关于房价上涨深层原因及对策的思考

铜陵职业技术学院学报2010年第2期

关于房价上涨深层原因及对策的思考

左斌峰

（铜陵职业技术学院，安徽

铜陵244000）

摘要：过去5年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制

房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。度、

关键词：房价；上涨；原因；对策

中图分类号：F714

文献标识码：A

文章编号：1671-752X(2010)02-0023-02

2009年我国部分城市房价快速上涨，“地王”不断涌现，已“房价问题”成为2010年两会最热议话引起中央高度关注，

回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八题。

条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。

一、房价快速上涨的深层原因（1）地方政府过度依赖土地财政

在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者想拿地相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无

法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，亟待完善。

（3）刚性需求长期存在，投资投机需求严重，供需失衡

基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道中，这些需求被急剧释放出来，恐慌性、被迫性购房比例相当高。据国家统计局投资司公布，2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比2008年增长42.1%。2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。从数据来看，供给在增加，房价也在增长，可见需求大于供给。

还有一类是投资和投机性需求,在部分城市迅速增加，新建小区的低入住率就足以说明这个问题。投机购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的大量游资投向房地产，给市场带来太多泡沫。上世纪20假象。

年代美国的房地产泡沫，80年代日本的房地产泡沫，90年代香港的房地产泡沫，三次泡沫时刻提醒着我们，房地产投资投机将给社会带来巨大的危机，不加遏制将会重蹈上述三者的覆辙。

（4）保障性住房体系还不健全

1994年开始我国实行分税制，1994年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增而地方的城市建设等各项加，导致地方财政的比重急剧下降。事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外的重要收入来源。根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐

患，透支了百姓的未来。

（2）土地出让制度导致“地王”频现

我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。

收稿日期：2010-03-27

廉租房总量在增加，市场份额仍较小。我国廉租房体系从1998年开始建立，据统计，到2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。来自住房城乡建设部的数据显示，截至2009年11月底,2009年全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房

作者简介：左斌峰（1982-），男，安徽枞阳人，铜陵职业技术学院机电工程系教师，东南大学土木工程学院2008级在职硕士研究生。

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185万套。按每套50平方米计算，185万套房相当于9750万平方米，与2009年全国商品房销售面积9.3713亿平方米相比，占1/10左右。11年来，累计以实物方式解决了435多万户累计解决1305万人口住的住房困难，按每套住3人口计算，房困难，占我国人口的1%，而新加坡84%的人口住在组屋。此资金配套困难、地方外我国廉租房建设还存在规划不够扎实、

政府积极性不高等多个问题。

经济适用房是中国住房制度改革的产物，多年来解决了最近几年，商品房价格快速上涨的过程许多家庭的住房问题。

中，经济适用房分配不公、面积超标、缺少退出机制等问题，引普通大众购买经济适用房越来越难，也只能购起强烈的质疑。

买商品房。

（5）房地产法制建设尚不完善

农地入市也可考虑，一方面增加土地供应量，一方面降低土地的价格，若政策容许，必对房地产市场带来较大的影响。3.增加保障性住房供应，完善经济适用房制度针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。政府要从多方面解决廉租房的资金问题，经济适用房的用地问题，要扩大供应范围，增加分配过程的透明度，对于经济适用房，要引入退出机制。

4.实行差别化信贷政策，引导住房合理消费

对于首套置业家庭，实行低首付，利率优惠。对于二次置业家庭，提高首付比例，高于同期利率。对购第三套房及更多投机的，不发放贷款，杜绝利用银行资金炒房，严厉打击投资、性不合理的住房消费需求。

5.增加房屋保有环节的税收

国外对抑制商品房价格，许多国家都采用物业税或不动产税，按年征收，增加业主保有环节的费用。我国房产税仅对经营性房产按年征收，对个人所有非营业用的房产免征房产土地增值税、营业税、个人所税。我国二手房买卖需缴纳契税、

得税等，这些都是在交易时候才产生，在业主持有环节并不征税。我国可借鉴国外开征物业税或物业保有税，或者对个人所

有非营业用的第二套（含第二）以上房产开征房产税。

6.加强房地产开发经营过程中的监管

要加大房地产开发企业的信息披露，房地产开发项目的信息公开，要加强对商品房预售过程的监控，严厉打击房产开发商囤地炒地、建成住宅后捂盘惜售等炒高房价的行为，要加鼓励推强商品住房买卖合同管理,健全房地产信息公开机制，行商品住房现售试点。

参考文献：

以《房地产管理法》、《土地管理法》为主的房地产法律体系在经过多年的发展后，在房价快速上涨的过程中，我们也看

到了许多不完善的地方。

法律法规中违约责任处罚不严厉，执行不到位。例如：对于房地产开发企业闲置土地的行为，《土地管理法》早有明确规定，然而在现实中，这种行为屡禁不止，常有发生，地方政府执行力度不够。对于商品房预售过程中，变相囤积房源、倒卖房号、捂盘惜售等违规预售行为；拆迁过程中违法拆迁的行为；擅自变更规划等等。

法律中还有许多空白的地方。例如：国家要从法律的高度保障公民的基本居住权。国家要对低收入人群实行住房基本国家要对在房地产市场中投机倒把的保障，就如同低保一样。企业和个人严厉打击等等。

二、抑制房价的对策建议

1.完善我国现行土地出让制度

在坚持社会主义土地公有制的前提下，在坚持国有土地有偿有限期使用的条件下，完善我国现行土地出让制度。如大幅增加招标方式的土地出让比例，减小价格高者得方式的出让比例，或采用“勾地”的方式出让土地等，目前有几个大城市在进行尝试。

2.增加土地供给，增加普通商品房供应

在强大的刚性需求、城镇化需求、改善性需求状况下，抑制房价，必须增加土地供给，并转化为住房供应，同时要严格执行国家的“90/70”政策，切实增加普通中小户型的商品房供应，以缓解供需矛盾。

[1]易宪容.当前国内房地产市场形势分析与对策[J].理论前沿，2009，（3）.

[2]国土资源部.2009年中国国土资源公报[Z].2010.

[3]王冬梅，刘雅涤.加强我国房地产保有环节税收的分析与建

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[4]许经勇，马原.稳定房地产价格与住房保障制度建设[J].

南通大学学报，（社会科学版），2006，（1）.

（责任编辑：王跃飞）

（上接第18页）只要我们相信计量技术的发展，也不是不可[3][5]葛家澍，杜兴强.中级财务会计[M].北京：中国人民大学出

版社，2003.

以解决的。目前，美国某些公司在进行并购时，允许实行所谓的“下推会计”，不失为确认自创商誉的权宜之计。

参考文献：

[4]方荣义.论商誉会计[D].厦门大学博士论文，1995.

[1]杜兴强.投资估价原理[M].北京：科学出版社，2003.

——兼论商誉[2]葛家澍.关于财务会计几个基本概念的思考—与衍生金融工具的确认与计量[J].财会通讯，2000，（1）.

（责任编辑：郜宝林）

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