《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

第一章 总则

第一条 制定《清算准则》目的和依据

《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范；

（二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；

（三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条 清算鉴证的定义

《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面：

（一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则；

（二）应以税务师事务所的名义接受委托；

（三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条 清算鉴证的目的

根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性

《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。

对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对扣除项目事项，真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费用，除非确属已经真实发生，否则申报扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据实际情况来判定。 真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。真实发生是指土地增值税清算申报表中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。准确计价是鉴证的准确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确认并按正确金额反映。 二、合法性

合法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。 三、完整性

完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不存在漏申报事项。

注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。

根据形式完整性的要求，对以会计资料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序取得支持申报结果的会计核算证据，并且没有发现相反的会计核算证据；对于根据纳税调整后数据的申报事项，

能够按鉴证程序取得支持申报结果的纳税调整证据，并且没有发现相反的纳税调整证据。 第四条 清算鉴证的范围

根据《清算准则》规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有三层含义：一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；二是主体的范围，包括委托方企业和受托方企业；三是项目的范围。 一、证据的范围

鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。 二、主体的范围

土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方和受托方。 （一）委托方

符合土地增值税清算条件的从事房地产开发的纳税人。 （二）受托方

《清算准则》第三条规定，纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

上述规定，明确了承办土地增值税清算鉴证业务的受托方应具备的条件。对此规定，应把握以下几个方面：

1.从事土地增值税清算鉴证的受托方，应是有涉税鉴证业务资格的税务师事务所； 2.没有通过年检的税务师事务所，不得承办土地增值税清算鉴证业务；

3.不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构，一律不得承办土地增值税清算鉴证业务。 三、项目的范围

纳税人的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均属于土地增值税清算鉴证业务的项目范围。 第五条 了解的业务环境

《清算准则》第四条规定，在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。还明确了业务环境的具体事项。

在接受委托前，税务师事务所应按照《清算准则》的要求，初步了解鉴证业务的下列业务环境： 一、鉴证业务约定书，应将鉴证年度、鉴证事项、评价标准、证据要求等内容作为特殊事项，作出专项约定；

二、注册税务师承接鉴证业务，应了解鉴证对象的特征，如：时限、核准或备案程序、形成的原因等内容；

三、注册税务师执行鉴证业务，应充分了解土地增值税清算纳税申报情况鉴证对象信息，如：申报资料、会计资料和有关证据等内容；

四、注册税务师执行鉴证业务、发表鉴证结论，应以现行有效的有关税收法规，为审核鉴证的主要评价标准；

五、注册税务师出具鉴证报告，应以依法进行纳税申报为主要目的，被鉴证单位和主管税务机关是报告的预期使用者。 第六条 承接清算条件

《清算准则》第五条对承接鉴证业务的条件作出明确规定，注册税务师对承接鉴证业务的条件，应把握以下几个方面：

一、接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件

受托清算条件有两层含义：一是纳税人委托鉴证的清算项目，应符合土地增值税清算条件，不具备清算条件的项目不属于鉴证范围；二是税务师事务所不受理不符合清算条件的房地产开发项目。 二、职业道德规范的要求

独立性和专业胜任能力，是注册税务师执业中应遵守的重要职业道德规范。实际操作当中，注册税务师还应注意遵守客观原则、公正原则、不承办不能胜任的业务、对客户责任、对同行责任和职业形象责任等职业道德规范。对《清算准则》规定的职业道德规范的要求应把握以下几个方面： 1．独立性。独立性原则的要求有两层含义，即实质上的独立与形式上的独立。所谓实质上的独立，又称精神上的独立，是指注册税务师在鉴证过程中应当不受任何个人或外界因素的约束、影响和

干扰，保持独立的精神态度和意志。只有保持实质上的独立，才能够以客观、公正的心态发表意见。所谓形式上的独立，又称面貌上的独立，是针对第三者而言的，即注册税务师必须在第三者面前呈现一种独立于客户的身份，同客户之间不应存在直接或一些重大的间接财务利益关系。形式上做到独立是保证实质独立的前提。

2．专业胜任能力。注册税务师专业胜任能力是指执业税务师应当具备胜任专业职责的能力，包括专门知识、职业经验、专业训练和业务能力等四个方面。业务能力是指注册税务师的分析、判断和表达能力。分析、判断是注册税务师应有的一种重要技能，它贯穿于鉴证过程的始终。分析、判断能力的强弱是注册税务师素质的综合反映。注册税务师必须就鉴证结果出具报告，因此应具有充分表达意见的说明能力。

3．技术规范。注册税务师执行鉴证业务过程中，应遵守一定的技术规范，有责任、有义务遵守各项准则、规范等职业规范，并合理运用会计准则、税务会计及国家其他相关技术规范。 4．职业道德。职业道德是指某一执业组织以公约、守则等形式公布的，其会员自愿接受的执业行为标准。注册税务师的职业道德是指鉴证人员的职业品德、职业纪律、专业胜任能力及职业责任等方面的总称。

职业品德是指注册税务师所应具备的职业品格和道德行为，它是职业道德体系的核心部分，其基本要求是独立、客观和公正。

职业纪律是指约束注册税务师执业行为的法纪和戒律，尤指注册税务师应当遵循的执业准则及国家其他相关法规。

职业责任是指执业税务师对客户、同行及社会公众所应履行的责任。

5．职业谨慎。职业谨慎要求注册税务师履行专业职责时除具备足够的专业胜任能力之外，还应当有一丝不苟的责任感并保持应有的慎重态度。职业谨慎可从消极和积极两个方面理解。前者是指注册税务师执行鉴证业务时不得怠工，不得有过失和欺诈行为；后者是指注册税务师应以高度的责任感去理解经济业务的性质和内容，完成鉴证任务。

职业谨慎要求注册税务师注意评价自己的能力是否可以胜任所承担的责任。如果不具备这种能力，则应考虑向专家咨询或拒绝接受该项业务。

三、税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告 这个条件是对鉴证对象、鉴证过程和鉴证结论提出的要求。主要有以下四个方面：

（一）不执行鉴证不发表意见。注册税务师未经鉴证有关土地增值税清算鉴证证据，不得对客户的土地增值税清算鉴证事项发表意见；

（二）鉴证过程必须搜集和取得证据。注册税务师应当按照鉴证准则的要求，认真搜集和取得充分、适当的证据，以保证工作质量，降低执业风险；

（三）鉴证结论必须依据证据。注册税务师对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其职业身份对未鉴证事项发表意见；

（四）注册税务师的结论以书面报告形式表述，且表述形式与鉴证要求相适应。税务师事务所应当按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。并且根据鉴证情况，以无保留意见、持有保留意见、无法表明意见或持否定意见等发表鉴证结论。

四、与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书

签定业务约定书是鉴证准备阶段的一个重要环节。鉴证业务约定书是指税务师事务所与委托单位共同签订，据以确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项的书面合约。鉴证业务约定书需要约定的事项都应经双方协商，但有些事项是已经在有关规定中确定下来的，属于格式性条款，则无商量的余地。对于格式性条款以外的任意性条款，应与委托方商议并达成一致意见，主要包括鉴证范围、双方权利义务、服务费用、出具鉴证报告的时间等内容。

鉴证业务约定书具有经济合同的性质，一经双方签订，即成为税务师事务所与委托单位之间在法律上生效的契约，具有法定约束力。鉴证业务约定书有以下几个方面的作用：

1．可以增进税务师事务所与委托单位之间的了解，尤其是使被鉴证单位了解鉴证人员的鉴证责任和需要提供的合作。

2．可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位约定义务履行情况的依据。

3．如果出现法律诉讼，鉴证业务约定书是确定税务师事务所与委托单位双方应负责任的重要依据。 五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的

如果鉴证的范围、取证条件等方面受到限制，还继续恶性承揽，这就说明受托方的目的不合理。如果是为了利用鉴证报告，应付税务机关的鉴证要求，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告，这就说明委托单位的目的不合理。 第七条 清算鉴证对象和鉴证对象信息

《清算准则》第六条，对鉴证对象作出了概括性的描述，对这部分内容，应该从鉴证对象和鉴证对象信息两方面理解。

鉴证对象有两层含义：一是指鉴证对象的内容，二是指鉴证对象的形式。 一、鉴证对象

《清算准则》所称鉴证对象或称鉴证对象的内容，是指土地增值税清算的状况，通俗地说就是土地增值税清算的纳税申报表所列事项。如：房地产销售收入总额、扣除项目总额、开发销售进度等。这也就是《土地增值税纳税申报表》及附表所涉及的内容。 二、鉴证对象信息

鉴证对象信息或称鉴证对象的形式，是指与土地增值税清算相关的会计资料、内部证据和外部证据等可以收集、识别和评价的证据及信息。如：企业相关会计资料、纳税申报资料、有关土地增值税清算的文件及证明材料等。

土地增值税清算的鉴证对象信息,是指土地增值税的有关法规文件规定的，纳税人办理土地增值税清算申报时，应如实填写和报送的资料。 第八条 清算鉴证标准 一、鉴证评价标准的分类 （一）正式标准和非正式标准

土地增值税清算鉴证标准是指用于评价或计量土地增值税清算鉴证对象的法定确认条件和计量方法。

按照法律效力级别来说，鉴证标准分为正式标准和非正式标准。正式标准是指国家法定标准和行

业协会自律标准；非正式标准是指企业单位内部制定的标准。

土地增值税清算鉴证的评价标准，以正式标准为主，以非正式标准为辅助标准。 （二）土地增值税清算鉴证的定性标准和定量标准

土地增值税清算鉴证的定性标准又称为正式标准，实际使用的定性标准是有关土地增值税清算税收文件的规定。土地增值税清算鉴证的定量标准主要是基本标准，以历史标准和外部标准为辅助标准。

二、评价标准特征的内容和适用要求

对于按照会计数据填报的事项，应以会计准则为主要评价标准。比如收入项目的填报，根据会计核算的“主营业务收入”会计科目提供的信息资料，对这个收入项目的鉴证，应以会计准则为主要评价标准。

对于按照税法要求纳税调整后填报的事项，应以有关的税收法规文件为主要评价标准，其他的法规文件为辅助评价标准。比如根据税法规定应进行纳税调整的“视同销售收入”事项，应以税收法规文件为主要评价标准。

三、法定鉴证标准与其他鉴证标准的选择次序

注册税务师在运用适当的评价标准时，应坚持税收法定性原则，税法已做规定的事项，应以税法规定为评价标准，避免滥用会计规范的可靠性和完整性原则。相关性的特征不仅指与报告使用者的经济决策相关，还应包括鉴证事项经济性质上的因果关系。

在评价证据有效性时，应对鉴证事项有关证据的合法性保持警觉，鉴证的主要依据是税收法规。在处理方法上，主要运用税务会计。 第九条 清算鉴证证据

《清算准则》第八条，明确了注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，获取证据应执行的程序及遵循的原则。对这部分内容，应该从以下几个方面把握。 一、职业怀疑态度

《清算准则》要求注册税务师在计划和执行鉴证业务时，应当保持职业怀疑态度，以识别可能导致鉴证对象信息发生违反税法或错误申报的情况。

职业怀疑态度，是指经济鉴证主体在执行鉴证业务过程中，对客户及其所提供信息均保持必要质疑的思想状态。

二、土地增值税清算鉴证证据

清算鉴证的证据，是指鉴证人员在实施清算鉴证过程中根据职业判断所搜集的，为自己发表鉴证意见、出具鉴证报告提供证明的一系列事实凭据和资料。 现行税法规定的清算鉴证证据，主要包括以下内容：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等；

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 三、重要性原则

土地增值税清算鉴证的重要性，是指被鉴证单位向税务机关提供的清算证据、资料，对确认和计量清算项目影响的严重程度。它在正常纳税环境下，可能会影响清算项目计量结果的确认。应把握以下几个方面：

（一）与土地增值税清算鉴证事项相关；

（二）影响确认和计量土地增值税清算项目的严重程度；

（三）土地增值税清算鉴证重要性的判断受法定条件影响，而不受企业环境影响；

（四）土地增值税清算鉴证应考虑可能出现的误差。对于以下原因造成的鉴证结论差异，不属于错误的鉴证结论：

1.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，如果没有证据证明是因为不同鉴证人员有违反税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异；

2.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，是由于鉴证的证据发生了变化，所造成的鉴证结论差异；

3.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，税务机关进行税务检查时，税务检查的结论与鉴证结论不一致时，如果没有证据证明是因为鉴证人员有违反税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异。 四、法定性原则

税法强调法定性原则，对任何事项的确认都必须依法行事，有据可依，不能估计。税务处理以法律为准绳，企业的税款计算正确与否、缴纳期限正确与否、纳税活动正确与否，均应以税法为判断标准。

五、证据的取得与分析评价 （一）鉴证证据的充分性和适当性

注册税务师从事涉税鉴证业务，应获取与鉴证事项相关的充分、适当的证据。证据的充分性，是对证据数量的衡量。证据的适当性，是对证据质量的衡量，是指证据的相关性、真实性和合法性。 1.鉴证证据的相关性

在确定证据的相关性时，注册税务师应当考虑下列事项：

（1）特定的鉴证程序可能为被鉴证单位某些认定提供相关的证据，而与被鉴证单位其他认定无关； （2）针对被鉴证单位同一项认定，可以从不同来源获取鉴证证据或获取不同性质的鉴证证据； （3）只与特定被鉴证单位认定相关的鉴证证据并不能替代与被鉴证单位其他认定相关的鉴证证据。

（4）证据的相关性必须同时具备下列两项独特的要素： ①必须有助于证明或否定一个事实结论；

②这个事实结论与一个鉴证事项的子项有因果关系。 2.鉴证证据的真实性

注册税务师确认证据的真实性时应考虑下列事项：

（1）真实性是证据发生证明力的首要条件，真实的证据是客观存在的证据，它的对立面是虚假证

据。

（2）虚假证据在鉴证实践中有以下几种情况： ①推测、假设、想像的证据事实；

②认识错误或表达失真的证据事实，如鉴定结论错误，证人所述事实虽然是耳闻目睹但表述不准确，无意中对案情有所遗漏、夸大、缩小甚至歪曲；

③故意作出的伪证，当事人或其他有关人员故意作伪证的目的是以证据形式上的真实掩盖内容上的虚假，以误导鉴证人员对案件事实作出错误结论。 3.鉴证证据的合法性

注册税务师确认证据的合法性时应考虑下列事项： （1）证据的形式和取得证据的方式、方法合法；

（2）不具备法律要求的形式和非法取得的证据，不具有合法性。 （二）鉴证证据的来源

根据土地增值税清算的有关文件规定，获取土地增值税清算鉴证证据的渠道有三个： 1．司法机关、公安机关、行政机关、专业技术鉴定部门等具有行政职能的机关事业单位； 2．具有法定资质的社会中介机构； 3．被鉴证单位。 （三）证据的效力

注册税务师在对证据进行审核认定过程中，如果发现证明同一事实的数个证据，其证据的效力级次一般按照以下情形分别进行认定：

1.国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；

2.鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及经过公证或者登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言；

3.原件、原物优于复制件、复制品；

4.法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；

5.注册税务师主持勘验制作的勘验笔录优于其他部门主持勘验制作的勘验笔录；

6.原始证据优于传来证据；

7.其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言；

8.作证的证人证言优于未作证的证人证言；

9.数个种类不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。 10.从外部独立来源获取的证据优于从其他来源获取的证据；

11.内部控制有效时内部生成的证据优于内部控制薄弱时内部生成的证据； 12.直接获取的证据优于间接获取或推论得出的证据。 （四）实施阶段的鉴证程序

审核鉴证实施阶段或称为审核鉴证外勤阶段，是鉴证人员根据鉴证计划对各项鉴证项目进行详细审查，收集鉴证证据并进行评价，借以形成鉴证结论，实现鉴证目标的过程。鉴证实施阶段的工作主要是鉴证测试，包括控制测试和实质性测试两大类，或称控制性测试和实质性程序。鉴证人员要通过鉴证测试，取得鉴证证据，形成工作底稿。鉴证实施阶段有以下三个步骤： 1．内部控制的调查与初步评价

在对纳税申报表审核鉴证过程中，了解被鉴证单位内部控制是必须执行的程序，鉴证人员主要应了解被鉴证单位内部控制的设计和运行情况。然后初步评价内部控制的可信赖程度，如果被鉴证单位的内部控制能够预防各类错弊，就视为可信赖，据此设计控制测试；如果内部控制不存在，或虽然存在但未能有效地运行，就不需要进行控制测试，而直接进行实质性测试。 2．控制测试

控制测试，是指为证实被鉴证单位内部控制政策和程序设计是否适当，运行是否有效而实施的鉴证程序。控制测试有以下特点：

（1）测试范围是决定信赖的内部控制。控制测试不是对所有的内部控制都进行测试，只对那些经过初步评价、决定信赖的内部控制进行测试。

（2）测试方法是对关键控制项目进行抽查。测试时只对其关键控制项目抽取若干样本进行审查。 （3）控制测试一般选择在期中进行，不安排在期末进行。

控制测试程序，无论是会计报表审计，还是对经济鉴证，都不是必经程序。因为，确定信赖内部控制是实施控制测试的前提条件，如果鉴证人员不准备信赖内部控制，便可不实施控制测试。 3．实质性测试

实质性测试，是指对账户余额进行检查和评价而实施的鉴证程序。实质性测试包括经济业务实质测试、余额实质测试和分析性测试等三类。

经济业务实质测试，是为了审定某类或某项经济业务认定的恰当性； 余额实质测试，是为了审定某账户余额认定的适当性；

分析性测试，也称分析性复核，鉴证人员运用分析性测试可为证实会计报表数据有关关系是否合理提供证据。

（五）土地增值税清算鉴证业务的程序选择

土地增值税清算鉴证的证据，按土地增值税清算申报表的填报数据来源，可以划分会计核算证据和纳税调整证据等两类。

对于收集和评价会计核算证据，一般情况下，注册税务师在进行涉税鉴证时，不履行报表审计程序，不对会计报表发表审计意见，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。 如果需要对会计核算证据进行延伸审计，应另行委托审计。另行委托的审计业务不适用本指南。 对于收集和评价纳税调整证据，可以省略内部控制的调查和初步评价这一步骤。由于土地增值税清算鉴证业务，鉴证人员对被鉴证单位的内部控制应持职业怀疑态度，一般情况下应省略内部控制的控制测试，而直接进入实质性测试。 （六）实质性测试的性质、时间和范围

1.实质性测试的性质，是指将要执行的实质性测试程序的种类及其有效性。清算鉴证的实质性测试应以余额测试为主。

2.实质性测试的时间。土地增值税清算鉴证中实质性测试的时间，是法定的，中介机构没有选择的余地，应按税法规定的清算时间办理清算鉴证。

如果当地税务机关要求在清算申请环节提交鉴证报告，由申报环节改为在申请环节出报告，是将报告的时间前置。这种情况下，应在清算申请提交之前完成。

3.实质性测试的范围，是指将要执行的实质性测试所需的样本和证据的数量，实质是讲证据的范围。土地增值税清算鉴证的实质性测试，应收集、评价税法规定应提交的证据和鉴证中需要补充的证据。

（七）鉴证证据的收集

鉴证的实施阶段进行的实质性测试，鉴证人员需要运用鉴证分析方法获取土地增值税鉴证事项及有关数据是否合理的证据；运用抽样法和查询法、观察法、核对法、验算法等技术方法，直接审核土地增值税清算项目金额，获取土地增值税清算项目金额是否正确、真实和完整的证据等。 鉴证证据，是指鉴证人员对鉴证对象的实际情况作出判断、表明意见，并做出鉴证结论的依据。 鉴证证据，根据填报数据来源可以分为以下两类：

1．会计核算证据，它是根据与土地增值税清算鉴证事项有关会计科目，取得的信息资料； 2．纳税调整证据，根据税法规定，应进行纳税调整的土地增值税清算事项的有关信息资料。 （八）会计核算证据的收集与鉴证

收集会计核算证据有两种方式，一是鉴证人员根据下列资料，通过实施抄录、制表、验算等鉴证程序，所形成的属于工作底稿类的自制证据。二是鉴证人员对下列资料中，比较重要的文件资料、原始凭证等按程序取得的书面证据。

1．与土地增值税清算鉴证事项有关的会计报表和其他会计资料；

2．与土地增值税清算鉴证事项有关的文件、收付款收据、银行入账出账的票据单证。

注册税务师对会计核算证据执行鉴证业务时，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核，不履行注册会计师的报表鉴证程序。 （九）纳税调整证据的收集与鉴证

收集纳税调整证据，一是鉴证人员根据涉及视同销售收入及成本等交易事项的文件资料，通过实施抄录、制表、验算等鉴证程序，所形成的属于工作底稿类的自制证据。二是鉴证人员根据涉及视同销售收入及成本等交易事项的文件资料，按程序取得的书面证据。如合同、会计账证、结算单证、收据发票、会议记录、交易方案、交易记录等等书证资料。

对于纳税调整证据的分析评价，首先应根据有关证据，确认差异的事项，然后进行纳税调整。

第十条 出具鉴证报告的要求和法律责任

《清算准则》第九条，强调出具鉴证报告，应坚持依法执业、遵守职业道德和重证据的原则。明确规定出具鉴证报告，应符合“真实、合法”的标准，并应承担相应的法律责任。对于出具报告的要求和法律责任应从以下几方面把握：

一、不得出具虚假的鉴证报告，不制造虚假证明文件； 二、依据税收法规和《清算准则》的有关规定出具鉴证报告；

三、税务师事务所应承担的法律责任，包括：刑事责任、民事责任和行政责任。 第十一条 鉴证报告的受理

《清算准则》第十条规定，税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。这项规定，强调依据《清算准则》出具的鉴证报告，是税务机关受理的前提条件。税务师事务所出具的鉴证报告不符合《清算准则》的要求，税务机关有权拒绝受理。

《清算准则》第十一条明确规定，税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。 《清算准则》第十条规定与第十一条规定相呼应，第十条是贯彻《清算准则》的保障措施，第十一条是贯彻《清算准则》的具体要求。

第二章 一般规定

第十二条 应取得的证据资料

《清算准则》第十二条，列举了委托单位提供资料的清单，这项规定是对注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，获取证据资料的具体要求。本指南在工作底稿部分，进一步细化了证据资料清单的内容，注册税务师在执业时可以作为参考。 第十三条 重要鉴证事项

《清算准则》第十三条，列举了执行土地增值税清算鉴证业务，应关注的六个重要事项。对于这部分内容，本指南在下面的土地增值税清算鉴证实务当中一并说明。 第十四条 会计核算数据不准确的处理方法

《清算准则》第十四条、第十五条，分别对不能准确核算成本费用支出和不能准确核算收入总额

的两种情况，规定了执行土地增值税清算鉴证时的处理原则。其基本精神是，不能准确核算收入的，按《清算准则》第三章的规定审核；不能准确核算成本费用支出的，按《清算准则》第四章的规定审核。 第十五条 终止鉴证

《清算准则》第十六条，列举了应当终止鉴证的六种情形，根据国税发[2006]187号文件和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，前五种情形应由税务机关核定征收，第六种情形应由税务机关确定转让收入。无论是核定征收还是确定转让收入，都属于税务机关的行政行为。税务师事务所不能行使税务机关的征收管理权利。 第十六条 特殊委托

《清算准则》第十七条，规定了虽发生可以终止鉴证的情形，但是对于三类特殊委托主体的委托鉴证事项，税务师事务所可以接受委托。三类委托主体是： 一、司法机关、税务机关或者其他国家机关； 二、依法组成的清算组织；

三、法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第三章 征税范围和清算申请的审核

根据《清算准则》第五条关于承接条件的规定和第十三条关于重要鉴证事项的规定，注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，应关注征税范围、清算单位、清算条件和清算申请等有关事项。 第十七条 应税主体的认定条件

房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件，一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权。

第十八条 应税主体的鉴证证据 一、房地产常规开发业务的证据

所谓常规开发业务，是指房地产开发企业按照正常程序，从事房地产开发和经营的业务活动。

房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。 二、房地产非常规开发业务证据

所谓非常规开发业务，是指房地产开发企业未按照正常程序，从事房地产开发和经营的业务活动。 第十九条 应税行为的认定标准

应税行为的认定标准，一是发生转让行为，二是转让对象是国有土地使用权，三是取得转让增值收入。取得了征税行为的有关证据后，应当根据三个确认标准，就所鉴证的项目是否属于征税范围，做出分析评价。

第二十条 应税行为的鉴证证据

注册税务师对土地增值税应税范围的鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。 第二十一条 清算单位的认定 一、清算单位的定义

对于土地增值税清算单位中，所称单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。确定清算单位的目的，是合理确认计税单位，计税单位是纳税人计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划。

二、清算单位的认定方法

房地产开发企业在对开发的房地产进行财务会计核算时，是根据本企业的经营特点选择成本核算对象、成本项目和成本核算方法的。房地产开发企业在选择成本核算对象时，因其规模、种类、销售的形式及企业组织结构的不同而有所不同。有的以房地产的幢号为核算对象。为了方便征管及尽量减少企业核算的工作量，土地增值税的计税单位要与纳税人成本核算对象相一致。 清算单位的标准有多种，基于不同的目的，可以选择不同的清算单位。 三、常规开发业务清算单位的认定

对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算单位时，房地产开发项目的确认，应以有关部门

颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发项目，作为划分对象。根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位。 四、非常规开发业务清算单位的认定

对于一个属于非常规开发业务的项目，在确认清算单位时，应坚持“实质重于形式”的原则。非常规开发业务的项目，是没有按程序取得有关部门颁发的许可证照。 五、普通标准住宅核算情况的认定

对纳税人建造普通标准住宅出售，在清算土地增值税时，应将享受免征土地增值税照顾的项目与其他征税项目分开进行清算。

在土地增值税清算鉴证时，对普通标准住宅项目，应根据纳税人的核算情况，来确认是否可以享受免征土地增值税。

第二十二条 清算单位的鉴证证据

注册税务师在执行认定清算单位的鉴证时，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。 第二十三条 清算条件的认定

一、注册税务师判断一个项目是否具备税法规定的清算条件，应关注以下三个方面内容: （一）项目施工进度和项目的清算单位类型；

（二）评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；

（三）按照税务机关有关土地增值税清算申请的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写有关土地增值税清算申请文书。

二、注册税务师对项目清算条件进行鉴证，应执行下列程序： （一）审核清算项目资料是否齐全；

（二）审核清算项目是否与初始项目登记表一致； （三）整体项目用途与面积分布情况的全面审核； （四）销售比例计算结果鉴证。

第二十四条 清算条件的鉴证证据

注册税务师在执行认定清算条件的鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。 第二十五条 清算申请期限

注册税务师对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序： 一、查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续； 二、查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。 第二十六条 执行清算鉴证业务的时间条件 一、鉴证报告的出具环节

注册税务师执行鉴证业务，出具《鉴证报告》，是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前置程序，还是作为后置程序，应根据当地税务机关的具体要求，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。 二、清算后再转让房地产的申报情况审核

对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，注册税务师应注意审核纳税人是否按规定办理土地增值税的纳税申报手续。

第四章 清算项目收入的审核

第二十七条 《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的内容

《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的内容，由第十八条至第二十六条等九条组成。 一、第十八条，具体规定了审核清算项目收入的基本程序和方法；

二、第十九条，根据土地增值税暂行条例和实施细则的有关规定，明确了清算项目收入的定义； 三、第二十条，对应税收入的确认提出了原则性要求；

四、第二十一条，根据土地增值税暂行条例实施细则和财税字[1995]48号文件的有关规定，重申了土地增值税的计算单位为人民币及外币收入的换算方法；

五、第二十二条，根据财税字[1995]61号文件和国税发[1996]48号文件的有关规定，要求对接受

特殊委托执行鉴证业务，按评估价确定房地产转让收入时，应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格；

六、第二十三条，根据国税发[2006]187号文件的有关规定，重申了视同销售收入的确定方法和程序；

七、第二十四条，对收入实现时间的确定提出了原则性要求；

八、第二十五条，依据财税字[1995]48号文件中“六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题”的规定，重申了代收费用如何确认转让收入的方法； 九、第二十六条，明确了收入事项鉴证的十项内容。

注册税务师执行清算项目收入的审核时，应执行《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”第十八条至第二十六条等九条的规定，并应关注本指南第二十八条至第三十一条规定的程序事项。 第二十八条 转让收入的鉴证

注册税务师对转让收入进行鉴证时，应区分交易情况分别进行鉴证。 一、按交易价格确认的房地产转让收入

按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的鉴证证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的鉴证，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。 二、按评估价格确认的房地产转让收入

按评估价格确认房地产转让收入的鉴证证据，属于中介机构出具的证明文件，表现形式是房地产价格评估报告。 三、转让收入的鉴证证据

注册税务师在执行转让收入的鉴证时，应取得有关销售情况、发票开具情况、完税情况、银行存款明细情况等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。 四、清算后再转让房地产的收入审核

对清算后再转让的房地产收入，应区分交易价格确认收入或评估价格确认收入，分别按本条一款或二款的有关规定进行审核。

五、清算收入的确认时间

房地产开发企业土地增值税清算时，应以具备了应清算条件的时间或税务机关要求清算的时间，作为房地产转让收入的确认时间。

注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务时，应注意土地增值税清算的税款所属期间，包括土地增值税所涉及的全部有关清算年度；还应注意与流转税和企业所得税汇算清缴等税款的区别。 第二十九条 视同销售收入的鉴证

注册税务师对视同销售收入进行鉴证，应执行下列程序： 一、确认视同销售的六项交易是否发生； 二、已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。 第三十条 收入总额的计算

注册税务师对收入总额计算结果进行鉴证时，应关注以下事项： 一、转让价格的认定； 二、销售合同的审核； 三、相关经济利益的审核； 四、代收费用的审核。

第三十一条 申报表收入事项的填报数据验算

注册税务师对申报表收入事项进行鉴证时，应关注以下事项： 一、纳税申报表收入项目的金额验算；

二、对转让收入，按转让方式分别验算项目金额。

第五章 扣除项目的审核

第三十二条 《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的内容

《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的内容，由第二十七条至第三十九条等十三条组成。 一、第二十七条，依据土地增值税暂行条例实施细则，列举了扣除项目的五个具体事项。 二、第二十八条，具体规定了审核扣除项目的基本程序和方法；

三、第二十九条，规定了对各项扣除项目分摊或分配的顺序和标准等计量方法和程序，进行鉴证的具体要求；

四、第三十条，规定了对取得土地使用权支付金额的审核方法； 五、第三十一条，规定了土地征用及拆迁补偿费的审核方法； 六、第三十二条，规定了前期工程费的审核方法； 七、第三十三条，规定了建筑安装工程费的审核方法；

八、第三十四条，规定了基础设施费和公共配套设施费的审核方法； 九、第三十五条，规定了开发间接费用的审核方法； 十、第三十六条，规定了房地产开发费用的审核方法；

十一、第三十七条，规定了与转让房地产有关的税金的审核方法； 十二、第三十八条，规定了国家规定的加计扣除项目的审核方法；

十三、第三十九条，规定了成片受让土地后分期分批开发扣除项目分摊的审核方法。

注册税务师执行扣除项目的鉴证时，应执行《清算准则》“第四章扣除项目的审核”第二十七条至第三十九条等九条的规定，并应关注本指南第三十二条至第三十六条规定的程序事项。 第三十三条 扣除项目的认定 一、取得土地使用权所支付金额

查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。 在计算土地增值税时，需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。分摊方法有如下三种： （一）按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊； （二）按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊； （三）按税务机关确认的其他方式计算分摊。 二、房地产开发成本

（一）要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，防止应计入管理费用的成本计入开发间

接费用科目。

（二）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

（三）对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。 （四）根据收款方的性质、支付款项的内容，判断抵扣凭证的合法性、有效性。 三、据实扣除与核定扣除

对开发成本中的各项明细项目的核算情况进行鉴证，应分析评价按照土地增值税有关规定划分核算情况的合法性，重点鉴证前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项费用。

四、房地产开发费用

对于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。对于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据；对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。

发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。 五、与转让房地产有关的税金及地方性费用或基金 对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下问题：

（一）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加； （二）缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目；

（三）对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。 六、加计扣除

对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。 七、本次允许扣除项目金额的计算方法

计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公

式如下：

（一）可售面积百分比法

本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积） （二）单位成本法

本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积） 八、清算后再转让房地产的扣除项目审核

对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：

（一）清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

（二）清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。 九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法

审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额： （一）扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套

设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。 第三十四条 视同销售的扣除项目

对视同销售的扣除项目进行鉴证时,执行纳税调整证据的鉴证程序。在执行鉴证业务时，应按照下列公式，计算确认视同销售成本。

视同销售商品房所对应的扣除金额=视同销售商品房的面积×单位扣除标准 第三十五条 特殊交易事项扣除项目的认定

注册税务师对特殊交易事项扣除项目进行鉴证，应依据土地增值税鉴证的评价标准，对下列扣除项目的合法性进行判断评价。

一、取得土地使用权后直接转让的扣除项目； 二、取得房地产产权后直接转让的扣除项目； 三、仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目； 四、成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法； 五、综合开发项目增值额确定方法； 六、未清税面积的分摊；

七、土地取得情况对“四项成本”评价的影响。 第三十六条 扣除项目的鉴证证据

注册税务师在执行扣除项目的鉴证时，应取得有关开发竣工情况、销售情况、扣除项目情况、发票取得情况、完税情况、借款情况等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。

第六章 应纳税额的审核

第三十七条 《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的内容

《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的内容，由第四十条组成，具体规定了应纳税额计算的程序和方法。要求“税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。”

注册税务师执行应纳税额的审核时，应执行《清算准则》“第五章应纳税额的审核”第四十条的规定，并应关注本指南第三十八条至第四十二条规定的程序事项。 第三十八条 税款验证 一、税额验算

对于土地增值税税额计算情况的评价，基本方法是对计算过程的审核和税额的计算审验。一是增值额的计算，二是增值率的计算，三是税额的计算。 二、不征税项目和免征项目的确认

在税款计算与缴纳当中，划分不征税项目和免征项目，是为了避免把不征税或免税项目做为征税项目对待，还要避免把已停止免征的项目，继续按免税项目对待。 第三十九条 普通标准住宅税收征免鉴证

注册税务师对普通住宅征免进行鉴证，应依据土地增值税鉴证的评价标准，对下列事项的合法性进行判断评价。 一、免税额的验算； 二、普通标准住宅核算验证。 第四十条 应补或应退税款

注册税务师对土地增值税应补或应退税款事项进行鉴证，应执行下列程序： 一、核对已缴税款； 二、验算应补或应退税额。 第四十一条 应纳税额的鉴证证据

注册税务师执行应纳税额的清算鉴证时，应取得以下证据： 一、土地增值税纳税申报表(一)； 二、记录税款计算过程的有关资料； 三、已缴税款的缴款书复印件； 四、应交土地增值税明细帐复印件。 第四十二条 多个清算单位的申报鉴证

被鉴证单位开发项目包含多个清算单位的，注册税务师执行清算鉴证业务时，应查实清算申报是否符合下列要求： 一、多个清算单位分别申报

纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。

二、普通标准住宅与其他项目分别申报

纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。

第七章 鉴证报告的出具

第四十三条 《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的内容

《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的内容，由第四十一条至四十七条组成。 一、第四十一条，规定了鉴证报告的定义； 二、第四十二条，规定了鉴证报告的基本内容；

三、第四十三条，规定了出具鉴证报告的要求并明确规定了四种报告类型； 四、第四十四条，规定了出具无保留意见鉴证报告的条件； 五、第四十五条，规定了出具保留意见鉴证报告的条件； 六、第四十六条，规定了出具无法表明意见鉴证报告的条件； 七、第四十七条，规定了出具否定意见鉴证报告的条件。

注册税务师出具鉴证报告时，应执行《清算准则》“第六章鉴证报告的出具” 第四十一条至四十

七条等七条的规定，并应关注本指南第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的程序事项。 第四十四条 清算鉴证报告

注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，应根据《清算准则》规定的基本内容，及报告分类适用情况，出具鉴证报告。

本指南重点说明，鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露的内容。

一、简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性，应区别以下情况分别进行处理。 （一）不准备信赖被鉴证单位的内部控制制度，可以采用以下文字表述：

我们在鉴证过程中发现，被鉴证单位的内部控制制度，由于??等原因，我们不准备信赖并不实施控制测试。

不准备信赖的原因很多，如：内部控制制度建设不完善或不存在，虽有制度但不能有效执行，一个鉴证年度内制度不能得到一贯的有效执行等等。

（二）准备部分信赖被鉴证单位的内部控制制度，可以采用以下文字表述：

我们在鉴证过程中发现，被鉴证单位的内部控制制度，由于??等原因，我们准备部分信赖。对于不准备信赖的内部控制制度，不实施控制测试；对于准备信赖的下列内部控制制度，经实施控制测试，未发现不能有效贯彻的证据。 ??。

（三）准备合理充分信赖被鉴证单位的内部控制制度，可以采用以下文字表述：

我们在鉴证过程中，经实施控制测试，未发现不能有效贯彻执行内部控制制度的证据，准备合理充分信赖被鉴证单位的内部控制制度。准备合理充分信赖被鉴证单位的内部控制制度包括以下内容： ??。

二、简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性、真实性、合法性和可靠性：

（一）评价证据的相关性、真实性、合法性，应关注所取得的证据，能够证明收入事项、扣除项目与清算项目之间存在因果关系，能够证明被鉴证事项客观存在，能够证明证据的形式和取得方

法合法。

（二）评价证据的可靠性，应根据证据来源、性质和获取证据环境等因素进行判断。注册税务师在评价证据的可靠性时，应依据本指南第九条的五中（三）的规定，发表鉴证意见。

三、简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断，应根据出具四种鉴证报告的具体条件要求，分别根据《清算准则》第四十四条、第四十五条、第四十六条和第四十七条的规定，发表评价意见。可以采用以下文字表述：

由于存在以下情形，税务师事务所决定，出具??（无保留、保留、无法表明、否定）意见的鉴证报告。 ??。

第四十五条 《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系

《土地增值税清算鉴证报告》范本，共分三个方面内容，一是清算项目鉴证的主报告，主要是清算项目有关鉴证情况的全面介绍；二是清算项目鉴证后各数据的相关汇总表；三是各数据鉴证过程的相关的附件。其中：《土地增值税纳税鉴证表》中各数据填写全部依据后面有关鉴证后相应附表确定的数据。

一、《土地增值税纳税鉴证表》

（一）“取得转让房地产收入”栏，是指依照《房地产转让收入鉴证表》中所列的各项明细收入，经鉴证后确定的收入总金额。

本栏目设置与表内逻辑关系：“转让房地产收人总额”栏=转让土地收入+转让地上建筑物及其附着物收入栏数额。

本栏目设置与附列表对应关系：与《房地产转让收入鉴证表》中“确定收入数”的合计数据相同。 （二）“扣除项目金额合计”栏，是指依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《细则》规定，在鉴证后所确定增值额时允许扣除的开发成本项目的总金额。

本栏目设置与表内逻辑关系：“扣除项目总金额”栏=取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋与转让房地产有关的税金＋从事房地产开发的纳税人加计20%扣除数的合计数据填写。

本表栏目设置与附列资料表对应关系：与《扣除项目汇总表》中“本次扣除金额”的合计数相同。其中：

1.“取得土地使用权所支付的金额”栏，与《扣除项目汇总表》中“取得土地使用权所支付的金额”项目中“本次扣除金额”的数值相同。该数值来源于《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》中“本次扣除金额”的合计数。

2.“房地产开发成本”栏设置与表内逻辑关系：“房地产开发成本”栏=土地征用及拆迁补偿费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＋开发间接费用的之和填写。 本表栏目设置与附列资料表对应关系：与《扣除项目汇总表》中“房地产开发成本”项目中“本次扣除金额”的数值相同。

3.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用各栏，与《扣除项目汇总表》中相应项目中“本次扣除金额”的数值相同。该数值分别来源于《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、《前期工程费鉴证表》、《建筑安装工程费鉴证表》、《基础设施费鉴证表》、《开发间接费用鉴证表》，各相应表中“本次扣除金额”的合计数及《公共配套设施费鉴证表》，“本次分配扣除金额”的合计数。

二、根据以上《土地增值税纳税鉴证表》与各表之间的逻辑关系及与附件有关系的口径应一致的原则，对其他以下项目栏审核的方法依此类推。在此明确“财政部规定的其他扣除项目金额”栏，目前，国家没有出台关于允许其他扣除项目金额的有关政策规定，因此，此栏是无须填写的。 三、对审计报告各表中的“有效凭证金额”栏，是指企业财务实际发生的数据，应如实填写。对于“本次扣除金额”是指在清税时允许扣除的项目金额。对于“本次未扣除金额”栏，是指销售商品房面积未达到100%或按政策规定不允许扣除的项目金额。应注意两点：

（一）已销售面积与总开发建筑面积进行对比，未销售面积是否属于公建面积允许分摊； （二）对除公建面积允许分摊成本外，对于其他不允许扣除的留用面积，包括自用面积，销售面积达85%以外的面积等等。

第四十六条 清算鉴证工作记录和工作底稿的编制要求 一、清算鉴证工作记录

（一）注册税务师应当记录与土地增值税清算有关的重大事项，作为证据支持鉴证报告，并证明鉴证人员已按照《土地增值税清算鉴证业务准则》执行业务。

（二）对需要运用职业判断的所有重大事项，注册税务师应当记录推理过程和相关结论。如果对某些事项难以进行判断，注册税务师还应当记录得出结论时已知悉的有关事实，主要包括法律事件和法律行为。

与土地增值税清算有关的法律事件，是指有关土地增值税清算税收法规的变化调整，所引起的土地增值税清算情况变化的客观事实；与土地增值税清算有关的法律行为，是指以纳税人意志为转移的，能够引起土地增值税清算法定后果的事实，如纳税人没有按规定程序进行土地增值税清算申报，又如纳税人选择的确认方法不当等都属于纳税人法律行为。

（三）注册税务师应将鉴证过程中，所考虑的全部重大事项在工作底稿中进行记录。 二、清算鉴证工作底稿的编制要求

清算鉴证工作底稿是鉴证人员在鉴证过程中形成的鉴证工作记录和获取的资料。在鉴证工作中，鉴证人员必须编制鉴证工作底稿。鉴证工作底稿应如实反映鉴证计划的制定及其实施的情况，包括鉴证人员在鉴证过程中收集的各种书面证据，所采用的方法和程序等鉴证业务内容，以及鉴证人员的专业判断。从一定意义上讲，鉴证证据收集过程也是鉴证工作底稿的编制过程。在鉴证过程中，鉴证人员应将收集到的鉴证证据进行整理、分析、鉴定和综合，将鉴证证据的种类、来源、数量、日期，以及所说明的问题或事实等记录下来，作为形成鉴证结论，撰写鉴证报告的依据。 三、复核清算鉴证工作底稿的编制要求

编制完成的清算鉴证工作底稿必须进行复核。为防止由于业务助理人员的经验不足或其他人员的疏忽和遗漏而造成较高的鉴证风险，避免给鉴证人员及其所在的事务所带来不利的影响和损失，税务师事务所应当建立逐级检查和复核制度，对鉴证工作底稿进行必要的检查和复核。特别是在签发鉴证报告前，应当对鉴证工作底稿进行最终的复核。

复核工作底稿，应充分注意会计制度与税收制度，在土地增值税清算确认计量上的差异事项，做好纳税调整。

四、对清算项目内容情况的终审要求

终审人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》后，应从以下几方面进行审核： （一）应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权所支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况；

（二）通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，每平方米建安成本的扣除额，是否明显高于政策有关部门公布的分类房产每平方米工程造价金额； （三）对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。 五、编写鉴证说明的基本内容

注册税务师在出具鉴证报告时，应注意说明以下事项： （一）纳税主体及项目开发的基本情况； （二）清算单位和清算条件的鉴证说明；

（三）转让房地产取得收入说明，应从货币收入、实物收入、其他收入等三个方面进行说明； （四）扣除项目有关情况说明，应依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明； （五）纳税情况详细计算过程； （六）其他审核事项说明。

第八章 附则

第四十七条 本指南由中国注册税务师协会负责解释。

第四十八条 注册税务师对土地增值税清算事项进行鉴证，适用本指南。

第四十九条 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》国税发〔2007〕132号文件规定，《土地增值税清算鉴证业务准则》于2008年1月1日起施行。本指南应于2008年1月1日起施行。

附件：

1.鉴证说明的编写要求； 2.工作底稿；

3.《土地增值税清算鉴证业务准则》。 附件1：

鉴证说明的编写要求 一、纳税主体

（一）房地产常规开发业务的鉴证说明 从以下三个方面介绍“五证”取得情况： 1.说明“五证”是否全部取得； 2.未取得的原因；

3.《销售许可证》的取得是否超过三年。 （二）房地产非常规开发业务的鉴证说明 1.简要说明项目取得及开发情况； 2.未能按程序取得“五证”的原因；

3.从归属和利用两个方面，说明是否取得了所开发项目的物权。 二、经营行为

（一）说明转让行为已经发生 1.对转让证据进行介绍或描述；

2.介绍转让交易过程，并说明属于二级市场的转让行为； 3.介绍权属变更情况。

（二）说明转让的是国有土地使用权 1.被转让土地的权属取得情况；

2.说明已按法定程序取得《国有土地使用证》；

3.摘录交易合同的有关内容，介绍有关交易资料，说明交易已经完成。 （三）说明取得转让增值收入 1.摘录确认转让价格的合同条款； 2.转让价款结算情况；

3.转让发票和收款单据等证据说明；

4.对未发生增值收入的项目，应取得相关证据，并对其合理性、合法性进行论证说明。 三、清算单位

（一）常规开发业务清算单位的鉴证说明 1.说明按“五证”确认的开发项目构成情况；

2.每个开发项目，按单项开发项目、单位工程或单项工程划分清算单位的情况； 3.说明开发项目自定名称与“五证”登记名称的核实情况，说明是否一致；

4.对于有多个开发项目的纳税人，以开发项目作为一级分类标准，以各清算单位作为二级分类标准，编制纳税人清算单位明细表。 （二）非常规开发业务清算单位的鉴证说明

1.说明按实际取得项目情况，确认开发项目构成情况；

2.每个开发项目，按单项开发项目、单位工程或单项工程划分清算单位的情况；

3.对于有多个开发项目的纳税人，以开发项目作为一级分类标准，以各清算单位作为二级分类标准，编制纳税人清算单位明细表。 （三）普通标准住宅的鉴证说明

1.《商品住房建筑面积情况明细表》的填报情况； 2.税务机关对普通标准住宅的确认情况； 3.对普通标准住宅的会计核算情况； 4.普通标准住宅的增值率是否超过了20%。 四、清算条件和清算申请

（一）纳税人应进行土地增值税清算的鉴证说明 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的说明： （1）描述介绍有关证据；

（2）说明项目全部竣工、完成销售。 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的： （1）描述介绍有关证据；

（2）说明未竣工决算项目的整体转让情况。 3.直接转让土地使用权的： （1）描述介绍有关证据；

（2）说明土地使用权已经直接转让。

（二）税务机关要求进行土地增值税清算的鉴证说明

1.说明税务机关向纳税人发送，纳税人并收到《土地增值税清算通知书》； 2.说明税务机关要求进行土地增值税清算的原因，并说明是否符合文件规定。 五、收入总额

（一）按交易价格确认的房地产转让收入鉴证说明 1.主营业务收入鉴证说明

根据会计资料直接填报的主营业务收入的审核说明：

（1）说明账面发生的主营业务收入情况，抄录有关会计科目的累计发生额，并审核逻辑关系； （2）说明主营业务收入的确认和计量方法；

（3）说明每平方米售价与政府公布的每平方米造价对比情况； （4）记录主营业务收入的会计处理中，存在的差错； （5）说明收入事项的会计差错是否进行了全额纳税调整；

（6）说明销售截止是否正确，记录提前确认收入或滞后确认收入的不正常会计业务，并说明纳税调整情况；

（7）说明应收账款科目中，有无未经认可的大额销售。若有，应作记录，并进行纳税调整。

2.主营业务收入额计算说明

（1）根据账面金额和纳税调整金额，计算销售货币金额；

（2）根据账面金额和纳税调整金额，计算换取非货币性资产作价金额； （3）根据账面金额和纳税调整金额，计算取得其他收益金额； （4）取得实物收入的，应说明评估价确认情况。 3.证据来源科目

主营业务收入的证据属于会计核算证据，鉴证程序为逻辑关系审验和收入账务处理方法评价。土地增值税清算鉴证业务，不执行注册会计师鉴证准则规定的有关收入的鉴证程序。

证据来源科目为“主营业务收入”、“应收账款”、“预收账款”和纳税人用于核算销售款项的其他科目。

（二）按评估价格确认的房地产转让收入鉴证说明 1.说明按评估价格确认房地产转让收入的原因； 2.描述或摘录评估报告对转让价格的评估情况；

3.介绍税务机关对评估报告的采用情况，对有关证据进行描述。 （三）房地产交易的视同销售收入鉴证说明

1.对存货科目中成品房，审核中发现的视同销售收入项目说明；

2.对发现的用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、实物抵债、换取其他单位和个人的非货币性资产等六项视同销售交易行为，应分类说明，并分类确认视同销售金额。 3.证据来源科目。视同销售收入的鉴证证据属于纳税调整证据，对于这类证据，应从交易性质认定和交易金额计算等两个方面进行鉴证，所涉及的证据来源科目包括：开发产品和长期投资科目，涉及抵债的应付款项账户，记入非货币性交易的有关账户。 （四）申报表的填报数据计算说明

1.土地增值税纳税申报表（一)收入项目的金额计算 （1）清算项目所包含的清算单位的组成情况；

（2）执行国家税务总局国税发〔1995〕90号文件规定的地区，纳税人按清算单位分别计算货币收

入、实物收入、其他收入；

（3）执行省市、自治区自定《土地增值税纳税申报表（一)》的地区，根据当地报表收入分类情况，按清算单位分别计算填报。如北京是按照“转让土地收入”、“转让地上建筑物及其附着物收入”计算填报。

2.对房地产转让收入，按转让方式分别计算下列项目金额 （1）销售货币金额；

（2）换取非货币性资产作价金额； （3）分配股东作价金额； （4）分配投资人作价金额； （5）用于职工福利作价金额； （6）用于职工奖励作价金额； （7）对外投资金额； （8）抵偿债务金额； （9）取得其他收益金额。 六、扣除项目

（一）按清算单位分项说明

按照申报表的要求，有多项清算单位的，应按清算单位分别填制纳税申报表，分项办理纳税申报手续。无论是在确认收入还是在确认扣除项目的时候，应按清算单位分别确认。 （二）扣除项目金额的情况介绍 1.取得土地使用权支付金额； 2.总开发成本、费用的确认计量情况； 3.允许分摊扣除的配套设施； 4.清税面积与未销售面积成本的配比； 5.未扣除金额；

6.扣除项目计算分摊配比说明；

7.出售普通标准住宅竣工面积情况； 8.分摊配套设施的具体用途面积。 （三）证据来源科目

成本和费用的证据属于会计核算证据，鉴证程序为逻辑关系审验和收入账务处理方法评价。土地增值税清算鉴证业务，不执行《注册会计师鉴证准则》规定的有关成本费用的鉴证程序。 证据来源科目为“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“财务费用”等科目。 （四）视同销售的扣除项目确认问题

土地增值税清算的视同销售扣除项目，与企业所得税的视同销售成本计算方法不同。企业所得税计算成本，是按照分步结转法进行计量的，因此，在确认视同销售后，就必须对应的确认视同销售成本。土地增值税扣除项目，是根据单位面积扣除金额确定的，将作为视同销售商品房的面积，计入总销售面积，然后再根据单位扣除标准进行计算扣除金额，视同销售商品房所对应的扣除金额也包含在其中。 七、税款计算与缴纳

前面谈到了纳税申报，应按清算单位分别填制申报表。这里仅说明一般的鉴证方法和编写要求，不同的清算单位，在确认计量计税项目时是有差异的，但鉴证说明的编写方法是相同的。 1.清算单位的申报地点说明：这部分内容，应说明本次清算所涉及的清算单位，根据项目所在地确认每个清算单位的申报地点，明确主管税务机关； 2.每个清算单位税款计算过程说明； 3.每个清算单位清算前已缴纳税款说明； 4.每个清算单位退补税情况说明。 附件2： 工作底稿

索 引

委托单位名称： 委托单位联系电话： 索引号 项目名称 页 码 索引号 项目名称 页码

一、综合类 3-15 扣除项目鉴证说明表

1-1 鉴证工作计划 3-16 数据来源有关科目鉴证说明表 1-2 三级复核工作底稿 3-17 凭证抽查表 1-3 重大问题请示报告 四、申报鉴证类 1-4 交换意见记录 4-1 土地增值税纳税鉴证表 1-5 客户提供资料清单 4-2 土地增值税项目登记表 1-6 企业基本情况表 4-3 土地增值税缴款情况汇总表 二、清算项目情况鉴证类 4-4 申报鉴证说明表 2-1 常规开发项目“五证”鉴证表 2-2 非常规开发项目鉴证表 2-3 转让行为鉴证表

2-4 常规开发业务清算单位鉴证表 2-5 非常规开发业务清算单位鉴证表 2-6 普通标准住宅鉴证表 2-7 清算条件鉴证表

三、收入总额和扣除项目鉴证类 3-1 房地产转让收入鉴证表 3-2 视同销售收入鉴证表

3-3 房地产转让收入鉴证表(北京市) 3-4 收入总额鉴证说明表 3-5 扣除项目汇总表

3-6 取得土地使用权所支付的金额鉴证表 3-7 土地征用及拆迁补偿费鉴证表 3-8 前期工程费鉴证表 3-9 建筑安装工程费鉴证表 3-10 基础设施费鉴证表 3-11 开发间接费用鉴证表 3-12 公共配套设施费鉴证表 3-13 利息支出鉴证表

3-14 与转让房地产有关的税金鉴证表 注：（附）表示此表已作为土地增值税报告的附件 综合类

1.1 鉴证工作计划 索引号：1—1页次 委托单位名称

会计期间 编制人 日期 一、鉴证项目

二、鉴证目标

三、计划工作时间

约定工作日开始日 年 月 日

1.5 客户提供资料清单 索引号：1—5页次：

1.5.1 确认征收范围的有关资料 1.营业执照副本复印件；

2.税务登记证（国、地税）副本复印件；

3.《土地增值税项目登记表》复印件； 4.《建设用地规划许可证》复印件； 5.《建设工程规划许可证》复印件； 6.《销售许可证》复印件； 7.《建设工程开工证》复印件； 8.《国有土地使用证》复印件； 9.合作开发协议；

注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）； 1.5.2 确认清算单位的有关资料 10.项目竣工清算报表；

11.税务机关出具的普通住宅的确认文件 12.土地增值税项目登记表 13.项目建议书的批复

14.房屋土地管理局测绘面积报告书； 15.商品住房建筑面积情况明细表 16.商品住房建筑面积情况明细表（附表） 17.已完工开发项目成本表； 18.清算项目的工程竣工验收报告。 1.5.3 确认清算条件的有关资料 19.直接转让土地使用权的转让合同；

20.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

21.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；

22.销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；

23.清算项目的工程竣工验收报告； 24.主要开发产品(工程)销售明细表；

注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料； 1.5.4 确认收入总额的有关资料

25.与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 26.企业领用的全部房地产开发企业专用发票； 27.银行明细对账单

注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料； 1.5.5 确认扣除项目总额的有关资料 28.能够按清算项目支付贷款利息的有关证明 29.合作开发协议；

30.上缴土地转让金收据复印件；

31.“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件； 32.按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；

注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。 1.5.6 确认税款计算的有关资料 33.土地增值税纳税申报表(一)； 34.记录税款计算过程的有关资料； 35.已缴税款的缴款书复印件； 36.应交土地增值税明细账复印件。

1.5.7 清算申报的有关资料 37.清算土地增值税书面申请； 38.土地增值税清算通知书； 39.土地增值税清算材料清单； 40.土地增值税清算受理通知书； 41.土地增值税清算补充材料通知书； 42.土地增值税清算核定征收通知书。

1.6 企业基本情况表 索引号：1—7页次： 企业名称 经济类型 所属行业 企业注

册地址 电 话 邮 编

开户银行 银行账号 纳税人 识别号 工 商

登 记 文 号 地税 税务

登记 文 号 日 期 日 期 执照号码 税务代码 经营

范围 开业 日期 经营 期限 年

董事长 总经理 财务经理 联系人

投 资 者 名 称 投资总额 注册金额 出资比例 实收金额 占注册% 合计 分支机构

概 况 名 称 投资总额 投资比例 名称 投资总额 投资比例

委托项目 类 别 前事务所名称及 审定报告编号 目 的 范 围

清算项目情况鉴证类

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