半岛城邦项目2010年度7-9月份营销策略推广计划(完整版)+1

项目营销策略推广计划,详细版;半岛城邦

岛

2010

年度7-9月份营销

汇报

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状； 第二部分：7-9月份营销目标 第三部分：7-9月份营销策略及推广计划

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状；一、市场因素 二、房源问题 三、工程配套问题

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状；

一、市场因素 4月中旬国家出台的十一条关于遏制房地产过快上涨的政策逐渐 开始显现威力，5月份各城市房地产成交量极具萎缩，较4月份成交 量缩水40-60%不等。郑州5月份成交比4月份缩水61%;市场陷入 恐慌和和浓烈的观望情绪；

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状；

周口市场调研情况

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状；

二、剩余房源方面剩余房源中多为顶层复式、168平米、146平米；这三种户型多是因 为楼层高、面积大、总价高的原因而滞销；前期正常销售时，通过 价格差异来引导客户对不同房型的需求，但是客户对房源的需求主 力户型为1—4层中的103—142平米之间的三房，因此，以上三种 房源与市场客户需求有些背离，导致部分房型因楼层和总价滞销； 剩余房源总货值： 顶层复式 ：1195万；平层房源：963万；纯复式：3176万；商铺： 2500万；共合计7834万；

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第一部分：半岛城邦项目面临的现状；

三、工程配套方面

社区外部形象未树立：小区大门、北底商商业街广场未呈现； 社区内部道路未完成：北底商与先期交付的8栋楼之间； 配套设施不完善：有线电视、网络、天热气； 千米热水井：未确定何时开始打井，何时能够使用；

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第二部分：7-9月份营销目标一、7-9月份营销切入点

二、7-9月份营销总体目标

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第二部分：7-9月份营销目标

一、7-9月份营销切入点依据上述几方面的存在的问题，7-9月份的营销的切入点以及营销推广 的工作重点将会围绕存在的问题而采取针对性的营销策略及推广活动。 如何应对调控而引起的市场观望情绪及成交量下滑？ 如何解决因房源问题而导致的客户流失？ 如何疏导因配套设施不完善而引起的客户抱怨及推荐成交的减少？ 如何尽快解决社区对外形象的展示功能？ 如何能够加快施工进度，确定新房源的推出？

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第二部分：7-9月份营销目标

二、7-9月份营销总体目标份 1 额 800 780 750 807 2 100 552 100 278 3 650 1235 750 781 4 750 1052 750 971 5 800 1325 650 917 750 700 600 700 750 700 800 8000 6 700 7 650 8 600 9 750 10 800 11 750 12 650 计 8000

目标

实际完成额 目标 款额 实际完成额

1-5月份实际完成合同额4944万，实际完成比例为：159.48%,实际完成全年目标的 61.8%;实际回款3764万，完成比例为：125.49%,实际完成全年目标的47.05;1-5月份 回款比例为76%,差额1179

万；因此下阶段在做好销售的同时加强银行按揭，促进回款； 7-9月份营销目标：合同额2000万，回款额：2000万；在当前的市场形式下，绝对是高 目标！

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划一、补充新房源 二、新推房源价格策略 三、7-9月份总体营销策略 四、7-9月份重要营销推广渠道 五、具体营销推广计划 六、营销活动 七、销售道具 八、7-9月份营销费用预算

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

一、补充新房源综合剩余房源的产品类型及后期工程复工及工程进度等情况，拟推 21#、28#、51#(1个单元)三栋楼共81套新房源，完善产品类型，增 加市场主力需求户型130平米，推出小高层，丰富产品线。新推房源与 一期剩余房源通过价格策略制定，引导客户，同时通过对剩余房源采取 针对性的销售政策，力争在市场主力需求户型销售的同时，同步去化一 期滞销房源。

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

一、新推房源情况楼栋号 数 总 积 均 积 交价 交总价 销 报价 销 总价 21# 24 3377 141 2232 7537419 2480 8374910 28# 24 3506 146 2220 7784230 2467 8650313 51#(1) 33 4117 1372 2380 9798055 2646 10893132

新推房源共81套，按成交价总货值：2511万；

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

二、新推房源价格策略1、新推房源价格策略： 新推房源中的多层房源总体成交均价不低于2220元/平米； 一层因送私家花园而备受市场推崇，因此在价格制定和销售控制方面适当引 导，建议成交价在2800元/平米左右； 六层顶层复式因面积大，总价高。意向客户多为年轻群体，有一定购买力且 希望能够更舒适的群体，对总价较为敏感，成交总价在20-25万之间；因此， 顶层复式的关键在于价格； 2-5层根据楼层差异作适当调整； 2、新推房源中51#楼 51#属于小高层产品类型，在前期的市场客户咨询及客户关注看，对小高层 这种产品形式接受度较低。源于居住的舒适度低以及使用率低等原因。

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划3、剩余房源的价格策略 顶层复式：面积区间150-220平米； 市场接受价格在1450元/平米，总价21—31万区间，因此制定剩余房源中顶层复 式价格策略依据面积大小，所处楼栋的观景不同作适当调整； 4、平层中146---168平米房源： 因面积超过142平米，客户在购买此类房型时需缴纳4%的契税，因此146平米的 房源在销售中难度较大，建议针对146平米的房源在销售过程中给与免除2%的 契税的优惠政策，促进销售； 5、168平米四房属于半岛城邦项目稀有产品，但因为面积大、总价高且楼层较 高而滞销。需求客户多为二次或多次置业，属于改善型需求，多为40岁左右人 群，

因此对楼层有一定抗性。因此，建议，适当调低部分房源价格，通过与新 房源价格之间的对比去化168平米的房源；

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划三、7-9月份总体营销策略工作重点：快速销售，快速回款，为工程全面复工及完善配套提供现金流；市场形式 快速销售， 快速销售 快速回款， 恶化，客户观望情绪浓厚的市场背景下，快速销售，快速回款将是第三季度的工作重心； 营销策略：深刻理解市场、客户、产品的基础上，梳理和挖掘项目的核心价值，导出 半岛城邦“阔院叠景、墅质洋房”的项目核心定位。同时以“阔院 阔景 阔生活”为主 题推广语，利用半岛城邦一期现房实景的全景展现，景观示范区园林的立体化展示，品 质与服务的综合提升，以“体验式营销”为切入，让客户在售前、售中和售后对项目高 品质有一致的体验，通过参与、亲身体验的营销活动来传递半岛城邦更宜居，更舒适的 生活环境，倡导超越别墅的洋房生活理念。通过这种体验式的切身感受和生活方式及生 活理念的传播，营造半岛城邦项目的知名度和美誉度，塑造项目品牌，促进销售。

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

7-9月半岛城邦二期分案名： 半岛城邦二期： 阳光美墅

核心定位：阔院叠景 墅质洋房 主题推广语：阔院 阔景 阔生活

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划1#地户外

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划四、7-9月份重要营销推广渠道短信群发—传递项目动态信息，挖掘潜在目标客户，经济实惠，费用少，效果好， 能够促进来电来访，是后期常用一个推广宣传渠道； 单页派发---产品单页派单，能够在短时间内将项目信息向目标客户，向市场传递， 能够促进来访来电，是第三季度的重要推广宣传渠道； 户外大牌---1#地户外大牌，起到品牌传播、信息传递的作用，是项目向市场传播的 窗口。持续使用； 报纸广告---偶尔使用的推广渠道，但却是塑造项目品牌，向市场传递项目信心的一 个渠道； 老客户推荐渠道---老客户推荐新客户是营销的一把利器，推荐成功率高，效果好； 体验式活动营销---举办一些参与度高，客户关注的营销活动，是后期营销重点；

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

五、具体营销推广计划 6.26 7.1推

8.1

9.1

9.30

6.26推出多层房源，21#,28#两栋楼48套房源 7月24日推出小高层房源，51#楼西一单元

盘一期剩余顶层复式、平层、商业持续销售 短信群发，月均60万条 短信群发，月均60万条 单页派发，月均20万份 短信群发，月均60万条 单页派发，月均20万份

渠单页派发，月均20万份

道户外大牌长期使用，

定期更换主题； 老客户推荐新客户奖励政策持续使用，维系老客户关系；

活动道具

摄影活动

全民斗地主大赛

老客户旅游节

教师购房特惠月

销售中心、沙盘模型、单页、景观小册子，活动单页、展架等 工程：大门形象、北底商广场、销售中心、道路及配套设施、样板间 财务：银行按揭；成本：销售中心家具、样板间装修、以及销售道具制作价格审核；

支 持

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第三部分 7-9月份营销策略及推广计划

五、7-9月份具体营销推广计划 6月26日---7月30日推盘：新房源21#-28#楼推出，价格制定及做好销控； 推出顶层复式特价房源10套，时间限定一个月 渠道：短信群发90万条，单页派发10万份； 活动：“记录光阴”——走进半岛城邦摄影主题活动，摄影照片评比， 摄影照片巡展； 销售中心启用活动，新销售中心启用期间，凡到访客户均 送奥斯卡电影票2张 道具：单页印刷、短信发布、景观小册子印刷制作完成； 支持：销售中心落成，销售部配合行政成本完成销售中心布置及装饰； 小区大门、北底商广场、道路及有线电视、网络等配套； 顶层复式简装样板间施工，并在7月10日左右完工；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/whoj.html