如何对分期开发的房地产项目进行土地增值税清算

如何对分期开发的房地产项目进行土地增值税清算

问：我企业开发一个房地产项目，分为三期开发，一期工程已经竣工并交付使用，二、三期正在开发。但是，整个小区的地下停车场、会所及一些配套设施都无法划分清楚。请问，本小区的土地增值税可否等全部开发完成，具备清算条件时再清算土地增值税？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定， 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。土地增值税的清算条件： （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。多个项目共同成本费用分摊公式：

清算项目可扣除金额＝公共成本费用×（清算项目可售面积÷多个项目可售总面积） 对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

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