城市经济与房地产业论述题及答案

第一题：某房地产项目位于城市新区，其前期定位与策划中应考虑何种因素？这些因素对项目本身将会产生何种影响？

答：

一、解释词义

项目策划是指将建设意图转换为定义明确，系统清晰目标具体的策略性运作系统的活动，其首要任务就是项目定位，定位就是根据市场需求，综合考虑投资能力与最有利方案，决定项目用途、性质、规格和档次等重要内容。

二、考虑的因素

房地产项目详细说来应该在前期定位与决策阶段考虑如下的因素

1、经济因素：开发成本（地、建造、利息），运营成本（物管），自身投资能力，市场需求，

产品样式，消费能力，房价水平等

2、技术因素：管理技术，工程技术，

3、政策因素：产业政策，地区规划，投资政策，财税政策等

4、区位因素：主要是配套情况，电信、购物、消费、教育、医疗、卫生、体育服务设施的

和场所的配置

5、交通因素：城市道路，公交线路，地铁，车站，停车场，码头等

6、社会因素：居住习惯，风土人情，家庭人口情况等

7、自然因素：河流湖泊，水文地理，地质地貌，环境污染情况

三、各个因素对项目本身的影响：

1、经济因素是决定性的因素，对于一般的房地产项目而言，是决定项目成败的关键，它决定未来项目的前景，其他因素都是通过经济因素起作用，经济因素决定项目的现金流，决定项目收入支出，决定其在财务上的可行性，经济可行是判断项目是否应该上马的前提。

2、技术因素会影响项目的各项成本，采用新技术，新工艺，新材料，新设备（四新）有助于项目节约成本，提高投资效率，大幅度提高房屋产品的附加值。

3、政策因素通过建设管理，规划，及行政监督，房屋限购，税收调控，公租房制度等方式影响项目定位与策划

4、区位因素主要是配套情况是房地产品附加值的重要指标

5、交通因素关系到以后房屋业主出行，选择方便的交通主要在于节约出行成本，从而影响购房者的决策

6、社会因素很多，通过个人偏好，风俗，习惯，人口，婚姻等因素影响对房地产的需求

7、自然因素：山水，森林植被、地貌地质、河流湖泊对产品品质提高有极大的帮助，特别强调的是环境污染情况对房产价值有严重的负效应。

第二题：结合你所熟悉的一个（或者多个）商业地产项目，谈谈其在定位，规划，设计，后期运营管理等方面的可取之处及存在的问题

答：

一案例讲述：

位于潼南县城，北部新城的某项目，在莲花大桥北桥头，与老城联系方便，交通四通八达，初期建设规划时就定位为高端住宅区，兼有局部商业功能，该地块位于滨江地段，视野开阔，江景怡人，设计初期强调低容积高绿化率，节能环保，配有高层住宅，花园洋房，商铺等各种形式的房地产品，还设有幼儿园，及篮球场，游泳池等设施，满足不同人的需求，并配有大面积地下车库，满足停车需求。设计上突出外形简洁，造型大方，亮化工程精致，与江景映照，富有吸引力。由于销售火爆，开发商确定将所有商铺都一并售完，收回了大量

投资，取得了很好的效益。

遗憾的是但在修完一期工程后，由于地段位置优越，房价可观，销售火爆，开发商决定取消部分已规划好的洋房，改为高层住宅，容积率提高了3倍，绿地率减少30%，致使房屋品质严重下降，后期销售平淡，影响了投资效果，给自身造成了严重的损失！

二、通过以上案例，可取之处与存在的问题总结如下

1、定位一定要准确，明晰，不可做过大的调整，以免影响整体效果

2、设计一定要合理，考虑各种需求，保持产品多样性，注重满足不同消费需求

3、提高房地产品质要适当考虑成本，但不应过分追求成本节约而影响整体，不要一味

以控制成本为中心，导致产品价值下降

4、商业地产应当考虑地下车库，满足交通停车需求，提高商业地产的价值

5、要充分利用自然资源条件，如江景，植被，地形地貌优势提高房地产品的附加值

6、重视交通因素对地产的影响，特别是商业的产对交通依赖程度很高，便捷四通八达

的交通网络对商业地产意义重大

7、注意对附属及配套设施场所的考虑，提高房地产的价值，方便业主生活。

8、商业地产项目如有较大的增值空间，可结合市场情况采取销售-租赁相结合的方式收

回开发成本，但应注意考虑考虑经营成本

第三题结合工作实践，论述城市经济与城市建设及对自身所从事行业（工作）的影响答：

从事房地产已经五年了，感觉城市经济与城市建设发生了翻天覆地的变化，城市发生了巨大的变化，市场经济体制下解放的生产力得到了很大的发挥，城市经济是围绕城市这种人类生存形式而发展起来的人类经济活动，它有其自身的产生、发展规律。客观的将由于有了大规模的城市建设将城市经济带动并发展起来，从发达国家的城市发展规律来看，随着规模不断的扩大，当95%~98%左右人口融入了城市经济与生活后，城市建设就不会过再扩张，取而代之的是城市的更新改造，虽然还是属于城市建设的范畴但是规模会缩小。作为城市建设的重要力量，房地产业是城市经济的支柱，但是当城镇化率达到一定程度后房地产市场就会慢慢归于平淡，目前看来还不错，是因为我国的城镇化率还没达到合理的水平。在和很多从事房地产或建筑行业的人聊天时，大家都有个观点，觉得房地产建筑业在巅峰，但是慢慢的会向下走，就是感觉还能火几年，然后就是还能绵几年，最后的结论：是再过十左右年就转行搞其他行业了：总结了一下

1、城市经济的繁荣发展让房地产建筑业造就了很多富翁，提高了房地产建筑业从业人

员的收入，改善了其生活水平，居住条件，甚至改变了人们的生活方式

2、城市建设的大规模扩张让城市经济总量扩大，其中房地产建筑业贡献了85%得到了

飞速的发展

3、城市经济及城市建设给房地产建筑业提出了越来越高的要求，如建筑节能，多样化

的商品房，

4、城市话经济和城市建设带动了房地产建筑业的技术进步，新技术，新工艺，新设备，

新材料，特别重要是混凝土技术，垂直运输技术，施工机械化程度提高大幅度提高了生产率

5、城市经济及城市建设推动了其他经济产业的发展，电力、石油、交通、商贸、餐饮、

服务咨询业为城市建设及房地产建筑业提供生产要素，城市经济拉动这些产业的发展

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/wp8l.html