南京国际贸易中心营销策划方案

http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 目录：

第

一

部

分

市

场

研

析…………………………………………………………………………………………………….4

一、 市场状况分析 二、 南京商务楼产品力分析 三、 新街口CBD商务区分析 四、 竞争楼盘分析 第

二

部

分

项

目

营

销

策

略………………………………………………………………………………………………25

一、 项目概况 二、 总体策略

1、 策略导向 2、 项目定位

三、 产品改造及装修标准建议 四、 营销策略细化

1、 推盘时机 2、 推售原则 3、 正式推盘必备条件 五、 销售手段

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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 六、价格策略

1、 定价原则 2、 分阶段租售计划 3、 付款方式建议 第

三

部

分

项

目

推

广

策

略…………………………………………………………………………………………….53

一、 推广策略导向 二、 广告推广主题 三、 宣传包装建议 1、 形象包装 2、 租售中心包装 3、 样板房 四、 广告推广思路 五、 SP策略 第

四

部

分

广

告

推

广

计

划………………………………………………………………………………………………67

一、背景导入 二、受众分析

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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 三、推广定位 四、媒体策略 五、分阶段广告计划

一部分 市 场 研 析

一、 市场状况分析

(一) 宏观状况分析

1． 市场现状

自2000年年初，我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、

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第

http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 持久的增长通道，至今年上半年，中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃，房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影，走出了低谷，呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。今年，国家政策不断完善，经济形势普遍看好，WTO的加入在即、申奥成功等利好因素，使上半年房地产市场仍保持比较活跃的态势。

由于银行利率已连续七次下调并开征利息税，引导居民将多余的资金从储蓄转向投资和消费，刺激了商品住宅市场需求的释放。同时，房地产金融体系不断完善。如放宽住房按揭年限，加大公积金放款额度，简化办理手续等，为个人购房提供了较为宽松的资金环境。另外，国家加大推动房改政策的力度，如住房分配货币化的进一步顺利进行，公房上市手续的简化与税费优惠，大大提高了个人的购房意愿与支付能力。因此，在财经政策和房改政策的共同推动下，全国房地产市场形势十分喜人，中国的商品住宅市场，朝着十分令人鼓舞的方向发展。

与商品住宅市场相比，商务楼市场虽然比不上其热销火旺，但也随着整个房地产市场的转旺而出现启动的热销苗头，甚至国内部分大中城市已出现商务楼盘旺销的市场景象，不但积压楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。另外，中国经济的快速、平稳的良性发展、WTO的临近、申奥的成功、中国改革开放的深入等一系列利好消息，都将有利于中外经济合作及中资企业的发展壮大，这势必增大市场商务楼的需求，进而刺激并促进商务楼盘市场的开发与销

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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 售。

房地产开发企业经过近两年的市场化运作，逐渐找到了市场定位的感觉，即“以人为本”，以市场为导向，做适合消费者口味的“精品”楼盘。一批以开发高密度、厚利润、低水平物管为荣的开发商，正向适中密度、科学规划、设计，良好物管寻求发展空间，并以智能化、集中式、节能型、优质服务等为新卖点。这些新盘无论是品质上还是功能设计上都优于旧盘，无形中给商务楼市场带来一股清新的风。但同时也显现出，随着市场供应量的进一步放大，未来竞争力将越来越大。

2、 房地产业发展前景及趋势

据建设部预测，未来5年至10年，中国住宅建设仍将保持较高的增长速度，住宅市场需求潜力巨大。至2005年，中国城镇居民住房基本目标为人均建筑面积22平方米，基本上实现平均每户有一套功能基本齐全的住房；个人住房消费占总体消费的比重达到15%。跨入21世纪后，中国的房地产业尤其是住宅产业将进入一个健康稳定的发展时期。商务楼市场，在未来5-10年，将会保持适度增长的良好发展速度，中国加入WTO将一步促进中资企业的壮大，这些会产生实实在在的购买力与租赁需求，许多素质较好发的写字楼项目必然会受到业主及投资者的追捧，市场的刚性需求及良好的客观经济前景，

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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 建面：56000m2 层数：5+26 车位：170个 车位租价：800元/月 售价：6800元/m2 (均) 租价：2元/m2·日 竣工日期：2001年10月底 租售率：70%

? 福鑫国际大厦 位置：洪武路359号

发展商：南京市房地产经营总公司 基地面积：14000m2 建面：88000m2 层数：1+39 车位：300个

车位售价：20万/位(产权) 售价：7000元/m2 (均) 竣工日期：2003年6月 出售率：20%

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http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) ? 新地阳光(正洪商城) 位置：新街口正洪街1号 发展商： 南京振宏民防开发公司 基地面积：6000m2 建面：45000m2 层数：9+15 车位： 204 车位售价：19.8万 售价： 5600元/m2 竣工日期：2001年12月底 租售率：>60%

? 天丰大厦 位置：洪武路26号 发展商：南京市工人文化宫 建筑面积：45000m2 建筑高度：109m 层数：31

车位租价：1200元/月 售价：5300元/m2

竣工日期：2001年12月31日

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出售率：

二部分

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第

http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 一、项目概况

名称：南京国际贸易中心

发展商：南京兴宁房地产实业有限公司 地址：南京中山东路18号 总建筑面积：80000m2 楼层：33层 建筑高度：108m

建筑形态：地下2层（车库），地上31层 目前可售建筑面积：25468 m2

二、项目市场策略 1、市场营销导向

首先，随着南京第一商圈——新街口商务写字楼市场的迅速发展与日渐成熟，在2001年前后新街口CBD区域出现了许多的新开写字楼项目，如商茂广场、苏豪广场、隆盛大厦、华泰大厦及天丰大厦等。此外，还有即将开盘或开工的华威新世界中心、二桥房地产鼓楼项目、新街口基泰地产项目、鼓楼天安地产项目及洪武路新大都项目等潜在竞争性项目。目前已开盘的写字楼项目势必将对本案造成相当的竞争压力，分流一部分的目标客源，

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