浅析如何对房地产项目开发的成本进行控制

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浅析如何对房地产项目开发的成本进行控制

作者：谈昌钧

来源：《环球市场信息导报》2011年第04期

摘要：该文通过对房地产开发中各类成本费用的构成进行分析，提出成本控制的针对性策略，为房地产开发企业控制和节约成本提供帮助。 关键词：房地产；成本；控制

房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用，就其用途来讲，大致可以分为六项费用：土地费用、前期费用、建安工程费用、营销费用、管理费用、财务费用。同时，成本的发生是一个过程，以上六项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售五个过程的环节。因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中，对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。 1.土地成本控制

土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，土地成本控制方面可以采取以下针对性策略：

1）旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。 2）其他发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。

3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投标策略，做好政府有关部门的公关工作，中标后在签约及履约的过程中，在土地开发、交地以及付款方面争取对公司有利的条件，降低土地成本。 2.前期费用控制

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