游泳馆项目可行性研究报告

游泳馆项目可行性

建议书

第一章 项目概况

游泳馆是由***投资建设，位于**区，正处于**工业园的核心地带，一期游泳馆游泳馆项目以游泳馆为主，占地面积**平方米，建筑面积**平方米。馆内设有一个**的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是**目前设施领先的室内全温控游泳馆。由**工业园区商旅集团公司全面经营管理。开设游泳馆项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。三楼设有**块羽毛球以及器械、空手道游泳馆项目。

**工业园区某大厦群楼位于某游泳以东**米，并和某游泳馆有过道相连。包括四、五层的游泳馆会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球场，4片壁球场。双方就某大厦群楼四、五层游泳馆会馆游泳馆项目达成初步合作意向，此游泳馆项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的1684平方米，总共3278平方米。经双方协商，某大厦游泳馆项目由游泳馆投资管理有限公司和**工业园区某游泳馆有限公司合作开发，合作方式以游泳馆投资管理有限公司为主，并采用“游泳馆”游泳馆俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此游泳馆项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，游泳馆的进入，不但提高了某游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的游泳馆游泳馆项目，使游泳馆项目得到了丰富和完善。同时，本游泳馆项目对于抢滩苏杭市场，提

高游泳馆投资管理有限公司和游泳馆游泳馆俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节 游泳馆项目主要财务指标

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部**某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：

投资估算 人民币**万元 年均经营收入估算 人民币**万元

年均经营成本估算 人民币**万元 年均利润估算 人民币**万元

静态投资回收期 **年 投资利润率 ** 财务净现值（I=10%） **万元 内部收益率 **% 动态投资回收期 **年

第二章 市 场 预 测

改革开放20多年来，**经济社会发展充满了活力，年均增长保持在**%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2003年全市国内生产总值（GDP）达**亿人民币，人均GDP达到**美元，全年财政收入**亿人民币，实现工业总产值**亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。**年全市实现进出口总额**亿美元，其

中出口**亿美元，进口**亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。2003年新增合同外资**亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。世界500强跨国公司中已有91家先后落户**。**已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。**市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。2003年，**市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就长江三角洲来15个城市来看，**市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、

享受型更高的生活层面迈进，一些集游泳馆和娱乐为一体的多功能成套游泳馆器材开始搬入家中。2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育游泳馆市场潜力巨大。

第二节 项目环境分析

**工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作游泳馆项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。**工业园区紧邻上海，位于**古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口50万，计划吸引各类投资1000亿美元。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1. 写字楼

目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在**高新区首期的30多平方

女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

二、游泳馆项目装修设计

本游泳馆项目处于某大厦群楼的四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。

三、游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对**市某大厦游泳馆会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米 五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米 功 能 区 使用面积

五层 心肺功能训练区 859 小操房 200 前台 50 水吧 80

会籍顾问办公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 80

四层 游泳馆操房 433 力量器械区 255 动感单车Spinning 80 运动教练指导室 30 美容 100

疲劳恢复治疗室 50 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20

公共区域及通道 80

第三节 游泳馆项目管理和营销体系

一、游泳馆项目营销与管理定位：

作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地区的合作店,游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店将按照游泳馆游泳馆俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档游泳馆俱乐部的高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质的游泳馆俱乐部形象，进一步拓展游泳馆品牌在华东地区的影响力。

二、游泳馆项目管理 1. 组织机构设置（31人）

俱乐部总经理（1人）

市场部 销售部 健美操部 私教部 运营部 财务部

主管 主管 主管 主管 主管 主管

（1人） （1人） （1人） （1人） （1人） （1人）

营销策划 会籍顾问 健美操教练 私人教练 前台 保管 出纳 会计

（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1

人) （1人）

2.人员招聘与培训

本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆公司派出，游泳馆教练、会籍顾问主管由游泳馆公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

游泳馆俱乐部有限公司将定期对本游泳馆项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格执行游泳馆游泳馆俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

第四节 销售和推广计划 一、预销售

预销售阶段的目的是为在俱乐部开业前建立起约1500人的预期

会员基数，在这个时期，游泳馆俱乐部的知名度及人们对它的兴趣乃至狂热是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。

二、开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆俱乐部的会员。

三、其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到游泳馆游泳馆俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

2.企业联络

各类企业是本行业最具潜力的市场，这是因为企业意识到了健

康的员工为企业带来的益处，游泳馆游泳馆俱乐部将于企业联系，推出公司员工收费标准、现场游泳馆测试、讲座和其他与健康有关的活动。由于俱乐部不但能为企业雇员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业设计的健康课程和游泳馆课程以供

到场或不到场的员工参与训练，因此，企业将踊跃参与。

3.特别活动促销

特别活动是游泳馆游泳馆俱乐部销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高游泳馆俱乐部在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会，游泳馆游泳馆俱乐部每年于不同公益机构和社区中心合作，是俱乐部的会员能够参加社区活动，有选择性的赞助和宣传活动进一步提高游泳馆游泳馆俱乐部的品牌知名度。

4.内部活动与宣传

每个季度俱乐部会举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。游泳馆游泳馆俱乐部将向所有会员及其朋友发出邀请，来俱乐部享受免费食品、健康饮料并获得礼物。这些活动的举行将得到本地企业的支持，将在团体内部发门票和宣传材料。

5.健美操表演

很多人都喜欢健美操表演，游泳馆游泳馆俱乐部将在区域内很多活动中推广游泳馆操课程，通过表演，俱乐部的游泳馆操运动员将向观众免费提供临时会员卡，鼓励他们视听课程，并成为游泳馆游泳馆俱乐部的会员。

6.健康检查

游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是

向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会

员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳馆运动给身体健康带来的益处。

7.会员促销竞赛

游泳馆游泳馆俱乐部使用的最强有力的促销方式是俱乐部内部会员间的促销竞赛，这个计划旨在鼓励介绍新人入会的现有会员，鼓励包括：礼品、旅游以及山地车等，这已被证明是保持会员的高昂情绪并推销会员卡的一个行之有效的方法。

8.持续推广和广告

随着游泳馆俱乐部的发展，越来越多的新会员将来自现有会员的

介绍。此后，现有会员的续约将是保持会员基数的关键，首要任务是令会员满意并超出他们的期望，我们引入各种促销计划，如在入会最频繁的时候进行季节性促销。

游泳馆游泳馆俱乐部将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和

广告商的联系。将利用印刷广告和直接邮寄广告进行宣传。持续的推广计划将包括三个主要部分：广告、直接联络（促销盒、直接邮寄、电话营销跟踪）以及俱乐部内部促销。

第五节 会员制体系设置 一、设置原则

俱乐部采取国际通行的会员制管理方法，以吸引长期固定会员为主要目的，根据对游泳馆游泳馆俱乐部的规模、档次及周边主要

消费群体及其消费能力购买力、消费群体分析，制定以下会员制卡种和相应的收费标准。

二、会员收费标准

通过对**市已开设的中高档次游泳馆俱乐部具体情况进行考察，考虑到目前**市消费者对游泳馆俱乐部需求状况，以及游泳馆俱乐部的竞争状况，对某游泳馆会所价格标准制定如下：

分类 费用 使用范围 半年卡 2600 本俱乐部

一年银卡 3800 本市通用，全国短期 两年金卡 6800 全球通用

**市某大厦所处地段良好，游泳馆项目丰富，并拥有良好的品牌效益，各方面优势明显，在价格选择上应能充分体现俱乐部的档次。

第四章 财务评价

第一节 游泳馆项目投资效益估算 一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》 二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》 三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》 四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算游泳馆**某大厦游泳馆项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。

第二节 静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。本文以十年为财务分析计算期。

一．投资利润率 319.4/1109=28.8% 二．投资利税率 352.7/1109=31.8% 三．静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流

量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年 第三节 动态经济效益分析

动态法分析游泳馆项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一． 财务净现值

367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85

458.85

2 3 4 5 6 7-10 10年

现金流量图

要求收益率 I=10%

NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)

= 2388.49（万元）

由以上计算可知，NPV＞0。在游泳馆项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目具备投资价值。

二．内部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 内

部

收

益

率

IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)

=38.7%

由以上计算可知，游泳馆项目所能达到的最高收益率为38.7%。 三．动态投资回收期

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