浅谈控制性详细规划控制指标
更新时间:2023-05-11 22:55:02 阅读量: 实用文档 文档下载
关于规划指标的探索
浅谈控制性详细规划控制指标
翁樟水
《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施,我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定,控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。正是由于控规具有很高的法律地位,故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性,但纵观当前城镇建设的实际情况,控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突,往往“控则死、变则乱”,管理之被动显而易见,也对城镇建设带来不良影响。产生这种问题的原因是多方面的,有制度、管理、技术等,而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定,提出些许粗浅想法。
一、当前开发强度指标体系利弊
《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定:控制性详细规划应当包括下列基本内容:(一)土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求;
(二)容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标;(三)基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求,地下管线控制要求;(四)基础设施用地的控制界线(黄线)、各类绿地范围的控制线(绿线)、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线(紫线)、地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)等“四线”及控制要求。第二项是主要对控制指标作了明确的规定,在经济发达地区的控规当中,一般确定容积率、建筑高度、建筑密度的上限和绿地率的下线,不发达地区则可能相反。其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系,建筑平均层数=容积率/建筑密度,确定两项指标便可推演出另一项指标。经个人分析,认为当前指标体系有以下利弊:
1、控制指标体系简单方便规划操作管理
容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂,方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调,很大程度上提高了效率。通过多年实践表明,该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用,促进了土地有偿使用制度不断完善。在对盈利性房地产开发方面,该指标也起到了很大的调控作用,遏制了城镇空间过度开发,有利于保护公共空间和留出更多的开敞空间。也正由于该指标体系的实用性,加快了规划编制的普及和规划管理的规范,使城镇土地开发建设有依有据。
关于规划指标的探索
2、指标常数控制难以应付现实复杂多变
不管是美国的区划、德
国的空间规划、英国的结构
规划还是香港的图则,每一
种规划体系或者技术都有一
定的科学性,也同时存在缺
陷。我国的控规体系虽然历
经而多年的不断完善,具有
比较成熟稳定的运作模式,但随着社会主义市场经济的不断发展,城镇功能、利益主体、利益诉求等趋向多元化,控规往往难以对发展趋势做出准确的判断,而没有准确判断的情况下凭着经验或者理论,制定了一套表面合理控制指标,在实际操作过程中,遇到了难以避免的挫败,其结果便是频繁的调整控规。如右图,a代表容积率,w代表建筑密度,假设某商业地块的建筑密度上限w=60%,容积率上限=3.0,若该商业用地的价值高,开发主体一般追求利益最大化,虽会同意建筑密度上限,但认为容积率偏低,申请提出a=4.0,经过一番调整,可能最终容积率上限确定为4.0。总之,规划控制没有达到预想的目标。
3、指标制定草率规划调整修改过程曲折
在控制性详细规划编制过程中,编制单位往往缺乏规划管理经历,对当地的实际情况和发展演化历程了解不够,对规划管理中所遇到的问题和解决方法不清楚,对规划相关的社会、经济、文化、环境等研究不深,因此在制定指标时,主要依据上层次的规划、国家和地方的技术管理规定和一些实际经验,没有对土地价值、产业结构、征地补偿、利益主体等动态变化因素足够重视,导致了规划指标制定有一定程度的草率。但是作为控规的法定地位很高,一旦通过审批的控规便不能随意调整,确实需要调整必须经原审批程序。控规调整实际上还是犯同样的错误,只是把数值调到需要的目标而已,但需要花费了一年半载的时间。
4、指标数值简单导致城镇空间缺乏特色
控制性详细规划的指标体系,通常相同的用地性质其指标相近,这样基本框定了城市的空间形态。如某片区主要为二类居住用地,容积率上限2.0,建筑密度上限30%,建筑限高24米,则该片区的住宅多为6层。如某工业区主要为二类工业用地,其容积率上限为1.8,建筑密度大于35%,建筑限高24米,则该片
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区建筑多为6层或24米高。在固定常数规定性指标的控制下,片区内的建筑呈现同质化,从而各个城市的工业区、商业区、居住区都相似。
二、克服开发强度指标体系弊端的试探
由上述,当前控规指标体系有其方便通
用的优点,但其控制效果却未尽人意。应当
回到原点,控规的初衷是有效控制城镇空间
的开发利用,创造宜人的在城镇环境。在这
个过程中,政治、经济、历史、文化、科技、
地理、水文、气候以及不同利益主体等各种
因素均可能导致空间利用的多样化,但应当
明确政府鼓励和禁止什么,市场主导和造成什么,规划平衡和协调什么。政府鼓励高效集约利用土地而禁止浪费土地,市场最大化效益使用土地而造成各种城市病,规划平衡公共利益而协调其他不同利益。
城镇空间资源总量是有限的,长期以来控规控制的对象是建设部分,即在哪里建什么和建多少了,由于其复杂性困扰了控规效能。假若从另一个方面来控制,即不能建什么和空多少,是否会增加控制指标合理性呢。下面将尝试引用一个空地率指标,空地率=空地面积÷建筑总面积=空地面积÷(容积率×用地面积),空地面积是指非建筑占地面积,包括道路、绿化、停车等用地。由上推导出建筑密度(w)=1-容积率(a)×空地率(r),其函数图象如下。
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的开敞空间,表面向空中要地,则应腾出地面,其符合集约用地和环境效益兼顾的政策导向。与常用的控制指标体系有所不同的是,该引用空地率指标后,土地的开发强度控制指标是一个变量,在空地率固定的情况下,开发强度便有上限和下限,建设单位可以从中选取符合自己需求的一组数据,如下表,表中a所在灰色行为容积率变化,r所在蓝色列代表空地率变化,表中数值代表w建筑密度。
当空地率r为40%以上时候,对应用地主要用于广场、公园等城镇开敞空间;当空地率r为30%~40%时,对应用地可用于公共服务设施、工业区等;当空地率r为20%~30%时候,对应用地可开发为高层居住小区、商业区;当空地率r为10%~20%时候,对应用地应该是中心商务区。规划部门通过把控空地率指标,相应的控制容积率和建筑密度,给容积率和建筑密度一定的动态调整空间,使得指标体系具有更强的适应力。
指标来弥补其缺陷,对于空地率r确定还需要更深入的研究。本文抛砖引玉,探讨从不同角度探讨控规。
2011年9月13日
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