瑞祥商贸城项目可研报告

瑞祥商贸城项目

可行性研究报告

四川红瑞祥置业有限公司

二○一三年十一月

目录

第一章总论 (4)

第一节项目概况 (4)

第二节可行性研究范围 (10)

第二章项目建设必要性与可行性 (12)

第一节项目宏观背景 (12)

第二节项目建设的必要性 (15)

第三节项目建设的可行性 (19)

第三章项目市场分析 (23)

第一节宏观环境分析 (23)

第二节国内房地产市场分析 (27)

第三节自贡市房地产市场分析 (30)

第四章建设地点及建设条件 (37)

第一节建设地点的选择 (37)

第二节建设条件 (37)

第五章工程设计方案 (41)

第一节总体规划方案 (41)

第二节建筑设计方案 (42)

第三节结构方案 (44)

第四节给排水方案 (46)

第五节给排水消防设计 (49)

第六节电气方案 (51)

第七节通风设计 (54)

第八节燃气设计 (54)

第九节节能与节水 (55)

第六章环境影响评价 (58)

第一节设计采用的标准 (58)

第二节环境影响分析及保护措施 (59)

第三节环境影响评价 (62)

第七章节能分析 (63)

第一节节能政策与设计依据 (63)

第二节能耗状况和能耗指标分析 (65)

第三节节能措施和节能效果分析 (66)

第八章质量保证体系及招投标方案 (72)

第一节质量保证体系 (72)

第二节工程招投标方案 (73)

第九章项目实施进度 (76)

第十章投资估算 (77)

第一节投资估算及说明 (77)

第十一章财务评价 (83)

第一节财务评价的依据与基础数据 (83)

第二节收入预测 (84)

第三节成本估算 (84)

第四节盈利能力分析 (85)

第五节贷款偿还能力分析 (86)

第六节盈亏平衡分析 (87)

第七节敏感性分析 (87)

第八节财务评价结论 (88)

第十二章社会评价 (89)

第一节原则和方法 (89)

第二节社会评价内容分析 (89)

第三节社会适性与风险分析 (91)

第四节社会评价结论 (92)

第十三章可行性研究结论 (93)

第十六章附表 (94)

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第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称

瑞祥商贸城项目（以下简称“本项目”）

二、项目建设地点

位于富顺富州大道与釜江大道之间，西邻釜溪河，东临安和西路。

三、项目承办单位及概况

1、单位名称：四川红瑞祥置业有限公司

2、法人代表：杨立强

3、住所：富顺县富世镇釜江大道西段（自贡晨光科技园区内）

4、注册资金：6000万元

5、经营范围：房地产开发；物业管理；销售：建材、五金交电、百货、家具；政策允许的仓储；房屋及门面租赁；专业市场投资。

6、投资单位概况：四川红瑞祥置业有限公司由广东红谷投资有限公司等共同投资成立，是从事房地产开发、专业市场投资与运营的综合性地产公司，公司注册资本6000万元，主要从事商业地产开发、专业市场投资、运营管理、物业管理、物流仓储、租赁等多个领域，公司秉承“促进发展，回报社会”的企业理念，始终坚持“诚实守信，以人为本，服务经济”的企业宗旨，发扬“坚忍不拔，追求卓越”的企

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业精神，以坦诚的合作态度，以良好的信誉和优良的工程，为社会创造更多的财富。

四、建设内容及规模

1、建设内容

本项目主要包括三块内容：建设瑞祥国际商贸物流城仓储物流中心、瑞祥国际商贸物流城商业交易中心、瑞祥商贸城商住中心（瑞祥.水岸城），

本项目中的商贸物流城（包括仓储物流中心和商业交易中心）是富顺县规模最大的综合性、现代化、高品质商业综合体。规划以仓储物流、家居、建材、五金机电、汽摩、娱乐等多功能于一体的物流商贸区和集世纪购物中心、名品百货、电影院、恒温游泳池、欢乐世界、高端家居建材馆等高端配置的商业区为核心。

本项目中的商住中心（瑞祥.水岸城）旨在打造川南领袖级住宅项目，瑞祥·水岸城项目拥有“一河一湖三公园”的别墅级景观配置，并可以可以与瑞祥商贸城共享大型超市、星级影院、五星级酒店、恒温游泳及欢乐世界等五星级高端配套，为富顺县居民打造首席临江豪宅。

总规划图如下：

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2、建设内容

本项目共拥有三块地，分别建设瑞祥国际商贸物流城仓储物流中心、瑞祥国际商贸物流城商业交易中心、瑞祥商贸城商住中心（瑞祥.水岸城），其中仓储物流中心（块地一）占地面积41251.44亩，建筑面积62978㎡，商业交易中心（块地二A）地面积76893.16亩，建筑面积128615.15㎡，商住中心（块地三）占地面积33308.45亩，建筑面积131362.43㎡。

具体情况如下:

仓储物流中心

名称单位数值

一、规划建设净用地面积㎡41251.44

二、规划总建筑面积㎡62978

地上建筑面积㎡51945

地下建筑面积㎡11033

三、容积率 1.26

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五、建筑密度%38.90%六、绿地率%20%

七、停车位辆320（地上60、地下260）

商业交易中心名称

单位数值一、规划建设净用地面积㎡76893.16二、规划总建筑面积

㎡128615.15地上建筑面积㎡115909.36地下建筑面积㎡12705.79三、容积率 1.51五、建筑密度%41.42%六、绿地率%20%

七、停车位

辆

464（地上100、地下364）

商住中心

名称

单位数值一、规划建设净用地面积㎡33308.45二、规划总建筑面积

㎡131362.43（一）地上计入容积率的建筑面积

㎡106587.04住宅建筑面积及配套设施：㎡100572.081、住宅建筑面积

㎡100155.152.居住配套设施建筑面积㎡416.93A、物管用房建筑面积㎡203.81B、社区服务用房㎡148.12C、辅助设施㎡65非住宅建筑面积：㎡6014.96商业：

㎡

6014.96（二）地上不计入容积率的建筑面积

㎡207.21(地上层架空部分)三、地下建筑面积

㎡24568.18地下机动车库建筑面积：㎡20695.44物管用房：㎡200社区服务用房：㎡152其它用房建筑面积：㎡3520.74四、容积率 3.2五、建筑密度

%

22%

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六、绿地率%35%

七、停车位辆640（地上27、地下613）

八、住宅总户数户1001

五、建设期限

仓储物流中心（地块一）建设期二年（2013-2014）。

商业交易中心（地块二A）建设期三年（2013-2015）

商住中心（地块三）建设期三年（2013-2015）

六、总投资及资金来源

项目估算总投资为8.5亿元，其中：建筑安装工程费用50625.73万元，工程建设其他费用30676.65万元，预备费4065.12万元。

分部分投资如下表所示：

投资汇总表

1建设总投资万元85367.5

1.1仓储物流中心万元13304.9

1.1.1建筑工程费用9656.5

1.1.2工程建设其他费用3014.7

1.1.3预备费用633.6

1.2商业交易中心万元40238.3

1.2.1建筑工程费用23189.2

1.2.2工程建设其他费用15132.9

1.2.3预备费用1916.1

1.3商住中心万元31824.4

1.3.1建筑工程费用17780.0

1.3.2工程建设其他费用12529.0

1.3.3预备费用1515.4

项目资金主要有三个来源：公司资本金3亿元，银行项目贷款1.5亿元，滚动开发销售回款4亿元。

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七、主要经济指标

通过以上分析，该项目总投资8.5亿元，销售总收入183338万元，纳税总额达35527万元，净利润总额为66329万元。在盈利能力指标方面，销售利润率为48.24%，投资利润率为104.05%，盈亏平衡点为52.96%，所得税后财务净现值为32348万元，投资内部收益率为44.37%（税后），大于基准收益率10%，全部投资税前回收期限为2.78年。偿债能力方面：付息期内偿债备付率为14.54和1.79，利息备付率为21.25和21.64。

该项目财务盈利能力较强，财务可行性达到了行业要求。具体经济指标见下表：

技术经济指标汇总表

序号指标名称单位

数量备注

1

总用地面积

平方米151453.05仓储物流中心平方米41251.44商业交易中心平方米76893.16商住中心平方米33308.452

建筑面积

平方米322955.58仓储物流中心平方米62978商业交易中心平方米128615.15商住中心平方米

131362.433

建筑容积率仓储物流中心 1.26商业交易中心 1.51商住中心 3.2

4绿地率

平方米仓储物流中心平方米20%商业交易中心平方米20%商住中心平方米35%5

建筑密度

仓储物流中心

%

39%

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商业交易中心%41%

商住中心%22%

6建设总投资万元85367.5

仓储物流中心万元13304.85

商业交易中心万元40238.28

商住中心万元31824.36

7总销售收入万元183338

8总利润利润万元88439

9销售利润率万元48.24%

10投资回报率万元104.05%

11盈亏平衡点年52.96%

12财务内部收益率（所得税后）万元44.37%

13财务内部收益率（所得税前）万元61.23%

14财务净现值（所得税后）万元32348.20

15财务净现值（所得税前）48751.29

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、国家及省有关政策、法规、条例；

2、现行有关技术规范、规定、条例；

3、国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

4、《国家发展改革委关于修改<产业结构调整指导目录（2011年本）>有关条款的决定》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第21号）；

5、国家发展和改革委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；

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6、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

7、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

8、《四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

9、《自贡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

10、自贡市经济社会发展战略研究；

11、自贡市职能部门提供的有关支持性文件、证明等；

12、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设本项目可以达到下述目的：

1、符合《自贡市城市总体规划（2004—2020）》，有利于整治和美化城市环境。

2、加快自贡市城乡一体化和富顺县新型城镇化和新农村建设的进程。

3、本项目将建成将为富顺县市民提供一处独特的生活居住环境，为家居、建材等行业提供商品交易平台，促进相关行业的发展。

4、盘活土地资产，增加财政收入，创造就业机会，有利于促进

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富顺县的经济发展，增强消费能力和社会稳定。

5、该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织。

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第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目宏观背景

一、经济背景

改革开放以来，中国取得了举世瞩目的经济成就，根据2012年2月发布的《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》，全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。

全年全社会建筑业增加值35459亿元，比上年增长9.3%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润4818亿元，增长15.6%，其中国有及国有控股企业1236亿元，增长21.9%。全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数年末为54个。

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二、政策背景

2012年12月中共十八大把城镇化列为十八大关键战略，意味着未来各地政府将增加城镇化扩容的财政预算，这为房地产市场信心提增提供了政策基础。

而在2012年中央经济工作会议中强调，明年（2013）要以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求。本次会议提出的明年（2013）六大任务之一是“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。城镇化是房地产业持续发展的重大利好，可见行业发展仍将处于长期的上行区间。但是另一方面，会议也强调将“继续坚持房地产调控不动摇”。这意味着现有的房地产调控政策仍将延续一段时间。

由此2013年房地产业的宏观政策面将保持平稳，这为项目的建设提供了良好的政策环境。

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三、商贸物流业背景

自贡市位于川南腹心，地处成渝经济带川南经济区，是四川省域优先发展的大城市和重要的二级中心城市。自贡是西部重要的老工业城市，拥有盐化、机械、新材料等诸多优势产业，自贡有1000多年的采卤制盐史，盐商、盐文化影响深远，具有悠久的商业文化。自贡市现已基本形成汇东新区、老城区南北城商圈；东方广场、五星街、同兴路、轻纺服装市场、建材市场、农副产品批发市场等一批商业特色街和商品市场相继建成并培育起来；全国性和国际性品牌连锁企业，如：麦当劳、肯德基、苏宁、国美、大商集团等，纷纷进入自贡市；传统百货商场业态逐步退出人们的视野。目前，全市城乡各类商品市场达330个，总交易额达62亿元，其中交易额达亿元以上的市场有6家。

自贡市被确定为省级统筹城乡综合配套改革试点市之后，在多方面进行了探索，制定了自贡市统筹城乡综合配套改革试点总体方案，明确了建成百万人口的大城市和区域性中心城市的发展目标，各区县推进改革试点工作的系列配套政策也相继出台。这一系列举措对于加快自贡市商贸物流业的发展，打造川南商贸物流中心，无疑是一个重要的利好因素。物流企业市场也初具规模，这些起点高、规模大、功能强的商贸物流企业和各类专业市场，对提升城市档次起到了关键作用。但是到目前为止，自贡市还没有一个集仓储物流、家具建材、五金机电等诸多功能于一体的大型综合性、现代化、高品质商业综合体，自贡市的发展亟需建设这样一个商业综合体。

四、房地产建设背景

针对房地产市场出现的新形势，按照国家和省稳定房地产市场的有关政策，自贡市出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的暂行

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意见》，实行了包括扩大住房消费、加大对房地产业发展的扶持力度、规范房地产市场秩序等一系列政策措施，鼓励居民扩大住房消费。自贡市还在放宽家庭购房条件、完善购房入户政策、加强住房保障、鼓励社会单位（团体）通过市场化运作方式解决职工住房困难等方面出台一系列优惠政策。停止征收城市房屋拆迁管理费，分期缴纳基础设施配套费、防空地下室易地建设费，按下限标准预征房地产开发企业所得税，减轻了房地产开发企业规费负担。

为了响应自贡市政府提出的经济发展和城市化战略，实现自贡市经济超常规、高速度、跨越式发展，四川红瑞祥置业有限公司拟在位于富顺富州大道与釜江大道之间，建设瑞祥商贸城项目，以进一步提高富顺县的城市化水平，改善人民群众居住条件。根据自贡市新一轮城市总体规划，该处用地为商住、商服用地。

本项目即是在上述背景下提出来的。

第二节项目建设的必要性

一、是完成自贡市《十二五规划》目标的需要

《自贡市十二个五年规划》的总体规划中提出将城镇化率由35%提高到42%。“十二五”发展目标提出要建成“双百”城市，区域中心城市建设取得重大进展，城镇聚集能力显著增强，城镇化水平进一步提高。新农村建设取得重大进展，县域经济发展活力显著增强。

“十二五规划”中提出要建设区域现代商贸中心，进一步优化商业布局，加快建立以大型购物广场、综合市场、专业市场为支撑，各类中小流通企业和特色市场为补充，各种要素市场相配套的商贸流通

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体系，建设特色商业中心和特色街区，建成区域现代商贸中心。加快建设10万平方米以上的大型购物中心和5000平方米以上大型商业网点。2015年，社会商品零售总额达到553亿元，年均增长18%。

《自贡市十二个五年规划》对富顺县发展定位和发展目标中提出要重点发展商贸物流业。

本项目商贸城的三个部分仓储物流中心、商业交易中心、商住中心符合自贡市《规划》中的城市定位、功能布局和发展计划，有利于进一步推进自贡市城镇化建设，提高居民生活环境和质量，建成区域现代商贸中心，发展商贸物流业行业，将为完成自贡市《十二五规划》起到重要作用。

二、是满足多元化的住房需求的需要

随着经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境、居住条件和周边设施配备的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设商住楼是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。根据自贡市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住中心。

本项目商贸城通过将商业交易中心与商住中心向结合，以满足人们对住宅消费提出了宽敞、舒适、服务功能多样化的要求，引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。

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三、是促进自贡市商贸物流业发展的需要

在现代物流业方面，自贡作为成渝经济区“两核”的中部城市和成渝两大物流中心的重要节点，具有明显的传承与辐射功能，通过物流平台的搭建，可以加快与成都和重庆两大物流中心的对接，把包括自贡在内的川南建成西部两大物流中心的次中心，增强川南物流在成渝经济区向南、向西的延伸辐射能力

本项目的商贸物流城将打造川南地区规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的综合商贸市场。届时将有几百家国际、国内著名品牌进驻，其商业品牌的影响力将带动所在地区房地产的增值，也必将充分带动当地生产业和仓储运输业的发展，可营造浓郁的商业氛围，提升地区的生活水平，对流通业的经济发展有着不可估量的推动作用。

另外，目前为止，自贡市还没有一个集仓储物流、家具建材、五金机电等诸多功能于一体的大型综合性、现代化、高品质商业综合体。本项目的商贸物流城集优越的交通和区域配套优势，规划以仓储物流、家居、建材、五金机电、汽摩、娱乐、办公、酒店等多功能于一体，形成以商业区和仓储物流区为核心的两大功能区，建成富顺县规模最大的综合性、现代化、高品质商业综合体，极大的弥补了目前富顺县物流商贸业的短板。

四、是促进建材、家居等相关产业发展的需要

富顺县目前大量的建材、家居等工业行业的加工商，家居、建材产业集中已初具规模，本项目的商贸物流城为各大建材、家居等生产商、经销商提供一个直接面对消费者的平台。在销售链上处于承

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上启下的位置，一方面可以利用自身品牌形象和一站式家居购物的便利，吸引消费者在交易中心统一采购，提升家居、建材销售额；另一方面，厂商通过商贸城交易平台，可以及时了解消费者在产品样式、数量上的需求变更，及时调整产量，降低经营风险，发挥产业集中带来的外部规模优势，促进建材、家居产业外部规模经济的发展，实现规模效益和集约化发展,提高建材、家居产业的生产效率、优化资源配置、降低交易和信息成本、增强增富顺县建材、家居产业企业整体竞争力，推进摩托车行业的转型升级，将建材、家居产业推向规模化、专业化的生产之路。

另外，本项目的商住中心约10万平米，共1001套住宅开发，将增加富顺县建材、家居的市场需求，按每户总装修费用25万计算，其中80%为建材、家居费用，本项目的商住中心将为建材、家居市场带来约2亿元的新增销售额，极大的促进当地建材、家居生产商、经销商的壮大和发展。

五、是城市发展和城市化进程的需要

城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，也是城市建设产生深远影响的重要因素。城市化不仅仅包括城市基础设施的建设，而且还包括城市知名度。瑞祥国际商贸城建成后分为住宅区、商贸区、物流配送中心、建材博览中心、家居体验中心、商业休闲步行街、美食文化体验中心等功能分区，项目建成后对城市城市形象、扩大知名度、带动城市发展有重要作用。本项目商贸城在不久的将来，必将成为自贡市又一个繁华商住核心区域的标志。项目建设将作为优秀的资本平台，对区域经济起到辐射和积聚效应。

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六、项目建设有利于促进企业自身的发展

通过该项目的建设，四川红瑞祥置业有限公司的竞争能力大为提高，将为企业的后续发展提供良好的平台，对于促进企业自身发展，提高企业整体素质和市场竞争力，实现长远发展具有重要意义。

综上所述，项目的建设符合国家及地方的发展规划，建成后能够为企业的成长壮大提供良好的发展平台，促进行业的发展，延伸旅游产业链，缓解社会就业压力，有利于建设和谐社会。因此，项目具有非常大的建设意义，建设是十分必要的。

第三节项目建设的可行性

一、经济社会的发展为项目的发展提供良好的契机

1、区域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础。

2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；城区人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大，由此判断，未来五年的房地产业发展应该是积极向上的。

3、目前自贡市经济产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。

4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。

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二、符合国家和地方发展规划的要求

国家“十二五”规划纲要第三十五章“提高住房保障水平”中指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。

四川省“十二五”规划纲要提出：加快完善市场机制和政府保障机制，促进房地产市场平稳健康发展，努力增加有效供给，合理引导住房消费，满足多元化市场需求。科学编制城市发展规划，合理布局商业地产开发。

自贡市“十二五”规划也提出：“建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。增加经济适用房、廉租房、公租房建设用地供应。努力提高商品住宅品味，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区”。

瑞祥商贸城项目，推动了相关产业的快速发展，符合国家有关产业政策和地区发展规划。

三、富顺县商贸物流业的兴起及繁荣为项目的发展提供条件

科技园区地处富顺县城西南部，是“九三城市规划”中的富顺县城新区，本项目仓储物流平台项目的创建，将建设形成商贸物流城、仓储物流中心及综合服务配套服务区等。该项目的实施，必将带动一系列产业的发展。科技园区出台的一系列优惠政策和管理办法将吸引大批的投资者入驻园区，必将带来商贸物流业的兴起和繁荣，大批的产品、工业原料等的仓储、运输以及交易，职工们的住房、子女入学和日常生活所需必然会带动教育、房地产、商品交易以及笫三产业的发展。

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