周口市房地产市场调研报告 - 图文

周口龙郡城项目 市场调研分析报告

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目录

一、 项目运行背景分析------------------------------------------------3 1.1周口简介---------------------------------------------------------------3 1.1.1地理位置----------------------------------------------------------3 1.1.2周口交通----------------------------------------------------------4 1.1.3周口产业情况----------------------------------------------------5 1.2周口宏观城市发展综述---------------------------------------------7 1.2.1周口经济发展概述----------------------------------------------8 1.2.2周口城市规划建议----------------------------------------------11 二、项目立地分析--------------------------------------------------------17 2.1项目简介----------------------------------------------------------------17 2.1.1项目地理位置-----------------------------------------------------19 2.1.2地块及周边现状--------------------------------------------------20 2.2立地条件分析----------------------------------------------------------21 2.2.1大环境分析--------------------------------------------------------21 2.2.2小环境分析--------------------------------------------------------22 2.3立地总结----------------------------------------------------------------23 三、周口房地产市场分析-----------------------------------------------24 3.1竞争个案分布图-------------------------------------------------------24 3.2产品分析----------------------------------------------------------------25 3.3产品去化交叉分析----------------------------------------------------43 3.4单价、主力总价去化交叉分析-------------------------------------45

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3.5面积与工期交叉分析-------------------------------------------------48 3.6客源分析----------------------------------------------------------------49 3.7项目市场总结----------------------------------------------------------51 四、商业市场分析--------------------------------------------------------53 4.1在售商业分析----------------------------------------------------------53 4.1.1商业个案分布图--------------------------------------------------53 4.1.2商业个案分析-----------------------------------------------------54 4.2沿街商铺分析----------------------------------------------------------56 4.2.1商铺统计表--------------------------------------------------------56 4.2.2租金分析-----------------------------------------------------------57 五、项目SWOT分析----------------------------------------------------59 六、项目定位--------------------------------------------------------------61 6.1价格定位----------------------------------------------------------------61 6.1.1住宅部分价格定位-----------------------------------------------61 6.1.2商业部分价格定位-----------------------------------------------63

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一、项目运行背景

1.1周口简介

1.1.1地理位置

周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，国土总面积1.19万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1094万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。

周口市是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久，传说的三皇在此建都。又是中原文化之根，是龙的传人之根，是万姓之根，是农业、畜牧业、医药业产生之根。

周口的旅游资源丰富，有包括包公陈州放粮的平粮台等\七台八景\；西华县有中国古代神话中女娲炼石补天的遗址；中国第一位哲学家、道教鼻祖老子是鹿邑县人，县境内保存着太清官、老君台、九步井等文物古迹。

周口市地理环境优越，平川千里，一望无垠，土层深厚肥沃。沙颍河、涡惠河、西淝河、洪汝河等淮河支流分布区内，为全市农林渔业的发

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展，提供了得天独厚的条件。周口市农业发展一马当先，粮、棉总产量均居河南省第一位，分别占全省的1/6和1/4，是闻名全国的粮棉大区。主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花1/6和1/4。养殖业主要有猪、牛、羊等，现已成为国家和河南省重要的小麦、棉花、槐山羊皮、生猪、黄牛等商品的生产和出口基地。林业发展形势喜人，是闻名全国的平原绿化先进市。 1.1.2周口交通情况

全区交通便捷，公路、铁路、水路运输交织成网，四通八达。有国道、省道13条，其中311国道横穿东西，106国道纵贯南北。有县乡公路184条，通车里程3968公里，各主要公路干线均实现了高等级化。漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接，客运和货运列车沟通全国各地。南洛高速周（口）至漯（河）段与京珠高速相连，2001年10月建成通车，可直达郑州国际机场。沙颖河自古以来就是通航河道，入淮河、汇长江，直达南京、上海。

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周口

1.1.3周口产业情况 农业

周口是全国重要的粮、棉、油生产基地，黄牛、槐山羊、生猪生产和肉类出口基地，粮棉产量和畜牧业均居河南省首位，主要农作物有小麦、玉米、大豆、棉花、芝麻、烟叶等。周口是闻名全国的平原绿化先进地区，素有“平原林海”之称，泡桐为特色优质树种，栽植量、蓄积量及出口量均居全省第一位；槐山羊皮为出口免检产品，远销美、英、意、日及东欧各国，历史上与河北张家口并称中国南北两

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大皮都。 工业

现已形成以电力、机械、纺织、食品加工、建筑材料、皮革皮毛为支柱的门类齐全的工业体系。周口明确提出未来5年的工业发展目标：全市工业经济实现全部工业增加值600亿元。规划建设好5个功能区，即经济技术开发区农副产品精深加工区———重点发展农副产品加工制造业、高新技术产业和医药化工业，集聚新上农副产品精深加工项目和高新技术项目；城西能源建材区———重点发展电力能源、新型建材等基础原材料项目，集聚新上能源、建材项目，把该区域建设成为全市能源建材中心区；城北工业创业区———引进创业者投资的小项目集聚该区，使之成为市中心城区中小企业孵化区；商水纺织服装工业区———加快与市经济技术开发区的融合对接，大力发展纺织服装等相关产业，在抓好扩建项目的同时，引导新上纺织服装项目入驻该区，争取使该区成为全省纺织服装产业重要集聚区；城东现代物流区———抓住周口市被交通部定为全国区域性交通枢纽城市这个机遇，进一步加快客流、物流中心平台建设，全面提高物流配送能力，为中心城区工业发展提供配套服务。重点培育食品加工、纺织服装、医药化工等支柱产业，大力发展机械制造、电力能源、新型建材、板材家具等高成长性产业。

2007年完成工业投资149.4亿元，增长106.2%，增幅居全省第一位。投资27亿元用于工业园区基础设施建设，11个工业园区全部纳

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入省政府重点扶持范围，争取资金4300万元。加快培育骨干企业，规模以上工业企业发展到593家，财鑫集团、莲花集团成为第三批国家级农业产业化重点龙头企业；33家企业被审批为省级农业产业化重点龙头企业，增加23家，居全省第二位；7家企业跻身全省工业企业百强。全部工业增加值完成301.9亿元，增长17.6%，其中，规模以上工业增加值171.8亿元，增长22.5%。规模以上工业利税126.6亿元，增长83.3%。 市场商贸

全市有各类市场 615个，市区内有荷花市场、中州商贸城、人民商场等大型商场、市场8个。其中荷花市场为河南省最大的综合批发市场，占地200 余亩，日客流量10万余人次，日成交额近千万元，辐射周边 100 多个市县。全市粮油、蔬菜、果品、畜禽、皮革、建材等各种专业市场发展迅猛，方兴未艾。

2007年政府着力大力发展服务业，培育新的经济增长点。全社会消费品零售总额279.1亿元，增长17.6%。旅游综合性收入26.8亿元，增长16%。老子故里、淮阳太昊陵被命名为国家4A级景区，关帝庙被命名为国家3A级景区；房地产开发竣工面积184.2万平方米，销售面积194万平方米；金融机构各项存、贷款余额分别为558.4亿元和455.9亿元，较年初分别增加51.6亿元和45亿元。

1.2周口宏观城市发展综述 1.2.1周口市经济发展概况

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历年GDP增长

综合经济实力不断增强。2007年全市生产总值完成817.8亿元，增长13%，其中，第一产业增加值262.3亿元，增长6%；第二产业增加值339.7亿元，增长15%；第三产业增加值215.8亿元，增长18.4%。地方财政一般预算收入19.6亿元，增长28.9%，增幅居全省第七位，同比提升11个位次；财政支出突破100亿元大关，完成101.3亿元，增长28.9%。城镇居民人均可支配收入8800元，增长22%，高于全省11个百分点；农民人均纯收入3122元，增长18.2%，高于全省10.2个百分点。城乡居民收入连续四年实现两位数增长。居民储蓄存款余额471.5亿元，较年初增加34亿元。经济社会实现了全面协调发展。

10008006004002000gdp(亿元）增长率v16.00?814.00.90g712.00.00Y39.50R58.00A46.00@34.00%2.00%0.00%-2.00%-2.60%-4.00 02年2003年2004年2005年2006年2007年41440352559312g711?813%9.50%-2.60.90%gdp(亿元）增长率v上表中数据显示，进入2003年以来，周口GDP增长率稳定在10%以上，并一直保持持续增长，2007年突破接近800亿元大关，增长率13%，增长率基本赶上全国平均水平，显示周口市经济发展势头良好，后势强劲。

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历年固定资产投资

5004003002001000投资额104.6114.6211.8156.8293投资额400.32002年104.62003年114.62004年156.82005年211.82006年2932007年400.32007年周口市全社会固定资产投资400.3亿元，增长36.5%，高于全省0.9个百分点。“双十五工程”完成年度目标任务，110个市重点项目完成投资81亿元，占年计划的101.3%。 三产比重

2007年国民经济平稳健康较快发展，经济总量和人均水平跨上新台阶。初步核算，2007年全市生产总值完成817.8亿元，增长13%，其中，第一产业增加值262.3亿元，增长6%；第二产业增加值339.7亿元，增长15%；第三产业增加值215.8亿元，增长18.4%。

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100P%三产二产一产0 02年2003年2004年2005年2006年2007年25@5&86(68%三产23.40$.80$.20%二产40.40D.40A%一产36.200.804.80%

三产结构由2002年的36.2：40.4：23.4变化为2007年的38:36:28。第三产业比重比上年提高了2个百分点。全市人均城镇居民人均可支配收入8800元，增长22%。但从全局来看，工业经济总量小，工业增加值仅占生产总值的36.9%，低于全省13.1个百分点，工业经济的主导作用还不突出；城镇化水平偏低，城镇化率为26%，低于全省8.3个百分点，中心城市集聚辐射带动效应不强；农业基础依然薄弱，县域经济整体发展水平不高。

——第三产业比重较小，而农业比重偏大，产业结构有待进一步优化

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居民收入

1000050000人均可支配收入增长率4961.284668.615.80%8.60 02年4668.615.80 03年4961.288.60 04年564213.70 05年6355.617.20 06年721314r136355.6564217.20.70?0025.00" .00.00.00%5.00%0.00 07年人均可支配收8800入增长率22%

2007年周口市城镇居民人均可支配收入为8800元，增长率为22%，从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕起来。那么其对居住环境和居住环境也逐步重视起来，形成了一定的房地产新需求。

周口的发展与往年相比，成绩比较显著，但同国内部分发达地区相比，差距仍然明显。未来5年，周口将以跨越式发展为定位，城市发展主要细化指标也将出台，这一发展契机势必会带动居民居住水平的提高与房地产业的健康发展。

1.2.2周口城市规划分析 中心城区概述

城市规划区范围城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。综合考虑城市发展和建设管理的需要，结合行政界限和道路等可识别的界限，将

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以下范围划定为城市规划区，该区内的建设执行《城市规划法》的有关要求。

本次规划的城市规划区用地范围为：川汇区行政区全部、漯界、周商、阿深高速公路围合区域及三条高速公路和铁路沿线村庄用地。 城市规划区用地大致呈三角形，西北边界为魏庄—于寨—盐坊—新三村—韩营—王营—程寨—石庄—西高庄等村庄界线连接形成的西外边界线；南边界为东屈庄—老顾庄—汤庄—陈家寨—刘楼—苑庄—黄寨等村庄界线连接形成的南外边界线；东边界为小田营—赵营—马庄—半坡店—前范营等村庄界线连接形成的南外边界线，总面积430平方公里。 城市性质规划

城市性质：商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。

从城市整体发展规划来看，周口市未来的发展还是依托于其两个主要优势，即依托交通便捷优势发展商贸流通，依托农业优势发展农产品精深加工。另外就是利用自身的历史文化优势发展中原特色文化旅游。

城市的发展中农业比重太大，工业发展缓慢，也影响了城市经济的发展以及居民收入的增长。 城市规模和人口

城市规模：2003年底周口市区人口为39.8万人，其中非农业人口22.33万人，暂住人口5.58万人，农业人口11.89万人。

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2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63.19km2，人均建设用地105.31m2／人。2020年总人口为100万人，城市建设用地99.52km2，人均建设用地99.52m2／人。

通过周口市区规划可以发现，在未来4-5年内，周口市的人口将会由2003年的39.8万人，至2010年的60万人，市区人口增加20多万人，平均每年的人口新增量在3万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。

按照目前周口市城镇居民人均居住面积29.3平方米，

30000人*29.3平方米/人=879000平方米

在未来4-5年内，平均每年将会产生87.9万方的新增住房需求。 城市空间发展战略

城市发展战略目标充分发挥中心城市政治、文化、商贸、信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使周口在21世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。 城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。

①东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区，是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础

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设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。

②西控：生态控制区。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地。

③南联：引导建设区。现状川东工业基地。该处用地有限，各项建设活动必须得到有效的引导和控制，以发挥最大的土地效益和产业集聚效益。

④北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展。远景作为城市发展的战略储备空间。

⑤老城区:更新改造区，应逐步疏散部分职能，搬迁污染企业，增加绿化、广场等公共空间用地，改善环境质量。建筑以多层为主，维护旧城格局，开辟步行街区，成为传统商业街区。 城市布局结构规划

城市规划结构本次规划确定城市布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣。 一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过，

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已成为周口市独特的自然环境特征；水与城相互交融，城因水而更富动感与灵气，水因城而承载了更多的历史与人情。 两轴拓展：两条城市功能拓展轴

东拓轴：规划以东部新区拉动城市功能东移。文昌街形成串连外围生态林地、文教区、老城区、城市综合公园、新区并向大三角方向推进的“东进轴”。东部地区现有良好的交通及基础设施条件，城市开发已经有相当的基础。

南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和商水连为一体。以八一路生活性主干道为中轴，以周商路、大庆路交通性主干道为边界的区域是城市的核心区域，该区域包括了川汇区新区、中原国际商贸城、老城商业金融中心、南部新区。远期随城市规模的扩大，市区将和商水联合发展。规划确定该发展轴线为“南联轴”。

三点互动：城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长区域。三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造，使城市建设充满生机与活力。 四区共荣：城市按照用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能结构区，分别为铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育

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区。

——根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在市区的东部和市区的南部。本项目位于南部区域，规划优势明显。

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二、项目立地分析

2.1项目简介

项目占地108亩，总建面积10万平米,容积率1.4,绿化率超过40%。由26栋多层住宅、1栋15层商务楼和1栋五星级酒店组成。小区规划布局合理，建筑富于现代气息，采用现代主义简约风格，外立面设计简洁、明快、大方，线条流畅，色彩亮丽而不夸张。景观规划体现共享性、开放性，结合项目实际情况，巧妙布局，加以景观小品的点缀，真正体现亲近自然，还原人性的理念。 地理位置

项目位于新行政中心的西南部，南洛高速的北边，西临主干道迎宾大道，南接南外环路。交通四通八达，十分便利，出市入市都十分便捷。该区域属于周商一体化的衔接地区，是周口市南联的发展方向，随商周一体化进程的加快，区位优势将更加凸显。

区内环境及景观

整个小区环境设计由一横一纵两个景观带构成，由此将总平面划分为四大功能分区。小区景观分布参照中国风水学说，在整个小区内有东南西北四个景观节点，共同组成纵横整个小区的景观轴线。小区从主入口进入，入口广场连接着水景中轴线，贯穿小区南北，在中轴线北端即小区风水穴位的北方，布置着一个龙形广场，龙形广场道路与植物搭配出一个龙头图案。在正中央喷泉水池位置放置一颗龙珠，

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由龙头蟠沿向东南方龙身延续，贯穿小区东北部，彰显龙腾盛世。在龙尾处小区东部规划一个休闲广场，西部规划老年活动场所，暗合了中国风水学上青龙白虎朱雀玄武四大方位。小区主轴园路由飞鸟走兽形状布局。 完善配套

项目集酒店、商业、住宅于一体。在位于迎宾大道和南外环交叉口的地方以一栋弧形的小高层建筑为主，此处是未来为整个小区服务的五星级酒店和商业会所。另外，临两条干道的一楼计划建成大型的商业区，届时将引进大型超市以及精品名店，为小区的业主提供便利的生活服务。

周边配套：周口市职业技术学院、博爱医院、新市政府、财政局、千亩广场、荷花大市场、周口供电公司、银行、超市等。

2.1.1项目地理位置

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项目位于迎宾大道与南环路的交叉口，靠近规划中的行政新区，

目前项目场地平整，具备开工建设条件。

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2.1.2地块及周边现状 地块现状

周边现状

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综合项目现状及周边情况来看，项目位于行政新区的东侧，靠近主干道迎宾大道和南环路。项目北面为村庄，东面为规划汽车站。可以看出项目周围尚缺乏一定的人气，还未形成一个较为成熟的居住氛围。

—项目位置相对较偏，但可以通过未来规划和配套来提高地段认知度 2.2立地条件分析 2.2.1大环境分析 城市发展目标

坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固、提高周口作为豫东南地区中心城市的地位与作用，使得周口市在21世纪发展成为：一个繁荣、高效、文明的区域性中心城市；一个适宜创业发展、适宜居住生活的平原生态城市。 城市性质

商贸流通、农产品精深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市。 城市规模

? 人口规模：2003年底周口市区人口为39.8万人，其中非农业人口22.33万人。

2010年市区总人口为60万人，2020年总人口为100万人。

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? 用地规模：城市建设用地63.19km2，人均建设用地105.31m2／人 ? 城市规划区范围：市区西北与西华县毗邻，东部与淮阳县接壤，南部一带为商水县环抱，总面积204平方公里。 城市发展战略

城市空间发展战略经过对影响周口市城市发展的经济主导流向、交通引力、生态空间维护等种种内外条件的分析，本次规划确定周口市空间拓展的战略为“东拓西控，南联北伸”。

——本项目所在的南部的区域为周口市未来重要方向之一，区域内部市委行政区规划和川东工业区，为项目的发展带来了契机。

2.2.2小环境分析 地段条件

? 项目位于周口市的东南面，而目前周口市大部分住宅都集中在市区南面，对项目所在的地段认知度有一定帮助。 ? 就距离市中心的绝对距离来说，与其竞争个案相比，本项目仍然存在一定的劣势。

交通情况

? 就路面情况来说，项目紧邻主干道迎宾大道，路面十分宽敞。往南可直接通往南洛高速，往北直到老城区。 ? 目前项目周围公共交通尚不发达（只有3路公交），在这一方面还有待进一步改善。

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周边配套

? 项目西面为一个正在建设的超大居住区——商周帝王卫星城，可以为项目累积一定的人气。

? 在其他配套设施诸如医院，餐饮，公交，银行，超市等方面，项目所处地块十分欠缺，这一点对项目以后的去化会造成一定的抗性，因此在今后的规划中因该加以补充。

区域规划

? 在区域规划方面，项目东北规划为新的行政区，目前已有多栋行政办公楼已建成且将投入使用，这对于项目来说，无论是在配套的完善，人气的累积等方面都是十分有利的。

2.3立地总结

? 就项目的地段条件来看，项目靠近主干道，紧邻规划中的行政区，对于项目的日后发展有很好的促进作用。

? 项目生活配套设施存在一定的不足，这一方面除了依赖市政的规划外，也需要项目自身在规划中寻求一定的调整和突破。 ? 本项目位于城市主干道迎宾大道和南环路交界处，在居住条件方面显然还不是很成熟，有待进一步累积人气。

? 项目周边竞争个案较多，使得项目的竞争压力较大，对于项目来说，怎样通过自身的品质和宣传来吸引客源是十分重要的。

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——就目前情况来看，项目具有一定的区域认可度，但小区配套设施明显不足，宜通过加强自身配套和提高楼盘自身品质，营造自身特色以寻求市场的突破。

三、周口房地产市场分析

3.1竞争个案分布图

从项目的位置来讲，目前周口在售项目主要集中在城市西南部、南部。基本符合目前城市的规划发展方向。

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3.2产品分析

案名 公开日期 工程进度 产品形态 总量体 户型 1R 滨江·国际星2008年4月 期房 城 高层 21万 2R 3R 1R 2R 关帝·上城 2008年4月 封顶 多层 25万 3R 复式 香格里拉 2008年6月 未开工 多层 高层 6万 3R 4R 2R 大隐名座 2007年3月 现房 小高层 7.3万 3R 4R 2R 阳光·半岛城2008年5月 期房 邦 多层 50万 小高层 3R 复式 2007年3月 现房 多层 11.7万 2R 面积 40 80-90 均价 （元去化率去化速度户数 配比（%） 可售户数 已售户数 备注 /㎡） （%） （套/月） 50 300 3 17 56 24 65 17 13 10 58 25 12 63 22 10 60 20 10 28 1900 950 800 85% 2200 4000 180 30% 一期600套 2700 300 270 90% 40 2400 500 2300 1500 90 80% 一期120套 3200 约1800 30 2% 115-130 1000 4R 150-165 450 128-145 390 209.07 80 4R 170-185 100 2R 87.8-90.9 60 121.63 350 132-145 150 70-90 35 115-130 190 131-140 65 91-105 400 118-143 2400 230 80-90 400 270 4R 150-166 800 26

亿星·紫荆城 小高层 高层 3R-1 105-120 330 3R-2 135-140 350 2R 3R 复式 2R-2 92-105 105 128-150 245 80-95 26 35 37 30 70 20 23 40 17 21 62 11 6 15 70 15 20 65 15 ——竞争个案以多层为绝对主力

2500 420 160 38% 2500 380 340 90% 2200 720 1700 128 110 85% 1800 350 300 85% 多层 圣鼎·上城 2007年8月 现房 4万 联排别墅 多层 小高层 10万 别墅 裕华·都市森2006年10林 月 现房 3R-1 100-120 30 3R-2 140-145 50 4R-2 204-227 22 2R 75-101 155 120-142 450 145-176 75 75-102 55 3R 4R 2R 奥林匹克花2008年10园 月 期房 多层 30万 复式 195-220 40 多层 别墅 3R 4R 5R 2R 阳光澜岸 2008年6月 期房 多层 15万 3R 复式 118-145 265 150-175 60 72-94 80 兰亭山水 现房 万 117-140 273 4R 145-165 67 27

竞争楼盘个案： 1、滨江·国际星城

项目概况：位于周口市汉阳路（原大闸路）与西大街交汇处，占地面积148亩，总建筑面积21万平米，容积率约2.1，绿化率40%。1、2、3号楼主体已基本封顶，一期工程大约10月份交工。建筑形态为高层、小高层，沿街的一楼二楼为底商。墙体采用全框架、剪力墙结构，抗震、防灾性能都较高。它的登陆，首创了周口260英尺高度生活。滨河公园、人民公园、社区美景以及沙颍河三园一水浑然天成，可谓周口的绝佳地段，不可复制的绝版生活区，社区景观为美国B&N设计事务所鼎立钜献。总共建筑大约有1800套住宅，户型建筑面积40㎡——160㎡不等，主要有1+1+1、2+2+1、3+2+1、4+2+1等多种户型，主力户型为3+2+1，主力面积为130㎡。户型动静分区，设计比较合理，现1、2、3号楼正对外热销中。项目位置优越，因此价格较高，均价3200元/㎡，但是离我项目较远，以高层建筑为主，对我项目影响不大，只有一定的借鉴价值。

项目周边配套：阎庄学校、七中、八中、芙蓉中学、市中医院、汉阳路中心高端餐饮娱乐带、滨河公园、人民公园等。 区内配套：文化泛会所、社区幼儿园、大型地下停车场等。 物业服务：周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲防盗系统、家庭防盗报警、背景音乐、电子巡更，中央空调、社区集中供暖、西门子电梯等国际名牌配套。 广告诉求语：一个城市仰望的高度。

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开发商：周口正鑫置业有限公司 投资商：达利集团

规划设计：北京中外建筑设计有限公司 全程营销代理：钧城地产(中国) 景观设计：美国B&N设计事务所 售楼中心：汉阳路与西大街交叉口 销售热线：0394-6199888/61286662 2、关帝·上城

项目概况：位于周口市中州桥与沙颍河交汇处北路东，占地面积185亩，总建筑面积25万平米，容积率约2.0，绿化率35%。建筑基础已基本完工，一期工程10月底交工。建筑形态有商业步行街、联排别墅、多层、小高层。全现浇框架结构，建筑抗震、防火，牢固而舒适，外墙保温建筑技术，节能保温，墙体干燥，双层中空玻璃，隔音、防霜、防结露，节能环保。户型建筑面积128㎡——300㎡不等，主要有3+2+2、4+2+2、复式、别墅等多种户型，主力户型为3+2+2，主力面积140㎡。户型南北朝向、动静分区、干湿分区、多面采光、对流通风，并合理安排储物间、衣帽间等功能空间。项目紧邻旅游景区关帝庙，优势地段所在，因此价格偏高，均价2300元/㎡。项目4月26日吉势开盘，举行了多重优惠活动，一次性付款98折优惠，按揭付款99折优惠，凡选房登记成交客户均可获赠名牌电动车一辆，另外还可参加现场抽奖活动。

项目周边配套：拥有3.5万平米繁华商业圈，川汇区公疗医院、妇幼

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保健院、周口政协专家门诊、川汇区人民医院、作坊小学、颍河路小学、第二中学、沙颍河景区、关帝庙旅游景区等。

区内配套：室内车库、有线电视、专用宽带网络、直饮水系统、天然气管道。

物业服务：24小时热水供应、闭路电视监控系统、可视对讲防盗系 统、家庭防盗报警。

广告诉求语：上风、上水、上上城；关帝福佑/风水大宅；25万平米中式建筑群，无处不中国。

开发商：周口市金冠投资开发有限公司 投资商：香港荣盛集团

景观设计：美国WWILA国际景观泛亚设计机构 建筑施工：安徽三建

全程代理：钧城地产（中国）营销机构 售楼中心：周口市中州路中州桥北路东 销售热线：0394-8566888/8566999 3、香格里拉

项目简介：位于周口市迎宾大道与莲花大道南200米，占地面积60亩，总建筑面积6万余平米，容积率1.5，绿化率40%。项目暂未开工，建筑形态有多层、小高层，临周口市迎宾大道的四栋小高层建筑有底商。欧式简约建筑风格，沿袭伏羲文化底蕴，融合艺术建筑无上品涵，创新设计、丰富立面、极致造型无不是精益求精的建筑设计追求。户型建筑面积90㎡——160㎡不等，主要户型有2+2+1、2+2+2、

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3+2+2、4+2+2、5+2+2等多种户型，主力户型为3+2+2，主力面积121㎡。户型奢适有度，实用而不失创新，空间有机结合，公私明确、动静分区、南北通透、超大采光、观景阳台、高低层差、错落有致，现代夹层设计，努力打造高品质以人为本的理想居住空间。项目紧邻迎宾大道，占据周商一体化最前沿，尽享融城战略优势，掌控城市发展节奏。价格待定。此项目与我项目仅一路之隔，项目品质较高，规模也相当，与我项目形成较强对比，对我项目冲击较大。

项目周边配套：新市政府、体育场、铁路医院、千亩广场、周口市职业技术学院等。

区内配套：5星级会馆、社区超市、医院、洗浴中心等。

物业服务：红外报警、可视监控、外墙防翻越、电子门禁、24小时巡更、人车分流管理等。

广告诉求语：一个人享受一座城的居住理想 开发商：许昌万里集团 建筑规划：上海复旦设计院 概念设计：香港华城设计院 景观规划：郑州远景景观规划 全程代理：太格地产

售楼中心：周口迎宾大道与莲花大道南200米 销售热线：0394-8377222/8377333 4、大隐名座

项目简介：位于交通路与文化路交汇处100米路北，扼守城市主干道

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交通路与文明路，雄踞周口名人雅仕聚居核心。总占地面积约55亩，总建筑面积7.5万平米，容积率2.1，绿化率42%。共有5栋新古典主义三段式外立面建筑风格的小高层组成，整体建筑风格温馨秀丽、含蕴不失大气、清新典雅，凸显空间高贵、豪华却又不庸俗的气派感受。户型面积68㎡——170㎡，建造有1+1+1、2+2+1、3+2+1、4+2+2、复式等多种户型，主力户型3+2+1，主力面积130㎡，全明空间设计，空间格局富有变化，大面积八角环形阳台、观景窗和落地窗，奢华生活随心所欲。现所有楼房都为准现房，销售均价2700元/㎡左右。销售中心装修一般，但比较有情调，摆放有藤椅，谈判用桌椅等。2007年10月26日公开选房，当天举行了盛大演出和抽奖活动。经过半年多的正式销售，现销售率已达85%左右。

周边配套：万果园量贩、建设银行、市卫生局、外贸宾馆、开来大酒店、康复医院、工商银行、优质教育资源等

区内配套：社区双会所、24小时恒温泳池、500米社区健身环形跑道、地热深水

物业服务：360°英式管理、IC卡人性化智能化安保、业主服务档案、红外探测器及窗磁门磁防盗

广告诉求语：境界所在人杰在；与懂得品味生活细节的层峰人仕共赏 开发商：河南豪嘉置业有限公司 全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构 售楼中心：交通路与文明路交汇处100米路北 销售热线：0394——8202666/8202999

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5、阳光·半岛城邦

项目地址：沙颍河与中州路、大闸路交汇处北，尊享两河流域绝佳美景，汇聚周口千年文脉圣地，以348亩的大盘版图独享两河之交绝版半岛地域，总建筑面积50万平米，容积率2.2，绿化率42%。一期工程在建中，二期工程处于拆迁阶段。一期工程总占地面积155亩，共有20余栋低密度多层，占据两河相拥半岛最佳生态区位。608套一期可售房源，5月1日公开认购，103-104平米舒适两房、完美3房，152-230平米复式豪宅。三室、四室的户型均采用双卫设计，明亮的客厅、餐厅与观景阳台一线相连，整体布局动静分区，私密性好，使用性强；干湿分离，有益健康。建筑设计采用新古典主义建筑风格，糅合古典主义的经典细节与现代主义的实用，设计简洁、明快、大方、线条流畅。古朴典雅的坡屋顶，三段式外立面，主楼体暗红色石材墙面，色彩沉稳且耐久性强。区内景观宜人，集中绿地与区外河景相得益彰。销售价格5月3日公布。

周边配套：妇幼保健院、二院、一峰生活广场、新天地立体商业步行街、人民商场、荷花商场、周口市教育学院、地区水校、周口市一中 区内配套：咖啡厅、SPA会所、图书音像室、社区医疗、健身娱乐、特色餐饮等

物业配套：智能门禁系统、电子巡更系统、可视对讲防盗系统、综合布线系统、小区局域网、社区机电设备自动化监控系统、紧急广播和背景音乐系统、车辆管理系统等

广告诉求语：新古典奢侈半岛，原生态水岸城邦

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发展商：新加坡阳光控股有限公司（SUNSHINE） 开发商：周口新世家置业有限公司 全案代理：华邦顾问

售楼中心：周口市中州路与德化街交叉口 销售热线：0394——6120888/6120999 6、兰亭山水

项目概况：位于周口市迎宾大道以西，车站路以南，占地750亩。建筑形态为叠加别墅、独立别墅、多层、小高层、外围商业。目前，一期别墅已交房入住。目前第四期开发的物业形态多层。户型有一室至四室多种选择，面积50—160平方米。户型设计动静分区，比较合理。无地下室。4期已销售70%左右。

项目地段较好，规模较大。社区居住品质较为成熟，与周口普通住宅有着较明显的差异。在产品定位上与本项目有相当多的重叠之年，相信将成为本项目未来最有力的竞争对手。

前期开发别墅，别墅区内景观较好，现四期多层洋房也已成现房，销售较好。

项目为郑州高登代理，项目包装到位，突出国际化、时尚化的生活元素。

项目配套：中央会所，主题商业步行街和外圈商业广场，休闲类、购物类、美容类、家装类、服饰类、医疗类、餐饮类等各种生活配套设施齐全，银行、超市、邮政、洗衣房、儿童游乐园等场所。小区配套智能化、集中供暖、温泉热水系统。

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广告诉求语：新行政区 核心生活领地 一座生活之城，改变您的一生??

开发商：周口汇林置业有限公司 全案代理：河南登高地产顾问 售楼中心：周口市迎宾大道中段 销售热线：8271111/8686000 7、亿星·紫荆城

项目概况：项目位于太昊路与工农路交汇处，总占地158亩，规划总建筑面积11.7万平米，容积率1.11，绿化率高达41.2%。建筑形态为多层、小高层、高层、底层商业多种物业形态。小区位置优越，与周口市千亩广场仅一路之隔，同市财政大楼隔路相望，占据周口市新行政中心，区位优势无可复制。目前，工程主体部分开工，计划2008年12月31日前交付使用。此项目是由具有国家二级房地产开发资质的河南亿星房地产开发有限公司鼎力打造的优雅居住区。小区建筑采用新古典主义建筑风格，历久弥新，坡屋顶的建筑设计沿袭了周口原有的建筑风格。外立面采用干挂石材和清水面砖及高级防水涂料，窗户为彩色铝合金双层中空玻璃窗。大飘窗的运用不仅增大室内的有效面积，而且更容易把景观引入室内。小区景观设计颇费心机，聘请美国VIEW-ART景观设计公司担纲景观设计，以“港式生活”打造一个充满想象力的旖旎生活之都。

整个小区共建筑三十余栋板式住宅，户型多样，一室到三室各具特色，部分复式满足多种需求。建筑面积70㎡--260㎡，在设计上充分考

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虑空间的功能及结构，全明设计，功能分区，动静分离。

此项目无论是建筑设计，还是景观规划都颇具匠心，使景观和建筑达到了完美结合，可谓周口市又一经典楼盘。在产品定位和规划设计、以及区位优势方面都成为本项目同竞争对手相比时的有利竞争要素。 周边配套：新加坡英亩幼儿园、市直一小、千亩广场、周口市政府、市财政局

区内配套：商业步行街、5000㎡超大地下停车场、儿童游乐场、健身场地、多功能服务中心

物业服务：多重智能安保系统、守卫及巡逻、业主搬迁及装修监督 广告诉求语：生活居于优越之上 千亩广场东，首席物业城 开发商：河南亿星房地产开发有限公司 建筑设计：郑州大学综合设计研究院 景观设计：美国View-Art设计顾问公司 全程代理：精顺营销

售楼中心：八一路与交通路交叉口金帝咖啡东侧 销售热线：0394——8318888/8232999 8、圣鼎上城

项目概况：位于汉阳路（大闸路）与车站路交汇处，东接餐饮一条街大闸路，南临车站路，钻石般的地段，从容生活一步到位。总占地约40亩，总建筑面积约40000平米，绿化率约38%，容积率约1.6.建筑形态为多层、联排别墅、商业步行街。目前，多层建筑工程已完工，七月底交付使用。建筑风格采用现代主义简约风格，融入一些欧美经

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典元素，外观清新典雅。外立面采用复古的色调，清新中透着古朴。在户型设计上多采用三室、两室的实用户型，面积100㎡--140㎡不等，满足业主的多重需求。主卧、客厅均朝南，大开间、小进深，全明设计，客厅、餐厅连为一体，可分可合，人性化设计。较大的楼间距中间营造出别致的景观，让生活变得多姿多彩。目前，销售情况较好，销售率高达90%，销售均价1850元/㎡。

此项目与本项目距离较远，规模也不及本项目，对我项目威胁较小，但是它的一些规划设计风格和立面效果对我项目有一定的借鉴价值。 周边配套：十分钟生活圈、荷花市场、阎庄小学、七中、实验学校、休闲、餐饮、娱乐、购物、求医一应俱全

物业配套：电子门禁系统、24小时治安巡逻、楼宇可视对讲 广告诉求语：上游生活，精英城邦 开发商：河南圣鼎置业（周口）公司 售楼中心：大闸路与车站路交汇处 销售热线：0394——8361777/8362777 9、裕华·都市森林

项目概况：项目位于周口莲花大道、秦岭路和太昊路交汇处，与新市政府为邻，这里离城很近，离尘很远。只见都市的便利，不闻凡世的喧嚣。项目总占地100余亩，规划总建筑面积10万㎡，绿化率40%左右，容积率约为1.3。建筑形态以多层洋房为主，夹杂有别墅和商业。一期工程现已交付使用，二期工程在建中，三期工程正在筹备。建筑采用现代主义简约风格，简单中彰显完美。立面规整，清新质朴。

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28米的超大楼间距，拉开的不止是空间距离，更是身份和生活品质的象征。双客厅，科学、人性的宽飘窗户型设计，让房子和大自然完全对接。区内绿意盎然，郁郁葱葱，真正体现了森林的概念。在户型设计上更加体现了人性化的设计理念，把客厅和两个主要的卧室都设计为朝南，充分利用了阳光。户型多样，以三房和四房为主，面积95㎡--230㎡多重组合，为业主提供更多选择空间。

此项目在周口算不上顶级豪宅，但它所处的位置和未来的发展将对本项目造成一定的冲击，并且，部分已是现房，也给本项目造成了更大的威胁。

周边配套：新加坡英亩幼儿园、新荷花打市场、市政府、教育局、财政局、审计局、红樱桃家具城、益海粮油

区内配套:区内商业、会所、儿童活动空间、老年活动中心 物业配套：红外对射、单元声控门、24小时定点巡逻系统、窗磁门磁、闭路监控、物业代管制度、车辆管理系统、日清环保制度 广告诉求语：只为真正懂得生活的人专有 回家，朝着树的方向 开发商：周口裕华地产

营销企划&全案推广：大容智业·河南 品牌顾问：SUST

售楼中心：周口莲花大道中段 销售热线：0394——8888388/8881868 10、阳光澜岸

项目概况：项目位于莲花大道与建材路交叉口西南角，与全红中学一

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路之隔。总占地约150亩，建筑形态有多层，商业步行街等。目前工程已建至两层，中心景观水系已成型。建筑在风格设计上独具匠心，采用向上收缩的设计形式，即一楼的建筑面积是整栋楼最大的，顶层是整栋楼最小的一套。坡屋顶上做一简单的造型，给人以视觉的享受。超大的露台将外景巧妙地引入室内，室内阳光更加充足。小区内景观设计更是匠心独运，将凤凰的概念引入景观设计，中心水系形成一个腾飞的凤凰，真可谓费尽心思。户型从两室到复式应有尽有，面积80㎡--210㎡多重组合，给你更加广阔的选择空间。

项目的景观规划和建筑风格上都做到了精心设计，对我项目的冲击力也是相当大的，对我也有相当大的借鉴价值。

周边配套：全红中学、新荷花市场、银行、超市、酒店等

区内配套：商业步行街、游园、儿童活动中心、老年活动场所、会所、室内游泳馆

物业配套：红外线防盗系统、24小时保安巡逻、门禁系统、车辆管理系统

开发商：同洲实业

售楼中心：莲花大道与建材路交叉口 销售热线：0394——8686777/8510888 11、周商帝王·卫星城

项目概况：项目位于周口市迎宾大道南段，高速公路出入口北边。总占地1000余亩，规划总建筑面积200余万平米。建筑形态复杂多样，有多层洋房、小高层、高层、商业步行街、酒店、学校、大型商场等。

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目前项目一期已开工建设，计划分五期开发完成，开发建设周期为6到8年。届时将成为周口的一座卫星城，是连接周口和商水的一座纽带城，为周商一体化建设的标志性工程。工程正在紧锣密鼓地进行，社区主大门已基本封顶，采用的是欧式建筑，形似凯旋门，庄重、大气。

此项目与我项目距离较近，规模比我项目大近十倍，对我项目的威胁相当大。从它的规模来看，区内各种配套齐全，生活所需的服务应有尽有，这一点从侧面也成为我项目的一个有利条件，为我项目周边配套薄弱做了有效的补充。

售房部在建中，销售部暂未组建，各种详细资料无从得知。 12、周口奥林匹克花园

项目概况：奥林匹克花园，位于文昌路和大庆路交汇处，扼守东新区核心，将老城区和东新区自由连接。总占地300余亩，规划建筑面积为30万平米，容积率1.5左右。坐享东新区“4C中心”，是未来城市的中央居住区、中央文化区、中央政务区、中央体育区。是由上市公司中体产业集团——河南中奥广场置业有限公司开发，是全国第49个奥林匹克花园，为奥林匹克花园进入地级市场的典范之作。建筑形态多种多样，有酒店、会所、运动场、多层、高层、小高层。在理念上倡导“运动、健康”的生活品质。周边各种配套设施较为完善，在享受运动的同时，也不必为居家生活而担忧。建筑设计上采用现代主义欧陆风情的同时，又增添了简约风格，看上去稳重、大气又不失视觉效果。户型设计上充分考虑人性化设计要素，各个都南北通透，

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采光良好。

与我项目相比，规模大、各种配套完善、倡导运动理念是它的优势所在。但是，与我项目所处的区位不同，可比性不是很强。

周边配套：周口师范学院、幼儿园、市直实验小学、韩庄小学、颍河高中、周口市体育中心、大型市政公园、行政中心、高档酒店等 区内配套：健康管家中心、体能检测中心、奥林匹克文化广场、极限运动区、旱冰场、景观游泳池、酒店、会所、社区医院

物业配套：电子监控系统、红外线防翻越系统、24小时巡逻、楼宇可视对讲、门禁系统

广告诉求语：运动新生活 城市向东，生活向奥林匹克 开发商：河南中奥广场置业有限公司 推广策划：河南尊地 销售代理：北京中奥决策

销售热线：0394——8108888/8109999 13、泛华·新城

项目概况：项目位于五一路与南外环路交叉口东北角，周口市千亩广场的南边，东临八一路，与亿星·紫荆城遥遥相对。扼守周口南区的发展脉络，与新行政中心近在咫尺。泛华·新城规划打造成50万平米的高贵生活聚合区，百余栋多层、小高层经典建筑，给人的视觉以震撼的效果，具有艺术气质的建筑体，既传承了古典欧式建筑的文化内涵与浪漫气息，又糅合了现代建筑的独特美感，无处不透露着豪宅的尊贵。简单、规整的外立面设计，清新美观。区内各种景观小品林

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林总总，花坛、雕塑、植被、喷泉、欧式廊亭相互辉映。大手笔规划的50米楼间距，41%的超过绿化率，恰当的保持了建筑与自然只见的距离，也体现处建筑与自然之间的和谐之美。周口市的世纪广场——千亩广场也成了项目的后花园，尽享365天清新空气。采用多中户型设计，涵盖了诸多人士的住房需求，但以三室两厅为主。户型设计简单大方，半封闭阳台和较大的飘窗巧妙结合，使通风采光效果良好。平屋顶、坡屋顶的运用更增添了视觉效果。

此项目的建成，又将成为周口南区的一大亮点楼盘。并且，项目离我项目较近，无论从区位、规模、设计，还是从配套、规划都对我有很大的冲击，同时也是我项目很好的借鉴所在。

周边配套：政府新办公区、周口海关、千亩广场、周口职业技术学院、周口九中、明德小学、中国移动、财政局、电业局 区内配套：社区会所、商业服务区、酒店

物业配套：报警系统、电子监控系统、24小时巡更系统、楼宇对讲系统、数字化智能安防体系

广告诉求语：周口首座上层名仕聚合区 开发商：周口泛华房地产开发有限公司 投资商：厦门泛华集团

建筑规划：上海林同炎·李国豪土建咨询有限公司 建筑设计：嘉博（福建）联合设计有限公司 营销企划：大容智业（河南） 品牌顾问：SUST

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售楼中心：周口市太昊路与八一路交汇处世纪广场南临 展示中心：周口市七一路京华百货一楼 销售热线：0394——8563333/8563999 14、蝶湖湾（泰地·现代城3期）

项目概况：项目位于周口市交通路与大闸路交叉口西500米路南。总占地面积30000余平米，总建筑面积4.1万平米，40%的超高绿化率，1.35的超低容积率，56米超阔楼间距，无不创造周口多层住宅社区之最。社区内引进3棵9万元的桂花树，2.6万元一棵的银杏树，并种植众多名贵花卉，保证了三季有花，四季常绿。各种景观小品林立，蝴蝶泉、同心喷泉广场、景观游泳池、海盗船等，实现了“色境、声境、香境、味境、触境”五大情景感知模式的高度融合。欧式古典主义建筑，精致丰富立面造型，灵秀坡屋顶，整体典雅大气，细部层次丰富，建筑错落有致，温馨秀丽的家园充满了意境之美和成熟之美。40㎡——260㎡的经典户型和顶层空中别墅，满足了不同人群的需求。人性化设计，遵循人的活动规律，动静分离，干湿、洁污分区。落地八角窗，270度观景视野和阳光房，给人更加舒适的感受。外墙采用花岗岩底座，高级防水弹性涂料，采用双玻中空玻璃、高档彩塑门窗，舒适中彰显品味。

蝶湖湾是现代城的第三期工程，规划设计为周口住宅升级版。设计理念新颖，规格较高，配套比较齐备。对我项目也有很好的借鉴意义。 周边配套:荷花市场、市检察院、医院、超市、学校

区内配套：5000平米商业会馆、生活热水、天然气、超市、医疗室、

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儿园

物业配套：应急呼叫系统、周界防范系统、门禁系统、电视监控系统、电子巡更和保安24小时巡逻系统、楼宇可视对讲系统、紧急广播和背景音乐系统、车辆出入管理系统

广告诉求语：建筑承载生活方式 阳光·水岸·音乐·家 发展商：周口现代城建设有限公司 投资商：泰地·新世纪集团 全程代理：郑州美丽桃园

售楼中心：周口市交通路与大闸路交叉口 销售热线：0394——8237576

3.3产品去化交叉分析 户型分析

各户型的供应和需求情况如下： 供给

5%1%1R2R3R4R复式61%

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需求

各户型的去化率如下

70`P@0 %0%1R2R3R4R复式

65H0R%%面积分析

房型 1R 2R 3R 4R 复式 面积段（㎡） 40-50 75-105 115-140 145-170 190-230 套数 40 1644 6233 1789 560 去化套数 15 790 4039 923 140 去化率（%） 37.5 48 64.8 51.6 25

? 从图表中可以看出，目前区域在售的项目中以2R和3R为主力户型，面积以中大户型为主。2R主要集中在90-110㎡左右，而3R主要集中在125-140㎡左右。

? 结合户型和去化情况可以发现，1R市场整体供应量较少，因此其

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去化情况的参考价值不大，从剩余的几种房型去化情况可以看出，在当地市场，2R和3R去化较为乐观。

? 在复式的供应方面可以看出，大面积的复式产品的整体去化率在40%左右，从市场整体去化情况来看，能达到这样一个去化率还是比较乐观的。

? 形成这样现象的一个主要原因就是当地市场仍处于起步阶段，几乎全为自住客源，其购买住房考虑为“一步到位”，即在一生中只购买该一套住宅作为未来的居住所在。因此对住房面积的需求自然向大户型发展。另外，由于周口市住宅单价不高，导致大面积产品的总价与小面积产品相比总价差距不大。两个原因导致了市场偏爱大户型产品。

——中大户型在当地市场接受度相对较高

3.4单价、主力总价去化交叉分析

平均单价项目名称 （元/㎡） （万/套） 滨江·国际星城 关帝·上城 香格里拉 兰亭山水4期 大隐名座 3200 2300 2400 2500 2700 41 28 26 30 34 2% 50% 90% 90% 2008年4月 2008年4月 2008年6月 2007年3月 主力总价销售率 开盘时间 46

亿星·紫荆城 圣鼎·上城 裕华·都市森林 阳光澜岸 奥林匹克花园 阳光·半岛城邦 1900 1800 1700 2500 2200 2200 26 25 27 30 30 28 85% 85% 85% 30% 2007年3月 2007年8月 2006年10月 2008年6月 2008年10月 2008年5月 35003000250020001500100050003200100?????%00250080#0024002200220070'0019001800170060PP@00 %2%0%亿星圣鼎里拉山水名座裕华澜岸匹克香格兰亭大隐阳光奥林阳光半岛90%均价销售率滨江

? 从单价上可以看出，目前在售楼盘单价明显呈现两个梯队，滨江国际新城和大隐名座因为是高层、小高层类型，价格偏高，均价超过或接近3000元/平米；而其它多为多层类型，可以根据项目自身的特点和发展潜力分为两类：以阳光澜岸、香格里拉、奥林匹克花园为代表的高品质楼盘，价格区间多集中在2200-2500之间，其它多在1800-2000元/㎡。

? 主力总价来看，除滨江国际新城超过40万，其它多在30万左右的区间内。

关帝47

? 从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去化情况较为乐观。

06-07年市场供给项目竞争分析：

平均单价项目名称 （元/㎡） （万/套） 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水4期 万基城市花园3期

2500 2000 1500 1000 16 500 0 华源小区 正岩城市花园 永盛花园 兰亭山水4期 万基城市花园 1250 1800 1200 11 30 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 主力总价销售率 月去化 开盘时间 （套/月） 97 60 79 14 11 16 20 11 30 40 2005年5月 2006年4月 2006年1月 2006年6月 2006年9月 1250 1100 1200 1800 2000 15 14.3 16.8 22.5 26 40 2000 1100 20 平均单价（元/㎡） 月去化 （套/月） ? 从单价上可以看出，在售楼盘单价明显呈现两个梯队，兰亭山水和万基城市花园两个高品质楼盘为第一梯队，单价集中在

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1800-2000元/㎡，其余楼盘为第二梯队，价格主要集中在1100-1200元/㎡。

? 从单价和去化两个因素对比可以看出，市场的单价敏感度不大，单价对去化速度的影响不大，价格相对较高但品质较好的楼盘去化情况较为乐观。

总结分析：

? 从对比可以看出，06、07、08周口房地产市场价格经历了快速的拉升，总体均价由1300元/平米拉升到目前2300元/平米左右。拉升幅度达到77%。

? 主力总价由15-18万左右达到目前的30万左右。 ? 08年公开或即将公开的项目达到近10个，供给总量将近100万平米，市场竞争开始加剧，主要表现在月销售率出现下降。

? 高价格同高品质相符合，08年的项目品质有一个很大的提升。

——在当地市场，价格并不是决定去化的主要因素，楼盘的品质才是

去化的保证

3.5面积与工期交叉分析

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250230210145150105100959040130120200160150现房近期房远期房5001R2R3R4R复式

上表可以看出，现房面积基本偏大，2室面积基本为105平米，3室面积基本为145平米，4室面积基本为160平米，复式面积基本为230平米；近期房面积基本处于一种回归趋势，2室面积基本为95平米，3室面积基本为130平米，4室面积基本为150平米，复式面积基本为210平米。

3.6客源分析

目前在售项目的客源主要以周口市区的现有居民为主，另外下属各县城的外来定居人员也占据了相当大的比例。结合对在售项目的了解，以下将对本项目的可能的客源导向进行分析和预计。 在售个案客源分析

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