上诉人郑林才因被上诉人宁远县人民政府、宁远县房产局房地产登记一案（2008年7月16日）

上诉人郑林才因被上诉人宁远县人民政府、宁远县房产局

房地产登记一案

提交日期: 2008-09-10 11:33:11

湖南省永州市中级人民法院

行政判决书

（2008）永中法行终字第31号

上诉人（原审原告）郑林才，男，1964年3月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住广州市天河区东圃镇黄村荔苑1栋1梯301室。

委托代理人邓平友，湖南群雄律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）宁远县人民政府。 法定代表人罗建华，该县县长。

委托代理人黄国元，宁远县国土资源局法制股股长。 被上诉人（原审被告）宁远县房产局。 法定代表人肖志亮，该局局长。

委托代理人吉春华，该局执法大队大队长。 委托代理人李正世，湖南舜源泽律师事务所律师。

原审第三人武晓玲，女，1961年1月6日出生，汉族，云南省曲靖人，居民，住广东省新丰县交通水泥厂。

原审第三人蔡发明，男，1965年3月1日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，现住宁远县舜陵镇泠江西路18号。

委托代理人李红美，系蔡发明的外家姐姐。 委托代理人黄国田，湖南舜源泽律师事务所律师。

上诉人郑林才因被上诉人宁远县人民政府、宁远县房产局房地产登记一案，不服宁远县人民法院二○○八年二月二十二日作出（2007）宁法行初字第15号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2008年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人郑林才及委托代理人邓平友，被上诉人宁远县人民政府的委托代理人黄国元，被上诉人宁远县房产局的委托代理人吉春华、李正世，第三人蔡发明的委托代理人黄国田、李红美到庭参加诉讼，第三人武晓玲、蔡发明经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认为，第三人武晓玲与原告郑林才于1998年2月12日登记结婚，双方争执的房屋系在双方婚姻关系存续期间建成，属于夫妻共同财产。被告宁远县房产局在第三人武晓玲向被告提供原告与第三人武晓玲的结婚证、户籍登记卡（注明双方夫妻关系），表明原告为家庭成员的申请书，原告郑林才的土地使用权证、规划许可证、建设工程许可证，原告的身份证复印件及委托书的情况下，为第三人武晓玲办理00010651房屋产权证事实清楚，程序合法，符合法律规定，已尽到程序实体的审查义务。原告提出自己并没有委托第三人武晓玲去办证，但被告宁远县房产局为第三人武晓玲办证，并未改变该争执房屋的所有权为共同共有

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的性质，对原告要求撤销被告宁远县房产局为第三人武晓玲颁发永房权证宁房字第00010651房屋产权证的请求，本院不予支持。原告诉称房屋系其妻子武晓玲单方出卖，是武晓玲伪造自己在离婚协议书上的签字，自己不知晓蔡发明与武晓玲签订协议，是两个第三人串通签订的。原告的诉称不能对抗蔡发明的善意买受行为，因武晓玲提供了离婚证、房屋所有权证、土地使用权证、离婚协议书等一系列必需文件，双方签订了房屋买卖合同，且实际履行，并且办理了相关手续，第三人蔡发明有理由相信武晓玲可以出卖共有房屋。故武晓玲与蔡发明的房屋买卖协议书是合法有效的，应受法律保护。如原告认为武晓玲侵犯其共有人财产权可另行提起民事侵权诉讼。被告宁远县房产局、宁远县人民政府为第三人武晓玲、蔡发明办理房屋买卖过户手续时对提供法律规定的文件已尽到了程序的审查义务，但未尽到实体审查义务，即在办证过程中，未对第三人武晓玲提供的离婚协议书是否是原件进行审查核实，故两被告为第三人蔡发明颁证的具体行政行为存在违法情形。对该颁证行为，本应依法撤销，但撤销该具体行政行为将严重影响公平交易秩序，故不予撤销为宜。对于原告要求撤销第三人蔡发明00014022号房屋所有权证、00700243号国土使用权证的请求，本院不予支持。原告如认为有损失的可另行提起诉讼。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第四款、第五十八条，《中华人民共和国行政许可法》第三十四条第三款之规定，经该院审判委员会决定，判决如下：一、驳回原告郑林才要求撤销被告宁远县房产局为第三人武晓玲颁发永房权证宁房字第00010651房屋所有权证的诉讼请求。二、驳回原告郑林才要求撤销被告宁远县人民政府为第三人蔡发明颁发00700243国土使用权证、被告宁远县房产局为第三人蔡发明颁发宁房字第00014022号房屋产权证的诉讼请求。宣判后，郑林才不服，以“武晓玲提供的郑林才的授权委托书，内容实为变更房屋所有权人，房产局没有尽到审查义务；武晓玲与蔡发明撇开上诉人进行房产交易，不是善意出售与购买，应认定房地产买卖协议无效，两被上诉人的颁证行为违法等”为由，上诉本院，请求改判。

经审理查明，郑林才与第三人武晓玲于1988年2月12日在广东省办理了结婚登记手续，1995年12月郑林才与第三人武晓玲购得位于宁远县舜陵镇桐山出口1806线北侧一块宽8米，深20米的宅基地，并于1995年12月30日办理在郑林才名下的第68号国土使用权出让审批单，1995年12月30日又办理在郑林才名下（95）城住建批字第418号零陵地区村（居）民商住用地批准书，1997年7月3日在宁远县规划建设局办理了郑林才名下的第9707025号建设用地规划许可证，第9707025号建设工程规划许可证，并于当年建设完工。1998年6月1日，宁远县人民政府为郑林才颁发了宁国用籍字第9801205号国土使用证。2004年7月19日，被上诉人宁远县房产局在第三人武晓玲提供（1）郑林才与第三人武晓玲的结婚证复印件，（2）授权委托书，郑林才全权委托武晓玲办证，并要求登记所有权人为武晓玲，（3）郑林才的身份复印件，（4）武晓玲身份证复印件，（5）郑林才的土地使用权证，（6）郑林才建设规划许可证、郑林才的建设工程许可证，（7）登记申请书，填写郑林才为家庭成员，并交纳办证的各项费用，宁远县房产局经审查后，颁发给第三人武晓玲永房权字房字第00010651号《房屋所有权证》。2006年3月30日，被上诉人宁远县人民政府为第三人武晓玲办理土地使用权证名称变更登记手续，将郑林才名下的土地使用权变更为第三人武晓玲，颁发了湘宁国用（2006）100600237号国土使用证。2006年8月4日，郑林才与第三

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人武晓玲因感情不合，在广东省新丰县民政局协议离婚。据郑林才提供的离婚协议原件记载，该离婚协议对财产的约定为无房产、债权、债务。2007年1月30日，第三人武晓玲与第三人蔡发明签订房屋转卖协议书，将争执的房屋以268000元价格转让第三人蔡发明，蔡发明实际付款528000元，第三人武晓玲写了收据，被上诉人宁远县房产局依据蔡发明的申请，并审查了其提交的房屋转卖协议书，武晓玲的房屋所有权证，蔡发明的身份证复印件，武晓玲的身份证复印件，武晓玲离婚证及离婚协议书（该协议书对争执房屋进行了处分，明确由武晓玲所有）的复印件，在交纳相关费用后，于2007年2月26日为第三人蔡发明颁发永房权证宁房字第00014022房屋产权证。2007年3月19日，被上诉人宁远县人民政府依据蔡发明与武晓玲国有土地使用权转让登记申请，审查了其提供的房屋转卖协议书、武晓玲身份证复印件、蔡发明身份证复印件、武晓玲土地使用权证，在填写蔡发明土地登记卡、土地归户卡，并交纳各项费用后，为第三人蔡发明颁发湘国用（2007）第0000243国有土地使用权证。2007年6月13日，被上诉人宁远县人民政府根据郑林才的用地档案复印件及郑林才提供的宁远县广播电视台2007年1月5日的遗失声明播出证明，为郑林才补办了（2007）政地出字第0065号国有土地使用权证，2007年10月23日，郑林才向本院提起行政诉讼。

本院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记，登记依以下程序进行：（1）受理当事人登记申请；（2）进行权属审核；（3）公告；（4）核准登记，颁发房屋权属证书。其中第（3）项公告并非必经程序。第三人武晓玲与原告郑林才原系夫妻关系，双方争执的房屋系在双方婚姻关系存续期间建成，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间的财产，除有特别约定外，属于夫妻共同财产。宁远县房产局为武晓玲办理房屋初始登记，已尽到审查义务，所登记的房产权属清楚，产权来源资料齐全。虽然土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证在郑林才名下，但郑林才的授权委托书中明确要求登记武晓玲为房屋所有权人。现郑林才对委托书提出异议，认为第三人武晓玲去办证，郑林才不知情，但被上诉人宁远县房产局为第三人武晓玲办证，并未改变该争执房屋的所有权为夫妻共有的性质，未侵犯其夫妻财产共有权，对郑林才要求撤销被上诉人宁远县房产局为第三人武晓玲颁发永房权证宁房字第00010651房屋产权证的请求，应予以驳回。武晓玲在与郑林才离婚后，与蔡发明签订房屋转卖协议，是对房产进行处分的民事法律行为。武晓玲提供了其名下的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属证明，蔡发明有理由相信武晓玲有权处分其名下的房地产。被上诉人宁远县房产局在受理当事人的转让登记后，查验了原房屋所有权证、房屋转卖协议及双方当事人的身份证明，在交纳了有关税费后，按程序审批同意办理转移登记的行为，符合转移登记的程序要求，履行了审核义务，其房屋变更登记合法。虽然上诉人郑林才主张房屋所有权，认为武晓玲的转让行为无效，因房产登记机关无权对房屋转让协议进行实体审查，房地产转卖协议在申请登记时，未被宣布无效或撤销，其效力受法律保护。故上诉人郑林才要求撤销被上诉人的登记确认行为，缺乏事实根据和法律依据，应驳回诉讼请求。蔡发明在购得争执房产后，持房屋买卖协议、原国土使用证等向宁远县人民政府申请土地转移登记，符合《土地登记规则》第三十七条“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记后十五日内，持转让合同或协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证等申请变更登记：（二）因

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买卖、转让地上建设物、附着物等一并转移土地使用权的”规定，宁远县人民政府为蔡发明登记发证的事实清楚，程序合法，郑林才要求撤销土地使用证的诉请，应予驳回。虽然上诉人提出武晓玲提供的《离婚协议》与原件不一致，是武晓玲伪造其签名，但上诉人持有的原件亦不能阻却该房地产权转移登记。因其原件约定无房产，不能证明房屋属其个人所有。尽管被上诉人宁远县房产局、宁远县人民政府在证据审查时有一定瑕疵，但不能据此撤销两被告的房地产登记颁证行为。原判认为两被上诉人的行政行为未尽到实体审查义务存在违法情形，缺乏事实和法律依据，应予纠正。上诉人为补办土地、规划手续，通过电视台发布遗失声明，因争执房屋土地的变更登记，不涉及原郑林才名下的土地规划手续，故不能约束房产、土地登记机关的行为，上诉人重复办证应由办证机关依法处理。另外，郑林才对武晓玲办理的名称变更登记所获的湘宁国用（2006）100600237号国土使用证未提起诉讼，本院不作审理。上诉人认为武晓玲与蔡发明的房屋转卖协议无效，涉及到民事合同的效力问题，不属于行政审判的范畴，当事人可通过民事途径处理。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，基本证据扎实，处理结果正确，应予维持，但适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十八条和《中华人民共和国行政许可法》第三十四条第（三）款不当，第五十八条规定的裁判方式与判决结果不一致，房产登记颁证不属行政许可范畴，不适用行政许可法规范，应予纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郑林才承担。 本判决为终审判决。

审 判 长 管文元 审 判 员 曾 辉 审 判 员 胡明华 二○○八年七月十六日 书 记 员 李 岩

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