房地产开发过程中的成本控制

成本控制

2010年第3期（第27卷总第157期）

项目管

理

doi：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003

房地产开发过程中的成本控制

张莹璞

(深圳市建筑设计研究总院有限公司，广东深圳518003)

摘要：开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实施和落实。在工程项目

建设的各个阶段，时时处处要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词：工程成本；控制战略；经济手段中图分类号：C93

文献标志码：C

文章编号：1673-1093（2010）03-0010-04

0引言

随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存

集团化、品牌的市场中，开发商除了要从规范化、

化等方面发展自己外，尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念，加强对工程质量管理，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中竞争力。因此，如何有效控制项目成本，争取以较低工程造价，建造高品质商品以满足市场需求成为每一个房地产开发商面临的重大课题，值得每一位从业人员深思。

图1房地产开发项目的几个阶段

1房地产开发成本组成内容

土地获取成本、决策阶段成本、设计阶段成本、工程建设阶段成本、财务融资成本、管理成本、营销成本。

次、设备的选用，这个项目在同一区中应属佼佼

出租和出售比率都很低，很难实者，但建成4年多，

现预期效益。究其原因主要有以下几点：

(1)同和路地处广州市近郊，路面狭窄、残旧、常堵车，基础设施差、周边环境差、交通不顺畅。

(2)周边几家大型国有企业经营不景气，消费欲望低。

(3)人员多为外来人员，收入低，消费水平低。(4)周边临时商铺多，租金便宜，竞争激烈。鉴于以上情况，开发商将此项目定位为酒店、商业、文化娱乐是不合适的，决策失误给开发商带来了较大的损失。

2决策阶段的成本控制

决策失误是最大的失误，项目决策的正确与

否，直接关系到建设项目的成败，关系到工程造价高低及投资效益好坏。正确的决策是合理确定与控制工程造价的前提，这就要求每一个项目决策者在作出决策之前必须认真的思考和比较。

一个房地产开发项目，从提出到完成必须经过以下几个阶段：项目设想、机会分析、可行性分析、项目评估决策、实施和总结。如图1。

案例1：广州市同和路某大厦，总建筑面积约5万㎡，总投资约3.8亿，开发商市场定位为酒店、附加商业、文化娱乐。从它的规模、设计标准、装修档

·10·

3设计阶段成本控制

根据有关资料显示，设计费虽然只占工程总

费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造

设计阶段的造价价的影响程度达75%以上。因此，

控制是房地产开发全过程成本控制的重点、关键

环节。

3.1完善设计招标制度，选择优秀设计单位

我国建筑设计规范，施工验收规范基本参照前苏联标准制订的，建筑物特点是质量第一，安全系数富余量大，而对建筑成本考虑较少。为了减少设计风险，普遍存在在国标的基准上再加一个安

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成本控制

全系数，，导致建筑成本增加，投资收益减少。

招投标制度作为市场经济下一种重要采购及竞争手段，已被人们普遍接受并采用。设计阶段的招标应是方案与施工设计全过程的招标，同时要在设计合同中增加奖励和赔偿条款，鼓励设计方开展价值工程活动和进行限额设计。对采用新材

新工艺、新技术、新结构节约建设投资的给予料、奖励；对设计错、漏以及不合理设计要给予赔偿。从而提高设计者的责任心和创新精神，设计出优秀的工程。

同时，开发商应对设计全过程进行监理，从公司的销售角度出发，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面最大限度地满足和提高使用功能，同时尽可能降低造价。要协助

经济设计方运用价值工程原理，优选出技术先进、

合理、安全可靠、造型新颖以及结构合理、功能全面的方案。

案例2：北京奥运会的场馆建设片面求大、求求洋，尤以“鸟巢”国家体育场、“水立方”国家新、

游泳馆和五棵松体育馆这三大标志性建筑物为甚。这些建筑不但用钢量惊人，稳定性和安全性也难以保证，实属不必要的巨大浪费和冒险。北京市政府参考了社会各界的意见，对众多原设计方案

“鸟巢”工程取消了极具争议的可进行修改，其中开启顶盖，节约了投资，预定成本由原先38.9亿降

为22.7亿，节减投资约41.6%。

案例3：深圳市水务集团万德大厦是一栋综合写字楼，大楼中央空调工程设计之初，设计单位和开发商相关人员，针对深圳电力需求大，供给偏紧的特点，将中央空调设计方案由原来的普通冷水机组供冷改为蓄冰变频制冷，利用夜晚制冰蓄冷，白天供应空调，既节约营运成本，又符合国家节能产业改革，实现了一举多得。3.2

严把施工图审核关

在施工图设计开始前，开发商与设计公司事先应充分沟通与协商，让设计公司充分了解该项

定位、功能、各项技术、经济指标以及建目的布局、

筑特点，使设计图纸充分满足开发商要求，防止由

施工验收规范逐一审核，图纸是要求及设计规范、

是否符合国家规范、是否齐全，设计深度是否够、

否便于施工，各专业是否紧密衔接，有无在平面及空间发生冲突等等，变更控制在招标前。基本做到一旦招标，除开发商特殊要求外，不再做设计变更。

案例4：位于红岭南路城滨雅苑，总建筑面积5.7万m2，目前结构工程已封顶，在过去的一年多施工中，主体工程基本未发生设计变更和签证。究其原因就是开发商在招标前组织专业人员对施工图纸进行了多达五次审核和修改，使设计变更发生在施工前。

4

4.1

工程建设阶段成本控制

于设计深度不够，造成边施工边修改，杜绝不必要的设计变更和签证。开工前，由设计部牵头，项目部、招标中心、成本控制部参与对施工图纸进行认真审核，各专业工程师按照公司所提设计大纲的

科学地组织招标工作

建设工程招标制度是开发商控制工程造价的有效手段，在《中华人民共和国招投标法》、《深圳经济特区建设工程招标投标条例》的颁布和实施后，招投标活动实际操作中更加规范化、法制化。下面就招标范围确定，招标工程量清单的编写，主要设备材料选定，合同的签订这几个方面进行简述。

4.1.1招标范围确定

招标范围应按项目中的每一个单项工程界定范围(以总承包为例)：

(1)土石方及基坑工程；(2)基工程；

(3)地下室结构工程；(4)主体结构工程；(5)装饰工程(外墙、门窗、内装饰、灯光装饰等)；

(6)空调工程；(7)消防工程；

(8)高低压变配电工程(柴油发电)；(9)给排水工程；(10)照明工程；

(11)弱电工程(防盗对讲、有线电视、电话、宽带网络等)；

(12)煤气工程；(13)园林绿化工程；(14)电梯工程等。

每个单项工程应标明起点、终点，条件具备程度，招标范围的详细内容、特殊说明等，做到范围

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成本控制

清晰、全面、准确，防止范围界定不清而造成与施

“扯皮”现象。工单位

4.1.2认真细致编写招标清单

工程量清单是对于固定单价合同而言，尽管工程量清单中的工作内容的列项及其工程量只是估算工程量，不应理解为是对承包人合同工作内容的全部定义，也不能作为承包人在履行合同规定的义务过程中应完成的实际和确切的工程量，但是工程量清单作为全体投标人共同报价的基础，应有其足够的准确性和完整性。而对于固定总价合同而言，工程量清单更是招标范围和招标内容的具体体现，因此，招标人应编制或委托编制涵盖招标范围内全部工作内容的工程量清单，尽可能将工程范围内的工作内容一次包死，不留下增

施工加工程造价的余地。投标人应根据招标范围、

图纸并结合现场实际情况认真计算工程量，除开发商批准的设计变更和现场签证外，结算时工程量不得调整。

限制不平衡报价：通常投标人可以考虑不平衡报价的项目有：①能够早日结账收款的项目；②预计今后工程量可能会增加的项目；③设计图纸

④暂定不明确，估计修改后工程量要增加的项目；

项目。

为防止投标人通过不平衡报价而增加工程的造价，在招标时招标人应采取的措施有：

(1)完善招标所需的相关资料，如工程量清单、图纸、招标文件等。

(2)编制合理的工程标底：标底编制时应根据施工现场的具体情况，选择确定合理的施工方法，按照当地行业平均水平的管理费用进行编制，为招标人的评标定标以及工程管理提供参考。

(3)加强评标工作：做到商务表与技术标相结合，对总价的组成即分项工程量报价、措施项目报价、主要材料报价、主要项目清单综合单价等四项要素进行多层次合理性评审。

(4)建议在招标文件中约定对不平衡报价的调整办法，包括对分部分项工程清单不平衡报价的调整以及对措施项目清单不平衡报价的调整。4.1.3提供完善的招标资料，合理准确选定设备、材料

设计图纸：事实证明，设计变更或现场签证是工程造价增加的主要原因之一，而设计图纸不完

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善或深度不够是设计变更或现场签证的根源，在

型号、品种、工艺参设计时应将所选材料的规格、

数等作详尽的描述，为招标文件和工程量清单的

详细编制创造条件。

项目建成所用设备材料种类繁多，开发商在编写招标书应按设计公司给定的设备材料规格、型号、技术要求、工艺参数及开发商的特殊要求等，将同一设备、材料，按照市场质量相近、价格相近的原则指定三到四个品牌，施工单位在施工时所采购的设备材料均须满足招标书的要求。4.1.4施工合同的签订

(1)施工合同与招标文件都是作为以后竣工结算的主要依据，作为施工合同主要以招标文件为基础，不能违反招标文件实质性内容，但是需要对招标文件中某些部分作适当的补充和细化，特别

工程量确认、合同范围确定方面的条是合同价款、

款一定要明确和详尽。

(2)如何规避施工期间设备、材料涨价的风险。在施工过程中，随时面临着设备、材料涨价的可能，开发商在招标文件及合同中，应明确要求投标人所报的设备、材料单价有效期应满足施工合同规定的工期。

4.2严格的现场管理4.2.1变更控制

(1)为了控制工程造价，建设单位要加强施工现场管理，监督承包商按图施工，严格控制承包商的变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用。4.2.2索赔控制

(1)加强前瞻性，避免索赔事件发生。定期不定期进行履约检查，及时发现自身履约的不足，及时改进，并且积极主动提高服务质量，为对方履约创造条件。

(2)索赔处理。索赔发生后，首先要弄清对方索赔依据是否合理，证据是否确凿，责任是否明确。然后看索赔计算值是否可靠准确，索赔是否符合

实事求是，慎时效。要对索赔事件进行客观评价，

重对待。

4.3竣工结算控制4.3.1严格审核工程量

根据施工合同要求，对施工过程中出现的设计变更、工程洽商、现场签证等进行审核。工程量

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成本控制

2010年第3期（第27卷总第157期）

项目管

理

doi：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.004

浅析建筑施工安全管理

安平

(兰州理工大学，兰州730000)

摘要：从建筑施工的生产特点入手，分析了建筑施工中存在的安全隐患，从源头上制定安全措施，防范安全事故的发生。关键词：建筑施工；安全；措施中图分类号：TU721+.2

文献标志码：C

文章编号：1673-1093（2010）03-0013-03

0引言

人数的25%，是世界上最大的行业劳动群体，但是他们的劳动环境和安全状况却存在很大的问题。由于行业特点、工人素质、管理难度等原因，以及文化观念、社会发展水平等社会现实，建筑工程安全生产形势严峻，建筑业已经成为我国所有工业部门中仅次于采矿业的最危险的行业。目前我国正在进行历史上也是世界上最大规模的基本建设，每年由于安全事故死亡的从业人员超过千人，直接经济损失逾百亿元。近年来，随着各级政府对建筑安全生产工作非常重视，全国的建筑工程安全状况有所好转，死亡人数呈基本下降趋势，但安全生产的整体态势还是比较严峻。

建筑业的生产活动危险性大，不安全因素多，是事故多发行业。近几年我国建筑业的死亡率是所有工业部门中仅次于采矿业的最高的行业，损失巨大，令人痛心。虽然强制实行了建筑企业安全生产许可制度，加强了建筑市场的准入控制，并进一步加强对建筑企业施工现场的生产安全检查力度，但伤亡事故仍然时有发生。本人认为，伤亡事故多主要是由建筑行业的特点决定的。

1建筑施工生产特点决定了该行业的不安全性

建筑行业是我国国民经济的支柱产业之一，属于劳动密集型行业，也是一个高危险性、事故多发的行业，这是由建筑行业的生产特点决定的。我国现有建筑工人约3893万人，约占世界建筑从业计算是否准确，是否多算或不按规则进行计算，是否重算或者漏算。4.3.2审核项目单价

单价的套用、换算、补充是否合理。对定额缺

市场行情分项的不能任意高估，要结合现场实际、

析计算，各项取费、调差、结算方法是否符合合同约定。

4.3.3隐蔽验收记录与变更签证手续是否完整、正确

4.3.4审核分项工程是否正确，分项工程不得重复列项

4.3.5核对合同条款，合同内容是否全部完成4.3.6审核取费程序

审核人员必须对国家现行有关经济政策及本地区造价管理部门的有关规定及各项费用所包含

2建筑施工中存在的安全隐患

要做好建筑施工过程中的安全管理工作，就

要从上至下总结整个项目流程中可能出现的安全的内容要十分清楚。

5结语

综上所述，工程造价的控制是一个动态的过程。开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实

时时处处施和落实。在工程项目建设的各个阶段，

要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加强成本

系统性和连续性。将事中、事后的管理的整体性、

经验教训转变为事前的防范重点，把握市场经济的脉搏，减少建设资金的浪费和流失，提高建设资金的投资效益。

作者简介：张莹璞，男，中级工程师，就职于深圳市建筑设计研究总院有限公司。

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