房地产企业因土增税办理企业所得税退税

房地产开发企业要办退税,依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第81号），以下简称“81号公告”。 内容提要 81号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用81号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的，且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法

1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

3、按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。 三、申请退税所需资料

1、A07112《退（抵）税申请表》，4份 2、纳税人申请退税但是不能退至原缴税账号时，应当向税务机关提交说明材料； 3、同时应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。 四、特别提醒

以前年度，符合条件的尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，也可以申请退税。 五、案例

某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个

项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。

★案例分析：（以2014年度为例）

1、首先按照公式：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）计算出2014年度应分摊的土地增值税=1100万×[12000万÷（12000万+15000万+3000万）]=440万

2、计算出企业2014年度应调整的应纳税所得额（正数调增，负数调减）=2014年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税-该项目开发2014年度应分摊的土地增值税

=240万-440万=-200万，即该户2014年度应补充扣除土地增值税200万，故应调减当年度应纳税所得额200万

3、计算2014年度应退的企业所得税税额=200万×25%=50万 4、该户2014年度已申报缴纳企业所得税45万，计算后应退50万，由于当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税，所以应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。因此该户应申请退税45万元，同时用倒推计算的方式计算出应向以后年度结转的亏损=（45万-50万）÷25%=-20万（在计算2015年度应纳税所得额调整额时要多调减20万）

其他年度的计算具体计算详见下表：

2014 2015 300 2016 60 预交土增240 税 补交土增 税 分摊土增税 440550110 500 （1100*12000/30000） （1100*15000/30000） （1100*3000/30000） 300-550-20=-270 60+500-110=450 应纳税所240-440=-200 得额调整 调整后应 纳税所得额 应退企业200*0.25=50 所得税 -400+450=50 270%0.25=67.5

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