如何查询鉴别小区停车场产权归属

如何查询鉴别小区停车场产权归属？

根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案： 1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。 2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。 3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。 八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？

如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。

1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？

在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。” 2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？

在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于

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小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。 3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？

每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。 4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？

由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？

《小区公共配套设施所有权的认定》

案情简介 ２００１年３月，业主乙就购买甲房地产开发公司的Ａ小区２号楼２０３室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。根据双方签订的合同约定，乙于同年６月３０日办理了房屋入住手续，并于１２月１４日取得该房屋的所有权证。２００３年６月１８日，甲公司就Ａ小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对Ａ小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。 经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对Ａ小区内的基础设施的所有权未作出约定。Ａ小区至今未成立业主管理委员会。

争议焦点 对本案的处理有以下三种意见：

第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了Ａ小区内全体业主的利益，本案也只能待Ａ小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。本案中，乙只是Ａ小区内的业主之一，不能代表Ａ小区全体业主意愿。故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。

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第二种意见认为，甲公司出资兴建了Ａ小区，其对Ａ小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。甲公司取得Ａ小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，Ａ小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。

第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对Ａ小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为Ａ小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入Ａ小区的房屋价款中。作为购房者乙来讲，其所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权。甲公司对Ａ小区内的公共配套设施的所有权随着向业主交付房屋而转移给全体业主。故此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议因甲公司的无权处分而无效。法院应判决撤销甲公司与丙公司所签订的协议。 法理分析 本案争议的焦点在于Ａ小区内公共配套设施的所有权归属问题。只有确认配套设施的所有权主体，才能判定甲公司无偿转让行为是否构成侵权。笔者同意第三种意见。 首先，Ａ小区的公共配套设施应归小区内全体业主共有

一、从房屋价格构成来讲，《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条及《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。

根据上述法律规定，甲公司已将Ａ小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到Ａ小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，Ａ小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。 二、从公共维修基金的使用情况来讲，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住宅的购房者应按购房款的２％向有关部门交纳公共维修基金，该基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。根据该规定，如果Ａ小区的公共设施的维修经费来源于全体业主交纳的公共维修基金，而小区的公共配套设施却属甲公司所有，这显然违反公平原则。因此，Ａ小区的公共配套设施的所有权归Ａ小区全体业主共有更为合理。

三、从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主管理委员会来负责具体管理。当业主管理委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了物业委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，公共配套设施的产权属于所有业主；业主管理委员会代表业主行使处置权，业主管理委员会委托的物业管理企业行使管理权。 四、《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让。按照国家和本市规定可以单独转让的附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

根据上述规定，本案中Ａ小区的公共配套设施的所有权应归小区内的全体业主共有。 其次，甲公司的无偿转让行为属无权处分，其与丙公司签订的无偿转让协议应归于无效 合同法第五十一条、第五十二条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以及

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违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律规定，甲公司在明知自己不享有Ａ小区公共配套设施所有权的情况下，擅自与丙公司签订无偿转让协议，其行为事前未经小区内全体业主的同意，事后也未得到追认，且该协议违反了我国行政法规的强制性规定。因此，甲公司与丙公司签订的无偿转让协议应认定为无效。

最后，乙有权以个人名义向法院提起诉讼

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十六条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”。据此，共有财产的共有权人之一是可以以个人名义起诉的，无须以全体共有人的名义行使诉权。乙作为Ａ小区公共配套设施这一共有财产的所有权人之一，有权以个人名义起诉，具备我国民事诉讼法第一百零八条所规定的原告资格。

国内“停车场产权归属”审判案例： 南京：（案例一）南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下车位，开发商以至少８万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司租了出去。为此，业主委员会曾代表业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员将开发商告上法庭。 经过３个小时的庭审，法院当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。

南京这个判决是划时代的，这是小区业主对建筑物公用设施共有权认识的觉醒和实现，现在南京人大也提出立法建议规定把法定配套的车库开发商不能卖，这样就解决了车库被改作他用、少数人抄卖、空置、小区外的人购买等等不合理现象，使小区内占人行道和消防通道停车的现象可以得到控制，同时也使开发商为了出售个人车库，必开发法定配套数量以上的车库。

从法理上分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份，可分为建筑物的基本构造部份，如外墙、楼顶、楼梯、通道等；建筑物附属设施，如电梯、中央空调、地下停车场、架空层、法定配套车库等；建筑用地，如基地、绿地、庭院、围墙等。对于停车库（位）各地规划局要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用，至于使用时是否收取一定费用则要看是否已计入建筑成本，是否分摊土地。按常规配套是计入可售建筑成本的，其次，各地对于地下车库都要求结合人防设计，所以地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》，浙江省也是一样的，附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。因此在开发商没有证据证明的情况下，可以认定车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。

案例二： 深圳福田区翡翠名园小区开发商将本来规划的停车场改为商铺，业主入伙后获悉真相。2008年，业委会通过起诉开发商——深圳市乐恒投资发展有限公司，经过区、市两级法院审理，赢得官司，法院认为：“福田区翡翠名园业主委员会要求深圳市乐恒投资发展有限公司将翡翠名园A、B单元首层恢复为停车场，符合法律规定，本院予以支持。”目前业委会正准备向法院申请强制执行。

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属公共配套规划的小区停车场属业主共有

地产商未获产权证租售停车位属违法行为

随着2007年10月1日《物权法》的实施，小区停车场的产权归属问题再次成为小区业主关注的焦点。长期以来，由于信息不对等，业主不专业，地产开发商卖房时以单方强制合同约定的方式，将小区稀缺资源的停车场车位占为已有，称停车场是地产开发商的“专有部分”物业，并在未取得停车场产权证的情况下，出售或以出租50年、70年的方式变相出售小区停车位，引发了新一轮的小区业主维权纷争。住宅小区停车场属于谁？如何鉴别认定小区停车场产权归属？《物权法》实施前地产开发商是否有权单方约定小区停车场产权归属？围绕这些敏感的问题，社区普法工作室以国家法律法规为依据，力求客观公正地解读国家相关法规，给矛盾争议双方以法律的指引。明晰小区公共产权，明确小区公共收益归属，是解决社区矛盾争议，维护社区稳定和谐的前提保证。

一、国家《物权法》对小区停车场归属是怎样规定的？

《物法权》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《物法权》第七十四条的规定表明了三层意思：首先，小区内停车位“首先满足”本小区业主的需要，不得向非本小区的其他人出售；其次，在2007年10月1日《物权法》实施后，“当事人”独立投资建设的的车位、车库，可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即车位、车库的投资建设方可租售或附赠车位、车库。再次，占用小区“业主共有的道路或者其他场地”（如：小区架空层、公共活动场地）用于夜间临时停放汽车的车位，属于小区全体业主共有。

二、全国人大法工委：《物权法》“不溯及既往”。《物权法》实施前的小区停车场如何认定？ 《物权法》是否具有溯及力？《物权法》实行之前的小区停车场产权归属如何界定？需要立法机关做出相应的立法解释。由全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》一书中，“立法者”在解读《物权法》实施日期的规定时，对物权法的溯及力有明确的“权威解读”：法不溯及既往是各国普遍遵循的法治原则。我国也以无溯及力为重要立法原则之一，《物权法》也不例外。之所以不溯及既往，是因为法律要保护权利，维护秩序。特别是对于《物权法》以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。 法不溯及既往原则是法治的一项基本原则，也是各国法律的惯例。作为私法中的重要“部门法”，《物权法》不存在法律溯及力的例外问题。因此，2007年10月1日《物权法》实行，是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上，全国人大常委会法工委副主任王胜明指出：至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。 三、《物权法》实施前，广东“当时的相关法规”对小区停车场是怎样规定的？

《广东省城镇新建商品房交易价格行为规定》(粤价〔1997〕19号，1997年3月1日起施行) 第五条；“商品房交易价格应以商品房的建设成本为基础，加法定的税金和合理利润。” 第八条：“商品房销售价格构成包括：（一）成本：1．地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2．规划勘测设计及前期工程费；3．按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费；4．商品房建筑、安装工程费；5．投资利息；6．不可预见费；7．销售管理费；8．经省以上的政府或物价部门批准，向房地产开发企业收取的各种费用。（二）税金。（三）利润。

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第九条：经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。

第十三条：售房契约（合同）签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。

第十七条：经营者不得“采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取”。“在商品房交易过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门（单位）变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务”。

《广东省新建商品房交易价格行为规则》（粤价[2007]105号，2007年7月1日起施行）

第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”

第六条：“经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。”第十六条：商品房交易和产权转移过程中，经营者不得“将应在商品房销售价格内包含的成本（费用）改为在价外另行收取”。

四、住宅小区内哪些范围属业主“共有”？业主享有哪些权利？

按照国家《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定和参考最高人民法院关于审理“建筑区分所有权”司法解释（征求意见稿）的相关解释，住宅小区内如下范围属业主“共有”： 1、建筑区划红线范围内的“建设用地使用权”已随着房屋产权转移属于业主的，其建筑区划内的“专有部分以外的建筑物部分” 属业主“共有”。司法解释：“专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”

2、建筑区划红线范围内的“建设用地使用权”属于业主的，其“建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施” 属业主“共有”。“已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，属业主“共有”，应当认定为《物权法》第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。”

3、建筑区划红线范围内的小区道路、公共楼道、公共绿地属业主“共有”。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

4、建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记，但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。 5、《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定，业主对“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

最高人民法院《物权法》司法解释（草案）：

建筑区划内的其他公共场所、公用设施，应当认定为共有部分

最高人民法院关于“审理建筑区分所有权纠纷案件”司法解释（草案）第二条：“建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、

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公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。”第十五条规定，“建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

五、按公共配套规划建设的小区停车场属全体业主共有

住宅小区停车场属于谁？其建设费用是由谁支付的？地产开发商有一种观点：政府对小区建设的强制配套规划只是一种行政要求，但其配套规划建设费用是由地产商支付的。地产商认为，业主购买的只有房产证上登记的“住宅建筑面积”，因小区配套停车场、会所、游泳池、楼顶天台面积未作分摊，均属地产开发商的“专有部分”。

其实这种观点是一种曲解和误导。在《物权法》实施前，小区停车场历来都是作为“公共配套设施”规划建设的。

小区停车场同小区公共道路、公共绿地、煤气管道、有线电视、电话线路一样，同主体房屋建筑是作为一个整体项目来统一规划建设的。政府对小区建设的强制配套规划不只是一种行政要求，还对“与商品房配套建设的各项基础设施的建设费用”作了强制性的制度规定，即“按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费”“一律计入开发建设成本之中”，在小区建筑成本中列支，最终分摊计入业主购房价款之中，地产商“不得在房价之外另行收取”。小区公共配套设施，即《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划验收表》中所列的：地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率，属小区全体业主共有。2007年7月1日施行的《广东省新建商品房交易价格行为规则》（粤价[2007]105号文）第十六条还明确规定：“商品房交易和产权转移过程中，经营者不得将应在商品房销售价格内包含的成本（费用）改为在价外另行收取”。

从房屋价格构成来分析，未计入容积率的小区公共配套设施，其建设成本早已分摊计入购房价款之中。小区内基础设施和公用设施配套建设费用是由业主支付的。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条 “商品房销售价格构成”中明确标明：业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括“1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等8项内容。该《规则》第九条还明确规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。由此可见，商品住宅销售价格是由住宅开发成本费、各类税金、利润等费用构成。其中住宅开发成本中已包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。这就是《物权法》实施前，广东地方“当时的相关法规”对小区停车场产权归属的认定。

根据上述法规规定，小区的公共配套设施建设费及土地出让费等已计入小区的房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了“专有”住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从另一个角度分析也能证明这一点：若小区停车场属地产开发商“专有”，那为什么停车场的保安管理、维护、税收支出等，却要在小区物业管理费中列支？为什么地产开发商拿不到停车场独立的产权证？从公平原则来讲，小区公共配套设施的所有权应归小区全体业主共有。

六、深圳国土房管局：地产商未获产权证租售停车位属违法行为，发现了可以投诉

2007年10月1日施行的国家《物权法》规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”“不动产

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物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。《物权法》还规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”

2009年3月1日施行的《广东省物业管理条例》第五十四条规定：“物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。”“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。”

根据以上国家和地方法规规定，地产商在未获得停车场产权证的情况下，租售小区停车位属违法行为。业主参与购买或以租赁50年、70年的方式变相购买没有产权证的停车位，属无效行为，不受法律保护。2009年2月在深圳“人大”、“政协”两会期间，深圳市国土资源和房产管理局在回应媒体报道时明确指出：“开发商卖车位违法，发现了可以投诉；出租车位超过20年根据《合同法》是无效的。”（见深圳《晶报》2009年2月25日）根据国家《物权法》第三章“物权保护”的规定：小区业主共有“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求（政府主管部门）确认权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”另据深圳XX 城市花园的业主透露，该小区地产开发商已在深圳率先将已出售的小区停车位全部退还业主；继深圳景洲大厦业委会2001年在全国率先收回小区停车场产权之后，深圳长城一花园等小区也已将小区停车场产权收益收归小区全体业主共有。全面贯彻落实国家《物权法》，拨乱反正，正本清源，明晰小区公共产权，明确小区公共收益归属，将成为2009年深圳业主依法解决社区矛盾争议，维护社区稳定和谐的主流。明智守法的地产商应尽快将违法租售的小区停车位全部退还业主，以缓解因租售车位加剧造成的小区停车难。 七、《物权法》实施前地产开发商是否有权单方约定小区停车场产权归属？

自2005年《物法权》（草案）公开征求意见稿公布后，国内地产开发商开始利用其行业垄断地位，在房屋购买合同中单方强行增加合同附表（如：深圳购房合同附表四），将小区的停车场等所有公共配套设施和小区电梯、外墙广告发布权单方强制约定归其所有。这种有违公平自愿原则强加的“约定”，实为中国消费者协会点评的霸王条款，不具有法律效力。在2007年10月1日《物法权》正式施行前，地产开发商无权单方约定小区停车场产权归属。但地产开发商对自已独立投资兴建的停车场、会所，可以“承担举证责任”（如：举证证明其单独独立购地，单独投资兴建，并有初始备案登记，已获得停车场独立产权证等），证明其享有所有权。

八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？（一）

根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案：

1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国

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家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。

2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。

3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。

九、如何查询鉴别小区停车场产权归属？（二）

如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。

地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。

1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？

在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。

若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。”

2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？

在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一

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个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。

3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？

每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。在《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》上，都会明确的标明“不计入容积率面积” ，即小区公共使用的建筑面积。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，因此，地下停车场、半地下层、地面架空层等基本上都是“不计入容积率面积”的，属小区全体业主共有。以上小区档案资料，应由地产开发商提供移交给小区业主委员会。若地产开发商不提供移交，业委会或其委托的律师事务所也可持证明到当地国土规划、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案资料，并以此为依据，向地产开发商追回小区停车场所有权。双方协商不成，业委会或单个业主均可就停车场归属问题向法院提起民事诉讼，通过司法途径追讨小区公共停车场所有权。

4、维护管理：地产开发商是否出资对小区停车场进行维修？

由于小区停车场在政府过去的规划建设中，是作为小区公共配套设施规划建设的，归小区全体业主共同使用，所以历来的政府法规《物业管理条例》等，都是将停车场纳入小区物业管理的公共服务区域范围，小区停车场的维护维修费用，不论是维修地面还有更换车场出入口道闸等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。小区停车场的车场人力管理、税收费用等，历来也是在小区物业管理费用和公共维修基金中支出的。我们以一个较小的双层地下停车场为例计算，全年停车场的支出就约为35万元（进口、出口、地下车场值班，轮休代班等岗位，约16人，每人1800元的人力费用计），这还未计算车场的对讲、视频监控设备的维修费用。假如小区停车场属地产开发商专有，那为何其停车场如此巨大的管理费用要在小区物业管理费用和公共维修基金中列支？长期由全体业主来承担呢？

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