中原国际养老城项目立项申请报告

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江西绿源国际养老城项目建议书

第一章 总 论

1、1项目概述

江西绿源养老城项目就是依据国家的有关政策建设的具有中国特

色的大型综合社会化养老服务、养老产业创新基地。通过示范、引导、孵化、创新，提供高端农业、医疗健康服务、生命科技研发、康复和健康养生等复合型产业园区。

建 设 规 模： 该项目整体占地约4400亩（其中居住区1200亩，其它3200

亩），投资概算

24亿元，建筑面积越80万平方米，集高端农业、医疗

服务、康复中心、养生养老公寓、商业文化中心多功能为一体的综合养生综合体。

项 目 总 投 资：24 亿元

建设以医院为依托的复合型的覆盖中部地区的健康养老功能区，建设开发纯生态的健康宜居、康复养生、养老社区和主题健康地产及城市服务地产；

1、项目建成后将打造全域性的健康养生产业、产品研发中心，健康教育培训基地；

2、创建国际健康养老、健康医疗康复交流中心；

3、项目建成后为XX和XX县提供20000个高端人才和养老服务就业岗位，缓解就业压力；

4、项目建成后全面提高地方的经济实力，经济和社会效益巨大。

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第二章 项目建设的背景及必要性

2.1项目建设的背景分析

2.1.1中原经济区建设已经中央批准上升为国家战略

随着经济全球化和区域经济一体化深入发展，国际产业向发展中国家转移、东部地区产业向中西部地区转移的趋势不断加强，国家促进中部崛起战略加快实施，中原经济区建设已经中央批准上升为国家战略。

根据“中原经济区”国家战略部署和省、市委关于建快社会主义新农村建设的有关精神,“建设中原经济区，走好一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的‘三化’协调科学发展之路，”，我们通过新型城镇化是引领新农村建设、开发，计划在XX市XX县刘集镇祥符营、大冉庄两个行政村及周边地块建江西绿源养老城。

未来十年，中原经济区经济和社会事业将有快速的发展，同时各种社会事业和矛盾也会彰显出来，尤其是老龄化趋势对于一个人口大省来说更为重要。办好养老事业对中原经济区建设具有重大战略意义。

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2.1.2项目建设的必要性

河南省有一亿多人口,按照全国老年人口占总人口13.26%的比例,整个河南省有60以上的老人近1500万,XX市的老人也有100多万。居家养老和社会机构养老两种基本形式按8比2计算,即未来有20％的老人选择社会机构养老,整个河南省需要进养老机构养老的有近3000万人；XX市需要进养老机构养老的有20多万人。XX养老机构现有的状况,无论规模、经营管理、对老人的护理水平,特别是老有所为、老有所乐方面都做得远远不够。特别是建设全省乃至中部地区的高端养老机构是必要。

第三章 项目环境、相关规划分析

该项目位于郑汴新区——XX路，地理位置在XX路与中牟万三公路交汇处。依托郑东新区、郑汴新区、郑州港区发展，紧邻郑州绿博园和深圳华强欢乐谷，具有环境优美，位置适中，产业优势明显等特点，与郑州、开封老城区遥相呼应，相得益彰。

3.1.2发展优势明显

该项目位于郑汴新区，郑汴新区的定位是：中原城市群新型工业

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化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。

郑汴新区发展目标为：把郑汴新区建设成为“五区一中心”，即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，形成“北部旅游、中部城市、南部农业”的城乡经济发展格局，以8个城市功能区组团为主体。 郑汴新区到2015年，城市功能区居住人口规模为270万人左右，基本形成骨干联络系统、生态系统、综合交通枢纽。

到2020年，郑汴新区总人口达到500万人（其中，城市功能区人口430万人，镇区人口45万人，农村人口25万人），城镇化水平达到95%。

到2050年，城市功能区人口规模大幅提升，城市功能区建设用地规模控制在550平方公里以内，刘集组团成为区域级产业服务中心，官渡组团成为组团级服务中心，白沙等8个镇并入就近组团发展，形成现代化复合型城区。因此，养老事业有巨大的发展潜力。 3.1.3 市政设施齐全

水：规划区供水的水源为黄河水、黄河滩地地下水、南水北

调水，地下水为补充水源。镇区优先选择城市功能区配水管网统一供水，距离城市功能区较远的镇区，另外新建5座小型水厂。 电：规划热电厂3座，建成后将成为郑州、开封220千伏电网的主供电源。

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热：规划集中热源项目7座，形成以热电联产为主的多样化供热系统，积极推广城市原生污水水源热泵供热、太阳能供热等新能源供热技术。

气：燃气以国家西气东输工程为主供气源，到2020年城市功能区气化率要达到100%，管道气化率达到95%。

通信：新建20座通信汇接局，集中设置通信、有线电视、宽带网等各种设施，实现地面数字有线网络全覆盖。镇区结合“村村通”工程，实现有线电视全覆盖。

3.1.4 公共交通快速公交延伸至开封

路网：在新区内打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。

轨道：依托郑州至开封城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。

公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。比如，建设快速公交线路连接郑东新区、白沙组团、中牟片区、开封片区，同时加强郑东新区与机场的联系，开通新郑州站至机场的快速公交线路。

停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。 3.15防灾能力按100年一遇标准设计

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城市功能区防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络。

3.1.6 生态环境宜人 建大型公园13个、500米一游园

生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。

水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。

游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。【景观风貌】 XX路、3.17 人文路建成景观大道

沿XX路、人文路规划两条城市景观大道，京港澳高速辅道、新安路规划两条产业景观大道，形成“两横两纵”景观轴线。

规划郑东新区CBD地区、郑汴中央公园地区、汴西新区中心广场地区3处城市核心景观节点。 3.1.8 旅游资源丰富

河南省重要的休闲旅游区、旅游接待及中转中心，内有都市旅游中心、绿博园、汴西组团的文化休闲中心、北部沿黄生态文化旅

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游区、中部都市文化旅游区、南部生态农业区等。

打造“三心+三区”的旅游，总体规划划定了商都、宋都、中牟南、航空港四大历史保护片区。

将建设“河南省重要的休闲旅游区、旅游接待及中转中心”为目标，打造“三心+三区”的旅游格局。

具体来说，三心是以郑东新区的CBD中心、CBD副中心以及如意河沿岸为核心，打造郑汴新区的都市旅游中心。

同时，还将以绿博园为核心，打造郑汴新区绿色休闲中心；以汴西组团为核心，打造文化旅游休闲中心。

“三区”则是北部沿黄生态文化旅游区、中部都市文化旅游区、南部生态农业示范旅游区。

第四章 项目建设规模及内容

4.1 项目建设规模

“江西绿源养老城”总土地面积4400余亩，其中养老城占地1200亩，

医院占地200亩，老年产业园300亩，现代农业示范园2200亩，休闲娱乐文化配套设施用地500亩。

“江西绿源养老城”作为立足中原、面向全国的中高档养老社区,近期（5年）目标是3万人,其中1万老人,2万工作人员和社区居民；远期（15年）目标是10万人,其中3万老人,7万工作人员和社区居民。 4.2 项目建设的内容

4.2.1 “江西绿源养老城”的主城区由四个部分组成： 第一部分是高端养老核心社区。

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主要功能包括：满足10000老人（远期30000老人）高端养老生活需求，包括低层庭院式建筑、居家式居住环境、通风采光良好、保持室内恒温、24小时热水供应、智能监护网络、应急反应保障、日常医疗保障、老年专科医院、养殖种植耕作、园林观光休闲、球类（高尔夫、保龄球、网球、门球、台球、乒乓球、沙壶等）跑步（塑胶跑道等）健身、放映、阅览、制作、聚会、歌舞、书画、会议、按摩、陪护洗浴、公共餐厅、购物。

第二部分是老年专业医疗及护理培训产业基地。

包括：高端医院，老年专业护理教育培训；老年医疗及全科医生教育培训；身体机能功能恢复训练；老年精神健康咨询师教育培训；老年营养保健服务教育培训,如老年营养师及厨师教育培训、中医保健师按摩理疗师教育培训；养老机构管理人员教育培训。 第三部分是养老社区居民的生活区。

前期,这些居民主要是当地农民。通过培训,将农民培养成养老社区的服务人员。此外,也从专业院校招聘部分服务人员。随着老人的增加和养老城规模的扩大,从专业院校招聘的人员会逐步增加。 4.2.2 江西绿源养老城的配套区域主要有四部分： 第一部分是生态农业种植基地；

第二部分是生态养殖业基地。这两个基地的作用在两方面：一方面,养老城的蔬菜、水果、肉蛋等食品主要从上述两个基地供应,确保养老城的老人能吃高质量食品；另一方面,上述两个基地也是养老城的老人老有所为的基地。有的老人可在基地承包种植、养殖项目,有的

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老人可在上述两个基地做工,赚取工资。（我们将通过先进的仪器，定时观察老人的身体状况，确保老人的活动量不超标，科学劳作，劳逸结合）最后，我们要成立专业的科研基地，通过我们自己种植、养殖的绿色生物中提取适合、符合糖尿病、高血压等复合型疾病人群所需要的科学饮食，让老龄城的饮食更为环保、绿色、科学，最终推向市场化。

第三个配套区域是老人用品设计制造产业基地。

主要产业包括：老年及残障人士日常专用产品生活辅助产品的研究、设计、生产制造；无障碍建筑设施家庭设施生活设施的研发、设计、生产制造施工安装，形成国内、国际化的一条龙服务，成为国内最大的老年用品贸易基地；

养老社区建设“交钥匙”工程承包（设计、施工、设备设施安装、管理人员配备）；中医养生及健康生活指导文化出版传播产业； 老年及残障人士智能家居系统及用品研发、生产制造产业； 老年及残障人士设施用品设计、施工等。围绕上述基地的建设,XX县的工业结构中要增加老人用品制造业这一重要内容。依托中原养老城的建设,在养老基地和老人用品制造方面形成良性循环。围绕老人的需求研发各种老人用品,养老城数万老人本身就是个大市场,除此之外也向国内外销售老人用品,将中牟打造成国内外知名的老人用品、食品研发、制造、交易基地。

为此,XX县可以专门建立一个老人用品、食品的研发、制造、贸易产业集聚区。该集聚区与养老城可保持一定距离。

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第四个配套区建立养老城服务中心

现在随着生活水平的提高及医疗水平的提高，人们的寿命平均提高了5至7岁，很多离休老人拥有丰富的社会经验、专业经验，并且在身体许可的情况下，还是愿意为社会服务的，老年城提供专用办公楼为老人搭建平台，医生就医，研发人员做科研、艺术家授课，互通有无，从精神上、专业上都可以有所作为使之真正达到老有所为，让老人不仅有发挥余热的场所，并且可以让更多的老人培养广泛的兴趣，只要想学就能找到相关场所，真正的丰富老年生活让老年人真正的做到自立、自强、自乐。

第五章 江西绿源养老城”建设的创新模式

5.1 农民直接参与 土地合理流转 终身收益

“江西绿源养老城”的建设模式采取的是一套全新的建设模式。即：紧扣中原经济区建设，统领新农村建设的“三化”要求，大力发展农民专业合作社和各种农业社会化服务组织，按照依法自愿有偿原则，鼓励和引导农户流转土地承包经营权，适度规模经营，经营形式多样化，推进农业现代化和规模化，加快发展农村职业教育，培养一代新型产业工人和资本、资产的拥有者——股东。

在开发过程中,对失地农民进行转业培训。通过创办护理培训学校,对失地农民根据其年龄和身体状况,分别培养成技术含量不同的护理人员。除此之外,围绕养老城的需要,将部分村民培养成厨师等其他专业人员,尽可能让每个失地的村民都能掌握一门新的技术,这些技术在

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养老城都能得到施展,失地农民会因此而得到比较可观的工资收入，农民带着土地变成城市居民。

5.2 建立现代的企业管理制度

“江西绿源养老城”与祥符营专业合作社签订有合作合同，祥符营专业合作社覆盖祥符营、大冉庄两个行政村，总土地面积4400余亩，其中居住区1200亩，耕地3200亩。我们计划在现有合作基础上,双方成立规范的股份制企业。祥符营专业合作社以土地入股,“江西绿源养老城”以资金和技术入股,再通过招商引资,引进有投资实力的股东,共同进行上述项目的开发。江西绿源养老城按照市场经济发展的规律，公司化运作与管理。

5.3 确保农民利益、收益有提高

在养老城,失地村民会得到三重收益：一是工资收入。通过技术培

训和个人努力,其中不少人会成为高级护工,能获得可观的工资收入；二是房屋租金收入。公司开发的养老住房,本村村民可优先购买一套或两套,作为物业向需要租房的老人出租,村民获得稳定的租金收入；三是公司的分红收入。祥符营专业合作社是养老城开发公司的股东,而村民又是祥符营专业合作社的股东,从而间接成为养老城开发公司的股东。随着养老城开发公司效益的增加,村民还可以从开发公司间接获得效益分红。

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第六章 江西绿源养老城（养老公寓）运营模式

养老模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区；

6.1构筑养生养老核心理念

以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念；

以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准；

将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造； 6.2销售模式

1、释放“产权风险”租售使用年限，可继承，可转让。

2、“反按揭”是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，老人以租金收入入住。

3、降低使用权限出售利润，快速销售回笼资金，运营获取长期资产以及稳定收益，缓冲医院前期投入大积累时间长盈利差的劣势。 4养老公寓租售，快速回笼资金，实现快速融资，增大资金链，全力打造高端养生地产。

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通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。 主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。 通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。 通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。 6.3盈利模式

1）销售养生别墅、养生公寓产权收益 2）销售养老公寓使用权、入住权收益 3）医院经营收益 4）康复中心经营收益

5）养生器械、保健品经营销售收益 6）社区配套物业经营管理或经营权转让收益 7）生态植物园物业经营权转让收益

第七章 经济、社会价值分析

7.1普通地产与养老、养生地产盈利能力对比： 物业形态 酒店形态

普通地产项目 赢利方式或方法 持有，经营收益 持有，转让经营收养生地产项目 赢利方式或方法 持有，经营收益 对比结果 使用权、入持有，转让经营权收益 住权、产权14

物业 益 物业产权变现收益 使用权、入住权、产权变现收益 物业产权变现收益 变现收益 住宅 物业产权变现收益 物业产权变现收益 使用权、入住权、产权使用权、入住权、产权变现收益 变现收益 其他商业物业 持有，经营收益 持有，转让经营权收益 物业产权变现收益 持有，经营收益 持有，转让经营权收益 物业产权变现收益 社区配套 经营收益，营权转经营收益，营权转让收益 让收益

对比表明，养生地产相对于普通地产，养生地产通过转让10—15年物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生地产的赢利能力（即使不含养生和医院、康复主题本身赢利）达到普通地产的3倍以上。

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7.2项目社会价值

1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福；

2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所；

3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；

4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难；

5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；

6、多功能一体化的服务模式，为生态养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。

第八章 投资估算和经济社会效益分析 8.1总投资概算分析

整体项目投资估算 项目 建筑规模（㎡） 投资金额（亿元） 16

医院 养老公寓及设施 行政文化中心 养老生态园 合计

8.2投资成本分析

30000 320000 63200 2000亩 5 12 3.5 3.5 24 单位成本项目名称 （元/㎡） 一、土地费1、土地总成300 用 二、资产购2、资产购置 置 3、建设前期46 收费 三、政府有4、环保保证关部门收金 费 5、人防保证34 金 2 10 本 建设规模（㎡） 成本费用合计（万元） 17

6、墙改基金 7、招投标代6 6 理费 8、设计费 四、前期配9、地勘费 套费 10、审图费 11、六通一11 平 五、开发管12、工程监17 理费 理费 14、建筑安1800 装费用 15、绿化 60 六、建筑安16、广场、60 装费用 道路 17、供电、20 补贴 18、供暖接8 头费 七、总成本 2 6 20 18

8.3 医院项目投入成本估算

项目 楼层改建装修增建 信息化建设 设备购置 运营初期各项费用 总计

8.4养老公寓项目投入成本估算

金额（亿元） 2 0.1 2 0.9 5 分项单项目 位 建安费用 消防 报建费用 设计费用 元/平方 元/平方 元/平方 元/平方 单方造价 800 80 160 30 15 15 120 面积合价（万元） （m2） 地质勘探费用 元/平方 文物勘探费用 元/平方 道路，电力、元/平方 费用

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绿化费用 监理费用 智能、信息化、元/平方 元/平方 元/平方 30 20 150 470 1890 配套费 装修 合计 合计（总投资）

8.5赢利回报分析：

医院、康复中心 预计3—5年进入投资收益回报期，

年收益率 %（收益率呈逐年递增模式） 项目固定资产价值评估达 亿元；

养老公寓 出售入住权收益方式，入住率达100%每年可融资3360万

（收益率呈逐年递增模式）；

以十年期保守计算可融资3.36亿元（不含递增收益，出售入住权以平均每月2000元/月计算）；

另每年养老公寓所带来的其他赢利性收益率 %； 项目固定资产价值评估达 亿元。

养生地产 出售10年—15年使用权收益方式，入住率达50%可收

益 亿元，入率达100%可收益 亿元； 项目固定资产价值评估达 亿元。

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元/平方 元/平方 万元

生态植物园 出售物业使用权每年收益 万元（收益呈逐

年递增模式）

项目固定资产价值评估达 亿元。

江西绿源养老城医疗、养老、养生项目经营收益所带来的持续收益。

第九章 项目结论与建议

１、本项目要求地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。项目可填补中原地区无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营；

２、本项目应自然环境质量较好，基础设施可利用性强。全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目；

３、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行；

4、建议项目多渠道争取、利用政府各项政策支持扶持，特别是获得政府相关配套扶持，可以获得土地、税收、基础配套服务收费方面的费用减免；

5、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，

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多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强与第三方合作和项目招商引资工作，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益；

6、本项目涉及的产业、品种较多，建议公司预先做好技术力量储备工作。要使本项目顺利地开展，并得到预期的经济效益，必须保持与富有经验的专家和技术人员经常联系，得到他们的有效指导。并且通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展；

7、建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势。不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求，并在此基础上加强服务质量管理，树立良好的企业形象。

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