房地产行业上市公司财务绩效评价研究 - 图文

江 西 理 工 大 学 本 科 毕 业 设 计（论文） 题 目：房地产行业上市公司财务绩效评价研究 学 院：经济管理学院 专 业：会计学 班 级：会计081班 学 号：15号 学 生：周小芳 指导教师：周霞 职称：副教授 时间：2012年6月1日

江 西 理 工 大 学

本 科 毕 业 设 计（论文）任 务 书

学院：经济管理学院专业：会计学08级（2012届）班：1班学号：15学生：周小芳

题 目：房地产行业上市公司财务绩效评价研究

原始依据(包括设计（论文）的工作基础、研究条件、应用环境、工作目的等)：

本文主要阐述公司作为现代企业的基本组织形式，绩效评价对于公司战略管理而言是至关重要的。本文将以75家房地产上市公司为研究样本，利用上市公司财务绩效评价体系，借助SPSS分析软件，应用因子分析法进行分析，找出房地产上市公司整体存在的问题，以此促进房地产行业的健康发展。 主要内容和要求：（包括设计（研究）内容、主要指标与技术参数，并根据课题性质对学生提出具体要求）：

近年来，随着市场经济的不断发展和人们住房需求的增长，房地产企业获得了快速发展。但不容忽视的是，这些企业在财务上面临巨大风险，这是由于其属于资本密集型企业，资产负债率高，资金回收期长。因而，采用合理方法对房地产企业财务绩效进行评价，有助于其认识到面临的风险并获得长远发展。

同时在设计毕业论文中应明确以下两点：

1、明确问题研究的现状、目的、意义以及研究提纲；

2、了解论文各阶段完成的内容及时间安排及存在的主要问题等； 日程安排：

1、确定题目（2011年11月20日——2012年1月10日）；

2、搜集论文资料，撰写开题报告（2012年1月11日——2012年3月31日）； 3、论文初稿（2012年4月01日——2012年4月30日）； 4、论文修改（2012年5月1日——2012年5月27日）；

5、论文定稿及答辩准备（2012年5月28日——2012年6月01日）； 6、论文答辩（2012年6月02日——2012年6月03日）； 主要参考文献和书目：

[1]王薛.论房地产公司财务绩效评价指标体系的建立[J].现代商贸工业,2012,(3):53.

[2]周明智,聂蓝.房地产行业的财务绩效评价——来自上市公司的经验数据[J].中国证券期

货,2011,(12):20-26.

[3]裴潇.国家宏观调控下房地产上市公司的财务绩效研究[J].中国证券期

货,2011,(11):79-83.

[4]纪建悦,李坤.利益相关者关系与企业财务绩效的实证研究——基于中国房地产上市公司

的面板数据分析[J].管理评论,2011,(7):21.

[5]王薛.房地产企业财务绩效综合评价[J].企业技术开发,2011,(13):69.

[6]林新奇,蒋瑞.高层管理团队特征与企业财务绩效关系的实证研究——以我国房地产上市

公司为例[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2011,(3):29-30.

[7]王荣昶.基于主成分分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].绿色财会,2011,(2):101. [8]史天杰.中国房地产上市公司财务绩效评价探讨[J].财经界(学术版),2010,(12):56.

[9]谢福泉,邱国峰.沪深两地房地产上市公司财务绩效的比较[J].中国房地产金

融,2008,(12):72.

[10]M.Knanadhasan. Risk evaluation of financial performance in manufacturing industry——A case

study from bankers? perspective. www.bim.edu/pdf/lead_article/kanna.pdf.

指导教师（签字）： 年 月 日

江 西 理 工 大 学

本 科 毕 业 设 计（论文）开 题 报 告

学院：经管学院 专业：会计学 08级（2012届）班：1班 学号 ：15学生：周小芳

题 目：房地产行业上市公司财务绩效评价研究 本课题来源及研究现状：

从近现代经济发展史看，真正意义上的财务绩效评价需求，是在19世纪中后期现代公司制度诞生以后，公司所有者为了加强资本所有权控制而提出来的。企业绩效评价产生的根本动因是“现代企业中的所有权和经营权分离，以及代理行为的出现”。现代企业迫于市场竞争的压力，需要不断根据环境的变化调整企业发展的战略思路，从而导致企业管理过程日益复杂化，所有者由于自身的原因或经营能力的制约，不得不聘请专业人士对企业进行经营管理。另一方面，随着资本市场的出现及发展，企业的所有者将越来越分散，在众多的股东中，不会也不可能都参与企业的经营管理，而只能按照相关的法律、法规行使自己的表决权。在此情况下，为防止没有所有权经营者的“代理行为”，所有者需要对一段时期内企业的经营效益及经营者的经营业绩进行评价，用以了解企业的发展是否符合自身的意愿以及实行对经营者的激励和约束。 课题研究目标、内容、方法和手段：

1研究目标

从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力四个方面对我国房地产行业2011年上市公司的财务报告进行财务绩效分析，设计一套符合我国房地产上市公司特点的财务绩效评价体系，从而实现对我国房地产上市公司经营绩效的科学评价。

2研究主要内容

(1)房地产行业上市公司偿债能力研究 (2)房地产行业上市公司盈利能力研究 (3)房地产行业上市公司营运能力研究 (4)房地产行业上市公司成长能力研究

3研究的方法和手段

本文主要选择了房地产行业75家上市公司，采用多元统计分析中的因子分析方法，利用SPSS统计分析软件，根据2011年度财务报表中的信息及数据进行绩效评价，选择偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力四个方面的财务指标。

设计（论文）提纲及进度安排： 1论文提纲

一、引言

二、公司财务绩效评价方法概述 （一）企业财务绩效的评价方法

（二）企业财务绩效评价方法的选择 （三）因子分析法的基本原理

三、房地产上市公司财务绩效评价指标体系的构建 （一）房地产上市公司盈利能力指标的设计思路 （二）房地产上市公司偿债能力指标的设计思路 （三）房地产上市公司营运能力指标的设计思路

（四）房地产上市公司成长能力指标的设计思路 四、房地产上市公司财务绩效的实证研究 五、结论及建议 （一）结论 （二）建议

2进度安排

（1）确定题目（2011年11月20日——2012年1月10日）；

（2）搜集论文资料，撰写开题报告（2012年1月11日——2012年3月31日）； （3）论文初稿（2012年4月1日——2012年4月30日）； （4）论文修改（2012年5月1日——2012年5月27日）；

（5）论文定稿及答辩准备（2012年5月28日——2012年6月01日）； （6）论文答辩（2012年6月02日——2012年6月03日）；

主要参考文献和书目：

[1]王薛.论房地产公司财务绩效评价指标体系的建立[J].现代商贸工业,2012,(3):53.

[2]周明智,聂蓝.房地产行业的财务绩效评价——来自上市公司的经验数据[J].中国证券期

货,2011,(12):20-26.

[3]裴潇.国家宏观调控下房地产上市公司的财务绩效研究[J].中国证券期

货,2011,(11):79-83.

[4]纪建悦,李坤.利益相关者关系与企业财务绩效的实证研究——基于中国房地产上市公司

的面板数据分析[J].管理评论,2011,(7):21.

[5]王薛.房地产企业财务绩效综合评价[J].企业技术开发,2011,(13):69.

[6]林新奇,蒋瑞.高层管理团队特征与企业财务绩效关系的实证研究——以我国房地产上市

公司为例[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2011,(3):29-30.

[7]王荣昶.基于主成分分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].绿色财会,2011,(2):101. [8]史天杰.中国房地产上市公司财务绩效评价探讨[J].财经界(学术版),2010,(12):56.

[9]谢福泉,邱国峰.沪深两地房地产上市公司财务绩效的比较[J].中国房地产金

融,2008,(12):72.

[10]钟海涛,赵小兵.论集团公司绩效评价指标的建立[J].现代商业,2010,(21):45-47.

[11]黄玲波.企业内部物流绩效评价指标体系的建立——以岳纸有限公司为例[J].物流工程

与管理,2009,(9):23-25.

[12]王敏,姜振萍.上市公司绩效评价指标体系的建立[J].科技创业月刊,2007,(3):106.

[13]蔚垚辉,耿振.基于主成分分析法的山西上市企业经营绩效评价[J].中国外

资,2012,(6):35.

[14]胡星星,牧振伟.基于主成分分析法对乌鲁木齐河水质的综合评价[J].节水灌

溉,2012,(4):80.

[15]朱再清,王燕玲.基于主成分分析法的我国棉花生产向西北扩张分析[J].华中农业大学学

报(社会科学版),2012,(3):12-23.

[16]M.Knanadhasan. Risk evaluation of financial performance in manufacturing industry——A case

study from bankers? perspective. www.bim.edu/pdf/lead_article/kanna.pdf.

指导教师审核意见：

指导教师（签字）： 年 月 日

摘 要

公司财务绩效评价主要是基于公司财务报告的内容，拟订一套财务指标，利用这套财务指标评价公司的过去和现在的经营状况，预测公司未来的发展前景，通过这种评价为相关利益人提供投资和经营决策。本文根据我国房地产业在经济发展中的战略地位和我国房地产上市公司自身的特点，运用因子分析法，通过相关系数计算、贡献率计算、因子旋转、综合计算等数据分析，从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力四个方面对我国房地产行业2011年75家上市公司的财务报告进行财务绩效分析，设计了一套符合我国房地产上市公司特点的有效的财务绩效评价体系，从而实现对我国房地产上市公司经营绩效的科学评价。 关键词：房地产；上市公司；财务绩效评价

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但是平衡计分卡并不能在以下两个重要方面发挥推动企业进步的作用： （1）它不适用于战略制定。卡普兰和诺顿特别指出，运用这一方法的前提是，企业应当已经确立了一致认同的战略。

（2）它并非是流程改进的方法。类似于体育运动计分卡，平衡计分卡并不告诉你如何去做，它只是以定量的方式告诉你做得怎样。

3、经济增加值EVA（Economic Value Added）

EVA是由美国一家咨询企业 Stern＆Stewart发明并申请版权的。它是经调整的企业税后净营业利润扣除企业全部资本成本后的余额。它是以企业税后营业净利润及所需投入资本的总成本为依据评价企业经营绩效的方法,也是以经济增加值理念为基础的管理系统、决策机制及激励制度。

经济增加值较为充分地体现了企业创造价值的先进管理理念，避免会计利润存在的局限，真正反映企业的经营业绩,它较为全面地考虑了企业的资本成本，有利于促进资源合理配置和提高资本使用效率。EVA能将股东利益与经营业绩紧密联系在一起，避免决策次优化。采用EVA，由于考虑了权益资本成本，可以避免高估企业利润，真实反映股东财富的增加。因此，经济增加值这种评价方法有利于提高企业资产的使用效率，并维护了投资者的利益。

但是，经济增加值存在着自身的局限性：

（1）EVA关注企业的有形资产、可辨认资产，并以现金流的形式综合与价值创造相关的风险和市场预期，但是在很大程度上忽略了无形资产、非财务因素在企业价值创造中的巨大作用。

（2）EVA是一个计算的数字，为了提高EVA，企业经营者可能通过设计决策的顺序，来操纵这些数字。这么做的最终结果虽然提高了EVA，却降低了用户的满意度和忠诚度。这就反映出，企业仅仅以EVA来评价管理者的绩效也会造成激励失灵或功能失调。

（3）由于EVA过分强调现实效果，管理者不愿意投资于创新性产品或过程技术。因为这些创新性投资项目具有共同的经济特征：相关联的成本或费用，至少部分地被确认，但是在当期却未必能产生利润或收入。因此，由于可预见的本会计期间较低的EVA，经营管理者可能不愿意从事创新活动。

4、沃尔分析法

对企业财务状况指标进行总体分析和评价的方法主要有沃尔分析法和杜邦分析法，沃尔分析法的先驱者之一亚历山大?沃尔在20世纪初出版的《信用晴雨表研究》和《财务报表比率分析》中首次比较完整地应用沃尔分析法对企业财务状况进行分析，以评价企业信用水平的高低。虽然现代社会与沃尔的时代相比，已经发生很大的变化，但是沃尔分析法作为一种基本的财务指标评判方法，它的思

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想理念、思维方式在目前仍有借鉴作用，而且随着社会的发展，沃尔分析法也在不断发展完善之中。

从当前我国企业财务综合评判的情况看，沃尔玛分析的局限性主要表现在两个方面：

（1）表现在综合评分标准的确定过程中。沃尔分析法在理论上的一个明显不足就在于无法证明每个指标所占的权数的合理性，因此有关指标的权数确定只有结合具体企业的情况以及该行业长期实践进行不断的修正，才能设置出较为合理的权数比重。

（2）表现在沃尔分析法对公司财务状况实际评分时也遇到技术上的不合理，即个别指标的严重异常会对总体财务评分产生不合逻辑的重大影响。

5、因子分析法

因子分析的概念起源于本世纪初Karl Pearson和Charles Spearmer等人关于智力测验的统计分析。近年来,随着现代高速电子计算机的出现,人们将因子分析的理论成功地应用于心理学、医学、气象、地质、经济学等领域,使得因子分析的理论和方法更加丰富。因子分析法是从研究相关矩阵内部的依赖关系出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一种多变量统计分析方法。具体地说，就是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同组的变量间相关性较低。每组变量代表一个基本结构，这个基本结构称为公共因子。对于所研究的问题就可试图用最少个数的所谓公共因子的线性函数与特殊因子之和来描述原来观测的每一变量。因子分析的出发点是用较少的相互独立的因子变量来代替原来变量的大部分信息，可以通过下面的数学模型来表示：

x1?a11F1?a12F2?...?a1mFm?a1?1x2?a21F1?a22F2?...?a2mFm?a2?2..........xp?ap1F1?ap2F2?...?apmFm?ap?1

其中x、x2、x3??、xp为p个原有变量，是均值、标准差为1的标准化变

1量F1、F2、F3??、Fm为m个因子变量，m小于p，表示成矩阵形式为：

X?AF?a?

其中F为因子变量或公共因子，可将它们理解为在高维空间中互相垂直的m个坐标轴。A为因子载荷矩阵，aij为因子载荷，是第i个原有变量在第j个因子变量上的负荷。如果把变量xi看成是m维因子空间中的一个向量，则aij为xi在坐标轴Fj的投影，相当于多元回归中的标准回归系数。?为特殊因子，表示了原有变量不能被因子变量所解释的部分，相当于多元回归分析中的残差部分。

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（二）企业财务绩效评价方法的选择

财务绩效评价在企业绩效评价过程中需要解决两个问题，第一个是确定不同财务绩效评价指标之间的权重，第二个是对不同财务绩效评价指标进行计分。对于本课题的研究，考虑评价的客观性以及各评价指标之间的相互影响关系，我采用因子分析法。因子分析法最大优势在于各综合因子的权重不是主观赋值而是根据各自的方差贡献率大小来确定的，方差越大的变量越重要，从而具有较大的权重；相反，方差越小的变量所对应的权重也就越小。这就避免了人为确定权重的随意性，使得评价结果唯一，而且较为客观合理。此外，因子分析的整个过程都可以运用计算机软件方便快捷地进行，可操作性强。因此，与其他方法相比，因子分析法是一种科学、实用、简便的综合评价方法。我将影响房地产上市公司财务绩效的各类具有因果关系的指标重新组合成数组具有相互独立性的综合指标来替代原有指标，但这些指标仍然反映原指标的主要信息，然后通过计算不同财务绩效评价指标对总体财务绩效的贡献率来确定不同绩效指标的权重。

（三）因子分析法的基本原理

因子分析法的核心问题有两个：一是如何构造因子变量；二是如何对因子变量进行命名解释。因此，因子分析的基本步骤和解决思路就是围绕这两个核心问题展开的。

1、因子分析的四个基本步骤

（1）确认待分析的原变量是否适合作因子分析。 （2）构造因子变量。

（3）利用旋转方法使因子变量更具有可解释性。 （4）计算因子变量得分。

2、因子分析的计算过程

（1）将原始数据标准化，以消除变量间在数量级和量纲上的不同。 （2）求标准化数据的相关矩阵； （3）求相关矩阵的特征值和特征向量；

（4）计算方差贡献率与累积方差贡献率； （5）确定因子：

设F、F、F...F为p个因子，其中前m个因子包含的数据信息总量（即其

123p累积贡献率）不低于65%时，可取前m个因子来反映原评价指标； （6）因子旋转：

若所得的m个因子无法确定或其实际意义不是很明显，这时需将因子进行旋

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转，以获得较为明显的实际含义。

（7）用原指标的线性组合来求各因子得分：

采用回归估计法，Bartlett估计法或Thomson估计法计算因子得分。 （8）综合得分

以各因子的方差贡献率为权，由各因子的线性组合得到综合评价指标函数。

F?w1F1?w2F2?...?wmFm （公式1）

此处wi为旋转前或旋转后因子的方差贡献率。 （9）得分排序：利用综合得分可以得到得分名次。

三、房地产上市公司财务绩效评价指标体系的构建

对于房地产上市公司的财务绩效评价，本着为经营者提供参考的目标，依据房地产上市公司的发展现状及可能出现的诸多问题，结合房地产开发负债水平高、资金运转周期长、风险大等特点，本文设计以下的指标体系。

（一）房地产上市公司盈利能力指标的设计思路

设立主营业务利润率、资产净利率、资产报酬率和每股收益这四个指标来反映上市公司的盈利能力。这四个指标都是正指标。

主营业务利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。它表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润，反映了企业主营业务的获利能力，是评价企业经营效益的主要指标。主营业务利润率是从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献，以及对企业全部收益的影响程度。该指标越高，说明企业产品或商品定价科学，产品附加值高，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。

资产净利率是企业净利与平均资产总额的百分比。该指标表明企业资产的利用效果，指标越高，表明资产的利用效果越好，说明企业在增收节支和加速资金周转方面取得了良好效果。利用该指标可以与企业历史资料、与计划、与同行业平均水平或先进水平进行对比，分析形成差异的原因。 利用该指标还可以分析经营中存在的问题，提高销售利润率，加速资金周转。

资产报酬率是指企业一定时期内息税前利润与资产平均总额的比率。用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。它表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。 一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，

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如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。

每股收益指税后利润与股本总数的比率，是普通股股东每持有一股所能享有的企业净利润或需承担的企业净亏损。每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险，是投资者等信息使用者据以评价企业盈利能力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策的重要的财务指标之一。该比率反映了每股创造的税后利润、比率越高，表明所创造地利润越多。若公司只有普通股时，净收益是税后净利，股份数是指流通在外的普通股股数。如果公司还有优先股，应从税后净利中扣除分派给优先股东的利息。

（二）房地产上市公司偿债能力指标的设计思路

设立资产负债率、流动比率、速动比率这三个指标来反映上市公司的偿债能力。这三个都是适度指标。

资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。 表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其帐面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。

流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。但应注意的是，流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。

速动比率以扣除变现能力较差的存货和不能变现的待摊费用作为偿付流动负债的基础，它弥补了流动比率的不足。它最主要的特点是可以比较准确地反映了企业对各种日常经营债务支付的速度和效率，反映企业的即时支付能力，是短期偿债能力的核心指标之一，在反映短期偿债能力方面是最常用最具代表性的指标之一。

（三）房地产上市公司营运能力指标的设计思路

设立流动资产周转率、存货周转率和总资产周转率这三个指标来反映上市公司的营运能力。这三个都是正指标。

总资产周转率是指企业在一定时期业务收入净额同平均资产总额的比率。它

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是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。通过该指标的对比分析，可以反映企业本年度以及以前年度总资产的运营效率和变化，发现企业与同类企业在资产利用上的差距，促进企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率、提高资产利用效率、一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。

存货周转率是企业一定时期主营业务成本与平均存货余额的比率。它是用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。存货周转率是企业营运能力分析的重要指标之一，不仅可以用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率，而且还被用来评价企业的经营业绩，反映企业的绩效。存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

流动资产周转率指企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率，流动资产周转率是评价企业资产利用率的另一重要指标。它反映了企业流动资产的周转速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。在较快的周转速度下，流动资产会相对节约，相当于流动资产投入的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力；而周转速度慢，则需要补充流动资金参加周转，会形成资金浪费，降低企业盈利能力。

（四）房地产上市公司成长能力指标的设计思路

设立总资产增长率、营业收入增长率、净利润增长率这三个指标来反映上市公司的成长能力。这三个指标都是正指标。

总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。资产是企业用于取得收入的资源，也是企业偿还债务的保障。资产增长是企业发展的一个重要方面，发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。总资产增长率越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。但在分析时，需要关注资产规模扩张的质和量的关系，以及企业的后续发展能力，避免盲目扩张。

营业收入增长率是企业本年营业收入增长额与上年营业收入总额的比率，反映企业营业收入的增减变动情况。营业收入增长率大于零，表明企业本年营业收入有所增长。该指标值越高，表明企业营业收入的增长速度越快，企业市场前景越好。不断增加的主营业务收入，是企业生存的基础和发展的条件。该指标若大于0，表示企业本年的主营业务收入有所增长，指标值越

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高，表明增长速度越快，企业市场前景越好；若该指标小于0，则说明存在产品或服务不适销对路、质次价高等方面问题，市场份额萎缩。

净利润是指利润总额减所得税后的余额，是当年实现的可供出资人（股东）分配的净收益，也称为税后利润。它是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的重要指标。

综上所述，上市公司经营业绩的指标体系如表1 所示。

表1 房地产行业上市公司财务绩效评价指标体系表

指标类型 指标名称 主营业务利润率 盈利能力 资产净利率 资产报酬率 每股收益 资产负债率 偿债能力 流动比率 速动比率 总资产周转率 营运能力 存货周转率 流动资产周转率 总资产增长率 成长能力 营业收入增长率 净利润增长率 指标计算公式 主营业务利润/ 主营业务收入 净利润/平均资产总额 (净利润+利息费用+所得税)/平均资产总额 净利润/ 期末总股本 期末负债总额/ 期末总资产 期末流动资产/ 期末流动负债 期末速动资产/ 期末流动负债 主营业务收入/ 期末总资产 主营业务成本/ 期末存货总额 主营业务收入/期末流动资产 报告期总资产/ 基期总资产- 1 报告期主营业务收入/ 基期主营业务收入- 1 报告期净利润/ 基期净利润- 1 指标性质 正指标 正指标 正指标 正指标 适度指标 适度指标 适度指标 正指标 正指标 正指标 正指标 正指标 正指标 四、房地产上市公司财务绩效的实证研究

（一）指标选取

根据上述的分析，我们选择盈利能力、偿债能力、营运能力及成长能力四个方面共13个指标作为房地产上市公司财务绩效分析的起点。13个指标分别是主营业务利润率（x1）、资产净利率（x2）、资产报酬率（x3）、每股收益（x4）、资产负债率（x5）、流动比率（x6）、速动比率（x7）、总资产周转率（x8）、存货周转率（x9）、流动资产周转率（x10）、总资产增长率（x11）、营业收入增长率（x12）、净利润增长率（x13）。

（二）样本选取

对于目前中国证券市场沪、深两市的房地产上市公司到底有多少家，一直是一个较有争议的问题，难有一个准确的界定数字，各家分析机构提供的数据也不完全一致。本次研究的样本是根据锐思金融研究数据库里的房地产行业上市公司

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的数量来选择的，主要包括75家房地产行业上市公司2011年的财务报表和财务比率，研究对象的样本选取如附录1所示。

（三）数据的预处理

我主要是对原始数据进行了一些必要的处理，如附录1所示。首先对适度指标进行正向化处理，即取指标绝对值的倒数。本文选取的13个指标中，资产负债率、流动比率、速动比率属于适度指标，因此我对这三个指标进行正向化处理，附录一的数据是进行正向化处理之后的结果。然后对指标进行无量纲化处理，我利用SPSS统计计算软件，采取标准化和均值化方法，使得变量尺度的变化不会改变数据变换后的变量方差。输出结果如表2所示。

表2 描述统计量表

因子 均值 46.05453 4.57774 6.99841 .37996 .01772 .67931 3.74007 .28622 1.32061 .41638 14.61772 27.23642 5.22510 标准差 262.562436 5.534060 7.482277 .357269 .010047 .517978 6.074831 .171307 4.665868 .432607 35.796486 105.809971 100.408161 分析 N 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 x9 x10 x11 x12 x13 （四）判断是否适合做因子分析

对指标进行无量纲化处理后，接下来可以开始进行变量检验，看所选指标是否适合进行因子分析。我选择用KMO 和 Bartlett 的检验方法，利用SPSS统计计算软件输出以下矩阵，如表3所示。

表3 KMO 和Bartlett的检验

取样足够度的 Kaiser-Meyer-Olkin 度量 近似卡方 Bartlett的球形度检验 df Sig. .519 607.121 78 .000

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Bartlett球体检验结果（表3）表明，Sig值为0.000，小于显著水平0.05，则拒绝原假设，说明原始变量之间存在相关性。KMO值为0.524＞0.5，说明可以进行因子分析。

（五）相关系数计算

根据上述选用的75家房地产上市公司样本及相关数据，我们借助SPSS软件进行数据处理并采用因子分析法对房地产上市公司进行财务绩效评价。各个财务指标经标准化运算处理后，即得到房地产上市公司的财务绩效指标的相关系数矩阵，如表4所示。

由于表4的数据都是经过趋同化处理的，所以在相关范畴内，以上13项财务指标的数值越大，房地产上市公司的绩效越好。从表4可以看出，13项指标的相关系数都比较高。说明各变量之间存在着一定的相关性,能够从中提取因子，适合进行因子分析。

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表4 因子相关系数矩阵表

因子 x1 1.000 .176 .093 .095 .205 -.134 -.166 -.200 -.040 -.123 .067 -.124 .197 x2 .176 1.000 .979 .215 -.079 .613 -.066 .323 -.032 -.012 -.207 .210 .348 x3 .093 .979 1.000 .202 -.176 .692 -.069 .382 .030 .060 -.167 .242 .279 x4 .095 .215 .202 1.000 -.227 -.107 -.141 .094 -.080 -.109 .278 -.075 .294 x5 .205 -.079 -.176 -.227 1.000 -.307 -.168 -.194 -.018 -.053 -.213 .003 .178 x6 -.134 .613 .692 -.107 -.307 1.000 .108 .240 .272 .306 -.205 .197 -.054 x7 -.166 -.066 -.069 -.141 -.168 .108 1.000 -.231 -.098 -.175 -.074 -.068 -.246 x8 -.200 .323 .382 .094 -.194 .240 -.231 1.000 -.023 .353 -.170 .485 .084 x9 -.040 -.032 .030 -.080 -.018 .272 -.098 -.023 1.000 .746 .224 .047 .074 x10 -.123 -.012 .060 -.109 -.053 .306 -.175 .353 .746 1.000 -.122 .262 .028 x11 .067 -.207 -.167 .278 -.213 -.205 -.074 -.170 .224 -.122 1.000 -.250 .123 x12 -.124 .210 .242 -.075 .003 .197 -.068 .485 .047 .262 -.250 1.000 .253 x13 .197 .348 .279 .294 .178 -.054 -.246 .084 .074 .028 .123 .253 1.000 x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 x9 x10 x11 x12 x13 12

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（一）企业财务绩效的评价方法

1、杜邦分析法

杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦模型最显著的特点是将若干个用以评价企业经营效率和财务状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。

2、平衡计分卡BSC（The Balanced Scorecard）

平衡计分卡，是由美国著名的管理大师罗伯特?卡普兰和复兴方案国际咨询企业总裁戴维?诺顿在总结了十二家大型企业的业绩评价体系的成功经验的基础上提出的具有划时代意义的战略管理业绩评价工具。平衡计分卡打破了传统的只注重财务指标的业绩管理方法，认为传统的财务会计模式只能衡量过去发生的事情。

3、经济增加值EVA（Economic Value Added）

EVA是由美国一家咨询企业 Stern＆Stewart发明并申请版权的。它是经调整的企业税后净营业利润扣除企业全部资本成本后的余额。它是以企业税后营业净利润及所需投入资本的总成本为依据评价企业经营绩效的方法,也是以经济增加值理念为基础的管理系统、决策机制及激励制度。

4、沃尔分析法

沃尔分析法的先驱者之一亚历山大?沃尔首次比较完整地应用沃尔分析法对企业财务状况进行分析，以评价企业信用水平的高低。虽然现代社会与沃尔的时代相比，已经发生很大的变化，但是沃尔分析法的思想理念、思维方式在目前仍有借鉴作用，而且也在不断发展完善之中。

5、因子分析法

因子分析的概念起源于本世纪初Karl Pearson和Charles Spearmer等人关于智力测验的统计分析。因子分析法是从研究相关矩阵内部的依赖关系出发,根据相关性大小把变量分组,从众多指标中提取出少量的不相关指标,然后再根据方差贡献率确定权重,进而计算出综合得分的一种方法。

（二）企业财务绩效评价方法的选择

对于本课题的研究，考虑评价的客观性以及各评价指标之间的相互影响关系，我采用因子分析法。因子分析法最大优势在于各综合因子的权重是根据各自的方差贡献率大小来确定的，方差越大的变量越重要，从而具有较大的权重；相反，方差越小的变量所对应的权重也就越小。这就避免了人为确定权重的随意性，使得评价结果唯一，而且较为客观合理。

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三、我国房地产上市公司财务绩效评价指标体系的设计思路

1、房地产上市公司盈利能力指标的设计思路

设立主营业务利润率、资产净利率、资产报酬率和每股收益这四个指标来反映上市公司的盈利能力。主营业务利润率表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润，反映了企业主营业务的获利能力。资产净利率表明企业资产的利用效果,指标越高,表明资产的利用效果越好。资产报酬率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险。

2、房地产上市公司偿债能力指标的设计思路

设立资产负债率、流动比率、速动比率这三个指标来反映上市公司的偿债能力。资产负债率是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标。流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。速动比率它弥补了流动比率的不足。它最主要的特点是可以比较准确地反映了企业对各种日常经营债务支付的速度和效率。

3、房地产上市公司营运能力指标的设计思路

设立流动资产周转率、存货周转率和总资产周转率这三个指标来反映上市公司的营运能力。总资产周转率体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。存货周转率是用于反映存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业提高资金的使用效率。流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，是进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。

4、房地产上市公司成长能力指标的设计思路

设立总资产增长率、营业收入增长率、净利润增长率这三个指标来反映上市公司的成长能力。总资产增长率反映企业本期资产规模的增长情况。总资产增长率越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。营业收入增长率反映企业营业收入的增减变动情况。该指标值越高，表明企业营业收入的增长速度越快，企业市场前景越好。净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好。

三、中国房地产上市公司财务绩效的实证研究

（一）指标选取

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我选择盈利能力、偿债能力、营运能力及成长能力四个方面共13个指标作为房地产上市公司财务绩效分析的起点。13个指标分别是主营业务利润率（x1）、资产净利率（x2）、资产报酬率（x3）、每股收益（x4）、资产负债率（x5）、流动比率（x6）、速动比率（x7）、总资产周转率（x8）、存货周转率（x9）、流动资产周转率（x10）、总资产增长率（x11）、营业收入增长率（x12）、净利润增长率（x13）。

（二）样本选取

本次研究的样本是根据锐思金融研究数据库里的房地产行业上市公司的数量来选择的，主要包括75家房地产行业上市公司2011年的财务报表和财务比率。

（三）数据的预处理

首先对适度指标进行正向化处理，即取指标绝对值的倒数。然后对指标进行无量纲化处理。

（四）判断是否适合做因子分析

我选择用KMO 和 Bartlett 的检验方法，结果表明，Sig值为0.000，小于显著水平0.05，则拒绝原假设，说明原始变量之间存在相关性。KMO值为0.524＞0.5，说明可以进行因子分析。

（五）相关系数计算

各个财务指标经标准化运算处理后，即得到房地产上市公司的财务绩效指标的相关系数矩阵，结果显示，12项指标的相关系数都比较高。说明各变量之间存在着一定的相关性,能够从中提取因子，适合进行因子分析。

（六）贡献率计算

将各公司的13项财务比率指标经过标准化处理后，计算得到各上市公司的贡献率。由结果可知，提取4个主成分。即基本上保留了原来指标的星系，取4个主成分来代替原来13个变量，起到了降维的作用。

（七）因子旋转

为了使载荷矩阵中系数向0～1 分化, 对初始因子载荷矩阵进行方差最大旋转。由结果可以看出，第一个主成分反映的是企业的盈利能力，第二个主成分代表了企业的营运能力，第三主成份反映了企业偿债能力，第四主成份称为成长能力主成份。

（八）数据计算

利用SPSS软件输出成分得分系数矩阵，用成分得分系数矩阵的数据作为五个主成分中每个指标对应的系数，然后得出主成份表达式为：

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F1=0.010*x1+0.315*x2+0.325*x3+0.097*x40.149*x5+0.255*x6+0.046*x7+0.145*x80.060*x90.030*x100.069*x11+0.085*x12+0.056*x13_____

F2=0.102*x10.117*x20.071*x30.041*x40.047*x5+0.079*x6______

0.148*x7+0.123&x8+0.449*x9+0.454*x10+0.119*x11+0.106*x12+0.029*x13_F3=0.301*x1+0.083*x2+0.029*x3+0.147*x4+0.320*x50.212*x6_

0.358*x7+0.027*x8+0.017*x9+0.011*x10+0.047*x11+0.094*x12+0.392*x13_F4=0.042*x1+0.015*x2+0.042*x3+0.381*x40.350*x5+0.012*x6+0.018*x70.127*x8+0.136*x90.060*x10+0.480*x110.277*x12+0.053*x13___

根据以上四个公式计算，得出各个主成分得分，然后以各因子对应的方差贡献率计算如下综合统计量作为权重来计算主成分综合模型：

F?0.245*F1?0.154*F2?0.134*F3?0.119*F4

根据以上公式计算F综合值，并对其进行排名。由结果可知：

第一主成分反映的是盈利能力。我们可以看出即使是同一个行业不同公司之间的差距仍然很大，排名靠后的上市公司盈利能力较弱的原因可能是他们的经营管理不善，市场竞争激烈。

第二个主成分反映的是营运能力。我们可以看出有些企业资金运营周转的情况良好。然而我们不能忽视的是，有大约一半以上的上市公司的得分为负数，说明这些公司需要提高自身的经营管理水平。

第三主成分反映的是偿债能力。结果目前房地产行业整体地的偿债能力偏弱，财务风险较高。可以看出现在房地产行业没有前两年发展得好了，这与国家政策有着密切的关系。

第四主成分反映的是成长能力。房地产行业整体的成长能力却不容乐观，其中有超过一半的企业的得分为负数，这说明房地产行业大部分企业的发展正处于停滞阶段，成长能力不足，在这方面亟待加强。

F综合值反映的是房地产行业的整体财务绩效。可以看出，在房地产板块内部，公司之间的业绩参差不齐，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。而这与房地产上市公司近几年的股市走势基本一致。这说明本文对于国内房地产上市公司绩效评价的财务指标设计及评价方式说明是比较科学合理的。

四、结论及建议

（一）结论

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总的来说，2011 年房地产上市公司总体财务绩效一般，与房地产行业上升的趋势不一致。房地产上市公司要提高财务绩效就要通过与行业中其他公司各个因子得分的比较，找到自身的优势和差距，有针对性地制定提高财务绩效的对策。

（二）建议

1、建立适合自己的财务绩效评价体系和评价方法 2、跟踪落实指标的执行情况 3、考核后的反馈

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公司为例[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2011,(3):29-30.

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/wjgf.html