万科住宅项目防渗漏绝招 - 图文

万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表)

2014-06-19 中国地产智库 明源地产研究院

看点

管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验 技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法

根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。万科如何打防渗漏这场战役的呢？

一、万科防治渗漏管理制度

1.样板引路制度

对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。

2.防渗漏专项验收制度

对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。

3.影像资料

监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。

4.淋水试验

对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。

二、防治渗漏施工技术措施

（一）外墙防渗漏

外墙防渗漏要点：

外墙防渗漏，主要有三道防线，一是外墙涂料和腻子，二是抹灰砂浆，三是结构墙体或砌体墙体。有时要加强防水会增加一层防水层，通常是涂刷一层水泥基防水涂料。

混凝土墙体的渗漏点常常是因为拉杆洞封堵不密实和预留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用专门的封堵材料，同时要凿喇叭和清孔，封堵要双面封堵而不是只进行单面封堵。

混凝土本身的一些质量缺陷也会引起渗漏。因此在抹灰前要对混凝土墙体本身的一些缺陷如开裂、露筋、蜂窝、麻面等要先按规范进行修补。

砌体墙面会因为砌块破裂、灰浆不饱满，墙体开裂，顶砖缝隙，砌体墙与混凝土墙体之间的粘接不实等原因而引起渗漏。为防止砌体墙出现开裂现象，需搞图纸和规范设置拉结筋、构造柱、圈梁、过梁、卧梁等构造，按规范严格保证砌体的技术间歇不急着砌高和顶砌。

抹灰前要满挂网，减少抹灰裂缝。分层抹灰，抹灰搓压和表面收光，增加抹灰的密实度。使抹灰层成为一层防渗漏的壳。为了提高抹灰层的防渗效果，在砂浆中适量加入防水剂和杜拉纤维。

外墙涂料与腻子，选用弹性好憎水性强的产品，保证不漏刮不漏刷，并满足最低涂抹厚度标准要求。

外墙防渗漏做法：

1、外墙螺栓孔洞防漏

外墙（剪力墙）采用三段式止水螺杆，工艺流程：砼墙面扩孔——割除螺杆——浇水湿润——水泥砂浆堵塞——外侧JS防水施工——饰面施工

2、外墙孔洞防渗漏

（1）混凝土外墙（有保温）。如外墙脚手架拉杆、悬挑架型钢穿墙等孔洞的封堵。

工艺流程：穿墙钢管或悬挑架型钢取出——基层凿毛湿润——两侧支模——浇注混凝土——两侧拆模——凿除凸出砼——外侧刷JS 防水——外墙保温及装饰面层施工。

7、穿墙支模螺栓处理：外墙穿墙螺栓止水板焊接应严密；拆模后穿墙螺栓在外墙面切割时不留头，外部抹砂浆时应将钢筋头盖严，以防穿墙螺栓在地下水作用下形成化学腐蚀，并不断向内墙方向腐蚀造成漏水。

8、外墙防水层施工：外墙做涂料防水层前，必须先抹水泥砂浆找平层，并且赶平压光。因为拆模之后混凝土表面存在较多水眼，若直接做涂料防水层，涂料表面同样会形成许多孔眼，这是造成地下室漏水的根源。另外若虽抹找平层，但不赶平压光，做涂料防水层后会造成涂膜厚薄不均，表面有孔眼。回填砂石时，因基础很深必须用串筒，不能直接用车往槽坑翻倒，以免砂石砸坏保护层及防水层。

（六）防开裂空鼓技术做法

1.砌体裂缝解决主要方法

与混凝土墙拉结筋拉结可靠；上下各两层外墙设置抗裂柱或腰梁；吸水率高的砌体材料采用干法施工工艺；严格砌体流程，每施工之间有间歇时间，让砌体逐步完成收缩。

2.不同材料交接处裂缝解决主要方法

抹灰层内采用增加钢丝网，其他材料采用粘贴绷带加强或打胶封闭。

3.楼板屋面结构裂缝

屋面及外挑结构要进行抗裂验算复核；加强楼板混凝土浇注旁站监督，防治钢筋严重移位。

4.外墙涂料面龟裂

严禁在砂浆抹灰面直接采用平涂工艺，应采用质感涂料

5.抹灰层开裂

大的裂缝主要处理好与混凝土结合部位，小裂缝通过涂料解决

6.抹灰层空鼓

抹灰基层处理是关键，合适的配合比；一线公司正在研究改进抹灰层空鼓开裂试验：如深圳区域的机械抹灰、上海区域的石膏砂浆应用等，结果有待观察，目前抹灰杜绝空鼓还有难度。集团内棚顶全部采用不抹灰工艺，抹灰空鼓坠落事件极少；根本的解决方案还是采用大钢模及PC预制内墙板施工工艺，不抹灰，就不会有空鼓。

7.瓷砖空鼓

采用专用粘结材料，做到空鼓也不会坠落；改进工人操作工艺，减少空鼓，如深圳区域推广薄贴法工艺；限制吸水率低的玻化砖上墙，已经取消新C标装修的玻化砖上墙；研究干挂工艺。

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