楼盘媒体计划书

目录

一、背景与项目分析 二、媒体目标 三、三、媒体策略

四、四、计划细节和说明 五、五、项目评估

一、 背景与项目分析

（1）背景环境分析 经过近段时间在对南宁市地产市场进行的深入调查，我们了解到南宁市房地产市场前景广阔，广告活动空间极大。今年以来，南宁及其周边不断推出新楼盘，

无论在总体规划、配套设施、营销服务等方面，都比以前的房地产开发有了综合水平的提高，可以说是半年一个样。各个项目因为赢得市场销售份额，除自身硬件设施外，对楼盘

的价格，付款方式等方面都绞尽脑汁出新招，并且从广告宣传上反映出来，南宁市的各大报纸和电视台广告中的楼盘广告大战就集中地反映了南宁市房地产市场的竞争激烈程度。

（2）项目分析 “城市碧园”的设想发展是一个集公寓、办公、学生公寓、住宅及商业为一体的综合性社区。在用地上占地5.53公顷。建筑有多层住宅及高层公寓。整体规划上与

南宁市城北区的功能划分非常的吻合。 首先，在南宁市内、城北区一直是文化中心，城市碧园项目周边学府云集，项目所在地毗邻广西第一大学府——广西大学，并且，城北区

内还有南宁职大、财专、商专、南宁八中等文化教育场所。由此所带来的文化氛围绝对是其他城区无法比及的。 其次，城北区的商业还不成系统，区内配套陈旧，与整个南宁市

商业发展的上升趋势形成较大的反差。作为项目建设中重要的一个环节——商业广场的建设，将会在未来几年内将城北区的商业环境提升一个档次。在未来，城市碧园完善的商业

商务配套将不单单覆盖小区本身及附近地区，而是成为城北区的商业商务中心。 与此同时，城北区作为市内新兴技术产业的集合地，在经过长时间的沉淀后，正在加快发展的步 伐，现有的高新技术产业因为广西经济的整体发展而发展，而后来的高新技术产业公司也会在依托“学院科技发展路线”这一前提下得以壮大。因此，作为高新技术代表的城北区

对成熟商务区的需求也日渐显现。城市碧园项目的商务功能是整个城北区发展的必然趋势。 综上所述，城市碧园项目因其准确的市场定位及完善的功能配套在未来的几年内成为

城北区的商业中心、南宁市的文化居住中心、南宁市新兴商务中心。

二、 媒体目标

树立起“城市碧园”的楼盘形象，让更多的消费者知道，了解，购买“城市碧园”。

1、制定目标购房群 针对城市碧园项目的综合性及多样性，在广告推广当中应根据“城市碧园”项目自身功能 进行客户划分： A类 房屋置业者： 房屋置业者就是买房子住的

人，起在房屋的消费当中对楼盘的综合功能较为看重，如交 通、文教、周边配套。并且，该客户群体在选择时会对自身经济的承受能力及生活居住习惯作出自评，以决定购买行为

是否实行。 B类 房屋投资者： 该客户群体在房屋价格的敏感程度上不如前以群体。其对房屋消费只着重于房屋的短期投资及长线投资。 C类 短线形房屋消费者： 这各消费

群体严格来说不属于房地产消费群体的一部分，应该说时房屋投资者的下一等 级消费群。但在广告推广当中，其对项目的影响力非常的大，并且具有广泛的社会舆论传播能力。所

以在广告推广的过程当中该群体也一并考虑在内。

2、媒体广告语 “新价值地产，新文化商业”

三、 媒体策略 1、 媒体的选择

当今广告媒体种类十分繁多，而且还在不断的涌现，现对媒体作以下分类：

读物、印刷类：报纸、杂志、单张、车身、路牌、直邮 视听类：电视、电台、电话 电信类：手机短信、电子邮件、网络 活动类：公益活动、体育赛事、房展会 而针对“城市

碧园”项目的目标客户情况，依据高性价比和创品牌的因素，项目广告整合推广策划建议以及媒体作为推广媒体：

电视类： 南宁电视台、广西卫视 以上两台是项目所在地区收视率最高的电视媒体，其中任何一个电视台在特定时间段内的栏目在南宁市内有着固定收视群体，因此，以上电视

媒体应作为电视广告宣传的首选。

报纸类： 《南国早报》：目前广西报业的旗舰，其广大的读者群体及全区最大的日发行量足以形成大范围内的宣传攻势。所以在各个楼盘宣传过程当中，南国早报必然是首《南

宁晚报》：拥有一定数量的订阅读者，且其中包括了很多在社会上颇具影响读者群体。 《广西日报》：与《南宁晚报》情况相似。

电台:南宁广播电台交通音乐频道：南宁市内收听率最高，覆盖面最大的电台

车身:在南宁市内，不管是否乘坐均会看到公共汽车的身影，并且，车身广告费用为一次性投入，相对费用低，保持的时间又长，所以建议在南宁市内主要公交线路上及各城区开往

市中心开往项目所在地的公交车线路上进行车身广告宣传。具体公车：31路、14路。

手机短信： 由公司员工操作。

礼品： 在售楼部内设置小礼品。如有项目标志的布娃娃，小钥匙扣。在展示展销会上派送时尚手提袋、小饰物等。

2、媒体的组合

根据目标所在区域，试销阶段宣传重点放在项目所在区域。进入到销售后宣传工作将南宁市及周边地区范围内展开。阶段性布置以立体组合、全方位媒体介入、多点进攻，在平面

、广播、电视、户外广告等宣传上刻考虑齐头并进，在此其后可用中等频率的报道和版面进行推广。中期以软性宣传为主，硬广告减少密度，同时补充前段广告诉求点上的不足。

在最后阶段再次做全面的广告宣传。具体组合如下

前期形象宣传：电视、报纸、户外广告、路标

中期形象宣传：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动、礼品 销售宣传：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动、礼品 强势销售：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身

扫尾及品牌推广：电视、报纸、户外广告、路标、电台、车身、各种活动

四、计划细节和说明

1、实施策略:

(1) 注意推广中心主题——文化住宅 、 文化公寓 、 文化商业 A、文化住宅 ：例：“城市碧园为您找来168位教授做邻居” 突出社区内有众多高级知识份子建居住，一来提升整个楼盘的形象，其次也在无形当中限制其他楼盘在这一主题上的

发挥。 所以在对文化住宅的推广是上设计的推广步骤为：认可——购买——拥护品牌 B、文化公寓 ：例：“年轻不再流离失所，年轻不再寄居屋檐，年轻不再束缚生活，年轻不再错过私有空间——城市碧园高层公寓” 首先对最终端消费者进行推广宣传，在社会

上形成一定舆论后，再针对投资者进行推广，以达到推广的捆绑化。 所以在对文化公寓的推广是上设计的推广步骤为：了解——舆论形成——社会导向认可——购买——拥护品 牌

C、文化商业：例：“这里是华连的选择，这里是大洋的选择，这里是沃尔玛的选择，这里

是您的选择吗？” 以大品牌商业项目的进驻做先导，引导其他投资者对城市碧园项目中

的商业价值进行分析，最终实现购买。 所以在对文化商业的推广是上设计的推广步骤为：不知名——了解——舆论形成——社会导向认可——熟识——认可——购买——拥护品 牌

（2）注意广告创意表现

根据“城市碧园”项目的媒体选择和自身特点，主要做好以下几个方面的创意：

电视广告创意： 形象片：突出项目高品质定位，围绕“城市碧园”项目市场定位，用生动的画面表现未来文化中心区的家居模式，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品

牌的持续宣传。

专题片：以写实的手法为主，全面包括项目的地理位置、交通、园艺、绿化、配套设施、物业管理、首期发售及公司介绍内容，是对项目总体规划理念的介绍。该片是以销售为主

要目的，具有阶段性，针对性而播放的宣传资料。

新闻片：以新闻的形式报道“城市碧园”项目开发中的奠基庆典，封顶等活动内容，向消费者传递项目特征与个性的片段，具有新闻性和真实性，并且有较高的可信度。 报刊广

告创意： 围绕“城市碧园”项目主定位，深化和突出市场的主诉点，进行以下诉求：突出项目重点，营造高品质生活环境，强力宣传文化中心区的新形房屋消费概念，重点宣传

住宅和商务、学生公寓，宣传开发公司的品牌及综合实力，挖掘交通、自然环境、网络技术主题的广告题材和活动宣传。

户外广告创意： 由于户外广告的对象是在户外活动的人，这些人是有流动性质的，在广告画面前停留的时间不会太长，注视时间非常短，所以要求广告效果、广告表现形式上简

单明了，突出主题越准确、简短，越能突出效果，越能给人留下印象。

电台广告创意： 根据电台广告声音消失快，不易被人记忆的特点，在广告的创意上要求简单明了，并且针对特点活动进行宣传。

其他广告创意： 如礼品性广告，主要突出项目的名称、项目标志，通过项目标准色和辅助图形加以表现形式独立的视觉艺术效果，达到深印象和形象的目的。

2、媒体行程设定：根据项目的经营方向，将广告具体划分为五个阶段——第一阶段：市场导 入期、第二阶段：介绍期、第三阶段：市场引爆期、第四阶段：保温期、

第五阶段：扫尾期（各个阶段在时间上是很难进行准确划分的，具体的实施还因根据房地产公司和策划公司提出的各种方案来进行调整。但若以13个月来划分则分为）

第一阶段，市场导入期（前期形象宣传4个月）：该阶段最重要的就是在楼盘开始正式销售以前，向广大消费者树立楼盘的形象广告。针对城市碧园项目，导入期内主要是集中向消

费者树立城北区新兴商业中心这一主题。

第二阶段，介绍期（中期形象宣传2个月）：该阶段工作重点为通过广告宣传达到良好的内部认购率，为即将到来的销售期做良好的铺垫。

第三阶段，市场引爆期（销售宣传3个月）：推广过程中广告投入量最多的时期，并且多为媒体广告为主。从前段时间市场推广中获得的信息在这一环节中将得到充分的应用。以求

最大程度的达到广告目的。

第四阶段，保温期（强势销售3个月）：每个楼盘在第一阶段销售与第而阶段销售的过度过程中都必须保持销售的连续性，所以该阶段的广告推广着重与对楼盘二期销售过程中亮点

的挖掘，及对前一阶段销售的肯定。

第五阶段，扫尾期（扫尾及品牌推广1个月）：严格讲，在整个楼盘项目推广过程中扫尾不单独进行划分，但考虑到城市碧园项目中的多样性，以及与下一周期销售的合理连接所以

在这个阶段推广将集中对尾楼的销售。但广告推广的方式以降低投放成本作为首位。

3、费用预算——报纸：（13个月每期所需版面不同，但连续刊登，均价3846/月）——5万元 户外广告：（13个月繁华地段，但是属于一次性投入）——8万元 活动：（包含策划

，宣传，组织，布置，礼品）——30万元 电视：（包括黄金时段和非黄金时段,新闻专题片和采访等等）——150万元 电台：（9个月，300/月）——3万元 共计：196万元

（注*此合计仅为估算） 五、“城市碧园”广告整合推广效果监控及评估修正

1、广告整合推广效果广告整合推广效果从两个方面来反映：A、广告的创意、设计、表达内容和点等总体表现 出的效果。

B、广告在各媒体投放效果。监控广告整合推广效果需要通过市场及客户分别从这两个方面来察。广告整合推广的监控就是市场及客户对这两个方面的动态反映。在对大量的客户的

动态反映进行汇总分析，然后依据分析的结果对广告策略进行调整。

2、监控与评估 首先广告表达的买点，客户喜欢听的，或最想接受的是什么。广告就要把这放在首要位置传达给客户。调查客户对我们的广告印象如何，并且根据广告的整体形式

，来做针对性的调查，看是否达到预期的目标。 广告效果的监控是在售楼部登记统计客户信息来取得而实现的。在积累大量信息后，做阶段性的总结，然后依据分析的结果，调

整广告策略。

0万U豆体验卡 卡号：50D890668267e3349e33 密码：686d03401eefba96faba 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50De7a00c543af387fc0 密码：b26488ce65abc1787202 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50Dbac63885c802fd52e 密码：3d1c344384327b85efff 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50Dd97f0765bdf6998a3 密码：48db1c14e42a2b321fac 奖品名称：500万U豆体验卡 卡号：50D61215eb41ae3cc919 密码：25bffae5346e7b7d2548 奖品名称：100万U豆体验卡 卡号：10D1cab621456ab278ab 密码：709f65f32865af2559c2 奖品名称：100万U豆体验卡 卡号：10D8f1d6a4b953f3474e 密码：6e2e4017cce30dc7e055 奖品名称：100万U豆体验卡 卡号：10Dd1fc6d6dd529b6892 密码：a5dbdd8338f91d2c0701 奖品名称：100万U豆体验卡 卡号：10D08377b71d4374262b 密码：1d7a7c21ebd99b798a54

，来做针对性的调查，看是否达到预期的目标。 广告效果的监控是在售楼部登记统计客户信息来取得而实现的。在积累大量信息后，做阶段性的总结，然后依据分析的结果，调

整广告策略。

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