海南旅游地产发展综述

旅游地产综述海南旅游地产发展 综述

旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型 旅游景点地产在旅游区内为游客的旅游活 动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建 筑物及关联空间。一般以主 题公园最为常见。

旅游商业地产在旅游区内或旅游区旁边提 供旅游服务的商店、餐馆、 娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游住宅地产

√

依靠旅游景区、景点、主题公园 或者度假区的各种资源而发展起 来的住宅物业。包括为游客提供 度假需求的公寓、度假别墅、产 权酒店等物业类型，这一类属于 第二居所，也就是我们所说的度 假地产；同时也包括位于旅游区 内外用来居住的第一居所，此类 物业的购买者主要来源于旅游区 所在地常住居民。

产权酒店

分时度假酒店

休闲度假公寓

度假别墅

养身度假、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。 旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。

两 大 特 征

第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。 如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产 的提升。

房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。 旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条 件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。 配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很 好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

产业要素

旅游业 房地产业

紧密联系相互依托

四 个 要 素

资源要素

可利用地产 旅游资源

利益因子

功能要素

家生活延伸

第一居所、第二居 所……

营销要素

产权 时权

投资者 休闲消费者

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等 各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：类型 旅游景点地产 概念描述在旅游区内为游客的旅行活动提供的各 种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及 关联空间。 在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的 商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空 间。

特点

典型案例

上海新天地、宋城 增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而 集团的宋城主题公 间接提升其它旅

游地产的价值。 园等。 以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相 关的写字楼等均属此类。

旅游商务地产

海南博鏊等。

旅游度假地产

“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建 为游客或度假者提供的、直接用于旅游 在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近， 佘山高尔夫别墅、 休闲度假居住的各种度假型的建筑物及 或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有 三亚碧海蓝天、千 关联空间。 旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游 岛度假村。 度假氛围。

依托自然资源，我们的切入点

旅游住宅地产

与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及 关联空间。

提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突 杭州宋城的山地别 出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升 墅等。 住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。

类型

概念描述

特点

典型案例

滨湖类

依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大； 项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系； 主要依托的是现有的湖景资源， 在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大； 如千岛湖、太湖等 项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服 务要求高； 滨湖资源的“可再生性”,使得项目易被嫁接和复制；

中信太湖城，千 岛湖开元度假村

滨海类

主要依托的是海体资源，如海 南的亚龙湾，青岛、大连等沿 海城市

滨海类项目是我们的切入点由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属 性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念 中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善；

产品线日趋丰富； 产品形态多样化； 产品档次更趋向高端；

半山半岛

温泉度假

主要依托的是温泉资源

昆明温泉山谷

按项目受众广度和类型不同，可分为：

大众型项目：项目所处海滨资

项目功能分区明确，物业类型 齐全，周边资源丰富，几乎覆 盖了滨海度假应有的所有产品， 别墅、公寓、酒店、游艇、温 泉、SPA、商业等

源佳，被大众公认，产品线丰 富，可满足绝大部分人休闲度 假需求，如半山半岛项目。

私人型项目：虽同为滨 海度假项目，但因其高 档的产品，私密的环境， 客户定位有一定指向性， 多为顶级成功人士打造， 如香水湾1号项目。

商务型项目：除休闲度 假外，此类项目更趋向 会议类度假，其中提供 配套齐全的会议设施等， 如博鳌蓝色海岸项目。

热点区域

热点因素分析 在三亚的购房人群中，逾80%是岛外和国外人士，其中长期栖居者占50%,短期度假和 投资者各占25%。但三亚湾

的房价与香港、夏威夷等相比则相差5-10倍，将享有更广

三亚

阔升值空间。每年春节黄金周，春节期间，亚龙湾的五星级自由人客房此时涨到10000 元，三亚湾的四星级也在4800元以上，三星级达到4000元，价格是往日的数倍。巨大 的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础，买房度假成为富豪的时尚。

大连海滨开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。2005年，威海市提出了建设国 大连 际海滨度假城市的总目标，实施“旅游精品工程”,构建以度假旅游为核心、以精品项 目为支撑的多元化旅游产品体系，打造国际化的海滨度假旅游城市。

中国旅游地产发 展综述

海南旅游地产发展 综述

市场综述 海南——中国旅游地产的前沿地——发展历程海南旅游及旅游地产发展脉络2010 年 1 月 ， 2007年，海南省提出10 2002年博鳌亚洲论坛开 幕。2003年，海南获得 1988 年 正 式 建 省 办特区。设立亚龙 湾国家旅游度假区， 大批星酒店落成。 93年房地产泡沫。 大批投资者涌入海 南，海南地产迅猛 崛起，三年间，房 价快速增长。 1996 年 ， 中 国 度 假休闲旅游节在三 亚开幕，确立国内 顶尖度假目的区地 抗击非典的胜利，省旅 游局、三亚市政府抓住 到15年的时间打造“海 南国际休闲旅游岛”。 2008年3月5日，国务院 办公厅以《关于支持海 海南国际旅游 岛获国家批复， 上升为国家战 略，海南旅游 发展进入一个 新的时期。

1987 年 ，中 央 在海南筹建省 和准备兴办中 国最大的经济 特区。 当年海南接待 国内外游客猛 增，旅游业起。

机遇打响“无非典岛”、 南 省 发 展 旅 游 业 有 关 问 “健康岛”、“生态岛” 题 的 函 》 原 则 同 意 海 南 建设国际旅游岛。 鲁能、万科、富力、雅 居乐等国内大品牌开发 商进驻海南市场。 区域级旅游地产开发增 多。

位。东线高速开通。 品牌，进行市场促销。 以旅游业为代表的 93-94年为房产泡 沫时期年。 2002年开始，房地产行 代表的东线旅游地产项 目纷纷开始建造。

第三产业蓬勃发展。 业再次起飞！以三亚为

起步阶段

发展阶段

巩固阶段

提升阶段

突破阶段

腾飞阶段

市场综述 海南——中国旅游地产的前沿地——现状

以三亚、海口为中心： 分为东西两线，东线三亚区域 为开发最热区域，东线土地基 本饱和，西线属于待开发区域； 其中三亚区域： 一线海景房售价处于4—7万元 /平米 二、三线商品房售价超过1.8万 元/平米 东线一线海景基本在1.5—5万 元/平米 西线无一线海景项目，售价在 约5000元/平米一线海景 4—10万元/ ㎡ 二、三线海景 1.8—3万元/ ㎡ 一线海景 1.5—2.5万元/ ㎡ 别墅 3—5万元/

㎡

一线海景 1.2—2.6万元/ ㎡ 二、三线区域 4100—9000元 /㎡

西线 东线

一线海景 1.5—3.6万元/ ㎡ 二、三线海景 8500—15000 元/ ㎡

一线海景 4—7万元/ ㎡

三亚

最南端城市，中国唯一的国际化热带滨海旅游城市

地理概况： 全市面积： 1919.58平方公里 管辖海域：5000多平方公里 海岸线：209.1公里港湾：大小19个 气候环境资源： 气候：热带海洋季风性气候 气温：年平均气温25.4℃ 行政区域： “二区五镇”(河东区、河西区、崖城镇、 天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇) 市区环境： 山、海、河三种自然美景集中一地三亚有 东、西二条河穿过市区二条河交叉南汇于 南边海，北汇于中岛端

回归大自然旅游的“五要素”——阳光、海水、沙滩、绿色、 空气！

三亚

房地产市场现状—— 区域市场差异较大，热点区域集中

产品市场分布： 三亚湾：为海景公寓房，沿海岸 线分为“一线海景”和“二线海 景” 市区：楼盘沿三亚河、临春河两 岸、凤凰路(二环路)沿线分布 大东海、亚龙湾：以度假酒店为 主 产品价格： 三亚湾一线海景的销售均价基本 在20000元/㎡以上 二线海景基本保持在10000元/ ㎡以下。

市内各区域市场差异较大，项目集中于几个热点区域，产品售 价与距离海岸远近有直接联系。

四、房地产客群情况岛外客群占据绝对优势，候鸟化 三亚 客群状况——2009年6—12月客户来源分布图(一)

客群状况：市场呈现“岛外市场”2007年1—7月， 三亚共成交7413套商品房，岛外客户 88.4%客户地域呈现“两区一都”; 购房客户的高端化导致房地产市场的 高端化； “国际市场”和“国内西北边远地区” 将成为三亚房地产未来新的利润增长点； 2009年6—12月客户来源分布图(二)

客群呈现明显“岛外客群”占绝对优势，客群住房使用率低， 呈现候鸟化趋势。

房地产市场的发展依托于城市旅游规划的发展策略； 旅游产业处于上升期，旅游地产市场同样处于上升期。市场层面：三亚市房地产产业发展迅速，市场需求强劲，土地供给稀缺，热点区域土 地价格快速上涨带动房地产价格快速上涨； 供需层面：三大市场需求成为推动市场的发展动力，城市房地产开发投资热潮所形成 运营平台，致使市场供需体量同步上涨； 客群层面：三亚房地产市场主要为“岛外客户”;是典型的“候鸟城市”,商品房使 用率低； 价格层面：旅游、独家等产业发展远景良好，防通胀的物业保值、增值预期、城市发 展战略规划的引导等，整体推动了商品房价格的持续上扬；三亚市房地产项目的价格与 其距离海岸远近有直接的联系，一线、二线海景房有较

大价差。

三亚

房地产项目发展借鉴市场发展初期 提升阶段 突破阶段 腾飞阶段

1994年起 重点 无可借鉴项目 项目

2002年

2007年

2010年

高尔夫温泉小 镇；山水云天海景为唯一卖点， 户型居住功能、 配套等并不完善。

鲁能三亚湾 半山半岛 红树林产品、配套与居住 氛围等多项资源整 合，一线海景；户 型丰富。

山屿湖 克拉码头地段、资源的稀缺性 和不可复制性、一线 海景； 豪华配套； 私属性、各角度观景。

产品 特点

秦皇岛市场

市场发展初期

提升阶段

突破阶段

2002年 代表 项目

2006年

2008年-目前

森林逸城

秦皇国际公寓 戴河庭院

√

重点个案 半山半岛——三亚临海别墅标杆项目半山半岛类型：公寓,别墅,高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 项目位置：大东海区(三亚) 小东海鹿回头半岛 交通位置：三亚龙湾大道 开盘时间：2010-2 入住时间：2011-10 占地面积：2066亩 建筑面积：100多万平米 绿化率：45.5% 容积率：1.73 物业费：4.5元/月/平米 开发商：三亚鹿回头旅游区开发有限公司 物业公司：世邦魏理仕物业公司 周边配套：小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际 潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南中南 海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店 业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲 最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场，以及夏 日百货、大东海美食一条街、银行等 当前价格：49000元/平米；公寓：27000元/平米

产品特色 高端私人豪宅，度假及养生豪华居所世界稀有双海湾，由小东海湾及鹿回头湾组 成，背靠弥猴山自然保护区，自然资源异常 丰富； 坡地独栋 别墅，自 然起伏的 坡地规划， 带来充满 热带风情 的景观奇 遇；

南洋风格 建筑，线 条简约现 代，双层 屋顶设计， 同时透气 通风，层 次感强， 平顶设计；

户户私人泳池，下沉式花园、超大露台、 SPA,游泳，茗茶，观景，预留非常丰富的 情趣生活空间；

主要客群来自于经济较发达地区的外地客户，候鸟效用 客群分析 凸显客户来源分析10%

半山半岛客户以来自上海、北京、浙江等 地的绝对高端客户为主。 项目以纯豪宅的定位力图凝聚高端客群， 通过高端客群的群聚效应来促进项目的销售。 代表性客户：雅戈尔集团掌门人。 外地客户来源分析 客群特征——在北京或上海要买得起500 万以上的房产，才会在半山半岛置业。上海、 北京等地高端别墅的客群，都是半山半岛的准 客户。客户的事业可能遍布全国。 另有一定比例的外籍客群，来自美国、加 拿大、俄罗斯等。5% 15% 7% 5% 3% 7% 18% 北京 上海 浙江 黑龙江 40% 江苏 广东 国

外 其他 90% 外地 本地

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