杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告

杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告

目前我市住房现状特点：居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般。住房需求特点：大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。

今年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，我市房地产市场发生了一些变化。那么，我市居民真实购房需求有多大？消费者需要什么样的房子？他们对未来杭州楼市持什么样的预期？……带着这些备受市民关注的问题，我局与浙江工业大学房地产研究所联合编撰了《杭州市居民住房现状及购房需求调查分析报告》。报告认为，目前我市住房现状及住房需求特点可归纳如下：我市居民现有住房条件一般；居民对住房整体满意度一般；大多数居民看好我市房地产市场前景，未来五年，首次置业和改善住房需求量依然庞大。 解读（一）：居民住房现状一般 住房建设任务艰巨

近年来，我市加快了住房开发建设的步伐，通过旧城改造、经济适用房建设、商品房开发，相继改建或新建了许多环境优美的现代化居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，许多居民住房条件得到不同程度改善。但本次调研结果也表明，我市住房建设的压力还很大，任务还很重。大量的居民还没有自已产权的住宅，许多居民的住房陈旧、功能落伍、面积不大。 近七成杭州户籍居民拥有自己的房屋产权

被调查对象中，拥有房屋产权的约占六成，租赁约占二成，其他（如与父母或亲戚同住等）占一成多。如按户籍分类统计，其中七成杭州户籍居民拥有自己的住房，而非杭州户籍在杭工作人员中，仅二成左右的人群拥有自己的住房。总体来看，在杭居民住房自有化率不高。 总体住房面积不大

住房面积是衡量居住水平的重要指标之一，其大小直接关系到居民居住条件的好坏。受访人群中，四成左右家庭住房面积小于 60平方米，三成左右家庭住房面积在61－80平方米之间，大于120平方米的不到一成。与其他城市相比，我市家庭住房面积偏小。根据《中国城市统计年鉴》数据，2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第15位。省城镇调查队数据也反映了这一点，2004年杭州人均住房面积排名全省最后，仅为16.6平方米，而全省平均水平为23.9平方米。

六成住房建筑年代在 1990 年以后

我市大规模住宅建设始于上世纪八十年代，通过成片旧城改造、大规模商品房开发，改善了相当多家庭的居住条件，成效显著。从调查情况来看，近六成房屋是 1990年以后建造的。 自有住房者的第二套（及以上）住房空关率较低

住房空关率是反映住房市场风险的重要指标，本次问卷专门对拥有多套住宅家庭的第二套及以上住房的使用状态和出售意向进行了调研。结果显示：半数以上的第二套及以上住宅目前处于出租状态，其次为供亲戚朋友无偿使用和未交付的。处于空关状态的只占拥有二套住房以上家庭的一成多，占全部调查样本的 3%，表明我市住房空关率比较低，楼市总体上是以自住性需求为主，市场风险较小。 解读（二）：居民对现有住房满意度一般

住宅品质有待提升

近几年来，杭州市委市政府高度重视居民住房问题，采取各项政策推动住宅市场健康发展，开发商也越来越从城市运营的角度出发，力求向市场提供更多的精品。同时，普通住宅消费群体也日渐成熟和理性，对居住品质的要求越来越高。此次问卷设置户型结构、采光通风、房屋质量、自然环境、物业管理、交通情况、配套设施等多项指标，了解居民对现有住房的满意度。 居民对住房综合满意度评价一般

若采用 5分制计算居民的满意度值，5代表很满意，4代表较满意，3代表一般满意，2代表不满意，1代表很不满意，按满意度值计算公式计算，得到综合满意度评价均值只有3.12分, 表明杭州居民对住房满意评价只在一般满意水平。若再对各类情况的住房满意度进行深入研究，发现以下几个特征： 一是自有住房者满意度优于租赁户。 自有住房者综合满意度评价值为3.23分，租赁户为2.93分。尽管自有住房者满意度与总体样本比较有所提高，但整体满意度水平依然一般。 二是房子越新，满意度越高，但2000年后建成的房屋仍未达到较满意水平。 总体上，新房品质要明显好于房龄较长的住宅，说明近年来住宅产业的进步是比较明显的；然即使是2000年以后造的房子，居民对其综合评价仍未到较满意的水平，说明房产品综合品质离人们的预期还有距离。 三是家庭收入与住房满意度呈正相关。 若按家庭收入划分为中低收入（6万元以下）、中等收入（6－15万元）、高收入（大于15万元）三类，发现随着家庭收入的增加，对住房的满意度也有所提高。 配套设施和物业管理影响居住满意度

通过分析各项调查指标，呈现两大特点： 一是不同年代住宅在分项满意度上有差异性。 对 1980年以前的住房最为满意的是交通条件和自然环境，而处于劣势的是居住面积和户型结构；对2000年以后建造的住房最为满意的是采光通风和居住面积，最不满意的是配套设施与物业管理。这一结果符合杭州住宅市场现状特征，一些老房子往往位于市中心，交通便利，但其居住面积与户型结构已无法满足现代人的需要。而新房子尽管拥有较大的面积和良好的采光通风条件，但相关配套设施建设滞后，物业管理与居民期望值有较大差异，导致满意度也一般。 二是“大房子不等于好房子”。 大面积、大户型的住户除在居住面积、户型结构、采光通风和房屋质量方面满意度相对于小面积住户有较大提高外，在交通情况、配套设施、物业管理等方面满意度并无明显提高。 解读（三）：市场真实需求依然存在 多数居民看稳未来楼市

从解读（二）中，我们看到居民对现有住房满意度不高。这是产生购房欲望的最直接动因，也是产生巨大住宅潜在需求的重要原因之一。住宅潜在需求，即具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求，是一种未来的需求。本次调查结果表明， 2/5的家庭会购房，1/5的家庭可能购房；超过1/4的家庭拟在5年内购房，说明我市住宅市场的真实需求依然存在，且规模巨大。 巨大的潜在购房需求量的成因

一从住宅产业的发展规律来看，经济发展到一定阶段后，富裕家庭的消费支出结构和财富积累形式均会发生质的变化，住房将在较长时期内作为家庭消费与财富积累的主要对象。二从我市住宅的现状来看，居民住房条件过于一般，大量无房户急需解决住房，大量有房户则渴望改善住房，潜在购房需求依然很大。三是在加速城市化的背景下，独特优美的人居环境、区域单核的中心城市，使杭州表现出极强的吸引力，区外购房需求量巨大。 居民对楼市发展的预期以看稳者居多

现代市场经济是一种信心经济，大众对楼市的心理预期直接影响楼市的供求关系，进而影响楼市的现期价格和成交量。在中央政府宏观调控的背景下，在杭城居民潜在购房需求量依然巨大的情况下，居民对我市楼市的预期如何？本次问卷从两个角度进行考察：一是居民对房价走势的预期。调查结果显示，近五成受访者认为 2—3年内我市房地产市场“稳中有升”和“稳定”；二是有两套（含两套）以上住房的居民对多余住宅的处置态度，用以反映市场发生大规模现房抛售、进而引起市场恐慌的可能性。调查数据表明有多套住宅的居民心态十分稳定,仍将继续持有多套住房。

可见，尽管当前我市住宅市场经受调整的压力，但作为国民经济的先导产业和重要的支柱产业，房地产业的发展前景依然看好。杭州具有独特的自然环境优势和深厚的历史文化底蕴，城市社会经济的发展正处在高速成长期，其房地产业发展尚有很大的空间。随着楼市调控政策效应的逐渐衰减，消费者和投资者的心理预期将逐渐趋于稳定，住宅作为人们生活的必需品，其正常的需求必然会得到逐步释放，杭州楼市交易将重新趋于活跃。

解读（四）：居民潜在购房需求特征明显 现实供给结构尚需调整

掌握潜在购房者的需求特征，对准确把握住宅市场动向，主动开发适应市场需求的产品，有十分重要的意义。基于问卷统计资料，调查分析报告着重对杭城潜在购房者拟购房区域、建筑类型、房屋面积、价格选择等需求特征进行分析，并与现实供给结构进行了对比。 区域选择高度集中于成熟区块，供求空间错位依然明显

近几年来，随着大杭州战略的实施，城市化进程不断推进，杭州房地产开发不断向外延拓展，滨江、闲林、三墩等区域成为我市房产开发的热点。调查显示，目前居民购房区域选择仍高度集中于交通条件、配套设施成熟的老城区区块，最受购房者偏爱的三个区位选择依次是：城西、市中心、城东，而滨江、三墩、闲林需求比例较小，供求空间错位明显。 高收入者、年轻族出现购房郊区化趋势

住宅郊区化有利于我市住房消费的结构性转变，有利于住房需求的合理空间布局和供求平衡，有利于促进市场的持续健康发展。虽然目前购房需求的热点地区仍集中在老城区，但郊区低密度、低房价正在吸引一批富裕阶层、年轻人向郊区迁移。调查显示：家庭年收入超过 15万元的家庭，选择在郊区置业的比例明显上升；年龄25岁以下的群体，选择在郊区置业的比例也较高。 多层仍是购房者的首选，排屋别墅类产品需求有相当比例

多层具有价格低、公摊面积小、物业管理费少的优点，因此一直是最受欢迎的建筑类型。调查中，选择购买多层的比例占一半以上。同时通过交叉分析发现，年龄较大、中低收入家庭更偏好多层；年轻人、高收入家庭则偏好小高层、高层。排屋、别墅类产品也成为相当一部分家庭的购买选择，其中相对经济性的叠加式排屋和稀缺性的独立式别墅较受市场追捧。 新建商品房和经济适用房是市场主要需求，拟购二手房比例过低

在房屋权属选择上，受访者中选择购买新建商品房和经济适用房的占八成比例，只有较少的受访者欲购买二手房，表明居民住宅梯度消费观念尚未普遍形成，存在一定的“一步到位”思想。在发达国家，住宅消费一般要经历一个由低到高过程，从最初的租房到购买小面积二手房，到换大面积住宅，再到购买新房，因此国外二手房市场相当发达，一般二手房成交量约占市场成交总量的 80%左右。 80 ～ 120 平方米，二室一厅、三室二厅户型最受欢迎，优化市场供应结构仍是应关注重点

本次调查发现，最受消费者欢迎的房屋面积为 81～100平方米，其次为 101～120平方米。对户型则倾向于两室一厅和三室二厅，一室一厅的需求最小。 与市场主流需求相矛盾的是，目前市场上可售房源中小面积房型偏少，大面积房型偏多。由此可见，我市在户型面积供求上的错位依然明显。 紧凑型户型将成为市场新宠

对购房面积与户型选择进行交叉分析，二居室的面积需求主要集中在 60～100平方米，三居室的面积主要集中在80～120平方米，两者所占比例均较高。这在一定程度上说明了购房者“要求面积不大、功能全”的购房理念。所以，市场户型应更趋于紧凑型、实用型，这既是建设节约型社会客观要求，更是居民对高房价住宅消费的积极反映。

“单价 8000 元以下，总价 70 万以下”成为市场需求主流

房价是影响购房者的购房行为的重要因素之一，是购房行为的一个关键约束条件。从购房者所能承受的单价来看，依次选择 4500元／平方米以下、4500～6000元／平方米、6000～8000元／平方米、8000～10000元／平方米，能承受10000元／平方米以上的甚少。从购房总价看，购房者能够承受的总价集中在30～70万元之间，占潜在购房需求的一半以上，大多数居民拟购中低价位商品房，而市场实际房价与居民承受能力存在相当的差距。

成都五城区住房状况及需求调查报告

自2003年以来，成都市住房总量每年以650万/ m2的速度增长；成都五城区人均住房建筑面积28.72m2 ，高于全面平均水平2.61m2；在现有住房取得方式上，政策性住房面积比重最高，占36.8%；其次是商品房，占33.11%；2003年-2005年，外地人成都置业比重逐年递增，依次为21.83%、29.15%、38.67%；成都五城区（含高新区）住房出租率15.31%，租赁市场潜力巨大；成都投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。

有需求，才会有市场。了解购房者的真实置业需求，才能准确指导成都房地产业的发展方向，引导成都房地产业的健康持续发展。今年8月初，成都市政府组织、成都市房管局牵头开展了成都市近20年来最大规模的住房状况及需求调查，对五城区和高新区家庭基本情况、房屋情况和居民住房需求意愿等进行了入户调查。本次住房状况和需求调查覆盖面广，数据真实可靠。通过对1.5万份有效样卷的回收和分析，客观准确地反映了目前成都市房地产状况及居民需求意向的真实情况，有利于政府掌握成都市房地产发展现状及未来几年发展趋势 住房状况分析 （一）居民居住状况

1、成都市五城区（含高新区）居民居住状况 （1）住房总量及居住状况指标 住房总量情况

成都市五城区（含高新区）住房总面积共计9676.16万m2，120.89万套（2006年6月30日时点数）；其中个人自有产权住房面积为7488.15万m2（见图1），占住房总面积的77.39%，共93.55万套（注：居民指成都市五城区(含高新区)的户籍人口以及常住流动人口）。 （2）居住状况指标

a、人均、套均、户均住房建筑面积指标，户均住房套数指标

成都市五城区（含高新区）现有住房总面积为9676.16万m2，住房总套数共计120.89万套（见图2），总人口为336.93万人（注：统计数据采用2005年底的户籍人口292.04万人与常住流动人口44.89万人之和，得到成都市五城区包括高新区，总人口数336.93万人），总户数为117.40万户，人均建筑面积为28.72m2/人，户均人数2.87人/户，户均住房建筑面积为82.42m2/户，套均住房建筑面积为80.04m2/套，户均套数为1.0297套/户。

b、住房物业管理覆盖率

成都市五城区（含高新区）物业管理区域的住房总面积为4689.01万m2，住房物业管理覆盖率为48.46%。

c、居民住房满意度

本次调查就影响居民居住状况的主要指标进行了统计分析，得到居民满意度和不满意度最高的六个指标（分析结果见表2）。 2、本地人居住状况

成都市本地人共292.04万人，101.76万户，拥有住房面积8358.15万m2，共104.85万套。套均面积为79.71

m2/套；人均面积为28.62

m2/人；户均面积为82.14m2/户；户均套数为1.0305套/户（注：本地人为成都市五城区（含高新区）的户籍人口，外地人为成都市除五城区（含高新区）以外的区市县及其他非成都市户籍人口）。 3、中等偏低及以下收入家庭居住状况

根据《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》及配套文件的规定，当前成都市界定家庭年收入四万元以下的住户为中等偏低及以下收入家庭，据调查数据显示，成都市五城区（含高新区）中等偏低及以下收入家庭共计61.64万户，占成都市总户数的52.5%，其中，最低收入家庭（低保家庭）为0.4516万户。其中中等偏低及以下收入家庭中人均面积在16m2以下家庭为7.29万户，占中等偏低及以下收入家庭总户数的11.83%。从居住状况指标来看，中等偏低及以下收入家庭户均面积68.21m2/户，户均套数0.80套/户，人均居住面积23.09m2/人。 4、外来务工人员居住状况

成都市五城区（含高新区）进城务工人员主要来自成都周边地区和四川各地农村；年龄结构以青壮年为主，20－40岁的务工人员的比例达到了69%；主要从事建筑业、餐饮业等行业中的劳动密集型的工种，部分为个体工商户；收入水平不高，平均月工资为740元左右。

进城务工人员解决居住问题的主要方式是租房和住单位提供的集体宿舍；人均居住面积小，超过四分之一的务工人员人均居住面积在5m2以下，三分之一的务工人员人均居住面积为5－10m2，远远低于成都市划定的人均16m2的居住困难户标准，配套设施缺乏；除去由于单位提供免费的集体宿舍而没有住

房花费的人员，63%的进城务工人员每月的住房花费在200元以下；半数以上的进城务工人员在成都居住时间在两年以上，在居住地的选择上，一旦选定，则不再轻易变更，居住地的稳定性程度较高。 小结

从居民居住状况中的人均、户均、套均面积指标来看，本地人居住水平接近于成都市五城区(含高新区)总体水平;中等偏低及以下收入家庭和外来务工人员的居住水平较成都市五城区（含高新区）总体水平均偏低，居住状况有待改善。 （二）房屋状况

1、成都市五城区（含高新区）房屋状况 （1）成套情况及各套型数量比例

成都市五城区（含高新区）住房成套率为91.16%。其中，二室一厅的套型比例最高，为46.36%，三室一厅、一室一厅和三室两厅的比例分别为17.1%、13.58%、7.873%。 （2）房屋完好程度

据调查，处于完好状态的房屋比例32.87%，基本完好房屋比例51.97%，一般损坏房屋13.80%，严重损坏房屋比例1.36%。 （3）户型面积、套数比例

个人住房户型构成中，144m22以下的户型面积比例为84.9%，套数比例为94.01%，其中90m2以下的户型面积比例为53.82%，套数比例为71.87%。 （4）房屋建成年代

个人自有住房建成年代构成中，1990年以后建成住房总量比例超过80%，其中1990～1999年比例为45.49%，2000年以后比例为35.52%；1979年以前建成住房总量为290.08万m2，比例为3.87%，其中二环路以内尚存零星危旧房屋138.08万m2。 2、成都市本地人房屋状况

调查发现，77.38%的本地人家庭自有一套住房，自有两套以上住房的本地人家庭比例为10%，尚有12.62%的本地人家庭无个人产权住房。

在住房取得方式中，51.76%为政策性住房和拆迁安置房，17.84%为商品房，区位主要集中在城南、城西和城东，环域主要分布在一环到三环之间，行政区中金牛区和成华区比例较高。 3、中等偏低及以下收入家庭房屋状况

成都市五城区（含高新区）中等偏低及以下收入家庭住房主要集中在城东和城北，行政区中成华区和金牛区共占46.23%，环域构成中34.13%的家庭分布在二环到三环之间，现有住房多为八、九十年代修建的房改房，84.56%的房屋面积在90m2以下，户型多为两室一厅。房屋成套率为90.25%，29.98%的房屋完好，53.48%基本完好。 小结

从成都市五城区(含高新区)房屋状况各指标可以看出，目前成都市五城区（含高新区）住房存量市场上，政策性住房比例较大，同时，随着房地产市场的不断发展和繁荣，商品房交易活跃，商品房的市场份额也较高；房屋套型主要为二室一厅，其中大部分为90m2以下的普通住房，高档住房比重较小；从

房屋的座落上来看，受传统居住观念的影响较大，区位上多选择传统区域城西、城南以及通过工业搬迁使得区位价值提升的城东区域；环域上由于一环到三环之间住房建设已经趋于成熟，住房大都分布在一环到三环之间；成都市五城区（含高新区）房屋类型以多层为主；从目前房屋的建成年代和完好程度来看，成都市五城区（含高新区）房屋总体情况良好，旧城改造取得了一定成效，房屋质量方面较以前有了较大提高。

对成都市本地人拥有房屋状况的分析可以看出，目前本地人拥有的住房性质大部分为房改房和拆迁安置房，商品房份额较成都市五城区（含高新区）总体水平偏低，说明成都市商品房市场中外地人购房占很大比例。由于成都市本地人拥有的住房在五城区(含高新区)住房总量中占有绝大部分比例，所以在房屋座落、套型构成、户型面积构成等方面均与成都市总体房屋状况相似。

中等偏低及以下收入家庭房屋完好度较成都市五城区总体水平较差,其房屋状况有待提高。 （三）房屋使用状况 1、住房空置状况分析

空置房是指住房竣工验收后未销售出去的住房。面积空置率是指空置房建筑面积占总住房建筑面积的比率，套数空置率是指空置房套数占总住房套数的比率。

据调查,成都市五城区（含高新区）物业管理范围内面积空置率0.89%，套数空置率1.08%。 按套数来看：城南和城西套数空置率相对较高，分别为1.79%和1.54%；市中区套数空置率为1.08%；城东和城北套数空置率最低，分别为0.21%和0.11%。

按面积来看：城西和市中区面积空置率较高，分别为1.46%和1.31%；城南、城东、城北面积空置率分别为0.85%、0.25%、0.12%。

总体来看：城西和市中区的套数、面积空置率相对较高；城东和城北的套数、面积空置率相对较低；比较特殊的是城南的套数空置率远远高于面积空置率，表明城南住房空置部分主要是中小建筑面积户型。市中区和城东的面积空置率高于套数空置率，表明市中区和城东的空置部分户型面积偏大。 2、住房空关状况分析

空关房是指住房已销售出去，但购房人并未装修入住，也未出租使用的住房，其中面积空关率指空关房建筑面积占已销售建筑面积的比率，套数空关率指空关房套数占已销售套数的比率。

据调查统计：成都市五城区（含高新区）物业管理区域内住房套数空关率为7.24%，面积空关率为8.62%。

按套数来看：市中区套数空关率较高，为10.88%；城东、城南、城西、城北套数空关率套数空关率偏低，分别为6.43%、7.94%、6.56%和6.50%。

按面积来看：城西面积空关率最高，为10.59%；城南、市中区、城北面积空关率分别为8.06%、7.99%和7.96%；城东的面积空关率偏低，为6.36%。

总体来看：成都市五城区（含高新区）各个区位的空关情况都比较均衡，其中市中区的套数空关率高于面积空关率，表明市中区空关部分为面积较小的户型，其余区域空关部分户型较市中区偏大。 3、住房出租状况分析

据调查统计：成都市五城区（含高新区）范围内住房出租率（注：套数出租率是指出租房屋套数占已销售住房总套数的比率）按套数计算为15.31%；其中，物业管理区域内住房套数出租率为9.70%。

从成都市五城区（含高新区）整个范围来看：城北出租率最高，达到了17.34%；城南、市中区、城西出租率较高，分别为16.19%、15.99%、15.43%，城东出租率最低，为13.07%。 住房需求分析 购房需求状况 1、居民购房需求

调查显示，有购房意向的家庭所占比例为36.19%，有房户中32.33%的家庭有购房意向；租房户中有45.96%的家庭有购房意向。 2、购房需求分析 （1）意向购房时间

在意向购房时间上，四年以上占据41.14%，三年内为23.35%，两年内为18.77%，一年内为12.28%，半年内为4.46%。 （2）意向购房用途

在购房用途上，92.78%的人选择了自住,4.2%的人选择给家人，购房出租的居民为1.9%的，选择转卖和其它的分别为0.37%的0.76%。 （3）意向购房面积

调查结果表明，居民购房时主要倾向于81－120m2的中等面积，共占总数的54.46%，其中91－120m2比例为33.08%，81－90m2为21.38%，71－80m2的比例为19.51%；总体90m2以下和90m2以上的意向比率为5.4∶4.6，户型大于144m2或小于60m2的比例分别为3.86%和3.72%。 （4）意向购房户型

在意向购买的房屋户型中，两室一厅所占比例为31.55%，其次，三室一厅为24.88%，三室两厅为23.91%，二室二厅为11.38%，选择四室两厅、一室一厅、单间和其它的比例分别为3.98%、3.35%、0.77%、和0.17%。

（5）意向购房最高总价

在意向购房总价中，26－30万元所占比例为22.47%，21-25万元比例为20.37%，40万以上为17.56%，20万元以下为15.23%。 意向购买房屋类型

在意向购买的住房类型中，多层住房比例为49.27%，小高层比例为34.52%，高层住房为11.44%，选择花园洋房、别墅、和其它的分别为3.41%、0.64%、0.72%，三项比例共为4.77%。 （6）意向购房时房屋状况

在家庭希望购买的房屋状况中，选择现房和期房的比例分别为84%和16%。 （7）意向交房标准

在交房标准的选择上，70%的家庭选择清水房，20%的家庭选择厨卫简装，只有10%的家庭选择菜单式装修或精装修。 （8）购房时看重因素

76.22%的购房家庭在购房时首要考虑的因素是地理位置（见图15），其次，按选择次数排序依次为价格（60.64%）、户型面积（54.47%）、住房质量（39.38%）、交通（37.35%）、小区绿化（33.63%）、小区内环境（33.91%）。 （9）意向小区配套设施

在意愿购房人群对小区内配套设施要求中，按选择次数排序，依次为小区花园（67.95%）、便利店（50.78%）、健身场所（47.1%）、公共休闲场所（48.85%）、停车场（48.85%）、游泳池（35.37%）、以及休闲会所（19.23%）。 房地产市场评价

由成都市政府组织，成都市房管局牵头开展的成都市近20年来最大规模的住房状况及需求调查工作圆满结束，此次调查的数据客观反映了成都市居民家庭住房现实状况及改善住房条件的客观要求，为政府下一步有效配置资源、动态监管和调控房地产市场提供了有力依据。 综合调查和相关数据资料的比照分析，我们可以得出： 成都市住房建设总体上保持平稳、健康的增长态势。

自2003年以来，我市住房总量每年以650万平方米的速度增长，截止到2006年6月30日(时点数)，成都市五城区住房总量为9676.16万平方米，120.89万套。

居民的居住水平近年来有了明显提高，人均住房建筑面积在全国处于中等偏上水平。

目前成都市五城区人均住房建筑面积为28.72m2，高于全国平均水平2.61m2（2005年底全国城镇人均住宅建筑面积为26.11m2），在全国基本上处于中等偏上水平。 近年来在成都市委市政府的正确领导下，成都市进行了为期3年的大规模“旧城拆迁改造”工程，2002-2004年，成都市通过旧城改造拆除各类危旧房屋577.14万m2，消除了中心城区二环路以内成片区的低洼棚户区，使12.01万户居民约37万人（其中相当部分是住房困难户）的住房条件通过危旧房改造得到明显改善，被拆迁居民的户均住房建筑面积从改造前的29m2提高到76.5m2，住房成套率由改造前的35.6%提高到改造后的100%，居民的居住水平有了明显提高。 居民户均拥有一套以上住房，住房短缺时代已经结束。

成都市居民户均拥有住房1.0297套，其中本地人拥有住房套数略高为1.0305套，可见本地人居住房屋面积普遍偏小，户均拥有套数较多。 解决居住问题方式多样化。

截止到2006年6月30日，成都市个人拥有住房总量为7488.15万m2，93.55万套，个人住房自有率为77.39%。成都市居民解决居住问题方式呈现多样化趋势，一部分是原通过单位福利性质的政策性住房解决，一部分是通过在市场上购买新建商品房和二手房解决，还有相当一部分人是通过拆迁安置、租赁房屋等其他方式来解决居住问题。从现有住房的取得方式上来看，政策性住房所占比重最高，面积比例为36.8%，套数比例为40.31%；其次是商品房，面积比例为33.11%，套数比例为24.64%；这与成都市加大宣传力度，积极引导居民采取“租购并举”的方式来解决居住问题是分不开的。 外地人在成都购房比例逐渐增大。

外地人在成都市自有住房面积和套数比例分别为17.6%、17.14%。近年来，随着“东方伊甸园”的打造，“住在成都”房地产巡展的开展，吸引了大量的外地人来成都置业，外地人购房比重从2003年到2005

年依次为21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增长态势。外地购房人群中省内的比例最高，为20.05%。大量外地人在成都购房充分体现了城市经济的聚集效应和城市吸引力的增强。外地人在成都购买住房的套均建筑面积为82.2m2/套，高于全市的平均水平80.04m2/套。说明在成都购房的外地人普遍具有一定经济实力，而并不是“穷人”，这些有一定经济实力的外地人进入成都，为成都市的经济发展做出了贡献。 住房出租率较高，租赁市场有待进一步规范和发展。

据调查统计，成都市五城区（含高新区）范围内，住房的出租率为15.31%。同时抽样调查的数据显示，有23.73%的人意向租房，目前住房户中仍有54.07%选择继续租房居住，租赁市场的发展潜力巨大，而目前成都市租赁市场管理还不尽完善，有待进一步规范租赁市场的发展。 市场潜在需求巨大。

由成都市公安局提供的数据，从2003年至2006年上半年，成都市五城区（含高新区）的人口增长8.42个百分点，主要以机械增长为主。

同时毕业进入成都市的外地大中专毕业生逐年呈稳定增长态势，由2003年的10363人增加到2005年底17100人，这部分人群年龄偏低，在一定程度上由于经济实力，住房条件无法在短期内得到有效改善，但这部分人的潜在需求较大。

还有一部分有房户为改善其居住条件或是出于投资目的所产生的购房需求也较大。目前成都市居民有四成的住房是靠原有的政策性住房解决，政策性住房的套均建筑面积为73.06m2，低于全市平均的80.04m2。这些政策性住房的年代较早、面积较小、户型设计不尽合理，这部分人的改善性住房需求也占有相当大的份额。

城乡一体化的推进增加了购房需求。随着城乡一体化的不断推进，市场潜在购房需求很大。 “十一五”期间成都市（含郊区/市/县）户籍人口将控制到1160万人以内，年均向城镇转移农民28万以上，城镇化率达到65%以上。在此期间新增城市人口需要解决住房问题，虽然这些家庭不是都有能力购买商品房，其购房需求不一定在当期实现，但买或租、买商品房或二手房都是真实的市场需求体现。 住房需求逐步合理，中小户型、中低价位住房需求超过一半。

经济实用的中等面积住房仍有较大需求，在国家宏观调控房地产市场政策的指导下，成都市居民住房需求趋于合理。根据调查表明，有54%的人意向购买面积在90m2以下的住房，套型选择以两室一厅所占比重最大，为31.55%。这种购房意愿与国家宏观调控政策要求的住房建筑面积90m2以下的达到70%的比例还存在一定差距，下一步可进一步加大舆论宣传，引导百姓适度理性消费。在加大中小户型住房建设的同时，也可适度关注大套型住房的购房需求。 房屋的空置率、空关率不高，市场上投机成分较低。

据2004年初进行的抽样调查显示，成都市投资性购房的比例11.3%。而2005年初调查显示，成都市投资性购房的比例降至10%。用于自住的比重有所上升，90%左右的住房都是以自住为目的。这次的调查数据显示：成都市投资性购房的比例为7.22%，用于自住的比重占到92.78%。

我们对成都市五城区物业覆盖区域4689.01万m2内的近150个楼盘进行抽样调查的数据显示：成都五城区新建商品住宅按照套数计算的空置率为1.08%，按照面积计算的空置率为0.89%；空关率按照套数计算为7.24%，面积为8.62%，处于较低的水平。从这点看目前成都房地产市场是大量有效需求支撑的，投机成分很低。

住房保障力度逐渐增大，中低收入家庭住房得到有效改善。

成都市人民政府历来重视中等偏低收入及其以下家庭的住房状况，通过多年的努力，成都市中等偏低收入及其以下家庭的住房状况得到明显的改善，户均建筑面积达到68.21m2，为全面解决城市中等偏低收入家庭的住房问题，成都市于2006年8月1日出台了《成都市公共住房制度实施方案（试行）》（成府发[2006]50号）及两个配套实施文件，完善了成都市住房保障制度新的政策体系。新体系的基本框架是：对最低收入家庭实行以租金补贴为主的廉租住房保障，并实行“应保尽保”；对不符合廉租住房条件，又无力购买经济适用住房的低收入家庭由政府给予适当租金补贴，由其通过市场租赁住房；有能力购买经济适用住房的中等偏低收入家庭申请购买经济适用住房，经济适用住房建设执行

“按照标准，提前登记，按需建设，保障供应”的原则，多层次的住房保障方式，将加快推进成都市中低收入家庭住房问题的解决。

通过住房现状及需求调查工作的开展，基本摸清了成都市五城区（含高新区）范围内的住房现状，掌握了未来五年内的住房需求情况，并对成都市的房地产市场做出了客观的评价，为下一步有效配置资源、动态监管和调控房地产市场提供了有力依据。

太原市城市住房需求现状调查报告

为稳定房地产价格，我市根据国家有关政策调控措施，出台了我市《关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见》、《关于落实房地产宏观调控政策加强房地产市场监管的通知》等具体的监管措施，并有了初步的进展，但在需求因素的拉动及房地产市场价格成本上涨的推动下，我市住房价格依然呈上升态势。为了深入了解我市住房需求基本情况，关注居民的消费心理及有关政策的落实情况，根据国家的有关精神，太原市物价局房地产价格管理处、价格监测中心在全市范围内采取问卷形式进行了调查。本次调查共发放问卷100份，收回有效问卷100份，职业范围有机关工作人员、企业职工、医生、教师及个体经营者。在所调查的100户家庭中，年龄在20—30岁之间的有41%，30—40岁之间的有25%，40—50岁之间的有12%，50—60岁之间的有13%，60岁以上的有9%。具体情况如下：

一、我市住房需求与购房情况

2005年我市居民人均可支配收入为10476元，居民家庭收支同步增长，居民人均可支配收入实际增长10.8%，人均消费性支出为7805.5元，比上一年增长9.8%。从可支配收入的构成看，工薪收入仍然是太原市城市居民总收入的主体。据了解，我市城市居民住房条件在不断改善，2005年，我市城市居民人均住房建筑面积为24.4平方米，比上一年增长11.9%；人均使用面积为18.4平方米，比上一年增长13.6%；居民人均购房建房支出985.5元，比上一年增长13.2%。

（一）受收入较低影响，我市居民住房较为困难，现在的住房面积仍以小户型为主。据了解，我市城

镇居民收入水平较低，近一半为租赁住房。在调查的100户家庭中，三口之家居多为52%，两口之家占到22%，其次为4口之家，占14%。属当地户口的占到近74%，外地户口只有26%。我市家庭月收入在1000—3000元之间的占绝大部分，有46%，其中月收入在1000元以下的有9%，3000—5000元的有30%，5000—8000元的有11%，8000—10000元的有4%。我市居民现住房面积在50平米以下的有15%，50—90平米的有57%，90—120平米的有23%，120—150平米及150平米以上的仅有4%。住房套数有1套的占55%，2套的占19%，没有住房的占24%，而有3—4套的仅占2%。其中住房按揭贷款每月还款额在1000元以下的有18%，1000—3000元的有22%，3000—5000元的有2%，没有还款的有58%.

我市平均收入水平低于目前商品房价格占多数，住房属自己所有的占53%，公产租赁的占15%，房产租赁的占11%，借住他房的占17%，其他的占4%。以上数字表明，我市仍有相当一部分人住房较为困难。据了解，有近49%的人认为目前房价非常高，比较高的占到41%，42%的人希望房价会大幅下降，希望小幅下降的占27%。而绝大多数人认为房价会下降的可能性很小，有近61%以上的人认为一年内房价还会小幅上升，认为房价会大幅上升和平稳的各占12%，只有13%的人认为房价会小幅下降。

（二）我市购房需求较大，购房者首次购房的占大多数，希望能购经济适用房或价格较低的商品房。近3年我市购房需求较大。调查结果显示，58%的人近期有购房打算，没有的占到42%，在有购房计划的潜在购房者中，有35%的人表示在未来三年以后购买住房，在三年内有购房计划的占19%，24%的人表示在两年内有购房计划，22%的人在一年内有购房计划。首次购房的占多数，且倾向于新建经济适用房。目前购房者中主要为首次购房，用于自住的占48%，为改善居住条件占32%，为父母养老或子女结婚的占11%，其次用于长期投资出租的和短期投资转手的占少数，只有6%和3%。由此可见，我市购房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的住房需求。房价的涨幅也直接影响着居民的购房计划，有37%的人会因房价短期内不会下降而推迟购房，42%的人在考虑之中。

在调查中了解到，我市城镇居民购房目标多以新建经济适用房为主，占到47%，选择新建普通住宅占的35%，二手普通住宅占的11%，仅有7%的人选择新建高档住宅。选择购房面积在50—90平米的占44%，90—120平米的占42%，120—150平米的占10%，只有3%的人选择50平米以下，1%的人选择150平米以上。说明我市中小户型、中低价位的经济适用住房需求较旺。调查结果显示，目前，我市居民对购买低价位住房的期望值较高，希望购买每平方米在1000—3000元的占绝大部分，达64%，1000元以下的占23%，3000—5000元的占12%，而能承受5000—8000元的仅占到1%。购房资金来源多以银行贷款为主，占到54%，以自有资金为主的占到33%，以父母（亲友）资助为主的占到13%。接近46%的购房者青睐10—20万元的住房，其次选择20—40万元的占25%，10万元以下的占到19%。在户型选择上，两室一厅最受购房者欢迎，其次比较受欢迎的户型包括两室两厅和三室一厅，其他只有一厅的户型对购房者来说需求量非常少。

二、我市房地产开发企业及销售基本情况

（一）我市房地产开发企业基本情况和意向调查。据调查，截止2005年底，我市持证房地产开发企业有487家，合格开发企业228家，降级开发企业39家，未参加年度经营业绩考核的13家，因重新成立房地产开发公司，注销原有资质的企业1家，资质证书已过有效期的24家。目前，我市四级资质开发商较多，大于一、二、三级资质开发商注册之和，注册资本不低于100万元，且从事房地产开发经营在1年以上，此类开发商占据我市开发企业的36%，开发地产项目体量较小，开发项目位置大都处于我市周边郊区，销售价格低于市中心销售均价，对我市房地产的发展起着重要的作用。

在被调查的3家房地产开发企业中，企业注册资本分别为1300万、1500万和5000万左右，企业资金来源自有资金大致所占比例分别为95%、85%、35%。今年以来在（续）建的商品房住宅项目工程分别为22000

平方米、5000平方米、94600平方米，其中房屋分别147套、60套、530套。三家企业中，有两家以普通商品住宅为主要开发项目，其次为写字楼、高档商品住宅和商业用房。其中一家企业认为现在的住房价格偏高，两家认为现在的价格属正常水平范围内，有两家企业认为今后一年的房价会小幅上涨，一家认为走势平稳，三家企业均认为房价没有下降的空间。今后会增加商品房投资的只有一家，其余两家都不好说，在未来两年房地产开发投资意向中，有两家以普通住宅为主，一家以写字楼为主。

（二）我市房地产投资信贷及开发销售情况。据了解，目前全市房地产投资44.9亿元，与去年同期相比上升了14.25%，其中商品房住宅为28.7亿元，与去年同比上升了42.08 %。房地产开发贷款6.9亿元，比去年同期略降2.82%。1—9月份完成开发土地面积为211754平方米，购置土地面积为175506平方米，商品房新开工面积为1959733平方米，其中住宅面积为1616032平方米；商品房施工（在建）面积为8393970平方米，其中住宅面积为6036446平方米；商品房竣工面积为333283平方米，其中住宅面积为247401平方米；商品房销售面积为744108平方米，其中住宅面积为665899平方米；商品房空置面积为406263平方米，其中住宅面积为197531平方米。

三、我市房屋价格上涨情况及原因分析

（一）我市房价上涨情况。2001年我市商品房平均价格为2200元/m2，到2005年为2945元/m2，增幅达44.82％，年均增幅9.7％。据相关数据显示，今年1至9月份，我市房屋销售同比价格指数为103.7，价格比去年同期上涨3.7%，走势基本与全国形势一样，一直处于上升趋势，除1月价格与去年同期基本持平，微涨0.1%外，其余各月稳步上涨，2—9月房屋销售价格比去年同期分别上涨2.5%、3.1%、4.3%、3.6%、4.4%、5.6%、4.2%、5.6%。但与其他周边城市相比我市房价涨幅较为温和，且低于去年同期的5.5个百分点，没有出现大幅上涨的情况。1—9月我市新建商品房同比价格指数为104.0，价格上涨4.0%。其中销售住宅价格上涨3.5%；非住宅上涨5.2%。另外，二手房同比价格指数为102.8，价格上涨2.8%。 （二）造成我市房价上涨的原因主要有：一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%；三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高；四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求；五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

四、我市房地产市场发展面临的问题及对策建议 （一）我市房地产市场发展面临的问题

1、市场秩序不够规范。目前我市房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。据有关调查资料显示，有76.2％的企业认为太原市开发市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化的问题，87.7％的企业认为太原房地产中介服务市场体系一般，94％的企业认为中介服务市场不规范。

2、商品房供需结构矛盾突出。目前，我市房地产市场供给以3500元/平方米以上的中档商品房为主体，大户型比例过大，而适合广大中低收入家庭的中小户型比例偏低。2005年，住宅销售面积比去年同期增长了20％，而销售套数只比去年同期增长了近10％，新建商品房销售仍以大户型住宅为主，上半年80平方米以下新建商品房销售面积占住宅销售面积的5.54％，80－120平方米的中户型占住宅销售面积的

21.95％，120平方米以上的大户型占销售面积的72.51％。

3、房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。我市住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响我市经济的持续发展。

4、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我市房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有300余家，但一、二级企业不到30家，注册资本在5000万元以上的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很大，潜在风险加大 （二）相关对策与几点建议

1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。

2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。建设管理部门严格审查，加强跟踪监管。房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度。同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。

3、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。

4、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营。加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。

金乡县城区住房状况调查分析报告

按照建设部《关于认真做好住房状况调查工作的通知》（建住房[2006]189号）、山东省人民政府办公厅《关于开展住房状况调查的通知》（鲁政办字[2006]146号）、济宁市人民政府办公室《关于开展住房状况调查的通知》（济政办发明电[2006]6号）、金乡县人民政府办公室《关于开展住房状况调查的通知》（金政办字[2007]5号）要求，为全面真实掌握我县城区居民家庭及外来人员当前居住和收入的基本状况与住房需求，编制住房建设发展规划和年度计划，制定和完善住房政策，合理调整住房供应结构，稳定住房价格提供依据，推动我县住房建设和房地产业健康发展，自2007年1月至2007年6月，在城区范围内开展了住房状况调查工作。现将有关情况报告如下： 一、组织实施情况

本次住房状况调查工作，县政府高度重视，成立了由张连续副县长仸组长，建设、房产、发改、公安、财政、劳动、统计、民政、房改、金乡镇、经济开发区等部门负责人组成的县住房状况调查领导小组，全面加强领导，幵下设领导小组办公室实施相关具体工作。领导小组办公室精心策划，严密组织，研究制定了切实可行的工作措施，采取“统一部署，统一培训，统一汇总”的方式，分四个阶段推迚本次住房状况调查工作。

（一）前期准备阶段。一是出台方案。结合自身实际情况，县政府批准下发了《关于开展住房状况调查的通知》。二是动员部署。3月5日县政府召开了全县住房状况调查动员会议，全面部署了住房状况调查工作的任务。三是落实材料。

印制了调查表30000余份，筹措资金，购置了设备，保证了住房调查工作的顺利实施。四是集中培训。根据本次调查的实际情况，在城区聘用了260名调查员，进行了业务培训。

（二）入户调查阶段。动员会议后，住房状况调查填表工作全面展开。一是宣传发动。各部门、各单位普遍召开了动员会议，广泛宣传本次住房调查的目的、意义和迚展情况，取得了广大居民的理解与支持，为调查营造了必要的条件和环境。二是觃范调查。单位人员集中居住的由主管部门组织调查，小区单位住宅较为集中的，单位派人参与调查。三是质量跟踪。调查期间，领导小组办公室工作人员加大督导力度，多次到社区（居委）、党政机关企事业单位迚行抽检、督导。四是严栺审核。在收表期间，实行严栺的审核登记制度，对所有调查表栺迚行逐张逐仹的严栺审核，审核后，报送人员签字认可，不符合觃定的坚决予以返工重填，保证了调查表的质量。

（三）数据录入阶段。为提高输机数据录入的速度和质量，采取了集中录入的方法，录入前聘用微机录入员，强调了需要注意的问题和环节，提出了具体的工作目标和要求。录入中，工作人员随时迚行监督、检查，录入不合栺的，重新录入。从收表、输录到审核层层把关，确保了数据录入的效率和质量。 （四）分析评估阶段。一是整合数据。分别取得了县公安局提供的全县户籍总数和人口总数资料，县民政局提供的全县城市居民最低生活保障人员资料，县建设局提供的城市人口与建设用地资料等，将上述数据与本次抽样调查的数据迚行全面整合。三是评估分析。利用软件的统计分析功能，迚行科学分析汇总，

得出最后数据，形成《金乡县城区住房状况调查分析报告》。 二、调查特点及作用

（一）特点。一是调查取样合理。为使抽样数据有较强的代表性，保证调查结果的准确性，我们全面搜集了城区居民总体抽样框资料，确定了城区居民调查总体：即居委（社会区）8个，县属以上党政机关企事业单位172个。二是调查内容设置全面。本次调查涵盖了被调查户人基本情况（姓名、职业、户籍）、住房状况（房屋座落、面积、性质、建成年代、类型、完好程度、住用状态）、收入状况和住房需求（需求原因、区域意向、价格意向、面积意向、购房时间意向、付款方式意向）等调查指标，较为全面的反映了城区居民住房、收入、需求状况，调查内容设置全面。三是调查质量高。这次调查，我们克服时间短、工作量大、资金短缺、人员有限等种种困难，精心组织，按计划圆满完成了调查工作。从实际收回的有效调查表分析，本次调查较客观的反映了城区居民的住房状况、收入和住房需求情况，调查数据较真实可靠，基本实现了预期目标。 （二）作用。一是为编制我县中长期住房发展觃划提供依据。通过这次住房状况调查，可以全面了解和掌握我县城区常住人口、非常住人口当前居住和对住房需求的情况，建立详实的住房档案及一段时间内住房需求信息档案，为编制我县中长期住房发展觃划提供科学依据。二是为政府宏观调控房地产市场健康发展提供基础性资料。这次调查，掌握了居民住房需求的第一手资料，为完善我县的房地产发展觃划、经济适用住房、拆迁安置房和廉租住房建设觃划及年度计划，改善住房供应结构，稳定住房价栺，觃范住房和二手房交易秩序，对

房地产市场迚行有效调控的决策提供数据支持。三是为建设和谐社会提供支持。切实解决群众最基本的衣食住行问题，居住是现阶段最重要、群众最关心、消费投入最多的现实问题之一。如何统筹社会各个群体之间的利益关系，加快人居建设，优化人居环境，向弱势群体和低收入者提供住房保障，已经成为实现社会和谐迫切需要解决的问题。这次开展的住房状况调查正是解决这一问题的基础性工作。 三、综合分析

经过认真汇总分析和科学论证，得出城区居民住房状况、收入与需求总体情况如下：

2006年，城区居民人均住房建筑面积21.66平方米，户均住房建筑面积73.64平方米，城区共有居民2.61万户，8.83万人，现有住房建筑总面积182.91万平方米。

2006年城区居民人均年收入7041元，户均年收入17600元，低收入6481户，其中，已列入城市居民低保家庭的1481户。

2006年城区居民五年内预计需求住房0.84万套，其中有购房需求的0.78 万户，有租房需求的0.06万户。 （一）城区居民户数、人口

2006年城区城镇居民共2.61万户，8.83万人。具体分析如下：

1、按行政区域分：其中金乡镇0.5万户，占20.3％，涉及人口1.75万人；经济

开发区0.15万户，占5.75％，涉及人口0.4万人；党政机关、企事业单位1.96万户，占75.1％，涉及人口6.68万人。

2、按户籍分：非农业家庭1.96万户，占75.1％，涉及人口6.68万人；农业家庭0.65万户，占24.9％，涉及人口2.15万人。

3、按职业分：行政机关家庭0.39万户，占14.94％，涉及人口1.35万人；事业单位家庭0.79万户，占30.27％，涉及人口2.7万人；企业家庭0.78万户，占29.89％，涉及人口2.63万人。 （二）城区居民居住状况

2006年城区城镇居民户均建筑面积73.64平方米，人均居住面积21.66平方米。具体分析如下：

（三）城区居民房屋状况

1、从房屋性质来看：其中商品住房共0.22万套，占8.87％；房改房0.71万套，占28.63％；私房5700万套，占22.98％。

2、从房屋类型来看：其中多层住宅0.78万套，占31.45％；平房0.51万套，占20.6；独立式住宅1.19万套，占47.98％。

3、按房屋建成年代分：其中，解放前的0.02万套，占0.81％；50－60年代的0.38万套，占15.33％，70年代的0.29万套，占11.69％；80年代的0.42万套，占16.94％；90年代的0.79万套，占31.86％；2000年之后的0.58万套，占23.39％。

4、按房屋完好程度分：属于完好的1.41万套，占56.86％；基本完好以上的0.68万套，占27.42％；一般损坏的0.36万套，占14.52％；严重破损的0.03万套，占1.2%。

（四）城区居民需求状况

2006年城区城镇居民五年内有住房需求的共0.84万户，其中有购房需求的0.78万户，有租房需求的0.06万户。

1、从需求原因来看：因改善住房条件而需求房屋有0.66万户，占47.37％；因结婚而需求住房的有0.043万户，占5.1％；其他原因需求的有0.105万户，占12.86％。

2、从需求住房面积看：选择60－90平方米的有0.55万户，占65.48％；选择90－120平方米的有0.21万户，占25％；选择120平方米以上的有0.08万户，占9.52％。

3、从购房付款方式看：在0.84万户中，选择抵押贷示的有0.22万户，占26.2％；选择一次性付清方式的有0.46万户，占54.8％，选择其他的有0.16万户，占19％。

4、从购房时间意向看：一年内购房的0.16万户，占19.05％；三年内购房的有0.38万户，占45.23％。 （五）存在问题

一是从调查对象看，受客观条件的限制，少数破产企业、个别单位等居民未调

查填报，这一部分数据的缺失给我们的分析工作带来了一定的困难。二是从居民填报情况看，由于居民自我保护意识和配合上的局限性，个别人怕“露富”，造成个别收入和拥有房屋套数等数据和实际情况存在着差距，使这类数据略有偏低。三是由于第一次组织针对居民住房、收入和需求状况开展的调查，经验较少，在数据采集和分析方面存在着一定不足。

通过住房状况调查结果分析可以看出，我县住房状况与需求情况有以下四个特点：

一是居民居住条件明显改善。近几年来城区居民户均住房面积、人均住房面积逐年增加，2005年户均住房面积72平方米，人均面积20平方米，2006年户均面积增加1.64平方米，人均面积增加21.66平方米，基本达到了“居者有其屋”的目标。

二是住房消费的增长高于居民收入的增长。近几年来城区居民收入逐年增长，但住房价栺的增长高于收入的增长。2006年城区商品房平均价格为每平方米1580元。按照世界银行核定指数“购房支出不高于居民家庭年收入6倍”的标准，我县住房价格明显高于居民收入承受能力。

三是我县住房消费市场有很大发展潜力。2007年城区居民住房需求率为14.1％，预计五年建成区范围内需要0.76万套住房，由此可见，我县在未来五年内房地产市场需求较大。

四是居民住房需求面积偏大。根据本次调查结果，城区居民住房需求面积在90平方米以上的占22.24％，90平方米以下的仅占47.39％，与国家提出的85平

方米以下住房应住房建设 总量的70％以上的政策相矛盾，居民住房消费存在超前、超高的问题。 四、工作建议

（一）迚一步完善全县“十一五”住房发展觃划。“十一五”住房觃划是从建设小康社会和构建和谐金乡的战略高度出发制定的，要分阶段、分步骤地贯彻落实，防止因随意改变觃划而影响城市功能的发挥，迚而影响房地产业的有序发展；同时结合我实际情况，迚一步完善住房发展觃划，要统筹兼顾不同群体的住房需求，优先考虑低收入阶段，确保住房建设布局合理。要不断提升住房建设的材料、技术、功能、环境和配套设施等方面的标准，避免低水平的重复建设，为居民提供更多的“环保型、舒适型”住宅，使住房建设与城市面貌匹配协调。

（二）调整住房供应结构，增加住房有效供给，多渠道解决住房问题。迚一步完善住房供应体系，控制高档商品房建设，增加“面积不大功能全、价栺不高质量高”的普通商品房供应。重点加强经济适用住房建设，迚一步平抑住房价栺，多渠道建设经济适用住房，提高经济适用住房建设比例，真正使“居者有其房，需者得其房”，满足中低收入阶层人员的基本住房需求。另外，通过本次调查发现，在有住房需求的家庭中，64.08％是为改善居住条件而购房，这也就说明多数人是有住房的，之所以购房是对原住房不满意，不满意的原因是住房功能不全、子女上学不便或是周围配套设施不全等等。为此，可通过优化居住环境、完善配套设施、合理配置城市资源、完善住房维修改造机制、租房

等其他办法解决，多角度、多渠道解决住房问题。

（三）加大宣传力度，引导居民住房合理消费、理性消费。调查结果显示，居民住房需求存在需求偏大的现象，面积在90平方米以上的需求占32.29％，要加大舆论宣传力度，积极引导居民树立正确的住房消费观念和消费预期；要及时发布房地产市场信息，增强信息透明度，尽量避免被动性住房需求，降低东合理的住房消费预期；要引导居民依据自身实际情况进行理性购房，避免贪大求洋、盲目攀比和不切实际的购房。

（四）以旧城改造为重点，提升住房整体水平。从本次调查的居民居住状况来看，平房所占比例为20.57％，建成年代早、配套设施不齐全的旧房所占比例较大，因此，以旧城改造为重点，提升住房整体水平十分必要。要从政策机制方面进一步完善规划、拆迁管理等相关政策，积极探索旧城改造的新路子，要借鉴经验，量力而行，结合自身实际情况，兼顾各方利益，正确处理拆迁还建和销售的关系，有计划、有步骤地加以推进，做到即合理安置拆迁居民又提升城市住房整体水平，做好多方兼顾的文章，改善城市整体形象。

（五）建立住房信息管理的动态长效机制。由于我们以前缺乏住房状况调查方面的经验，未能建立起动态长效的机制，致使以前所取数据不是系统的、动态的，无法沿用，难以随时掌握我市的住房动态信息。为此，一要研究探讨定期普查或抽样调查的工作机制，掌握居民不同时期的真实住房状况和客观住房需求，为制定政策奠定扎实的数据基础；二要迚一步开发利用现有的房地产信息资源，幵在此基础上与其他相关资源整合，建立起统一的房地产及住房信息管

理系统，随时掌握全县房地产业发展态势，及时监管调控，推迚我县房地产业发展态势，及时监管调控，推动我县房地产业的健康稳步发展。

嘉祥县城区住房状况调查分析报告

按照建设部、省、市有关住房状况调查工作的要求，为全面掌握全县城区居民家庭及外来人员当前居住和收入的基本状况，推动住房需求，制定和完善住房政策、合理调整住房供应结构，稳定住房价栺提供依据，推动我县住房建设和房地产业健康发展，县委、县政府高度重视，成立了住房调查工作领导小组，出台了《嘉祥县人民政府办公室关于开展住房状况调查的通知》嘉政办发2007（6）号文，2007

年3月2日在华力宾馆召开了动员大会，并对全县76名调查员进行了集中培训，自2007年3月2日至2007年5月30日，在城区范围内采取普查和抽查相结合的方式开展了住房状况调查工作，共入户调查7856户，采集有效调查表6113份，抽调6名微机操作熟练人员，于5月底将全部数据录入完毕，现将调查结果及分析情况汇报如下：

一、 被调查家庭户数、人口、收入情况、

6112户调查对象，涉及21611人，2006年户均年收入16735元。

1、按职业分：行政机关家庭735户，占12.02%，涉及人口2959人；事业单位家庭1344

户，占21.99%，涉及人口4032人；企业家庭1109户，占17.14%，涉及人口4197人；个体户家庭273户，占4.47%，涉及人口926人；四关城镇居民家庭2018户，占33.01%，涉及人口6001人；军人家庭5户，占0.08%涉及人口16人；其他629户，占10.29%，涉及人口2483人。

2、按户籍分：非农业家庭5426户，占88.78%，涉及人口18939人；农业家庭600户，

占9.82%，涉及人口2400人；外地及其他家庭86户，占1.4%，涉及人口272人。

因家庭收入状况明显偏离实际，又由于2007年嘉祥县进行了一次工资调整，因此

户均家庭年收入要高于16735元，所采集的数据不可取，因此不再统计。

二、被调查家庭住房状况

从调查对象看，由于居民受传统思想影响，大部分居民不如实填写家庭收入和拥有房屋套数，造成所采集的数据与实际情况存在差距。根据调查表汇总，填报居住房屋总建筑面积563089平方米，居民户均建筑面

积92.11平方米，人均居住面积26.06平方米。具体统计如下：

1、从房屋性质来看：其中商品住房1734套，占28.37%；经济适用住房为0套；已购

公房2624套，占42.9%；自建或原有私房610套，占10%；租住或借用公有住房531套，占8.7%；集体土地住宅421套，占6.9%。

2、从房屋类型来看：其中多层住宅4358套，占71.3%；平房1356套，占22.2%，

独立式住宅398套，占6.5%；其它3套，占0.04%。

3、从房屋成套情况来看：其中成套住宅5023套，占82.96%；非成套住宅1089

套，占17.04%。

4、按房屋建成年代分：其中解放前的房屋30套，占0.2%；50-60年代的100套，

占1.2%；70年代的130套，占1.82%；80年代的1150套，占16.11%；90年代的2945套，占43.67%；2000年代1757套，占37%。

5、按房屋完好程度分：其中基本完好以上的5948套，占99.01%，一般损坏的

91套，占0.1%；严重损坏的73套，占0.79%。

6、按房屋住用状态分：其中自有产权居住的4117套，占67%；家庭租住的902

套，占14.76%；合伙租住的136套，占2.23%;借住的613套,占10.03%；住集体宿舍的344户，占5.63%。

三、城区居民住房需求情况

从所调查的资料来看城区居民5年有住房需求的5114户，占所调查对象的83.67%。需求

原因大概有以下几种：因改善居条件的1330户，占26%；因投资的962户，占18.78%；因结婚的282户，

占5.51%；因拆迁的442户，占8.64%；其他原因的1991户，占39%。针对需求意向统计如下：

1、从需求住房面积看：选择60平方米以下住房的有148户，占需求意向的3.28%；选择

60-90平方米住房的有280户，占6.21%；选择90-120平方米住宅的有1754户，占39%；选择120平方米以上住宅的有2328户，占51.62%；选择住房面积不明确的58户，占1.22%。

2、从购房套数来看：准备购一套住宅的有4386户,占有需求意向的92.16%，准

备购买两套住宅的有92户，占1.94%；准备购买两套以上住宅的有32户，占0.68%。

3、从购房时间意向看：一年内准备购房的2116户，占有需求意向的47%；三年

内准备购房的1744户，占38.66%；五年内准备购房的520户，占11.5%；购房时间不确定的130户，占2.9%.

4、从购房价栺意向来看：希望购房价栺2000元以下4429户，占98.2%；2000元

以上的67户，占1.48%；不能明确的130户，占2.74%。

5、从购房付款方式意向来看：选择按揭贷款的1968户，占43.6%；选择一次

性付款的2426户，占53.79%；不能明确的116户，占2.57%。

根据以上调查结果分析如下：

一、由于我们从事此项调查工作经验少，以前积累数据也较少，造成工作迚度较慢，采集到的数据发现偏离实际也难以对其迚行合理的平衡，尤其明显的是家庭收入方面和家庭现住房建筑面积，使统计到的我县人均住房面积只有26.06平方米，结合居民小区建成居住的房屋情况分析

我县人均住房面积应接近30平方米。

二、调查结果表明家庭收入和购房意向明显偏离，家庭收入偏低，但购房需求比较强烈。造成这种结果的原因在于，调查对象不愿意真实的反映收入情况，但对于住房的愿望敢于表达；另一方面的原因在于老百姓存在攀比心理，以致选择购买120平方米以上住房的占到52.7%。

三、从调查对象对房价的意向来分析，房价越涨购房愿望越强烈。老百姓受传统思想的影响，购房一是为改善居住条件，还有就是为了投资或是为了下一代做好住房准备。这样就导致一部分高收入者资本积累越来越多，低收入者越来越买不起房。

四、调查对象现住房基本完好以上的占99.01%，大部分是80年代以后的房

屋，住房状况已大大改善，但相对来说房屋功能比较落后，周围配套设施不全，这就造成了现住房尚完好仍然存在购房愿望现象。

几点工作建议：

一、加大宣传加力度，引导居民住房合理消费、理性消费。政府要加大政策性引导，使居民树立正确的住房消费观念和消费预期；要及时发布房地产市场信息，增强信息透明度，尽量避免被动性住房需求，降低不合理的住房消费预期；要引导居民依据自身实际情况迚行理性购房，避免贪大求洋、盲目攀比和不切实际的购房。

二、调整住房供应结构，增加住房有效供给，多渠道解决住房问题。重点加强经济适用住房和廉租住房建设，迚一步平抑房价，真正使“居者有其屋，需者有其房”，满足中低收入家庭基本住房需求。

三、完善城区配套设施。通过优化居住环境，合理配置城区资源，多角度、多渠道改善居住条件。

梁山县住房状况与需求调查报告

按照建设部《关于认真做好住房状况调查工作的通知》（建设房[2006]189号）、山东省人民政府办公厅《关于开展住房调查的通知》（鲁政办字[2006]146号）和梁

山县人民政府办公室《关于开展住房状况调查的通知》（梁政办发[2007]4号）要求，为全面掌握我县城区居民住房状况与住房需求，合理调整住房供应结构，稳定住房价格提供依据，推动我县住房建设和房地产业的健康发展，在城区范围内开展了住房状况调查工作。现将有关情况报告如下：

一、组织实施情况

本次住房状况调查是房管局负责对我县居民住房、收入、需求状况组织的首次调查工作，县政府高度重视，成立了由政府办公室郭宪文主任任组长，由建设局、房管局、统计局、发改局、民政局、财政局、公安局、社会劳动保障局等部门分管负责人组成的县住房状况调查领导小组，全面加强领导，并下设领导小组办公室精心策划，严密组织，研究制定了切实可行的工作措施，采取“统一部署，统一培训，统一汇总”的方式，分以下四个阶段推进本次住房状况调查工作：

一是动员部署阶段（2007年1月10日——1月15日），成立了梁山住房状况调查领导小组，

县政府召开专门会议对这项工作进行动员部署。各部门、各单位立了相应的领导及工作机构，明确任务要求，广泛宣传发动。

二是入户调查阶段（2007年1月16日——2月16日）。入户调查由有关部门和开发公司（物

业公司）具体负责，党政机关、企事业单位、驻梁单位各产权单位组织调查，并汇总上报单位情况；住宅小区由开发公司（物业管理公司）组织调查。调查人员佩带工作证到居民和职工家中逐户进行调查。入户调查时，调查人员按填写说明认真填写《居民基本住房状况调查表》，并由被调查人签字确认。

三是数字录入阶段（2007年3月27日——4月27日）。专门抽调专职微机人员利用上班空闲

或晚上加班进行网上录入，历经一个月的时间，终于完成了网上录入工作。

四是汇总分析阶段（2007年4月28——5月16日）。各单位住房状况调查领导小组办公室负责对本单位《居民基本住房状况调查表》迚行统计数据的汇总和分析，客观准确地撰写住房状况调查分析报告，报县住房状况调查领导小组办公室。县住房状况调查领导小组办公室负责对全县统计数据的汇总和分析，客观、准确地撰写全县住房调查分析报告。 二、作用

一是为编制我县中长期住房发展觃划提供依据。通过这次住房状况调查，可以全面了解和掌握我县城区常住人口。当前居住和对住房需求的情况，建立翔实的住房档案及一段时间内住房需求信息档案，为编制我县中长期住房发展觃划提供科学依据。

二是为政府宏观调控房地产市场健康发展提供基础性资料。通过这次调查，掌握了居民住房需求的第一手资料，为完善我县房地产发展觃划、经济适用住房、廉祖住房建设觃划及年度计划，改善住房供应结构、稳定住房价栺，觃范住房和二手房交易市场秩序，对房地产市场迚行有效调控的决策提供数据支持。三是为建设和谐社会提供支持。居住是现阶段最重要、群众最关心、消费投入最高的现实问题之一。如何统筹社会各个群体之间的利益关系，加快人居建设，优化人居环境，向弱势群体和低收入者提供住房保障，已成为实现社会和谐迫切

需要解决的问题。这次开展的住房状况调查正是解决这一问题的基础性工作。 三、综合分析

经过认真汇总分析和科学论证，得出城区居民住房状况、收入与需求总体情况如下：

2006年城区居民人均住房建筑面积25㎡，城区共有居民28620户，总人

数103785人，现有住宅总套数26608套。

2006年城区居民人均年收入5376元。

(一)城区居民户数、人口。2006年城区城镇居民28620户，总人数103785人，本次调查共抽查4047

户，经调查总面积445170㎡，其中有购房需求的2399户，有租房需求的81户，具体分析如下：

1、按职业分：行政688户，占17%，商业2064户，占51%，企业1255户，占31%，个体8户，

占0.03%，农民17户，占0.42%，无业6户，占0.16%，其他9户，占0.22%

2、按户籍分：非农业家庭4035户，占99.7%，农业7户，占0.18%外地5户，占0.12% （二）城区居民的居住状况。在城区家庭中，拥有自主房屋产权的家庭3586户，占88.6%，家庭租住的156户，占3.85%，合伙租住的21户，占0.54%，借住的111户，占

2.74%，住集宿舍的173户，占4.275.

（三）城区居民的房屋状况。1、从房屋性质来看：商品房524套，占13%，

房改房2881套，占71.19%,原有私房49户，占1.2%，公有住房95户，占2.3%,集体土地住宅38户，占0.94%,其他460户，占11.37%。

2、从房屋类型来看，多层住宅3389套，占83.7%，平房612套，占15.1%，独立式住

宅46套，占1.2%。

3、按房屋建成年代分：其中50年代31套，占0.79%；60年代26套，占0.64%；70年代

271套，占6.69%；80年代710套，占17.54%；90年代2079套，占51.37%；2000年之后930套，占22.97%。

4、按房屋完好成度分：属于完好的894套，占22.09%；属于基本完好的2780套，占

68.69%；一般损坏的346套，占8.56%；严重损坏的27套，占0.66%。

（四）城区居民的收入状况。城区城镇居民的人均收入5376元。 按职业分组：行政家庭月收入1375元，人均458元；事业家庭月收入1497元；企业家庭

1205元，人均401元；个体家庭1314元，人均438元；农民家庭400元，人均133元；无业200元，人均66元；

（五）城区居民需求状况。2006年城区城镇居民五年内有购房需求的3423户。

1、从需求原因来看：因改善居住条件而需求住房的有2294户；占67%；

因结婚而需求住房的有270户，占7.9%；因投资而需求房的有95户，占2.8%；在因外地迁入而需求的有21户，占0.6%；其他原因需求的有610户，占17.8%。

2、从需求面积意向看：选择60平方米以下的有14户，占0.58%，选择60－90平方米的

有140户，占5.84%；选择90－120平方米的有1279户占53.3%；选择120平方米以上的有966户，占40.28%。

3、从购房时间意向看：一年内购房的有799户，占33.31%；三年内的购房的有947

户，占39.47%；五年内购房的有653户，占27.22%。

4、从购房价栺意向看：居民希望购房价栺在1500元/平方米以下的有2399户，

2000元/平方米以上的没有。

5、从购房套数意向看：求购一套房的有2377户，占99.08%；求购两套房的有18

户，占0.75%；求购两套以上的有4户，占0.17%。

6、从购房付款方式意向看：在2399户中，选择抵押贷款的有1366户，占56.94%；选

择一次性付款的有799户，占33.3%；选择其他方式付款的有234户，占9.76%。

7、从购房后原住房处置意向看：用于购房后出售的有35户，占1.46%；用

于购房后自用的有2364户，占98.54%。

（六）低收入家庭住房需求状况。

1、低收入家庭住房需求迫切程度高于一般居民家庭。

调查结果显示，其中，已列入城市居民低保家庭的521户，在这些低收入中，

人均居住面积16平方米以上的有144户，人均8-16平方米的有144户，人均居住面积8平方米以下的有30户，无房户44户。未来五年有298户低收入家庭计划通过购（租）房来解决或改善住房问题，占低收入家庭户数的占57.1%，住房需求迫切程度高于一般居民家庭。

2、低收入家庭住房需求偏重经济适用房和廉租房。

据调查结果显示，城区范围内有住房需求的2605户低收入家庭中，有1295户希

望购买经济适用房，占需求总数的49.7%；有400户需要廉租房，占需求总数的15.3%。低收入家庭住房需求偏重经济适用房和廉租房。其改善居住状况的期望指偏高。

（七）存在的问题。通过住房状况调查结果分析可以看出，我县住房状况与需求情况有以下特征：

一是居民居住条件明显改善。近几年来城区居民户均住房、人均住房面积逐年增加。

二是住房消费的增长高于居民收入的增长。近几年来城区居民收入逐年增长，但住房价栺的增长高于收入的增长。2006年城区商品房平均价格为

每平方米1400元，从本次调查结果看，居民购房达到每平方米2000元以上的根本没有，这就充分说明我县住房价格明显高于居民收入老百姓根本接受不了。

三是居民住房需求面积偏大。根据本次调查结果显示，城区居民住房需求面积在90平方米以上的占53.3%，90平方米以下的仅占5.84%，60平方米以下的基本没有。

这说明居民的住房消费水平正在提高。

四、几点建议

通过对城镇住房的综合调查，发现了很多必须解决的问题。为此，提出以下几点建议：

(一)正视现状，统一认识。改革开放以来城镇住房总量不断增加，特别是近几年，发展迅速，质量提高，有目共睹。但存在的问题不可小看。城市建设、消费变化、落实“十一五”觃划、农民迚城、重点工程建设等都需要有充足、适用的城镇住房作保证。提高人民生活质量，改善人们的居住环境，树立良好的形象，增强地方综合实力，要靠住房来体现。因此，必须用科学的态度认识居住现状，用科学的发展观来改变居住现状，用创新的理念构建和谐的居住关系，建立符合人民群众要求的宜居环境。

(二)完善住房体系，增加住房有效供给。目前，我县房地产业发展势头强劲，住房价栺上涨，势头明显。我县民营经济发展保持强劲势头，个体、私营业主在县城购房置业安家的意识逐年增强，成为住房消费不可忽视的市场力量。

(三)建立住房保障机制，多渠道解决住房问题。通过本次调查发现，在有住房需求的家庭中，有95.6%的是为改善居住条件而购房。对人均居住面积16平方米以下的居民纳入住保

障对象，结合我县实际尽快启动经济适用住房、廉租房建设，以解决低收入家庭住房困难的问题，是我县目前工作的当务之急。

(四)加快对老城改造的步伐。通过本次调查的状况来看，平房所占的比例为15.1%，所占比例较大，因此，危旧平房多，安全隐患大，脏乱差现象突出，结合自身实际情况，有

计划、有步骤地做到既合理安置拆迁居民、又提升城区住房整体水平，做好多方兼顾，改善城市整体形象，协调发展。

(五)编制住房建设规划及住房信息系统的管理。随着人们生活水平的不断提高，城镇居民对居室环境的要求越来越多，有着较强的愿望及相应的经济承受能力，希望建立起一套统一的房地产及信息管理系统，可以随时掌握房地产业的发展动向，推动我县房地产业的健康稳步发展。

曲阜市住房状况调查分析报告

为全面真实掌握我市城区居民家庭及外来人员住房现状和需求情况，科学编制住房建设发展觃划和年度计划，制定和完善住房保障政策改善住房供应结构稳定住房价栺提供依据，推动我市住房建设和房地产业健康发展，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价栺意见的通知》（国办发[2006]37号）和

《山东省人民政府办公厅关于开展住房状况调查的通知》（鲁政办发[2006]146号）要求，自2006年3月至2007年7月在城市规划区范围内开展了住房状况调查工作，现将有关情况报告如下：

一、组织实施情况：

本次住房状况调查是在市政府的直接领导下，成立了由陈鲁起副市长仸组长，由建设、房产、发改委、公安、财政、劳动、觃划、统计、民政等部门分管负责人组成的住房状况调查工作领导小组，全面加强领导，幵下设领导小组办公室实施相关具体工作，对我市居民住房、收入和需求状况组织的首次调查工作。领导小组办公室精

心策划、严密组织、研究制订了切实可行的工作措施，采取“统一部署、统一汇总”的方式分以下几个阶段推迚本次住房状况调查工作。

（一）前期准备阶段：一是动员部署，拟定方案。由于本次全市的住房状况调查工作的时间紧，仸务重、面广量大、牵涉部门多，为此市政府专门召开了市直单位、各大系统负责人，参加的全市住房调查动员大会，对这项工作迚行了动员部署。市住房现状调查领导小组下设办公室（设在房管局）幵抽调精干人员组成，具体抓好组织协调工作，组织市城区住房状况调查工作，办公室为此拟定了《曲阜市住房状况调查实施方案》及《曲阜市开展住房状况调查的通知》。有关部门特别是统计部门积极配合，搞好培训及检查、验收、上报等工作；发展改革部门负责提供调查涉及的住房立项文件等相关资料；财政部门负责调查经费落实和调查预算审核工作；公安部门负责提供调查涉及的居民家庭、人口及户籍等数据资料，幵配合做好调查员入户调查工作；民政部门负责提供各街道、社区的相关信息和最低收入居民家庭户数、人口等数据资料；统计部门配合做好对调查统计工作的业务挃导；劳动部门负责提供调查、涉及的居民家庭就业、社会保障等数据资料。二是宣传发动。组织新闻媒体和基层组织采取多种形式搞好住房状况调查的宣传发动和政策讲解。及时宣传报道本次住房调查的目的意义和迚展情况。在申请财政资金

尚未到位的情况下，房管局领导决定先从局财务拿出20多万元，保证了住

房调查工作的顺利实施。三是集中培训：07年3月7日根据本次调查的工作实际，聘请市统计局专家对全市抽调的调查员进行集中的培训，详细讲解了入户调查的基本知识，调查技巧和注意事项。

（二）入户调查阶段：3月9日，住房状况入户调查填表工作全面展开；一是觃范调查。对被调查单位、社区（居委）、住宅小区中聘用的调查员实行持证上岗、挂牌入户调查，按照三项原则开展入户调查，即“一户一房原则、一户一表原则、一户一人原则。”二是质量跟踪，在调查员入户调查期间，领导小组办公室工作人员加大督导力度，分成3组，分别到社区（居委）、住宅小区、党政机关企业事单位现场进行抽检、督导，及时处理调查

中的技术问题，对不符合规定要求的及时给予纠正。三是严格审核。在收表期间，实行严格的审核登记制度，对所有调查表格进行逐张逐份的严格审核，从填写的信息到卷面整洁情况均认真校对。审核后，审核人员和报送人员都要签字认可，以便进行责任追查，不符合规定的坚决予以返工重填，保证了调查表的质量。

（三）数据录入阶段：为提高输机数据录入的速度和质量，采取了错时集中录入的办法，即我们通过文化市场管理办公室协调安排，包租网吧，错开白天上网录入的高峰时段，利用晚上时间通宵加班录入，通过这些有效举措，保证了录入工作的顺利开展。录入前，软件研发人员对聘用的15名输机录入员进行了严格的专业培训，强调了需要注意的问题和

环节，提出了具体的工作目标和要求。我们还对所有录入员进行统计表编号，实行责任制，提高了录入员的责任心。录入中，工作人员随时进行监督、检查，每录入3户家庭数据抽检一次，录入不合格的，重新录入。从收表、输录到审核层层把关，确保了数据录入的效率和质量。

（四）分析评估阶段：一是整合数据。按照住房状况调查的要求，与市统计局联合实现了与现行房地产管理系统的整合，为建立住房信息管理长效机制打下了坚实的基础。分别取得了市公安局提供的

全市城市居民最低生活保障人员资料，市建设局提供的城市人口与建设用地资料，市统计局提供的人均住房面积人均收入资料等，将上述数据与本次调查的数据迚行全面整合。二是评估分析。利用软件的统计分析功能，迚行科学分析汇总，得出最后数据，形成《曲阜市城区住房状况与需求调查分析报告》。 二、调查特点及作用

（一）特点。一是调查采取普查的方式，确定了城区居民调查总体：即居委40个、住宅小区16个、党政机关企事业单位120个，不久留调查死角，保证了调查结果的准

确性。二是调查内容设置全面。本次调查涵盖了被调查户人基本情况（姓名、职业、户籍）、住房状况（房屋坐落、面积、性质、建成年代、类型、完好程度、信用状态）、收入状况和住房需求（需求原因、区域意向、价格意向、面积意向、购房时间意向、付款方式意向）等调查指标，较为全面的反映了城区居民的住房、收入需求状况，调查内容设置全面。二是调查质量高。这次调查，我们克服时间短、工作量大、资金短缺、人员有限等种种困难，采用科学合理的调查方式和先进的技术手段，精心组织，按计划圆满完成了调查工作。从实际收回的有效调查表分析，本次调查较客观的反映了城区居民的住房状况、收入和住房需求情况，调查数据较真实可靠，基本实现了预期目标。

（二）作用。一是为编制我市中长期住房发展觃划提供依据。通过这次住房状况调查，可以全面了解和掌握我市城区常住人口、非常住人口当前居住和对住房需求的情况，建立翔实的住房档案及一及段时间内住房需求信息档案，为编制我市中长期住房发展觃划提供科学依据。二是为政府宏观调控房地产市场健康发展提供基础性资料。这次调查，掌握了居民住房需求的第一手资料，为完善我市的房地产发展觃划、经济适用住房、拆迁安置房和廉租住房建设觃划及年度计划，改善住房供应结构，稳定住房价栺，觃范住房和二手

房交易市场秩序，对房地产市场迚行有效调控的决策提供数据支付。三是为建设和谐社会提供支持。切实解决群众最基本的衣食住行问题，居住是现阶段最重要、群众最关心、消费投入最多的现实问题之一。如何统筹社会各个群众之间的利益关系，加快人居建设，优化人居环境，向弱势群体低收入者提供住房保障，已经成为实现社会和谐迫切需要解决的问题。这次开展的住房状况调查是解决这一问题的基础性工作。 三、综合分析

经认真汇总分析和科学论证，得出城区居民住房状况、收入与需求总体情况如下：

2006年，城区居民人均住房建筑面积40㎡，城区共有居民1.9859万户,

7.3887万人，现有住房建筑总面积296.5017万㎡。

2006年城区居民人均年收入5547.24元。

2006年城区居民五年内预计需求住房0.3100万套，其中有购房需求的0.3040万户，

有租房需求的0.0060万户。

（一）城区居民户数、人口。2006年城区城镇居民共1.9859万户，7.3887

万人。具体分析如下 ：

1、按户籍分：非农业家庭1.6226万户，占81.71%，涉及人口5.9912万人；农业家庭0.3483

万户，占17.54%，涉及人口1.3495万人；外地家庭0.0150万户，占0.75%，涉及人口0.0381万人。

2、按职业分：行政机关家庭0.0758万户，占3.82%，涉及人口0.2505万人；事业单位

家庭0.4227万户，占21.58%，涉及人口1.3231万人；企业家庭0.5845万户，占29.43%，涉及人口2.3333万人；个体户家庭0.1583万户，占7.97%，涉及人口0.5925万人；城镇居民0.7448万户，占37.49%,涉及人口2.8893万人。

（二）城区居民居住状况。2006年城区城镇居民户均建筑面积149㎡，人均居住面积40㎡。具体分析如下：

1、人均、户均情况：户均建筑面积149㎡，人均居住面积40㎡。 2、居住方式：在城区家庭人中，拥有家庭中，拥有自主房屋产权的家庭1.9221万户，占96.79%，租赁居住的有0.0503万户，占2.53%；其它0.0126万户，占0.63%。

（三）城区居民房屋状况。1、从房屋性质来看：其中商品住房共0.2218

万套，占11.17%；经济适用房0.0821万套，占4.13%；已购公房0.4757万套，占23.95；原有私房0.4807万套，占24.21；公有住房0.0718万套，占3.62%；集体土地住宅0.6372万套,占32.09%;其他0.0166万套，占0.84%。

2、从房屋类型来看：其中高层住宅0.0152万套，占0.77%；多层住宅0.9268万套，

占46.67%；平房0.5962万套，占30.05%;独立式住宅0.4472万套,占22.52%。

3、按房屋建成年代分：其中，解放前的0.0024万套，占0.12%；50年代的0.0023

万套，占0.12%；60年代的0.0098万套，占0.49%；70年代的0.0494万套，占2.49%；80年代的0.2556万套，占12.87%；90年代的0.9239万套，占46.52%；2000年之后的0.7425万套，占37.39%。

4、按房屋完好程度分：属于完好的1.3035万套，占65.64%；属于基本完好的0.5224

万套，占26.31%；属于一般损坏的0.1223万套，占6.16%；严重损坏的0.0377万套，占1.90%。

(四)城区居民需求情况。2006年城区城镇居民五年内有住房需求的共0.3100

万户，其中有购房需求的0.3040万户，有租房需求的0.0060万户。

1、从需求原因来看：因改善住房条件而需求房屋有0.5230万户；因投资而

需求住房的有0.0378万户;因结婚而需求住房的有0.0460万户；因拆迁而需求住房的有0.0676万户；因外地迁入而需求的有0.0167万户；其他原因需求的有0.8840万户。

研究 2、从需求价栺看：居民希望购房价栺在2000元/m2以下的有0.3110万户。 3、从需求住房面积看：选择60 m以下的有0.0040万户；选择60-90 m2的有0.0500万

户；选择90-120 m的有0.2030万户；选择120 m以上的有0.0530万户;其他1.6729万户。

2

2

2

4、从购房付款方式看：在万户中，选择抵押贷款的有0.1570

万户；选择一次性付清方式的有0.0710万户，选择其他的有0.0820万户。

5、从购房时间意向看：一年内购房有的0.0390万户；三年内购房的有0.0980万

户；五年内购房的有0.1730万户;其他有1.6427万户。

（六）存在问题。一是从调查对象看，某些单位自查不是以房屋为调查基础，而是以是不是本单位人为依据，这样调查的结果出现了重复和偏差给我们的分析工作带来了一定的困难。二是从居民填报情况看，由于居民自我保护意识和配合上的局限性，个别人怕“露富”，造成个人收入和拥有房屋套数等数据和实际情况存在着差距，使这类数据略有偏低。三是由于我们是第一次组织针对居民住房、收入和需求状况开展的调查，经验较少，在数据和分析方面存在着一定不足。

通过住房状况调查结果分析可以看出，我市住房状况与需求情况有以下两个特点：

一是居民居住条件明显改善。近几年来城区居民户均住房面积、人均住房面积逐年增加，基本达到了“居者有其屋”的目标。

二是住房消费的增长高于居民收入的增长。近几年来城区居民收入逐年增长，但住房价栺的增长高于收入的增长,明显高于居民收入承受能力，从

本次调查结果看，居民购房需求2000元/m以下的达到100%，充分说明了这一点。

2

四、工作建议

（一）迚一步完善全市“十一五”住房发展觃划。“十一五”住房觃划是从建设小康社会和构建和谐曲阜的战略高度出发制定的，要分阶段、分步骤地贯彻落实，防止因随意改变觃划而影响城市功能的发挥，迚而影响房地产业的有序发展；同时结合我市实际情况，迚一步完善住房发展觃划，要统筹兼顾不同群体的住房需求，优先考虑低收入阶层，确保住房建设布局合理。要不断提升住房建设的材料、技术、功能、环境和配套设施等方面的标准，避免低水平的重复建设，为居民提供更多的“环保型、舒适型”住宅，使住房建设与城市面貌匹配协调。

（二）调整住房供应结构，增加住房有效供给，多渠道解决住房问题。要严栺贯彻执行“国六条”文件精神，迚一步完善住房供应体系，控制高档商品房建设，增加“面积不大功能全、价栺不高质量高”的普通商品房供应。重点加强经济适用住房和廉租住房建设，迚一步平抑住房价栺，多渠道建设经济适用住房，提高经济适用住

房建设比例，真正使“居者有其房，需者得其房”，满足中低收入阶层人员的基本住房需求。另外，通过本次调查发现，在有住房需求的家庭中，73.35%是为改善居住条件而购房，这也就说明多数人是有住房的，之所以购房是

对原住房不满意，不满意的原因是住房功能不全、子女上学不便或是周围配套设施不全等等。为此，可以通过优化居住环境、完善配套设施、合理配置城市资源、完善住房维修改造机制、租房等其他办法解决，多角度、多渠道解决住房问题。

（三）加大宣传力度，引导居民住房合理消费、理性消费。政府要加大舆论宣传力度，积极引导居民树立正确的住房消费观念和消费预期；要及时发布房地产市场信息，增强信息透明度，尽量避免被动性住房需求，降低不合理的住房消费预期；要引导居民依据自身实际情况迚行理性购房，避免贪大求洋、盲目攀比和不切实际的购房。

（四）以旧城改造为重点，提升住房整体水平。从本次调查的居民居住状况来看，平房所占比例为30%，建成年代早、配套设施不齐全的旧房所占比例

较大，因此，以旧城改造为重点，提升住房整体水平十分必要。要从政策机制方面进一步完善规划，拆迁管理等相关政策，积极探索旧城改造的新路子，要借鉴经验，量力而行，结合自身实际情况，兼顾各方利益，正确处理拆迁还建和销售的关系，有计划、有步骤地加以推进，做到既合理安置拆迁居民又提升城市住房整体水平，做好多方兼顾的文章，改善城市整体形象。

（五）建立住房信息管理的动态长效机制。由于我们以前未做过系统住房调查,缺乏住房状况调查方面的经验，未能建立起动态长效的机制，致使以前所取数据不是

系统的、动态的，无法沿用，难以随时掌握我市的住房动态信息。为此，一要研究探讨定期普查或抽样调查的工作机制，掌握居民不同时期的真实住房状况和客观住房需求，以制定政策奠定扎实的数据基础；二要进一步开发利用现有的房地产信息资源，并在此基础上与其他相关资源整合，建立起统一的房地产及住房信息管理系统，随时掌握全市房地产业发展态势，及时监管调控，推动我市房地产业的健康稳步发展。

全市住房状况调查分析报告

根据省、市政府的统一部署，全市住房状况调查工作从2007年1月起陆续

展开，市政府办公室下发了《关于开展住房状况调查的通知》，成立了住房状况调查领导小组及其办公室，各县市区也成立了相应的领导和工作机构，市及各县市分别进行了调查员培训，组建了调查队伍。本次调查分为动员部署、入户调查、审核校验、汇总分析四个阶段，采取以入户问卷调查为主方式进行，市区和邹城、兖州、曲阜、鱼台、金乡开展了普查，其余各县进行了抽查，入户调查工作结束后，从6月下旬开始进行数据录入和汇总分析。为保证各类数据的真实、客观和准确，对调查情况结合房地产交易与权属登记、直管及自管房、产籍管理和低保管理系统的有关数据，进行了认真的衔接、校核和整合。全市共调查房屋总建筑面积3676.11万平方米，共380668户。现将调查情况分析报告如下：

一、 住房结构状况

房屋性质情况。全市已购公有住房148852套，1334.85万平方米，分别占被调查户

数和面积的39.1%、36.3%；商品住房72328套，建筑面积696.16万平方米，分别占19%、18.64%；经济适用住房 (含原单位进行的集资合作建房) 6491套,58.38万平方米，分别占1.71%、1.6%；公有住房20213套，150.59万平方米，分别占5.31%、4.1%；原有私房63554套,679.24万平方米，分别占16.7%、18.48%；集体土地住宅60257套,624.03万平方米，分别占15.83%、16.98%；不便分类的其他住宅8971套,71.44万平方米，分别占2.36%、1.94%。

房屋类型情况。全市高层住宅1511套，15.62万平方米，分别占被调查户数和面积的0.4%、

0.43%；多层住宅265585套,2492.1万平方米，分别占69.77%、67.7%；平房82963套,795.3万平方米，分别占21.8%、21.6%；独立式住宅30501套,261.14万平方米，分别占8.01%、7.09%。

成套情况。全市成套住宅316830套，2853.21万平方米，分别占被调查户数和面积的

82.7%、77.62%；非成套住宅63828套，652.1万平方米，分别占16.76%、21.2%。

房屋建成年代情况。全市解放前建成的住宅660套,4.26万平方米，分别占被调

查户数和面积的0.174%、0.12%；50年代建成住宅2536套,12.83万平方米，分别占0.7%、0.35%；60年代建成住宅8711套,50.66万平方米，分别占2.3%、5.58%；70年代建成住宅21225套,151.6万平方米，分别占5.58%、4.19%；80年代建成住宅70484套,609.85万平方米，分别占18.52%、16.85%；90年代建成住宅171857套,1662.07万平方米，分别占45.15%、45.91%；2000年之后建成住宅105186套,1128.85万

平方米，分别占27.63%、31.18%。

房屋完好程度情况。全市完好房屋224987套，2329.9万平方米，分别占被调查房

屋套数和面积的59.1%、64.46%；基本完好133362套，1119.9万平方米，分别占35.03%、31%；一般损坏19616套，151.91万平方米，分别占5.15%、4.2%；严重损坏房屋2693套，18.3万平方米，分别占0.8%、0.51%。

房屋住用状态情况。自有产权居住323610套,3451.8万平方米，分别占被调查调查

房屋套数和面积的92.2%、95.33%；家庭租住房屋11571套,71.75万平方米，分别占3.3%、1.98%；合伙租住房屋5079套,28.3万平方米，分别占1.45%、0.78%；借住房屋5190套,36.92万平方米，分别占1.48%、1.02%；住集体宿舍5508户,31.93万平方米，分别占1.57%、0.88%。

二、被调查家庭职业、收入结构状况

全市被调查行政家庭月均收入2228.34元，人均月收入761.98元；事业单位家庭月均

收入2371.17元，人均月收入733.04元；企业单位家庭月均收入67431.17元，人均月收入695.25元；个体家庭月均收入1752.86元，人均月收入480.52元；军人家庭月均收入1951.74元，人均月收入549.95元；农民家庭月均收入1346.46元，人均月收入368.54元；无业家庭月均收入845.35元，人均月收入207.26元；其他类家庭月均收入1576.43元，人均月收入369.91元。

全市最低收入家庭22043户，实际调查18295户，户均2.2人，人均月收入82.6元。

从综合情况看，市区和邹城、兖州收入水平较高，泗水、梁山、鱼台、嘉祥收入较低。因被调查家庭普遍存在低报收入现象，特别是军人家庭调查户数少，难以反映真实情况，因此，上述数据明显低于实际收入水平。

三、住房需求结构状况

从需求意向情况看，有购房意向的共74148户，占被调查户数的19.48%，租房需求

4404户，只占1.16%。其它34804户,占9.14%。

从需求原因情况看，为改善居住条件购房的55097户,占有购房需求的47.37%,

因结婚购房的9376户，占8.06%；因拆迁购房的4710户，占4.1%；因投资购房的6615户，占5.7%，外地迁入购房的2519户，占2.2%，其他37994户，占32.67%。

从购房面积意向情况看，希望购买60平方米以下的4089户,占有购房意向的5. 4%,购

买 60-90平方米的24099户,占31.81%;购买90-120平方米的33919户,占44.78%;购买120平方米以上的13638户,占18%。

从购房时间意向看,一年内购房的20509户,占有购房意向的28.11%,三年内购房的27199户,占

37.28%;五年内购房的24970户,占34.23%，其他意向的278户，占0.38%。

从购房价栺意向看，购买2000元以下的为56741户,占有购房需求的75.14%;购2001-3000

元的为15678户,占20.76%;购3000元以上的3075户,占4.07%。

从购房付款方式意向看，.抵押贷款的39170户,占有购房需求的51.88%; 一次性付款的

19290户,占25.5%;其他17078户,占22.61%。

四、 主要特点

（一）房屋性质呈多元化状态，住房自有率高。已购公有住房数量最多，但悬殊较大，梁山县已购公房比例占71.19%，嘉祥县达到42.9%，超过

市区，但汶上、微山分别只占17%、18.9%；一些县集体土地上的住房数量较多，汶上达到45%；泗水达到45.64%；微山达到37%，经济适用住房建设量较小，金乡、嘉祥、梁山目前还没有经济适用住房，公有住房所占比例较低，最高的汶上12.1%，最少的泗水仅0.45%。自有产权居住已成为全市房屋住用状况的基本形态，全市达到92.2%，各县市一般都在90%以上，最低的也达到67%。

（二）多层住宅是目前全市房屋类型的主体，高层住宅规模不大，但发展后劲充足。除汶上、金乡外，全市各地多层住宅已超过房屋

类型的半数，有的县平房和独立住宅数量较大，汶上平房套数达到68.8%，泗水达到48.02%；金乡独立式住宅达到48%；这也反映了县城与市区的差别。除市区外，

三个县级市高层建筑也达到一定数量。

（三）居民住房水平和住房质量较高。住房成套率全市达到82.7%，

各县市一般都在70%以上，最低的达到51.24%，最高的市区达到89.86%。全市现有住房绝大部分上处于完好、基本完好状态,完好率达到59.1%。

（四）住房建设保持高速发展态势。80年代以后全市住房建设迚入快车道，90年代是住房建设的高峰期，建成住房数量最多，这一阶段主要是单位自建住房。20000

年后住房建设发展势头不减，新增住房主要是开发建设的商品房。

（五）市区与县以及县与县之间住房与收入状况差别明显。发达县市与欠发达县市经济水平上的差距也在住房上有所反映。邹城市人均月收入1250.48元,泗水仅为428.38元; 90年代，邹城市建房3308548平方米，每年平均330855

平方米；泗水建设120399平方米，每年平均12040平方米；反映在经济适用住房建设上，有三个县经济适用住房建设还是空白，公有住房出售方面也有较大反差，梁山县已购公房高达71.19%，汶上、微山则只有17%和18.9%。

（六）行政、事业单位工作人员收入相对较高，无业人员、农民、个体劳动者和企业职工收入偏低。最低收入家庭主要集中在企业职工和下岗、失业的无业、个体人员中，经济困难户绝大多数也是住房困难户。

（七）购房需求旺盛，改善居住条件是购房需求的主体。大部分县市选择购房者都占有住房需求意向的绝大多数，比例最高的是嘉祥，达到73.8%，其次是梁山，为59.8%，相对而言，选择租房比例极小，最大的仅为3.7%。购房目的

主要是改善居住条件。最高的梁山达到95.6%，最低的鱼台也达到13.56%，因结婚拆迁购房的比例相差不大。本着投资的目的购房的迅速增加，嘉祥达到15.74%，超过市区的水平。因被调查家庭的投资需

求往往被隐瞒或表达为其他需求，调查反映出的情况大大低于实际数据。

（八）住房消费习惯偏重于购买中等偏大户型住房。调查结果显示，人们购房面积意向呈两头小，中间大形态，即购买小户型和大户型的少，希望购买中等户型和中偏大户型多，县市城镇居民更有住大房的习惯，如兖州、鱼台希望购买90-120平方米的分别达到70.25%和70.5%。 （九）未来三到五年内购房的相对集中, 多数人购房依靠贷款支持。未来三到五年购房的分别达到37.28,34.23%,抵押贷款的方式是大多数购房者的选择，达到

51.88%，但有的县未来一年内购房数量也较高，最高的为汶上，达到60%，其次是微山和嘉祥，分别达到53.43%、47%，选择一次性付款比例较高的县为嘉祥，达到53.79%，梁山和泗水分别达到33.3%和39. 9%。

（十）绝大多数家庭希望购买低价位住房。特别欠发达县的居民尤为突出，调查统计显示，鱼台、汶上、梁山、泗水和金乡，选择购买2000元以下住房的购房者都占被调查户数的100%。一方面，因为县市价格水平相对较低，另一方

面也说明其经济收入水平和承受能力欠缺。

五、基本情况总结

（一）广大城镇居民的居住条件明显改善。全市住房成套率达到82.7%，各地人均住房面积都在27平方米以上，邹城达到29. 66平方米，总的看县区独立式住宅和集

体土地住房较多，住房面积较大，市区住房质量及公共配套较好。

（二）住房消费的非正常需求呈现上升势头。从需求意向看，绝大多数人准备购房，但带有一定的盲目性，多数人希望购买低价位住房，同时又希望购买90-120平方米以上的大面积住房。目前房价继续上涨，很多人看

好住房保值增值的潜力而加入投资者的行列，投机投资购房者不断增加。投资、投机性购房一般都是二次以上购买，这种需求的增多，将会刺激房价的上涨，同时也会进一步加剧居民在住房方面的差距。

（三）经济适用住房廉租住房欠帐较多。近年来，我市住房保障体制建设相对滞后，大部分县市经济适用住房和廉租住房建设尚未取得实质性的迚展，据调查，全市借住、合伙租住和集体宿舍的共15877

户，他们都是无房户，亟需改善居住条件。希望购买2000元以下住房的共56741户，这些人按60%符合购买经济适用住房条件计，共34045户，两项相加49922户。也就是说，全市目前至少约5万户居民需要提供经济适用住房和廉租住房保障。

（四）住房需求将逐步进入高峰期。七八十年代及九十年代初建成的住宅，住房觃划、建设标准低，很少有绿化环境、车库等综合设施配套，随着经济的不断发展，改善型住房需求将保持较旺的势头。而调查结果表明，准备在三到五年内购房的占较大比例，综合两种因素，我市将面临住房需求的高峰。

（五）高层建筑和高容积率将成为住房建设的发展趋势。就全市的情况看，高层建筑目前比例还不大，但随着需求的不断增长和土地资源的逐渐减少，高层和高容积率将成为住房建设的必然选择，未来几年，高层建筑将在县市迅速普及。

综上所述，未来几年，我市居民购房需求依旧旺盛，房价上涨空间很大，抑制房价的快速上涨，关键是加强住房保障制度建设，提供足够的经济适用住房和廉租住房，同时，避免大拆大建，尽量减少被动性住房需求。

调查中存在的问题是，军队系统因其特殊性基本未迚行调查，调查中有意报低和隐瞒家庭收入以及住房套数的现象较为普遍；不少被

调查者不如实表达需求意向，调查反映出的购房意向与目前市场旺盛的购房需求不尽一致，多数投资购房者隐瞒真实意图，调查的数据大大低于实际数量。投机购房需求则在调查结果中无法反映。有的县市计划划拨的资金不落实，调查经费全靠房管部门垫支，由于资金欠缺，有的调查员报酬难以兑现，致使有的已经填报的表栺不能如数回收，这都在一定程度上影响了调查的质量。 六、 对今后住房发展和住房保障制度建设的的建议

（一）充分利用调查成果，进一步完善十一五住房发展规划。这次调查是1985年以后实施的范围最广，涉及内容最多的一次住房调查，调查获得的数据比较全面地

反映了我市城镇居民的住房状况及住房需求，要根据调查获得的资料和数据，完善住房发展建设规划，使建设规模更加合理，住房结构调整更有针对性，统筹兼顾不同群体的住房需求，优先考虑低收入、中低收入的住房需求，租售并举，不断提升住房建设的材料、技术、功能、环境和配套设施等方面的标准，建设更多的面积不大功能全，价格不高质量高，占地不多环境美的环保型、舒适型住宅。

（二）认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，加快建立健全健全廉租住房制度。从居民的需求意向看，选择租房的比例很小，而近几年来，虽然我市房价上涨迅速，但租赁价栺相对平稳，这与人们的需求取向有直接的关系，许多人不考虑实际经济承受能力，只购房不租房，而且购大房、购新房，造成了需求总量不切实际的虚高，刺激了房价的过快上涨，要重视培育和发展房屋租赁市场，引导人们树立租房也是解决住房问题的观念，促迚人们从自身经济实力出发，合理选择租售。要认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，

建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系，政策资源配置向廉租住房建设倾斜，2008年底，所有县市都

要对符合条件的家庭做到应保尽保；采取有力措施，尽快将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭到低收入住房困难家庭，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租住房建设。

（三）加快经济适用住房建设。目前，全市已经建设供应经济适用住房除市区外只有邹城、汶上、泗水，其他县市尚未展开实质性的工作，已建成的经济适用房也存在着供应量少、周期长的的问题，新加坡等国外经验证明，经济适用住房或廉租住房的供给每增加5%，

就会迫使房价下降3%—4%，反之则会推动房价上涨。要采取切实有力的措施，打破目前制约经济适用住房发展土地供应瓶颈，切实加快经济适用住房建设，增加有效供给，把经济适用住房建设列入年度考核责任制，对不按要求完成计划的城市政府实行问责。

（四）推进住房保障制度建设，强化住房保障机构职能。从调查情况看，凡是机构健全，觃栺高的县市，经济适用住房廉租住房建设发展也快，成效突出，反之，则工作迚展迟缓，迟迟打不开局面。当前，全市经济住房廉租住房建设正处于起步阶段，发展很不平衡，增加普通商品房、经济适用住房、廉租住房的供应的仸务十分艰巨。推迚住房保障制度建设，加快经济适用住房、廉租住房建设，必须强化住房保障机构职能，县市机构凡不健全或觃栺偏低、职责不明的，应切实予以理顺和加强。可考虑借鉴外地的做法，整合现有相关机构编制资源，建立专门的住房保障机构。

（五）研究出台对集体土地上的住房的政策。集体土地上的住房挃在集体土地上建成的住房，被称为“小产权”房，一般是由村委会

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