杭州市区楼宇经济业态规划

杭州市区楼宇经济业态规划

2010-06-17

前 言

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，越来越受到各地政府和理论界的关注。楼宇经济的又好又快发展具有拓宽城市发展空间、加快经济结构调整和提升城市品位等方面的重要作用。对于处于工业发展平台期、调整期的杭州来说，发展楼宇经济意义更为重大，是事关科学发展观全局，事关人均生产总值突破2万美元大关和“两个率先”(率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代)目标的实现，事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。

根据《杭州市城市总体规划》、《杭州市区楼宇经济空间布局规划》和现代服务业、文化创意产业等专项规划，以及《杭州市2008—2015年现代产业体系分类及发展导向》、《杭州市人民政府办公厅关于加快楼宇经济发展的若干意见》等产业政策的总体要求，为促进杭州楼宇经济引领杭州经济、社会各项事业跨越式前进，特制定本规划。本规划在对杭州楼宇经济业态现状分析和国内外经验借鉴的基础上，明确杭州楼宇经济业态发展的总体思路，提出了有利于楼宇经济业态发展和合理布局的战略重点和保障措施。 本规划期限为2009—2020年，近期为2009-2011年。规划范围为杭州市区(含萧山、余杭和杭州经济技术开发区)。 一、概念界定 (一)业态

业态(Type of Operation)，是20世纪80年代从日本引进的概念。它首先出现在20世纪60年代的日本。一般认为，“业态”就是“零售商业形态”,是指具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合,具体包括百货店、超市、便利店等。

本规划所称业态是广义的概念，是指产业形态。所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等。产业所表现出来的形态是多种多样的,主要有使用形态、价值形态、知识形态、资本形态、虚实形态等。其中最基本的是使用形态，即从产业所能提供的产品或服务的用途来划分不同的产业形态。

(二)楼宇经济业态

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态。就杭州来说，作为楼宇经济载体的楼宇主要有商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等七种。

所谓楼宇经济业态，是指楼宇经济的产业形态。楼宇经济的不同产业形态构成了楼宇经济的多种业态门类。对楼宇经济的产业形态的规划研究，有助于提高政府制定和实施促进楼宇经济发展相关政策时的针对性和政策的有效性。

(三)楼宇经济业态门类

楼宇经济业态可以从多方面进行分类，按使用形态，即产品或服务的用途不同可以分为商贸、金融、商务等；按价值形态，即在产业价值链中位置可以分为总部经济、研发经济、呼叫经济等；按资本形态可以分为本地资本、外地资本，货币资本、人力资本等；按虚实形态可以分为虚拟经济、实体经济，抑或是两者相融的虚实经济。

本规划主要从楼宇经济的使用形态出发，并依据《杭州市2008—2015年现代产业体系分类及发展导向》构建杭州“2+1”(第二产业、第三产业和文化创意产业)楼宇经济业态体系。 二、经验借鉴 (一)国际大都市

1、纽约：美国的经济中心，也是国际经济、金融中心，被视为都市文明的代表，其城市经济发展主要特点：①服务业规模持续增长。从上世纪五、六十年代开始，在生产者服务业的带动下，服务业逐渐占据统治地位。②制造业在转型中发展。制造业的比重虽然下降，但仍然是美国第三大工业中心，以服装和出版业等都市工业最盛，是世界上最大的服装业中心之一。还针对制造业出台保护性政策，保护并激励工业空间供给。③产业集聚现象明显。产业部门在发展过程中，形成功能核心区，以华尔街为中心的金融贸易集群，以第五大道为中心的商业区，以及中城的商务区、钱伯斯和休斯敦之间的高楼工业区、西区的妇女时装中心等。

2、伦敦：欧洲最大的经济中心,世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①金融、房地产、商业占主导地位，休闲服务业、创意产业等发展迅速。共有277家外国银行在伦敦设立分行或子行。能够与制造业很好互动的创意产业发展迅速，支撑了制造业的档次。②服务业集聚发展。服务业多点集聚发展是伦敦服务经济发展的一个突出亮点，有国际商务与金融核心区域伦敦金融城，也有英国零售和戏剧中心伦敦西区。③以都市型工业为主导。工业总量比重低，但仍然是英国最大的工业城市，印刷、机械制造等具有很高水平。其中印刷出版业占整个工业产值的1/2强。与英国其他城市相比，工人劳动生产率明显高，高技术工作岗位超过一半。

3、东京：日本的政治、经济、文化中心，是世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①多层次、网络化发展特征明显。构建了“多核多圈层”结构，由市中心区、8个副中心区、9个外围特色新城组成完整体系。②总部经济十分发达。在日本的外资企业，约75%将总部设在东京，是拥有500强企业总部最多的城市。③生产者服务业发达。金融贸易商业所占比重相对要少，为制造业服务的生产者服务所占比重较大，突出的是产品研发部门。④交通驱动作用明显。上世纪六十年代开始，东京西郊新宿建成了与东京都内所有地铁相连接的巨大交通枢纽，使新宿在经历城市边缘区、综合交通枢纽后成为日本规模最大、现代服务产业集聚程度最高的地区。

4、香港：亚太区乃至国际的金融中心、国际航运中心、地区贸易中心，其城市经济发展主要特点：①阶段性特征明显。近100多年来经历了从贸易转口港、工业化经济到多元化经济、服务经济的转变。②服务业发展迅速。内地的改革开放为香港各项服务业的发展提供了大量商机，特别是在贸易、货运、仓储、金融、法律及会计等方面。③制造业相对稳定。印刷出版业和服装业是香港最主要的两大工业。尽管制造业在香港经济中的重要性有所下降，但是利用内地的外包加工服务，近年香港的制造业表现较为稳定。④总部经济发达。超过3200家国际企业选择在香港设立亚洲区总部或办事处，主要从事批发零售、贸易、中

介服务、金融、制造业、运输及相关服务等。

表1 纽约、伦敦、东京和香港的楼宇经济业态重点

序号 城市 主要服务产业 金融、专业服务、传媒、零售、创意产业等。 金融、旅游、零售、创意产业、航运服务、教育等。 主要都市工业 服装、印刷出版、食品、仪器、照相器材、运动器械、珠宝、玩具等。 印刷出版、电子、服装、制药、生物技术、食品等。 1 纽约 2 伦敦 3 东京 金融、批发零售、软件与IT包装及印刷、电气机械、服装服服务、科技服务、物流等。 饰、食品等，研发型中小企业。 金融、贸易和物流、旅游、专业服务、媒体、创意产业等。 服装、印刷出版、电子、珠宝、钟表、眼镜等。 4 香港 (二)对杭州的启示

1、强调服务经济发展。服务业取代制造业成为城市发展的核心产业的过程，就是国际大都市的发展壮大过程。服务业特别是生产者服务业是国际大都市实现对外影响与控制的方式与主要途径。从纽约、伦敦等城市都可以看到，直接服务于制造业的生产者服务业强劲增长，成为促进城市就业、带动城市经济增长的主导力量，尤其是金融业、中介服务业等现代服务业的繁荣是国际大都市的重要标志。对于正处于城市化、国际化进程中的杭州来说，发展楼宇经济必需重视提升服务业的层级和国际化水平，要加快现代服务业态发展。

2、做精做专都市工业。在进入后工业化时期的纽约、伦敦和东京等国际大都市，相对于服务业的快速增长制造业在产业体系中的地位都有明显的下降。但是，这并不妨碍这些国际大都市在某些制造业上依然保持很强的竞争力，伦敦的印刷出版业，纽约的服装业等都是这样。这些适合在城市空间生存的都市型工业仍然在国际大都市得到很好的发展。对于杭州来说，在主抓服务业态的同时，要结合杭州产业实际特点鼓励发展一批具有占地少、附加值高、发展潜力大等特征的杭州特色都市型工业，并且做精做专。 3、明确多核化发展格局。国际大都市的发展历程都表明，城市发展要经历城市功能的形成期、成长期、分离期和城市体系群的形成期。这四个时期的变化过程就是由单核向多核的过渡。杭州在发展楼宇经济过程中应着重审视老城区各商圈之间、新城和老城之间、各新城之间的关系，明确各重点发展区块的功能地位及其楼宇经济发展的主导业态，促进其加快发展。

4、制定集聚发展战略。集聚能够带来资金雄厚、人才众多、专业化水平高、创新环境优越等多方面的优势。在纽约、伦敦与东京等城市商务、金融、科技服务等服务业的集群化特征明显。以纽约为例，90%以上的金融和85%的商务服务业都集中在曼哈顿地区。杭州发展楼宇经济必须十分重视集聚区的建设，分析集

聚的文化、交通、产业、人才因素，注重集聚区整体品牌形象设计，制定集聚发展战略。

5、鼓励业态多元化。从多数城市经济发展的经验来看，业态发展经常会超出大家的预计，人们往往无法准确预见到哪些业态能在未来得到繁荣发展。国际大都市也都是经历过一个业态多元发展的阶段后逐步确认主导业态。杭州在发展楼宇经济时要更着重营造一个健康的发展环境，制定的产业扶持政策尽量能有更宽泛的支持范围，而不是仅仅针对特定行业或企业。

6、引领区域经济发展。国际大都市的成长都不是偶然的，都是源于区域经济的发展。纽约、伦敦、东京和香港等国际性大都市都首先是一国或一个区域的中心城市，然后才能在对外经济联系中有更加重要的地位，伴随着该区域经济的发展成就了这些国际大都市。杭州在通过选择主导业态、促进业态集聚等发展楼宇经济过程中，必须充分考虑在杭州都市经济圈、长三角区域的中心城市地位。 三、现状与形势 (一)业态现状

改革开放30年来，特别是近年产业升级转型和经济发展方式的转变，杭州的楼宇经济取得了较大的发展。2008年市区税收在3000万元以上的楼宇有65幢，创造税收达69.58亿元，分别比上年增长1.03倍和4.5倍。楼宇经济在业态上呈现出以下特点：

1、服务业态初具规模。市委市政府把发展现代服务业作为经济结构调整的战略重点、经济再上新台阶的引擎。2004年至2008年，全市服务业增加值由1043亿元增至2213亿元，增长112%；服务业增加值比重由43%增至46.3%，年均提高0.825个百分点。从2007年开始全市服务业实现增加值总量及比重首次超过工业的历史性跨越。2008年服务业增加值对全市生产总值增长贡献率达57.7%；服务业实现税收452亿元，占全年财政收入的比重达49.7%。

2、文化创意产业发展迅速。2008年，杭州文化创意产业取得了巨大的成绩，实现增加值579.86 亿元，增长17.6%，高于全市GDP增速6.6个百分点，高于全市服务业增加值增速3.8个百分点；文化创意产业增加值占全市GDP比重达12.1%，比上年提高0.2个百分点。其中动漫产业发展尤为喜人，在2008年度全国各城市动画生产排行榜上，杭州超过广州、上海从2007的全国第四位跃居为第二位，有四部作品还位列国家广电总局推荐的34部国产优秀动画片。

3、业态结构逐步优化。传统服务业比重下降，新兴服务业快速发展。2005年至2008年，批发零售、住宿餐饮、仓储、邮政等传统服务业增加值占全部服务业的比重由33.2%降至31%；金融业、信息服务和软件业、中介服务业、文化创意产业、服务外包等新兴服务业态发展迅速，正逐渐改变传统服务业占较大比重的偏低层次业态结构。目前，杭州拥有包括花旗银行、汇丰银行、东亚银行、渣打银行、新加坡星展银行等各类金融机构近200家，金融总量位列北京、上海、深圳、广州之后。

4、业态集聚已成雏形。从区块层面上，已基本形成黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、湖滨商圈等商贸、商务集聚区，庆春路、延安路沿线的金融服务集聚区，以及一批文化创意产业、服务外包业园区或基地。特色楼宇的数量正在不断增加，有中介服务机构聚集的商务楼宇嘉华国际、三新大厦，有税收超亿元的商业楼宇杭州大厦、标力大厦，有信息服务专业楼宇东软创业大厦等。从各城区的比较来看，上城区、下城区的业态集聚水平相对较高。

尽管杭州的楼宇经济发展已经取得了较大成绩，但是对照国际大都市和建立“3+1”现代产业体系目

标，仍然存在一些需要引起足够重视问题：一是业态质量亟待提高，主要表现为品牌化、规模化的国际知名中高端服务机构不多。二是部分潜力特色业态存在“先天不足”，如文创企业规模普遍偏小，且高端人才缺乏。三是楼宇经济各业态之间的结构还不太合理，金融业、文化创意产业、中介服务业等业态发展不够。四是作为楼宇经济载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是中心城区的老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。五是各城区对都市工业发展缺乏全面的认识，对都市工业楼宇的开发建设重视不够。 (二)面临形势

城市经济的发展或多或少会受制资源约束、环境保护、城市扩张、国际环境、重大项目的实施等多方面因素的影响。杭州的楼宇经济的未来发展也正面临着这些因素的作用。

——资源环境条件约束，倒逼楼宇经济加快发展。随着经济的发展，城市土地资源和环境容量等方面的制约越来越严重。楼宇经济对土地节约集约利用的特点和现代服务业具备的资源节约型、环境友好性特性，迫使杭州要加快发展以现代服务业态为主的楼宇经济。

——区域产业转移加快，为楼宇经济提供发展机遇。正积极推进的“退二进三”和服务业的跨国转移，为杭州楼宇经济发展提供了难得的机遇。杭州的楼宇经济应抓住这一历史机遇，加快产业结构调整和全力承接国际服务产业转移，加大楼宇经济的发展步伐。

——城市发展所处阶段，对楼宇经济发展提出要求。杭州已经进入了人均生产总值超1万美元，力争突破2万美元和率先迈入发达城市行列、率先迈入后工业化时代的阶段。实现突破“2万美元”和“两个率先”对楼宇经济和具体业态发展提出了很高的要求。

——城市发展方向调整，为楼宇经济发展扩展空间。新的城市总体规划确定的城市东扩、沿江开发、跨江发展的城市发展方向，为杭州发展楼宇经济、充实楼宇经济业态提供了巨大潜力。

——新城和综合体建设，有利于促进业态更新整合。市委十届四次全会明确要实施城市国际化战略，做好“新城”和“城市综合体”文章，在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批城市综合体。新城和综合体将成为杭州发展楼宇经济的主战场。

——交通基础设施建设，为楼宇经济发展创造条件。萧山国际机场、城际铁路、新东站、地铁等重大交通设施项目的建设，提高了杭州的交通可达性，有利于发挥中心城市作用，促进了商贸物流、金融等业态在相关节点的集聚，为楼宇经济发展的创造了条件。 四、总体思路 (一)指导思想

以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照市委市政府提出的“招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”的“五个一批”要求，围绕打造“两中心”(全国民营经济总部中心、全国文化创意产业中心)目标，通过实施一体化战略对楼宇经济业态进行结构调整、布局优化、层次提升，为全市拓展发展“新蓝海”、培育经济“新增点”，力争早日建立现代产业体系、实现产业发展“三级跳”目标，率先迈入后工业化时代。

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