）t（1+ic）-t 累计折现净现金流量FNPV -200 -200 -164.29 -116.64 -88.00 （财务净现值）折现净现金流量 FNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）

静态投资回收期：P=（4-1）+60/80=3.75年

4、 动态投资回收期：P’=（5-1）+37.16/45.39=4.81年 3 、内部收益率(以五年为期) 设i1=12%

FNPV1=—200(1+12%)0+40(1+12%)1+60(1+12%)2+40(1+12%)3+80(1+12%)4

+80(1+12%)5=8.25 设i2=15%

FNPV2= —200(1+15%)0+40(1+15%)1+60(1+15%)2+40(1+15%)3+80(1+15%)4

+80(1+15%)5=—8.04

用插入法计算（财务内部收益率）FIRR的近似值

FIRR=12%+8.25 X(15%—12%)/(8.25+8.04) =13.52%

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6、综合评分法评标案例分析\\场地选择案例分析 2）综合评估法不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。根据综合评估法，推荐最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人为中标候选人。衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，可以采取折算为货币的方法、打分的方法或者其他方法。需量化的因素及其权重应当在招标文件中明确规定。评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。对技术部分和商务部分进行量化后，评标委员会应当对这两部分的量化结果进行加权，计算出每一投标的综合评估价或者综合评估分。81 例：(1) 权重：技术标20%，商务标70%，资信标10%。(通常，资信标不独立存在，该部分内容或并入技术标，或并入商务标) (2) 技术标（20%）量化评分标准(表2-3)，总分100分。?评标委员会成员对技术标评审应独立记名评分。?若要将某一单项评审内容评定为差，必须经三分之二成员确认，并在评分标准的备注栏内写明理由。?平均分计算时，应去掉一个最高分和一个最低分，保留两位小数。82

技术标量化评分标准表2-3评审内容评审等级优良一般差招标文件响应性(工期、质量、合同条款)8-77-55-33-0施工方案施工技术方案15-1414-1212-99-0施工总平面布置5-44-33-22-0质量保证措施工质量保证措施20-1818-1616-1313-0施材料、设备质量保证措施10-88-66-44-0施工进度保进度计划科学性10-88-66-44-0证措施劳动力、机械设备供应计10-88-66-44-0划其他保证措施6-55-44-33-0安全生产和安全生产措施6-55-44-33-0文明施工措施文明施工措施5-44-33-22-0环境保护措施5-44-33-22-0合计100-8585-6868-4949-083

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(3)资信标（10%）量化评分标准(表2-4、表2-5)，总分100分，其中投标人综合信誉分为60分，项目经理业绩分为40分。投标人综合信誉评分标准表2-4评审内容得分标准上三年在当地优质工国家级每个得10分，省级得8分，地市级得5分，程获奖情况县级得2分，最高累计得分15分上年因质量或安全问通报批评每次扣3分，行政处罚每次扣5分，未发题受处罚情况生的得15分上年金融资信等级AAA级得15分，AA级得10分，A级得5分上年在当地市场行为投标人由于市场行为不良而受到当地政府部门处处罚情况罚的，每一次扣5分，未处罚的得15分84 项目经理业绩评分标准表2-5评审内容得分标准项目经理资质一级得5分，二级得2分项目经理技术职称高级职称得5分，中级职称得2分上三年在当地优质国家级每个得8分，省级得5分，地市级得3分，县工程获奖情况级得2分，最高累计得分10分上三年获优秀项目国家级得8分，省级得5分，地市级得3分，县级得经理称号情况2分，最高累计得分10分上年在当地市场行投标人由于市场行为不良而受到当地政府部门处为处罚情况罚的，每一次扣5分，未处罚的得10分85 (4)商务标（70%）量化评分标准，总分100分。?招标人应编制施工图预算，并规定总价下浮幅度，投标人报价超出该范围的，将作为废标而被拒绝。?投标报价每高于标底1%，扣6分；投标报价每低于标底1%，扣4分。报价偏差率计算公式如下：报价偏差率=（投标报价-标底）×100%/标底?扣分按中间插入法计算，保留两位小数。86 (5)评审总得分按下列公式计算: ?评审总得分= 技术标得分×O.20+ 资信标得分×O.1+商务标得分×O.70?评审总得分应从高到低进行排序，得分相同时，商务标得分高的排在前。?根据综合评估法完成评标后，评标委员会应当拟定一份“综合评估比较表”, 连同书面评标报告提交招标人。?“综合评估比较表”应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对商务偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的最终评审结果。87 7、招投标过程案例分析？（存在问题）、评标委员会

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评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有无技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标原则：1）竞争择优；2）公平、公正、科学合理；3）质量好，履约率高，价格、工期合理，施工方法先进；4）反对不正当竞争。67

评标专家应符合下列条件(1) 从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或者同等专业水平; (2) 熟悉有关招标技标的法律法规与招标项目相关的实践经验; , 并具有(3) 能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。68

有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员: (1) 投标人或者投标人主要负责人的近亲属; (2) 项目主管部门或者行政监督部门的人员; (3) 与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的; (4) 曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。评标委员会成员有上述情形之一的，应当主动提出回避。。69

8、因素分析法案例分析？P196

9、房产开发项目合同管理？（施工合同、监理合同、关于签订顺序）分析P201

10、索赔案例（填土质量差，监理要求重检；强夯扩大范围；大雨、孤石；签订分包合同，现场出现事故、索赔程序；对仪器改造，费用问题）P209

1） 工程索赔的概念:索赔是指由于非自己的原因遭受了损失，而向可以承担责任的一方请求补偿的行为。 索赔的特征：

a）自身没有过失； b）损失已经发生； c）损失的补偿； d）请求报告

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2）索赔的分类

a）按依据分类（ 合同内索赔 合同外索赔） b）按形式分类（ 索赔、 反索赔） c）按对象分类（ 工期、费用）

d）索赔原因分类（工程延误、工程变更、合同非正常终止、工程加速、不可抗力）

3）索赔的程序：

a) 索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知；

b) 发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料；

c) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据；

d) 工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可；

e) 当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件

终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。

4）索赔处理的原则： a) 损失的补偿

b) 业主原因终止合同的利润补偿 c) 不可抗力的损失补偿

在现场的工程用的材料设备（业主承担） 现场清理费（业主承担）

施工机械、工器具 （承包商承担） 5）索赔的预防 a) 招标文件 ? 投标须知 ? 报价要求

? 主要合同条款

b) 熟悉合同条款和投标文件 c) 严格履行合同规定的义务

举例：

1、混凝土机修理延误工期； 2、地下障碍物； 3、图纸迟了；

4、大风把塔吊吹坏

5、学生游行影响材料供应； 6、……

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11、房地产四种促销策略的优劣比较？

P250，表

12、P255，15题

成本导向定价法：成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法 需求导向定价法：理解价值定价法、需求差别定价法、最优价格定价法 竞争导向定价法：随行就市定价法、主动定价竞争法

成本加成定价法：价格=成本+利润+税金-----------------卖方市场 单价=单位成本×（1+成本利润率）/（1-税率）

目标利润定价法：单价=（总成本+目标利润+税金）/预计销售面积

目标利润=投资总额×（1+投资收益率）

变动成本定价法：预计单价=单位变动成本+单位边际贡献

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关于划拨的问题：

土地使用权划拨的主要特征是什么？ 答：（1）没有明确的使用年限

（2）无需支付土地使用权出让金 （3）不能随意转让、出租和抵押 土地使用权划拨的审批权限

答：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，征用土地的审批权有各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的工地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

土地征用的程序有哪些？

答：（1）建设项目的预审（2）用地申请（3）拟定征地补偿安置方案（4）签订征地协议（5）出让或划拨土地使用权（6）颁发土地使用证。

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