房地产投资入股的财税处理财会实务精品文档

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房地产投资入股的财税处理【财会实务精品文档】

在实务中，我们经常遇到股东以拥有产权的房地产投资入股被投资企业，笔者就房地产投资入股相关需要注意的问题及财税处理方理作以下梳理。 一、法律方面： 1、出资资产需要评估

《中华人民共和国公司法》第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。 2、需要办理产权转移手续

《公司注册资本登记管理规定》第十二条规定： 股东或者发起人应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额或者所认购的股份。以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。

公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。

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二、账务处理：

1、被投资企业：按合同或协议约定的价值入账。

《企业会计准则第4号——固定资产》第十一条 投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

2、投资企业：

以房地产的公允价值及支付的相关税费作为长期股权投资的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。

《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》 第三条 非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益： （一）该项交换具有商业实质；

（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。 三、涉税处理

1、营业税：根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一条规定:“以无形资产、不动产投资入股‚参与接受投资方利润分配‚共同承担投资风险的行为‚不征收营业税。”因此不需要缴纳营业税。

2、土地增值税：视情况而定，一般情况下不需要交纳。

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