开发商变更小区规划，承担违约责任

开发商变更小区规划，须承担违约责任

——胡剑蓓

案情简介：

2001年5月，张某与上海某置业有限公司签订购买某小区9幢某室的《上海市商品房预售合同》一份，约定：张某向上海某置业有限公司购买房屋一套，房屋总价为382,430元；张某购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；签订本合同后，上海某置业有限公司不得擅自变更该房屋的建筑设计（详见附件二），确需变更的应当征得张某的书面同意并报规划管理部门审核批准；上海某置业有限公司未征得张某同意擅自变更该房屋的建筑设计，张某有权单方解除本合同；上海某置业有限公司不得擅自变更已与张某约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得张某书面同意；上海某置业有限公司未征得张某同意变更小区平面布局，张某有权要求上海某置业有限公司恢复，如不能恢复的，上海某置业有限公司应当向张某支付总房价款的1%违约金；合同附件四（该房屋相关情况-抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局）图示载明：该小区呈南北走向，东侧紧邻A马路，小区楼幢号由北向南自1号到18号按序排列，3号楼与6号楼间邻接A马路处标注有一会所，7号楼与8号楼之间 为小区主要出入口，正对该出入口西侧为小区中心广场，小区东西居中有一条横贯小区南北的通道，北端为小区主要车行出入口，地下车库入口在16号与17号楼之间西侧；9号楼与17号楼南侧有一小区道路，东出A马路；小区绿化率52%，有空中水瀑、网球场、高尔夫果岭推杆，容积率1.74。合同补充条款载明，9号楼南面的二期楼房与9号楼之间距离符合国家有关建筑指标及冬至日1楼光照不少于1小时，不低于变电站与9号楼之间的距离，高度不超过12层楼高（层高2.8米），间距不少于30米。合同对其他事项也作了相应规定。

并上海某置业有限公司在售楼处摆放的售楼书载明：该小区为占地1.5公顷的带状花园，树木、鲜花、玻璃、钢与硬木、花岗岩与大理石在当代国际化住宅理念的引导下，把阳光、水、运动与休闲完全结合，形成了独一无二的带状生态运动景观，构成了一个完全不同于普通住宅的当代新型社区。优美弧状的南北中心线贯穿全区，在弧线的一侧是连绵相接、绿意盎然的五大运动区，另一侧则是架空三米、横贯300米的空中水瀑与小区森林带构成壮丽的立体景观。该小区住

宅区硬件水准均采用国际化现代住宅标准，规划绿化率高达52%，容积率仅为1.74，是现代环保社区的典范作品；网球场、高尔夫果岭推杆、儿童广场、森林健康步道、家庭野餐草坪、戏水池、雕塑漫步广场、休闲园林、风雨健身区等等。上海某置业有限公司将小区称之为“新鱼骨式均衡生命社区”，总规划面积14万平方米，一期住宅面积39,431平方米，小区会所分三个层面，三种生活主题：交往、游戏、健身，详尽布局由业主会议定策。售楼书图示：小区东邻A马路，南接B马路；小区共有21幢楼房，由北向南一次分东西两侧排列；东西向中间有一条贯通小区南北的通道，通道北端为小区主要车行出入口，通道东侧房屋由北向南一次为1号、3号、会所、5号、6号、电讯楼、7号、8号、9号、10号；邻近A马路一侧7号与8号楼中间为主要人行入口；小区北面中部分别为12号楼、2号楼、4号楼，12号楼之前设有儿童游戏园，4号楼前设有高尔夫亭、高尔夫练习场，正对小区主要人行入口西侧设有音乐雕塑柱廊、假日广场，17号楼东侧设有地下车库出口，沿小区西侧一排楼房东面有一弧线状水线林荫，设有空中水线、行人步道、水线柱廊，沿弧线西侧房屋由北向南依次为13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号楼；小区南端由东向西依次为11号、21号、20号楼；被告还以图示的方式对空中水瀑进行了展示；小区设有多个开放式草坪。

合同签订后，张某向上海某置业有限公司付清了房款，上海某置业有限公司

向张某交付了房屋。

但至2007年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期，其布局明

显与原有规划及售房合同、售楼书有所差别，主要为：原来的纯住宅小区变成了住宅和商务混用；一条新增加的公共道路将完整的小区“劈”成两半，小区9幢楼的一墙之隔处一条宽约6米的碎石路，从A马路开始通到16幢楼处拐弯通向12区，而道路的两边都用围墙隔开，各开出一道门；按照原规划位于小区中心位置的张某所购房产属于绿化景观房，对面是一片直通B马路、带有水线柱廊的绿化景观带，而现在不但无景可观，更是降格为临街房；小区内的高尔夫训练场不见踪影；百米水景也只有区区几米。故张某将上海某置业有限公司诉至法院要求其承担违约责任。

最终法院认定上海某置业有限公司承担违约的赔偿责任，赔偿张某人民币6501.37元。

二、律师办案基本思路

本律师作为张某的代理律师，了解到张某等小业主在提出诉讼之前曾经与上海某置业有限公司进行过协商，但上海某置业有限公司认为：“该小区整个项目分三期规划，分三期实施，一期规划了1-9号楼商品房，上海某置业有限公司与张某等签订的是一期预售合同。根据双方签订的预售合同，双方之间关于规划的约定，应仅限于预售合同第8、9条及附件四约定的相邻关系及小区平面布局（即1-9号楼规划平面图）。上海某置业有限公司在开发九歌花园三期时，时间已是2007年，政府规划部门对开发商的规划要求也产生了重大变化。例如，对开发商要求所开发的楼盘90平方米的房屋比例要达到70%。为此，原先的方案要做适当的调整，故需会同政府规划部门对三期局部进行优化。并且三期的规划方案是经过政府规划部门批准的。故无需承担违约责任。”

律师分析：

我们认为，本案有以下几个问题值得讨论：

1．上海某置业有限公司的售楼书是否应被视为合同内容

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”此案件中，上海某置业有限公司自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间，其一直通过在其售楼处摆放散发的售楼书，对楼盘项目规划范围、小区设施、使用功能、环境质量等进行了说明，并作了允诺。上述说明、允诺，如绿化率、会所、高尔夫亭、高尔夫练习场、儿童游戏园、假日广场、空中水瀑等，具体位置明确，上海某置业有限公司甚至于以图示的方式对空中水瀑进行了说明。上述说明和允诺均在小区规划范围内，且具体、明确，上述因素综合起来，对合同的签订和房价确有重大影响，虽

未载入合同，也应作为合同内容。

2．上海某置业有限公司是否改变了双方对小区平面布局的约定

售楼书如前述应被认定为合同内容，售楼书所载小区平面图对小区总图平面布局作了清楚的标示，与一期房屋预售合同附件四小区平面图及一期规划图基本一致，故该图即应为双方对整个小区平面所作约定，上海某置业有限公司以三期规划、三期建造为由，认为没有改变双方约定的小区平面布局，没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。 故因上海某置业有限公司没有完全兑现其在售楼书中所做的承诺，依法应承担相应的违约责任。

3． 三期“新”规划已经政府部门审批，上海某置业有限公司是否仍需承担违约责任

上海某置业有限公司将三期规划图纸报有关部门审批，有关部门也在小区门口张贴告示，虽不违反行政法规的有关要求，但从合同相对性原理出发，上海某置业有限公司应在其对小区平面布局变更符合法定审批程序的同时，还应向张某履行基本的告知和征得同意的义务，未征得未征得同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约，故上海某置业有限公司的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

许多人都有这样的买房经历，买了房子入住后却发现规划中的配套设施变成了变电站，绿地变成了高楼或者收费停车场。这中间有开发商虚假宣传的因素，但随意变更规划是更为重要的原因。

具体来说开发商改变小区规划的行为有：1）开发商不按批准用途开发房地产。开发商受让国有土地后 ,不得改变土地用途和性质。2）未经业主同意,擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途,破坏规划设计要求，致使原业主生活方便 , 或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。3）擅自改变承诺的容积率、绿化率等,导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少。 4）开发商违反规划设计变更告知义务。《商品房销售管理办法》第二十四条：“ 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业

不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

那么开发商改变小区规划，是否必然承担违约责任。笔者认为并不是必然的，关键要看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担违约责任。在现实中，很多的购房合同对房屋质量、房屋面积、建筑设计、房屋交付、价款支付、申办房产证等内容有约定，但没有条款对规划内容进行约定，而作为合同附件的大多是房屋建筑设计及平面图、建筑结构、装修及设备标准、房屋物业管理及使用公约，却没有小区的规划设计图，这样一来，一旦开发商违反售楼时的“口头约定”，更改规划设计，业主即使将其诉至法院，也会因提交不出其他证据，而得不到法院支持。

因此，读者在购房时应防患于未然，在合同中明确约定规划设计不得更改。如果开发商提供的是格式合同，应当在格式合同的补充条款中对此予以约定，并且要求开发商将小区规划设计图资料等附于合同后作为附件。如此才能真正维护自己的合法权益。

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