当前的房地产形势的认识(任兴洲)

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对当前房地产形势的认识国务院发展研究中心市场经济研究所 研究员 任兴洲

2009年11月 2009年11月

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2009年房地产市场的基本形势 2009年房地产市场的基本形势

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一、在应对危机背景下，房地产销售走出大行情 在应对危机背景下， 2007年 全国商品房销售面积7.6亿平方米 2007年，全国商品房销售面积7.6亿平方米，同 亿平方米， 比增长23.2%,其中商品住宅销售面积6.9亿平方米 亿平方米， 比增长23.2%,其中商品住宅销售面积6.9亿平方米， 增长24.7%。 增长24.7%。 2008年 房地产市场进入调整期， 2008年，房地产市场进入调整期，全年商品房销 售面积6亿平方米，其中商品住宅销售面积5亿平方米， 售面积6亿平方米，其中商品住宅销售面积5亿平方米， 同比下降19.7%。 同比下降19.7%。

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2009年 10月 全国商品房销售面积6.64亿平方 2009年1-10月，全国商品房销售面积6.64亿平方 同比增长48.4%。其中， 米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长 50.1%; 50.1%; 1-10月，商品房销售额3.15万亿元，同比增长 10月 商品房销售额3.15万亿元 万亿元， 79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%; 79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%;办公 楼和商业营业用房销售额分别增长43%和53.7%。 楼和商业营业用房销售额分别增长43%和53.7%。

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2009年 2009年，房地产市场走势可分为几个阶段 ： 1-4月：市场回升趋势平稳，刚性需求释放明显。 市场回升趋势平稳，刚性需求释放明显。 中小户型、总价较低的商品房销售较好， 中小户型、总价较低的商品房销售较好，表明累积的部 分刚性需求得以释放；住宅市场“库存”逐步得到消化， 分刚性需求得以释放；住宅市场“库存”逐步得到消化， 多项政策措施的综合效果开始显现。 多项政策措施的综合效果开始显现。 一季度，全国商品房销售面积1.13亿平方米，同比增 亿平方米， 一季度，全国商品房销售面积1.13亿平方米 8.2%,其中，商品住宅销售面积同比增长8.7%。 长8.2%,其中，商品住宅销售面积同比增长8.7%。房 价指数同比仍为下降，但降幅放缓。 价指数同比仍为下降，但降幅放缓。从3月份开始房价环 比有所上升(见表1)。 比有所上升(见表1

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表1

全国新建商品房销售面积变化情况2008年1-12月份 年 - 月份 同比增长(%) 同比增长(%) 2009年1-3月份 年 - 月份 同比增长(%) 同比增长(%) 8.2 12.8 81.1 24.8 13.8 38.0 -4.4 9.7 -19.2 -34.9 13.8 19.4 2009年1-5月份 年 - 月份 同比增长(%) 同比增长(%) 25.5 33.2 107.4 50.5 37.3 47.1 7.6 26.2 29.6 40.4

全国总计 东部地区 其中：北京 其中： 江苏 浙江 广东 中部地区 西部地区 其中： 其中：重庆

四川

-19.7 -21.6 -38.6 -28.8 -36.6 -21.9 -16.9 -18.6

资料来源：根据国家统计局公布数据整理。 资料来源：根据国家统计局公布数据整理。

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5-7月，一线和部分二线城市住房销售明显放量。 一线和部分二线城市住房销售明显放量。 1-6月，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比 全国商品房销售面积3.41亿平方米 亿平方米， 增长31.7%。 月份销售面积2.28亿平米 其中6 亿平米( 增长31.7%。4-6月份销售面积2.28亿平米(其中6月 份销量为9465万平米),是 万平米), 月份销售量的2.02倍 份销量为9465万平米),是1-3月份销售量的2.02倍 见图1 (见图1、表2)。 除京、沪外，杭州、深圳、 除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面积同比 分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、 分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、 青岛等城市也超过或接近100%。 青岛等城市也超过或接近100%。 1-6月，二手房交易量迅速增加。 二手房交易量迅速增加。 北京市：上半年二手房交易达50567笔，较去年同期 北京市：上半年二手房交易达50567笔 增加23206笔 增幅达85%(多数为二季度交易)。 增加23206笔，增幅达85%(多数为二季度交易)。 上海市： 月二手商品房成交套数历史性突破3万套。 上海市：6月二手商品房成交套数历史性突破3万套。

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表2

各地新建商品房销售面积变化情况2008年 2009年 2008年1-12 2009年1-3月 月销售面积 份销售面积 万平米) (万平米) 万平米) (万平米) 2009年 2009年4-5月 份销售面积 万平米) (万平米) 13335.7 7351.69 431.83 1492.10 843.63 1073.77 2666.76 3317.25 602.28 840.34 4-5月比 1 -3 月(%) 17.92 17.56 36.97 9.01 19.19 -4.24 20.43 17.06 -3.42 8.67

全国总计 东部地区 其中： 其中：北京 江苏 浙江 广东 中部地区 西部地区 其中： 其中：重庆 四川

62088.94 30906.45 1335.37 5412.26 2880.33 4824.41 15275.16 15907.34 2872.19 3205.92

11308.74 6253.49 315.27 1368.78 707.81 1121.37 2221.49 2833.76 623.62 773.32

资料来源：根据国家统计局公布数据整理。 资料来源：根据国家统计局公布数据整理。

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8-10月 ， 市场销售有所趋缓 ， “ 金九银十 ” 行情不明 10月 市场销售有所趋缓， 金九银十” 显 8月，北京期房住宅网上签约11715套，剔除经济 北京期房住宅网上签约11715套 适用房、限价房等保障性住房，签约量为10641套 适用房、限价房等保障性住房，签约量为10641套，日 均签约量为343套 这一数据较7月的355套下降 套下降3.4%, 均签约量为343套。这一数据较7月的355套下降3.4%, 且创下今年北京楼市反弹以来的新低。 且创下今年北京楼市反弹以来的新低。 同时，北京二手房成交量也出现下降，8月北京二 同时，北京

二手房成交量也出现下降， 手住宅成交在2.3万套左右 万套左右， 月下降了1.7%左右 左右。 手住宅成交在2.3万套左右，比7月下降了1.7%左右。 据中介机构的统计， 据中介机构的统计，8月上半月北京二手住宅成交量下 滑了6%,也创了今年楼市反弹后的成交量低点。 滑了6%,也创了今年楼市反弹后的成交量低点。

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10月下旬--11月，二手房签约量明显增加。 10月下旬 11月 二手房签约量明显增加。 月下旬-北京市二手房市场在11月前半月创下交易高峰后， 北京市二手房市场在11月前半月创下交易高峰后， 月前半月创下交易高峰后 16日网签量继续走高，突破了1400套。根据北京市房 16日网签量继续走高 突破了1400套 日网签量继续走高， 地产交易管理网发布的数据显示，11月16日北京新发布 地产交易管理网发布的数据显示，11月16日北京新发布 房源1005套 住宅签约957套 存量房网上签约1456 房源1005套，住宅签约957套；存量房网上签约1456 住宅签约1385套 创下单日网签量的高记录。 套，住宅签约1385套。创下单日网签量的高记录。 北京1 10月二手房住宅成交量突破 万套 北京1-10月二手房住宅成交量突破20万套，由此推 月二手房住宅成交量突破20万套， 2009年全年将肯定超过 年全年将肯定超过2006-2008年 算，2009年全年将肯定超过2006-2008年3年的二手 房成交总和。 房成交总和。

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二、商品房价格上涨较快 至6月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比下 月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比下 0.6%,降幅比5月份缩小0.7个百分点 环比上涨0.8%, 个百分点。 降0.6%,降幅比5月份缩小0.7个百分点。环比上涨0.8%, 二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅比4月份扩大1.3个 二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅比4月份扩大1.3个 百分点。10月 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 百分点。10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨 3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点 环比上涨0.7%。 3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%。 个百分点； 北京、上海、深圳等一线城市主要城区房价反弹较大。 北京、上海、深圳等一线城市主要城区房价反弹较大。 北京市6月商品住宅成交均价为13302元 平米， 北京市6月商品住宅成交均价为13302元/平米，比1月上涨 2864元 平米，涨幅为27%。 了2864元/平米，涨幅为27%。 深圳市5月新房成交均价为12902元 平米， 深圳市5月新房成交均价为12902元/平米，比2月份上 17.4%。上海市5月市场销售商品房均价比2月涨11.2%; %。上海市 涨17.4%。上海市5月市场销售商品房均价比2月涨11.2%; 6月上海一手商品房均价超过每平方米1.7万元 。 月上海一

手商品房均价超过每平方米1.7万元

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-0.6 -0.8

-0.4

0 -0.2

20

0.2

0.4

0.6

1.2

1 0.8

图1: %

20 20 20 20 20 20 20 20 08 8 08 7 08 6 08 5 08 4 08 3 08 2

08 1

新建普通住宅 二手普通住房 租赁0 20 8 9 08 20 10 08 20 11 08 20 12 09 20 1 09 20 2 09 20 3 09 20 4 09 20 5 09 6

注：租赁价格指数是季度环比指数。 租赁价格指数是季度环比指数

各类普通住房环比指数走势 单位： 单位：

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图2:2009年5月北京二手房市场成交状况 ： 年 月北京二手房市场成交状况

6月北京二手住宅交易价格涨幅较高。成交均价达到今年以来的 月北京二手住宅交易价格涨幅较高。 月北京二手住宅交易价格涨幅较高 最高点， 月中旬二手住宅成交均价( 平方米) 最高点，比3月中旬二手住宅成交均价(8923元/平方米)提高 月中旬二手住宅成交均价 元 平方米 平方米。 月上半月 月上半月， 了1266元/平方米。11月上半月，北京二手房平均价格达到 元 平方米 12415元/平方米，每套二手房成交均价首次达到了 平方米， 万元。 元 平方米 每套二手房成交均价首次达到了116万元。 万元

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3. 土地市场 上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比 上半年， 是下降的(26.5%)。但从5月起市场骤然活跃， )。但从 是下降的(26.5%)。但从5月起市场骤然活跃，6月第 一周，全国20个重点城市共推出土地 个重点城市共推出土地124宗 一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加 25%,推出土地面积608万平方米，环比增加24%;成 25%,推出土地面积 %,推出土地面积608万平方米，环比增加24%;成 万平方米 %; 交土地面积173万平方米 环比增加14%。 万平方米， 交土地面积173万平方米，环比增加14%。 1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 10月 24072万平方米 同比下降18.7%; 24072万平方米，同比下降18.7%;完成土地开发面积 万平方米， 18445万平方米 同比下降4.6%。 18445万平方米，同比下降4.6%。 万平方米， 部分一、二线城市土地市场火暴，“地王”频现、溢价高 部分一、二线城市土地市场火暴， 地王”频现、

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1-10月全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿 10月全国房地产开发企业房屋施工面积 月全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿 平方米，同比增长16.4%,房屋新开工面积8.14亿平方 平方米，同比增长16.4%,房屋新开工面积8.14亿平方 同比自年初首次转正，增长3.3%。 米，同比自年初首次转正，增长3.3%。房屋竣工面积 3.77亿平方米 其中，住宅竣工面积3.12亿平方米 3.77亿平方米，其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增 亿平方米， 亿平方米， 25.1%。 长25.1%。

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对今年房地产形势的成因分析

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从大的背景

看，我国的房地产市场发展是在城市化 从大的背景看， 快速推进、市场化进程加快、 快速推进、市场化进程加快、居民消费结构明显升级 的情况下发展的。而且房地产是产业链条长、 的情况下发展的。而且房地产是产业链条长、相关带 动性强，是影响一个经济体发展的长周期变量。 动性强，是影响一个经济体发展的长周期变量。 从这一轮的房地产运行看，则是短期政策因素等多 从这一轮的房地产运行看， 种因素共同作用的结果。 种因素共同作用的结果。

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是多种因素综合作用的结果 短期优惠政策的综合作用(集中、范围广、力度大) 短期优惠政策的综合作用(集中、范围广、力度大) 信贷激增( 信贷激增(8.9万亿),信贷政策宽松，相当一部分进入房 万亿) 信贷政策宽松， 二季度， 地产市场( 二季度，房地产行业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82 增速高达 82% , 上半年 ， 个人按揭贷款总额达到 2829 亿元 ， 同比增 82% 上半年，个人按揭贷款总额达到2829亿元， 2829亿元 63. 央行统计，上半年7 37万亿元新增信贷中 超过8210 万亿元新增信贷中， 长63.1%)。央行统计，上半年7.37万亿元新增信贷中，超过8210 亿元流入了房地产领域；其中5381 亿元进入房地产开发领域 ， 个 亿元流入了房地产领域； 其中 5381亿元进入房地产开发领域 亿元进入房地产开发领域， 人按揭贷款达到2829 亿元 亿元。 人按揭贷款达到 2829亿元。 还不包括利用票据融资或其他信贷资 金变相转进房地产市场等其他形式的资金。 金变相转进房地产市场等其他形式的资金。 9月末， 居民户贷款同比增长 34.0%, 增速比上年同期高 19.0 月末，居民户贷款同比增长34. 增速比上年同期高19. 个百分点，比年初增加1 万亿元，同比多增1 万亿元。 个百分点，比年初增加1.8万亿元，同比多增1.2万亿元。居民户消 费性贷款比年初增加1 万亿元，同比多增8809亿元 亿元， 费性贷款比年初增加1.2万亿元，同比多增8809亿元，增长势头较 快 。 其 中 ， 因 房 地 产 市场 交 易 活 跃 ， 个 人 住 房贷 款 比 年 初增 加 9520亿元 同比大幅多增7089亿元 9520亿元，同比大幅多增7089亿元。 亿元， 亿元。

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流动性过剩，通胀预期增加；恐慌性购买特征明显； 流动性过剩，通胀预期增加；恐慌性购买特征明显； 地价—房价相互推高，市场信号不断放大(一线) 地价—房价相互推高，市场信号不断放大(一线); 新增供应下降明显。 新增供应下降明显。 国际经济走势带来的预期： 国际经济走势带来的预期： 保增长、应对危机系列因素导致房地产市场走出大行情。 保增长、应对危机系列因素

导致房地产市场走出大行情。

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