锦绣东方营销推广方案

鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号

目 录

一、项目概况 .................................................................................................................................................................... 4 1、项目名称：锦绣东方 .............................................................................................................................................. 4 2、项目位置 .................................................................................................................................................................. 4 3、项目经济指标 .......................................................................................................................................................... 4 4、项目周边配套分析 .................................................................................................................................................. 4

（1）周边配套概括 .................................................................................................................................................. 4 （2）交通线路 .......................................................................................................................................................... 4 （3）结论分析 .......................................................................................................................................................... 5

二、项目市场环境分析 .................................................................................................................................................... 5 （一）04年深圳房地产市场简析 ............................................................................................................................... 5 （二）龙岗中心城房地产市场分析 ............................................................................................................................ 5 （三）2004年龙岗市场概况 ....................................................................................................................................... 6 （四）项目片区发展趋势与展望 ................................................................................................................................ 7 （五）项目周边楼盘分析 ............................................................................................................................................ 9 三、项目SWOT分析 .................................................................................................................................................... 13 1、项目S分析 ............................................................................................................................................................ 13 2、项目W 分析 ........................................................................................................................................................... 14 3、项目O分析 ............................................................................................................................................................ 14 4、项目T分析 ............................................................................................................................................................ 14 四、项目核心价值及项目综合定位 .............................................................................................................................. 15 （一）项目核心价值体系 .......................................................................................................................................... 15 1、项目核心价值系统内容构成 ............................................................................................................................ 15

项目卖点提炼 ............................................................................................................................................. 16

（二）项目市场综合定位 .......................................................................................................................................... 17 1、项目形象定位 .................................................................................................................................................... 17 2、项目主题定位 .................................................................................................................................................... 17 （1）核心推广主题 ............................................................................................................................................................... 17 （2）辅助主题 ....................................................................................................................................................................... 17 3、目标客户源 ....................................................................................................................................................................... 18 （1）客户类型 ................................................................................................................................................................... 18 （2）客户特征 ................................................................................................................................................................... 19

4、产品定位 ............................................................................................................................................................ 20 5、价格定位 ............................................................................................................................................................ 21 五、项目整合营销推广策略 .......................................................................................................................................... 24 （一）、入市时机规划 ................................................................................................................................................ 24 （二）、营销策略 ........................................................................................................................................................ 24

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2、

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1、总体思路 ............................................................................................................................................................ 25 2、通路策略 ............................................................................................................................................................ 25 （三）项目营销推广阶段计划安排（05年3月~06年11月） ............................................................................. 26 1、蓄势期：05年3月18日——05年9月23日 .............................................................................................. 26 2、引爆期：05年9月24日——2006年6月30日 .......................................................................................... 27 3、扫尾期：2006年7月1日——12月底 .......................................................................................................... 28 （四）项目营销推广策略战术 .................................................................................................................................. 28

一）价格策略 .......................................................................................................................................................... 28

1、定价原则 ........................................................................................................................................................................... 28 2、本楼盘的开价策略 ........................................................................................................................................................... 28 3、付款方式 ........................................................................................................................................................................... 29 4、优惠条款 ........................................................................................................................................................................... 29 二）广告策略 .......................................................................................................................................................... 29 1、策略分析 ........................................................................................................................................................................... 29 2、广告目标 ........................................................................................................................................................................... 30 3、广告定位 ........................................................................................................................................................................... 31 （1）广告调性 ................................................................................................................................................................... 31 （2）广告诉求主题 ........................................................................................................................................................... 32 1）生活主题的诉求 ........................................................................................................................................................... 32 2）产品价值诉求 ............................................................................................................................................................... 33 3）环境价值的诉求 ........................................................................................................................................................... 33 4）区域价值的诉求 ........................................................................................................................................................... 33 5）配套价值诉求 ............................................................................................................................................................... 34 6）规划设计理念的诉求 ................................................................................................................................................... 34 7）物业管理....................................................................................................................................................................... 35 4、广告阶段计划 ................................................................................................................................................................... 35 5、广告投放计划 ................................................................................................................................................................... 38 （1）广告费用预算 ........................................................................................................................................................... 38 （2）广告计划表 ............................................................................................................................................................... 38 （2）报纸广告安排 ........................................................................................................................................................... 39 （3）电视广告计划 ........................................................................................................................................................... 40 6、形象包装计划 ................................................................................................................................................................... 41 7、单张等印刷品计划 ........................................................................................................................................................... 41 8、条幅计划 ........................................................................................................................................................................... 42 9、户外招牌 ........................................................................................................................................................................... 42 10、广告预算和效果预测 ..................................................................................................................................................... 42 （1）广告预算 ................................................................................................................................................................... 42 （2）广告效果预测 ........................................................................................................................................................... 42 三) 促销策略 ........................................................................................................................................................... 42 1、设置户外广告 ................................................................................................................................................................... 43 2、邮递说明书，如DM、海报等 ........................................................................................................................................ 43 3、以户外广告、电视为主媒体、以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象 ............................. 43 4、布置精致样板房 ............................................................................................................................................................... 44 5、采取海报派发、张贴方式 ............................................................................................................................................... 44

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四）渠道策略 .......................................................................................................................................................... 44 1、建立展销点 ....................................................................................................................................................................... 44 2、派员销售 ........................................................................................................................................................................... 45 五）包装策略 .......................................................................................................................................................... 45 1、售楼中心现场包装 ........................................................................................................................................................... 45 2、现场整体包装策略 ........................................................................................................................................................... 46

六、销售准备及管理 ...................................................................................................................................................... 47 1、销售前期工作 ........................................................................................................................................................ 47 2、销售期工作 ............................................................................................................................................................ 47 3、销售管理 ................................................................................................................................................................ 48 4、销售环节的管理和监控 ........................................................................................................................................ 48 (1)销售现场接待 ..................................................................................................................................................... 48 (2)客户档案记录 ..................................................................................................................................................... 49 (3)客户购房心理分析 ............................................................................................................................................. 49 (4)购房情况介绍 ..................................................................................................................................................... 49 (5)认购书签订 ......................................................................................................................................................... 49 (6)正式合同签订 ..................................................................................................................................................... 49 (7)成交情况汇总 ..................................................................................................................................................... 49 (8)法律问题咨询 ..................................................................................................................................................... 50 (9)与物业管理的交接 ............................................................................................................................................. 50 (10)销售总结 ........................................................................................................................................................... 50 (11)销售人员的业绩评定 ........................................................................................................................................ 50 附一：前期咨询方案 ...................................................................................................................................................... 51 附二：VIP认购方案 ...................................................................................................................... 错误！未定义书签。 附三、锦绣东方解筹（开盘）方案 .............................................................................................................................. 51 附四、锦绣东方花园VIP内部认购书 ......................................................................................... 错误！未定义书签。 附五、锦绣东方花园楼宇认购书 .................................................................................................................................. 52 附六、锦绣东方花园 楼露台使用协议 .................................................................................... 错误！未定义书签。 附 言 ........................................................................................................................................................................ 53

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一、项目概况

1、项目名称：锦绣东方 2、项目位置:

锦绣东方位于龙岗中心城西部，毗邻清林中路。东临新城派出所、天虹商场；南望海关大厦、妇女儿童活动中心、龙城公园；西靠和兴花园；北面为和兴花园的五期（筹建中）、泽润花园（筹建中）和实验学校等。地理位置优越、环境优美、配套齐全、居住氛围浓厚。 3、项目经济指标

总用地面积：31156.6㎡㎡ 容积率:2.20

总建筑面积： 85619.7㎡ 计容积建筑面积：68588.9㎡㎡ 其中：住宅建筑面积：61719.4㎡㎡

商业建筑面积：6869.5㎡㎡ 总户数：691户 停车位：426个 4、项目周边配套分析 （1）周边配套概括

东面：新城派出所、禾田世居、天虹商场、愉园、碧湖玫瑰园、碧湖五星级酒店、碧湖花园、农业银行、工行、顺电商场、龙潭公园、民润商场、西餐厅等。

西面：和兴花园、香林玫瑰园等。

南面：海关大厦、妇女儿童活动中心、新亚洲花园、龙城公园、 天地人和茶庄等。 北面：和兴五期（筹建中）、泽润花园（筹建中）、欧景二期（建造中）、实验学校、龙岗区人民医院等。 （2）交通线路

项目紧临龙岗中心城主干道清林中路，交通便捷，有多路公交车经过：

329路 龙岗同乐——蛇口赤湾港 818路 龙岗区客运站——大鹏核电站 365路 365车队——科技园 839路 坪地——布吉罗岗

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862路 麻沙村——龙岗中学 969路 年丰村——汽车总站 983路 龙东——黄阁坑

（3）结论分析

通过以上分析，可见锦绣东方项目周边配套比较成熟，交通便利，市场潜力大。在营销推广中，应善于整合各种资源，扬长避短，树立好“锦绣东方”项目品牌形象，在龙岗中心城地产消费领域获取更大的市场份额。

二、项目市场环境分析

（一）04年深圳房地产市场简析

2004年，深圳房地产业牛气冲天地走过了红红火火的一年，全年商品房销售面积935.85万㎡，同比增长6.61%；全年批准预售953万㎡。同比增长9.53%，其中住宅806万㎡，增长12.5%。商品房价格水平小幅上涨，特区外价格上涨较快，特区内外价格差距缩小，总体住宅均价达到5980元/㎡，上扬5.28%。

伴随着各种利好的强势推动，龙岗区域地产亦是百花齐放，业绩不俗，住宅销售均价达到4100元/平方米。布吉、横岗、龙岗中心城房地产开发如火如荼，开发理念日趋成熟，知名地产开发商北伐、西进运动初见端倪。房地产业和金融界人士热情高涨，乐观地认为2005年房价将依然延续稳定攀升的发展行情。

（二）龙岗中心城房地产市场分析

龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化、商业、金融中心，为深圳8大卫星城市中首批启动的一座现代化花园式卫星城市。中心城面积32平方公里，规划人口25-30万人，目前人口13万左右，市场潜力巨大。城中有区政府大楼、龙城广场、龙雕塑等大型建筑，还有碧湖花园、城市花园、紫薇花园、新亚洲花园等楼盘，各类市政配套完善，行政中心、金融证券、商业百货、文化教育、医疗卫生、餐饮娱乐等配套分布中心城区，整个中心城环境优美，绿草茵茵，凉风习习，自然景观和人文景观相得益彰，并享有“第二华侨成”

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之美称，居家氛围之浓厚居深圳中心城之最。

目前，有多个住宅项目正积极打造，同期面市，掀起了声势浩大的造城运动，片区居住环境也将进一步得到改善，区域成熟度、交通配套、商业气息、消费档次也将大幅再提高。龙岗中心城的未来，将越来越美好。

龙岗中心城这个片区已经开发了10年时间了。这个片区地产处于只能够辐射到的区域比较少，消费人群主要是深圳东北部区域客户，在市场的认知度比较少。随着城市化的加速以及地铁的建设以及“七纵十三横”道路规划，这些对龙岗中心城的开发和建设实际上有很大的推动作用。04年8月5号天健地产以1700多元/平方米的楼面地价在龙岗中心区拿了一块2.4亿的地，掀开了龙岗中心城04年下半年地产市场的新一页，04年下半年由于众多楼盘的亮相，如天健郡城、花半里、东方沁园、欧意轩、罗马公元等，由于户型、园林景观、物管、销售等的创新，关内品牌地产商的进入，进一步将中心城的房价推向新高，均价达到了￥4000/平方米。

根据某市场研究机构的调查统计，龙岗中心城在5年内就会换房的占统计人数的78%，其中3年内就有换房计划的占到近45%，这表明了近几年内龙岗中心城楼市都将面临一个持续旺盛的需求市场。

（三）2004年龙岗楼市概况

2004年住宅均价达到4172元/平方米，同比增幅19.64% ，位居全深圳最高。即住宅均价达到4172元/平方米，与2003年该区3487元/平方米的均价相比，整体上涨685元/平方米，龙岗住宅均价也由2003年与宝安住宅均价相差281元/平方米缩小至仅14元/平方米。 专家分析，这是深圳近年来土地供应紧缩、关外城市化进程启动、关内外房价价格差异增大、品牌地产商高调托市等因素造成的结果。

从市场调查来看，2004年下半年龙岗中心城整个片区市场均价突破4000元/㎡大关。在售的主要楼盘东方沁园均价3800元/㎡；花半里一期平层4500元/㎡，复式5500元/㎡；欧意轩花园带精装修小高层4100元/㎡；罗马公元一期4800元/㎡，天健郡城西区4100元/㎡。

而龙岗中心城目前均价已达4500元/㎡，较去年同期上涨约30%；天健郡城东区均价达4500元/平方米，共370套，已签和同47套，楼盘整体销售率接近60%。尚景欣园一期

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均价4500元/平方米，138套，已签和同7套。罗马公元二期均价已达5000元/平方米，开盘当日成交187套，解筹率81.3，楼盘整体销售率达到72%。东方沁园已进入尾盘期，641套住宅剩100余套，销售率近8成。花半里二期于2005年中下旬入市，整体均价在5000元/平方米以上，一期销售率近90%。（2005年4月28日统计）

（四）项目片区发展趋势与展望

龙岗中心城定位是城市中心，作为城市的后花园，在居住环境方面非常舒适，找不到市区污染的感觉。马路宽、车辆少，土地平整，没有工业的污染，这是居住的良好环境。配套基本上较为完善，生活起来也非常便利。

龙岗中心城的人口规划是30万，现在的居住人口才10万人，这个量的差额就说明了中心城的房地产还有很大的发展空间，就现在的消费人群来看，必须要突破中心区现有的购买力，客户必须要走出去，不仅要吸引市区的，还要吸引惠州等客户的需要，因为中心城周边城镇都是工业区，居住环境非常恶劣，所以有很多在附近工作的人群都跑到中心城来置业居住，如坪山、坪地、坑梓、南澳、大鹏、坪湖、凤岗等地。

交通瓶颈的强势突破，如深惠路的扩建、环城北路的全线贯通，连接布吉、横岗、龙岗中心城，龙岗城市主干道的修建，05年水官高速延长段的完工，盐排高速公路的通车，南坪快速一期工程的完工，特别是即将开工建设的地铁三号线，将大大缩短了中心城与布吉、横岗以及市区的往来时间，使得关内人群到龙岗中心城置业成为可能。

最近龙岗规划分局落实“文化兴市”，深化龙城西区规划，奥林匹克体育

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中心将落户龙岗，日前前期准备工作已万事俱备、只待动工佳音。龙岗体育产业带趋于成型，现已建成并投入使用的有广东龙岗国际自行车赛场、龙岗公众高尔夫球场、运动员公寓等，18个室外网球场和篮球馆、网球馆、羽毛球馆、标准游泳池、足球场等在2004年已交付使用。即将建设的奥林匹克中心、龙岗体育公园将与已建成的龙岗国际自行车赛场一起，形成极具广阔发展前景的龙岗体育产业带，成为龙岗区经济发展的一大亮点。 据介绍，龙岗体育公园是龙岗区政府投资兴建的大型公益性项目，占地面积10万平方米，一期工程已基本建成使用，包括篮球、网球、排球、羽毛球、乒乓球、游泳及自行车等多种运动项目和中心会所、运动员公寓等配套设施，建筑面积约3.5万平方米，其中神仙岭国际网球中心是亚洲规模较大的国际网球中心之一，含有一片可容纳近5000个座位的中心场和16片能举办国际赛事的标准场及3片练习场。

本案中心城片区比较明显的优势：一是区位条件优势，龙岗中心城的门户，辐射面广，伴随着深圳市奥林匹克体育中心的投入使用，届时龙岗中心城的居住价值、升值潜力“升”不可测；二是交通比较便利，南面有机荷高速、水官高速、深惠路、拟建的深圳市东部通道和南坪路，北面有已规划的外环快速路（至东莞、惠州），东面有城市主干道黄阁路。另外，还有龙翔大道、外环快速路分别从龙城西区南部、中部穿过，计划动工的地铁三号线也在周边设有停靠站，并拟绕龙城西区修建一条地铁环支线。人流量及人流的高素质性无需质疑；三是周边设施配套齐全，省一级实验学校，体育设施齐全，还有一定规模和较高档次的酒店、天虹、万佳、岁宝等商场的商业设施，能为片区提供有力支撑；四是环境资源优越，坐拥龙城公园，其中龙城公园爬山道将与今年5月份投入使用。

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可以预计随着奥体中心建设的持续推进，龙岗中心城片区的价值将得到逐步的体现和提升，一个新的大型居住群正在形成，深圳第二个华侨城呼之欲出。

（五）项目周边楼盘分析

项目周边楼盘概况一览表

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项目 开发商 君成投资 位置 规模 占地65292㎡，建面主力户型 三房79~109㎡ 两房72㎡ 四房130㎡ 结构 均价 卖点 顺景花园 如意路与龙翔大道交汇处 124278㎡，其中一期占地20870㎡，建面42380㎡ 占地3.1万㎡，建面多层2200，二栋多层小高层2800 高层（18和5栋小高层 依山、靠余岭森林公园。 俪景鸿都 鸿基集团 吉祥路与龙翔大道交汇处 8.7万㎡，新鸿花园总占地10万㎡，建面25万㎡ 两房60~70㎡ 三房85~105㎡ 层） 小高层11~18层 均价3500 都市中心 雅庭名苑 伟宏泰地产 如意路与龙翔大道交汇处 占地26514㎡ 建面42320㎡ 三房85~105㎡ 两房~5房复式 70~157平地木 小高层为主、多层为辅 多层、小高层 小高层 多层 均价全多层 低价位 龙岗新门户、雅逸新生活、地铁口物业 大户人家、状元府邸 实验学校、公园物业 中小户型 入户花园 南北通透 复式前后庭花园赠送面积大 2.3万㎡岭南 风情园林，多层带电梯，一梯两户 自由分隔 赠送面积多 高实用率 全跃式 大社区 大社区品牌地产、 双语幼儿园 有格调是生活，有品位的家 2200~2300 海逸雅 居 和兴花园 东方御花园 花半里 方通实业 银台地产 中圳地产 龙福路与白灰围路交汇处 爱心路 占地15786.7㎡ 218户 3800 3800 —— 占地面积： 35000㎡ 两房~五房复式 总建筑面积： 70~204平方米 53687.41㎡ 总建筑面积约5万平方米，476户 两房~四房 70~150平方米 恒祥基地产 清林东路 4栋9层，2栋10层、122.03~160.151栋30层、1栋34层 ㎡的大户型3房一期推出246套 3厅3卫3阳台复式 占地10万㎡，建面17万㎡一期7万㎡ 三房112.3～127.83㎡， 四房136.63～148.14㎡ 三、四房130~170㎡ 135~160㎡的四五房 多层/小高层/高层 平层4500 复式 5500 3700~ 3800 东方沁 园 建设控股龙岗公司 宇宏投资 岗宏投资 天健地产 西临平安路 多层带电梯 罗马公元 泽润花 园 天健郡 城 实验学校东北 侧 白灰围一路 （龙福西路） 龙福路 爱心路 占地31059.5㎡，建面约6.7万㎡，384户 占地73157.5㎡，总建面235010㎡ 占地57000㎡，建面158000㎡，总户数1158户 建面30833.05㎡，总户数138户 小高层带电梯 小高层带电梯 折后4900 —— 西区4100 东区4500 折后4400 100~110㎡三房 小高层带电梯 尚景欣园 尚模地产 龙城大道 138～148㎡四房 11F/14F

花半里

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总占地面积：30000m2，总建筑面积：82523.51m2，容积率：2.8 地理位置非常有优越，处于中心城的中心，清林中路，海关大楼斜对面。户型在中心城来说属于创新一族，给中心城房地产带来清新的一面。复式单位设有层高5.8米的中空客厅、5.8米挑高前庭及超大露台的后院、内庭院、观景下沉式阳台。入户花园，南北通透。客户群体由企事业机关单位人员，政府公务员、企业主等中上收入阶层。

地块面临最大的缺陷是沿着清林中路边上还有一块是属于别人的地，对于整个楼盘的景观、视野以及形象都会产生负面的影响。

东方沁园

东方沁园总占地面积达10万平方米，总建筑面积为17万平方米，容积率为1.57，是多层带电梯的大社区，一期总建筑面积87174m2，建筑亮点有跃式设计，270度观景户型阳台。销售以三房（117-127m2）最为畅销。

天健郡城

总占地面积：57000m2，总建筑面积为158000m2，容积率为2.5。灰白冷色调，适合广东亚热带的天气，但没有用一些色彩来点缀，整体看起来比较死板。部分户型设有转角圆弧凸窗，入户花园南北通透。销售状况不太理想，2004年9月份发售以来，销售率达30%左右。

罗马公元

该楼盘为欧景二期，占地面积31059.5㎡，建筑面积约6.7万㎡，384户，

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地理位置优越，处于中心城的生活社区之中，配套设施齐全，生活气息浓郁，使用率比较高。

片区总评：

1、户型设计创新频出，吸引了大量投资置业者。 2、物业服务理念超前，奉行“五星级”贴心服务。 3、园林设计构思卓越，能将小区主题贯彻得淋漓尽致。 4、卖场设计别出心裁，具有煽动效果。

5、片区价格呈螺旋式上升态势，2005年支撑价5000元/㎡，涨停板5500元/㎡。

6、在售楼盘大户型居多，2005年放量亦是大户型激情演绎的时代。 7、随着各种交通政策的利好影响，该片区的市场吸纳力将逐渐增强，短期内可能会对龙岗中心城的房地产市场有所影响。

市场预测： ?

龙岗房地产市场开发投资继续保持高速增长，一级市场上土地出让速度不减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。

? ?

值得关注的是，龙岗中心城在2004年三易其价，市场支撑力有待考验。 二线市场方面，市场生机勃勃，中心城目前有三级市场门店70多家。增量和存量房价格差维持在30%左右。交易量方面，二手房与一手房差距逐步缩小。

?

商品房价格经过了一段时间的上涨之后，其房价重心已移至每平方米4000

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元左右，价格范围在每平米3400—5150元的商品房占据了市场总成交量的七成，楼市呈现出“价格重心上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。

?

房型面积的交易增长速度呈现倒金字塔型，是“高端快于中端及低端”，即单套150平米以上的大房型增速加快，占总体比例明显上升，而户型面积在70平方米左右的比例则急剧萎缩，形成一大市场空缺。

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据我司初步匡算中心城05年放量可能突破100万平方米,十余个项目将集中在05~07年破土,总建筑面积在400万平方米以上。

三、项目SWOT分析

1、项目S分析

1、坐拥中心城配套完善的大环境，位置优越；

2、紧邻新亚洲花园、和兴花园、福园等品质居住社区，居住氛围浓厚； 3、紧临天虹商场，尽情享受便利生活； 4、精巧户型，绿色环保社区；

5、彻底的人车分流，确保社区安全及居住品质； 6、设计超前，风格独特，标准的现代建筑园林； 7、环境优美，坐拥龙城公园；

8、室内外大面积配送，高品质超值空间； 9、中心城绝版精典时尚二房。

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2、项目W 分析

? 处于中心城楼盘竞争较激烈片区，两地块不贯通； ? 小区分隔成两个区域，对项目造成负面影响； ? 项目毗邻市政要道清林中路，噪音污染较重。

3、项目O分析

? 中心城房地产市场小户型空缺，绝版二房； ? 五洲风情，全水景住宅；

? 工程进度先于竞争对手，可提前占据市场份额； ? 地铁线与深惠路捆绑式提前开工，缩短与市区距离。

4、项目T分析

? 市场供应量大，竞争日趋激烈； ? 央行加息，对地产消费有一定的抗性。 小结：

针对项目存在的弱势和存在的系列问题，在操作过程中提出如下对策：

? 结合项目特性采取灵活的付款方式，最大化吸引小业主； ? 加快工程进度，抢先占领市场；与我司尽快建立合作关系，利用我司鸿策舫置业碧湖分行先咨询登记留住部分客户；

? 待外环境和内环境展示出来时才公开发售，突出开发商的实力； ? 与实验学校联系，并向教育局申请学位。

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四、项目核心价值及项目综合定位

（一）项目核心价值体系 1、项目核心价值系统内容构成

? 区域价值

项目所处的区域是中心城配套成熟居住社区，商机无限，升值空间巨大。这对住宅和商铺推广及价值的提升提供了一个强有力的支撑点。 ? 配套价值

借助项目本身的配套，及项目周边配套，如愉园菜市场、天虹商场、实验学校、龙岗区人民医院、龙城公园、海关大厦、建设银行等，来提升价值项目的配套价值。 ? 机会价值

以中心城配套成熟、居住氛围浓厚为契机，顺势推进,聚集人气，先声夺人，打造成中心城楼盘的品质新典范。 ? 环境价值

百万平方米市政公园，生态社区，水景天地。 ? 建筑规划价值

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鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号

从建筑规划、建筑形态、建筑形式来挖掘提升，如：名师精心设计；新人居标准；经典实用精品户型；大面积赠送、超值实用率；彻底人车分流、充足车位。

2、 项目卖点提炼

1、龙岗首席水景品质社区 ２、五洲风情，坐享其成 ３、中心城绝版精典时尚二房 ４、星级品牌教育,让孩子领先一步 ５、自然·生态家园，与山水共生 ６、配套齐备，高品质享受 ７、名师设计，新人居标准 ８、经典实用户型，加量不加价 ９、彻底人车分流、充足车位

10、强势发展潜力地带, 投资潜力无限，财富超值 11、天虹商场，便利就在家门口 12、优质物管，贴心管家 13、百万平米公园生活社区

注：我们希望在推广过程中与贵公司和广告公司共同探讨，进一步挖掘项目卖点，体现项目价值。

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（二）项目市场综合定位 1、项目形象定位

“打造龙岗独特的时尚精英领地”

――五洲风情园

2、项目主题定位

（1）核心推广主题

? 主题广告语：“锦绣五洲，风情东方” ? 生活主题：“享受绿色健康，品味学府生活”

? 产品特色：“时尚*精典”、“大面积赠送、超值实用率”

时尚精典和大面积赠送、超值实用率是项目推广主线，亦是最大的特点及其它项目最大的区别，亦是项目推广的核心主题。 （2）辅助主题

借助精心提炼的项目卖点，围绕核心主题，及其辅助主题，通过辅助主题的支持，让产品价值更贴近项目的定位，使项目的附加价值更大化。

辅助主题：

五洲风情，全水景住宅

汲取中西文化的脊髓，以水景为诉求主线，将各国风情演绎得淋漓尽致．

学府就在家门口

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星级品牌教育,让孩子领先一步。为追求健康生活的你提供超值服务。

百万平米公园，构筑绿色天地

百万平米的市政公园，为你提供休闲天地，防噪、防尘、加氧。

享用天虹商场的便利生活

中心城天虹商场等成熟配套，为你提供无限便利生活。

人车分流、商住分流

精心规划，实施人车分流，商住分流，为居住提供最舒适环境。

大师手笔，自住投资两相宜

小区由设计大师倾情打造，户型方正实用，赠送面积多，自住投资两相宜。

品牌物管，星级管家

24小时封闭式品牌物管，星级管家为你提供“五心级”（安心、贴心、放心、舒心、省心）服务。 3、目标客户源 （1）客户类型

①按客户居住区域划分：

从地理位置来看，项目处于龙岗中心城，交通便捷，由此可见： ? 第一市场，（核心区域市场）中心城及周边： 65%

? 第二市场，龙西村、五联村、新生村内各企业为中心并辐射到龙岗，坪地，平湖、凤岗、坪山、清溪、塘夏等镇： 25% ? 第三市场，深圳市内及港、澳、台： 10%

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鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号

②按购房频率划分：

根据项目户型特点及竞争楼盘状况项目的主力客户为： ? 首次置业者，预计占75% ； ? 二次以上的置业者占25%。 ③按客户类型分

根据客户类型来区分，主要客户应预计为： ? 公务员、事业单位职员，占35%；

? 小企业主（包括个体工商户、含港、澳、台投资商），占30%； ? 企业中高层管理技术人员，占25%； ? 其它人员，占10%。

（2）客户特征 ①目标客户特征

本项目户型适合的客户类型较多，首次置业者的首选二房与三房；针对二次置业为主的是四房、五房。

目标客户的主要特征如下： 首次置业客户：

? 年龄：一般年龄在25~35岁之间；

? 职业：以周边单位的企业中高层管理技术人员、公务员、事业单位职员、小企业主为主；

? 收入：家庭年收入多数在10万元之内；

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二次置业客户：

? 年龄：一般年龄在30~50岁之间；

? 职业：以周边单位的小型企业老板，政府职员以及部分大企业的高层管理、技术人员为主；

? 收入：家庭年收入多数在15—25万元以上；

环境及配套是二次置业的主要考虑对象，其次才是价格。

4、产品定位

（1）建筑形态：1栋多层、1栋独立式住宅、四栋高层（11+1～１8+1层） （2）建筑形式：底层商铺，两梯三户、四户；

（3）项目产品共691户，户型由二房～五房组成，产品主要以精巧两房和

三房为主打产品； 2房1厅1卫72.04～73.47㎡，占有比例23.15%，3房1厅1卫78.67～95.43，比重36.75%，3房2厅1卫，113.05㎡，占22.00%。 （4）具体户型如下表：

户型 2房1厅1卫 2房1厅2卫 3房1厅1卫 3房1厅2卫 3房2厅1卫 面积 72.04~73.47㎡ 78.85~95.06㎡ 78.67~95.43~116.05㎡ (其中116.05㎡8套) 94.16~95.99~125.93㎡ （其中95.99㎡70套） 84.51~113.05㎡ （其中84.51㎡52套） 套数 160 16 254 81 152 所占比例（%） 23．15% 2.32% 36.75% 11.72% 22.00% Email:XFY668668@163.com 20 锦绣东方营销推广初步方案第页

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3房2厅2卫 4房2厅2卫 4房4厅3卫 5房2厅2卫 独立式住宅 80.76㎡ 86.00㎡ 117.63㎡ 98.30㎡ 566.70㎡ 6 5 8 8 1 0.87% 0.73% 1.16% 1.16% 0.14% 5、价格定位

定位主线：根据鸿策舫对本区域市场的研究分析，结合项目的特点，本项目建议采用低开高走及差异化的价格策略。入市价应当较具弹性空间，富有一定的市场竞争力，让先购受惠的物业升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间，并让购房者对物业保持足够的信心。另一方面拉开沿街物业与小区内部物业的价差，并对不同景观朝向、楼层实行价格差异，充分体现物业各自的不同价值。

从目前龙岗房地产市场调查情况来看，我们采用有效需求成本加成法、市场比较法，分析有效市场的价格区间范围，在追加有效需求成本价格的基础上，确保合理的利润率，运用以上两种方法综合确定均价。

（1）成本加成法：

? 楼面地价：1500元/㎡（现市场价）

? 小高层建筑安装成本：1700元/㎡（包括公建配套成本） ? 税金及营销、管理、财务费用：320元/㎡ ? 不可预计费：50元/㎡ ? 利润额：900元/㎡（25%） 通过有效成本加价法得出：

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小高层毛坯房均价：4500元/㎡；

（2）市场比较法 项目周边最近的楼盘：

? 东方·沁园，多层带电梯均价：3800元/㎡ ? 天健郡城，小高层均价：4200元/㎡ ? 花半里，高层带电梯均价： 5200元/㎡以上 ? 和兴花园，小高层均价： 4000元/㎡ ? 欧意轩，精装修小高层：均价4200元/㎡

从以上资料，用模拟价值加权算术平均法，得出

本案项目的均价：4800元/㎡

建议：通过以上两种方法计算，取加权平均修正值，并充分考虑市场提

升值，得出确保利润率的项目底价： ? 小高层均价：4800元/㎡； ? 商铺均价：12000元/㎡。

◎标准价是在保持项目利润率的基础上来制定的。

以项目底价反推9.3折时的标准价格为： ? 小高层均价：5160元/㎡； ? 商铺均价：12500元/㎡。（96折） ◎正常销售折扣：

? 按揭付款：9.8折；

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鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号

? 一次性付款：9.6折。

本项目以9.8折得出项目均价：

? 小高层均价：4898元/㎡

本项目以9.6折得出项目均价：

? 小高层均价：5000元/㎡

◎ 开盘优惠：在正常的折扣下，开盘当日成交客户享受平常折扣的9.7折

? 按揭付款：9.8×9.7=9.5折， ? 一次性付款：9.6×9.7=9.3折，

此外，还可享受品牌家电赠送（与顺电、苏宁合作推广）

◎开盘之后，按照正常折扣执行，如遇节假日等活动促销，销售价格按照代理商控制折扣权限范围执行。

注：1.以上定价可以根据市场供求情况做出适当调整。

2.开发商控制折扣权限范围如下：

? 按揭付款：9.2～9.4折（3个点控制） ? 一次性付款：9.2折（1个点控制）

3. 代理商控制折扣权限范围如下：

? 按揭付款：9.5～9.7折（3个点控制） ? 一次性付款：9.3～9.5折（3个点控制）

（3）项目中具体单位的定价模拟

商品住宅定价法：利用差异性价格系数定价法，根据面积、座向、视野、

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鸿策舫置业 鸿策舫字【2005】J-0401`号

楼层、结构、材料等予以不同的定价。（见定价说明）

五、项目整合营销推广策略

（一）、入市时机规划

根据深圳楼市一般情况是下半年销售比上半年较为火爆，项目的工程进度大约是在2005年11月主体封顶，2006年5月竣工验收，完成部分小区环境，鉴于项目特点，自2005年初开始咨询，2005年8月销售中心投入使用并开始内部认购、公关活动。具体时间可定为2005年8 月18日～9 月23日内部认购期，进行意向登记及试销。内部认购只作意向登记，并实施全方位的形象宣传、造势（具体内部认购操作方案另案详述）；初步可定在2005年9 月正式公开发售。 1、销售进度计划

针对项目特征，销售期暂定为15个月（含内部认购期），销售主要分为三个阶段：

第一阶段（05年 8月～ 10月）：内部认购到公开发售，销售量达总量的30%； 第二阶段（05年11 月～06年 6月）：公开发售到竣工入伙，销售量达到80%； 第三阶段（06年 7月～ 11月）：此阶段销售量达总量的95%。

（二）、营销策略

本项目把握准确的入市时机，制订合理有效的营销推广计划，找准目标客户群，有计划、有针对性的促销，充分挖掘项目特点（便利的购物彻底的人车

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分流，享受型社区）的合理的价格抢占市场。

1、总体思路

本项目所在区域交通便捷，项目最好在做好部分环境后正式入市，并通过主动寻求集体购房迅速销售部分物业。

2、通路策略

合理的营销通路策略是缩短营销周期，加快资金回笼，降低交易成本的关键，本项目须拟定一个多渠道、多通路的营销策略，改变传统等客上门的被动销售方法，主要从以下几点：

多网点展示：除了在售楼处现场展示外，利用本公司三级市场置业网点，另

考虑在世贸中心、龙岗镇老街商业中心区及大型工业园内设立展示网点，接受客户咨询。

善用老客户：鸿策舫在龙岗中心城操作多个楼盘，积累了大量的客户资源，

善于利用手中客户资料，是本项目的主要通路之一。

善用客户网：通过对购房客户的合理引导，让客户成为我们的营销人员，实

施“以客引客”计划，让客户带动其亲戚、同事、朋友等前来置业。

上门采访直销：采用主动出击，在目标区域内上门采访直销，特别是针对集

体购房者。

策划活动造势：通过组织大量的活动，为项目宣传造势，带动客户置业热潮。 楼盘广告引导：通过全方位的轰动宣传，引导客户置业。

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（三）项目营销推广阶段计划安排（05年3月~06年11月）

首先利用鸿策舫置业网点在中心城的门店，于2005年3月开始接受电话咨询及项目形象宣传。

其次销售队伍力争2005年8月中旬进场，开始现场咨询及VIP内部认购，预计2005年9月正式公开发售。

1、蓄势期：05年3月18日——05年9月23日

（1） 目的：通过有目的和有针对性的广告宣传，使项目充分引起市场关注， 循序有效地吸引消费群体的注意，使其在短时间内对本项目有深刻的认识，产生兴趣，为形成有效需求奠定基础，为下阶段引爆期储备能量。 （2） 具体安排如下：

A：3月18日起，鸿策舫置业网点在中心城的门店开始接受电话咨询及项

目形象宣传。

B：8月10日——8月17日，销售队伍进场，开始销售培训工作，开始正式接受客户咨询，展现项目形象。广告宣传主要以“VIP内部认购时间信息告知”和“项目的形象宣传”为主。

C：8月18日——9月23日，“VIP内部认购”和“产品推介会”正式开始，8月18日正式收取诚意金：5000元，到开盘当日直接转为购房定金。通过收取诚意金（1个月左右的时间）的形式，有效积累客户，为公开发售引爆

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做准备。选择1个月时间积累客户，主要是不让交纳诚意金的客户因为等待开盘 “时间太长”的心理而产生抗性，流失客户。

2、引爆期：05年9月24日——2006年6月30日

（1）目的：在充分形成有效需求和消费者强烈心理期待基础上，选准时机，有效引爆。这段时间为正式公开发售期，主要是采取“先入为主、先发制人”的策略，提前抢占市场，使销售占主动地位。 （2）具体安排如下：

A：热销阶段：05年9月24日——05年10月24日，根据首轮销售情况，准确把握目标客户群消费心理，保持市场热度，调整相关策略和内容 ，对本项目优势进行相关评论和分析、报道、造势。因为此时，我们的楼盘是处于热销和强销期之间，而新推出的楼盘是处于引爆期阶段，在宣传上，我们必须通过产品和价格群组策略来取胜，而新的楼盘，在品牌策略、大社区稍胜我们一筹。

B：强销阶段：05年10月25日——06年6月30日，在上述基础上，再度火爆，大力广告宣传项目的产品优势和价格优势，力求形成二度热卖场面。

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3、扫尾期：2006年7月1日—12月底

根据前面销售情况，针对市场反应，做相应的策略调整， 是否有必要二次升温，运用差异化价值策略，再度引爆。因为竞争对手（泽润花园），此时处于强销和热销阶段，采取大力广告攻势，宣传其优势，会对我们的项目不利。

（四）项目营销推广策略战术 一）价格策略

1、定价原则

因为“锦绣东方”项目属于新的项目，结合中心城的物业市场，我们在定价采取原则：低开高走、逐步提升；低位开盘、导入客户；小幅频跳刺激消费；形象提升、提升卖点；中位收盘、圆满过渡。通过此原则，来制定相应的价格策略。

2、本楼盘的开价策略

定价是包括横向和纵向的多维范畴。前面所述产品的价格定位，通过成本加成法和市场比较法得出的只是价格可行范围的一维空间，定价策划还需要在水平轴上将之与时间对应，尤其在起始点位置更是如此。

开盘定价是策划与市场的最先接洽点，也是日后价格走势的基准。由于开盘能产生巨大的“首因效应”，故业内流行“良好的开端等于成功的一半”之

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说法。根据项目的特性、市场调查，综观全局走势和竞争对手分析，认为锦绣东方应采取低开高走渗透策略。 3、付款方式

本项目销售在正常情况下，建议推出两种付款方式：

? 一次性付款，9.6折 ? 银行按揭，9.8折

4、优惠条款

? 先购优惠（在开盘当日购买，凡成交客户赠送空调，通过家电礼品赠送活动，来促进和刺激开盘当日客户成交量）； ? 凡是成交的客户都可以参与日后的抽奖活动； ? 节假日促销活动期间优惠，与商家联系，送电器等；

? 喜悦人生计划，以老带新，送现金1000元或1年物业管理费； ? 公司员工购房优惠，可享受9.4折优惠；

? 集体购房优惠，4人以上（含4人）购房，可享受9.4折优惠。

二）广告策略

1、策略分析

广告策略是营销推广策略的重要内容，是广告活动中用有限的费用取得最大广告效果而运用的手段和方法，在房地产市场激烈竞争的今天，要使广告活动富有成效，必须制定多种方案策略。

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1）系列广告策略

以连续性贯穿的广告主题，发布系列广告加深广告印象，增强广告效果。 2）目标市场策略

目标市场是项目决定进入的市场，根据营销阶段的划分和广告目标对象所达的区域内重点广告轰炸。 3）广告内容更新策略

根据项目营销推广的进度和目标市场的变化，广告内容需适当更新，但需保持核心主题的持续性。都要求广告重点内容突出，提高项目在消费者心目中的地位，刺激购买欲望。 4）广告的心理策略

运用心理学原理来策划广告，从而促使消费者在更短的时间内，更快的认可和产生购买行为。 2、广告目标

在广告设计中，一定要突出锦绣东方内在的“品质感”，这与我们的精品时尚相对称。广告投放必需明确广告应达的目标，广告目标取决于企业经营目标，本项目广告目标应从以下几方面入手；

（1）销售增长目标：本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从

而提高楼盘销售业绩，按经营计划完成销售目标。

（2）市场扩展目标：通过户外广告，报纸、活动、电视广告展开以中心城为

中心的销售市场，并拓展龙岗,凤岗，坪地，坪山等市场。

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（3）树立项目品牌目标：通过系列广告活动，树立锦绣东方项目品牌，使项

目在目标市场上形象个性鲜明的目的，增强目标市场消费者对项目的注意力与好感。

（4）企业形象目标：树立良好的品牌，拓展发中公司的社会影响，加快发中

地产向产业化发展的进程。

3、广告定位

通过对项目定位的分析和龙岗房地产市场的分析、项目的核心价值体系的理解及推广主题的把握，确定项目的主要销售对象（目标客户群），一切广告宣传也都是围绕着目标客户群。为此明确向销售对象诉求以下内容： （1）广告调性 ①广告调性

? 生活化 ? 积极的 ? 丰富的

②广告色调

主色调： ? 黄色 ? 蓝色

辅色调：

? 红色

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? 白色

③广告图片及文字表现要求：

? 精品的 ? 新颖的 ? 时尚的 ? 绿色的 ? 温馨的 ? 亲和力强的 ? 休闲的 ? 享受的

（2）广告诉求主题 1）生活主题的诉求

①核心推广主题：

? 主题广告语： 锦绣五洲，东方风情 ? 生活主题：享受绿色健康，品味学府生活

②锦绣东方带给客户什么样的生活方式？

答案：锦绣东方带给客户的是一种与别的楼盘不同的生活主题，在锦绣东方里是“享受绿色健康，品味学府生活”。这就是作为本项目的总的生活主题定位，是宣传推广时重点突出的主题。

本项目提供的不仅是一个生活空间，更是提倡一种休闲的、享受的精品

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时尚生活方式。通过对现代时尚生活、文化等的挖掘，通过平面广告的形式来表现该主题。

③其它主题广告语：

? “前公园，后学府，前呼后应” ? “享受现代时尚写意生活”

? “锦绣东方的幸福，是因为那里传出你的笑声”

2）产品价值诉求

从产品的特性出发，来挖掘内在价值。 广告语：

? 锦绣五洲，东方风情

? “生活是你选择的，幸福也是你选择的” 3）环境价值的诉求

从项目的园林、景观、建筑小品及周边绿化环境，烘托本项目对环境塑造的大手笔。

广告语：

? “自然·生态家园，与山水共生” ? “百万平米市政公园，构筑绿色视线” 4）区域价值的诉求

本项目所处的位置为天虹商场等成熟龙岗中心城商圈，吸引多个实力商家

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进驻本商圈，形成从百货超市、家居、餐饮服务、休闲娱乐，专业市场等均有涉及的商圈，便利生活圈是居住的重要条件。 广告语：

? “中心城商业，投资潜力无限，财富超值” ? “中心城绝版精典时尚二房” 5）配套价值诉求

从项目的配套来，表现社区的品质感。 广告语：

? “与你相约绿色休闲时光” ? “学府就在家门口”

? “天虹商场便捷的幸福生活” 6）规划设计理念的诉求

通过阐明项目的总体规划和超前的设计意念，进而系统的介绍项目的布局合理、室内外空间的实用，建筑立面的创新设计，集中地反映理想中的未来生活空间。 广告语：

? “你的空间，由你来掌管” ? “人车分流，充足车位” ? “人车分流，商住分流” ? “大师手笔，品质卓越”

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7）物业管理

通过锦绣东方社区的24小时封闭式物管，星级管家为你提供“五心级”（安心、贴心、放心、舍心、省心）服务，来凸显锦绣东方档次。 广告语：

? “封闭式物管，星级管家” 4、广告阶段计划

根据锦绣东方项目营销阶段划分，把项目推广阶段划分为三个阶段：

第一阶段：蓄势期（准备期—VIP认购） （2005年8月10日～9月23日）

第二阶段：引爆期（热销—强销期）（2005年9月24日～2006年6月30日）

第三阶段：扫尾期 （2006年7月1日—11月底）

第一阶段：蓄势期 （2005年8月10日～9月23日）

策略：在引爆期前即公开发售前，通过全方位广告出来，多种媒体组合（户外广告、报纸、电视等及各种辅助媒体和渠道策略），把锦绣东方开盘的信息，

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铺天盖地的宣传，通过系列广告投放，轰动整个龙岗城，让龙岗无人不知，无人不晓，并以此引导市区消费群体，有效引爆项目的公开发售。 1）2005年8月10～17日

（1）宣传内容：主要以“VIP内部认购时间信息告知”为主。

（2）活动内容：通过8月15日举办“产品研讨会”，来达到“VIP内部认购时间信息告知”。

（3）主要媒体：深圳商报（软性报道）、晶报（软性报道）、深圳侨报（软性报道）、楼体巨幅、户外广告牌、墙体广告。 2）2005年8月18日—9月23日 （1）宣传内容：

开始VIP内部认购正在进行中、项目的核心价值、项目主题生活方式的宣传、9月24日开盘信息的告知、

（2）活动内容：通过9月10日教师节活动或锦绣东方之夜活动（开盘前一周举行）；进一步累积客户和巩固客户，使开盘当日的成交率更高。 （3）主要媒体：商报、晶报、深圳侨报（封底全版）、电视广告、户外广

告、夹报传单、海报派发、

第二阶段：引爆期

策略：在充分形成有效需求和消费者强烈心理期待基础上，选准时机，有效引爆。这段时间为正式公开发售期，主要是采取“先入为主、先发制人”的策略，提前抢占市场，使销售占主动地位。

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1）2005年9月24日—10月24日 热销期

（1）宣传内容：

开盘热销的炒作、项目的核心价值、项目主题生活方式的宣传 （3） 活动内容：通过举行活动，来回报客户，提高社区文化氛围，促进销售。

?

开盘后二周开始举行“文化月”活动，售楼现场每周一次的文艺表演，促进销售现场气氛，同时安排2～3次于展示点举行文艺表演，在活动中宣传楼盘；

（4） 主要媒体：电视广告、商报、特区报、深圳侨报、户外广告、传单

2）2005年10月25日——2006年6月30日，强销期

（1）宣传内容：

项目的核心价值、项目主题生活方式的宣传

（2）活动内容：

? 延续举行“文化月”活动；

? 发起并组织龙岗万人万米长跑，除了业主外还要邀请社会各界运动爱好者参与，塑造项目运动、健康的社区文化； ? 欧洲游 ? 圣诞节 ? 元旦

（3）主要媒体：电视广告、户外广告、传单

第三阶段：扫尾期 2006年7月1日——12月底

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策略：根据前面销售情况，针对市场反应，做相应的策略调整， 是否

有必要二次升温，运用差异化价值策略，再度引爆。

（1）宣传内容：项目的核心价值、项目主题生活方式的宣传、促销信息等。 （2）活动内容：针对剩余单位，调整营销策略，举行一些促销活动，如暑假与妇儿活动中心合办游泳比赛：利用节假日如教师节、中秋节、国庆节，促进销售。

（3）主要媒体：户外广告、传单 5、广告投放计划 （1）广告费用预算

根据龙岗中心城营销推广经验，并结合本项目的特征，广告推广费用约

为销售总收入的1%。本案销售收入约3.9亿元，广告推广费用初步预计300万。

（2）广告计划表

日 媒 介 围墙 报纸 条幅 形象包装 电视 单张 楼书 网络 期 05/7 8 前 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 9 ※ ※ ※ ※ ※ ※ 10 ※ ※ ※ ※ 11 ※ ※ ※ 12 ※ ※ ※ ※ ….. ※ ※ ※ 至06/7 06/6 ※ ※ ※ ※ ※ ※ 8 ※ ※ ※ 9 ※ ※ ※ 10 11 5 45 10 65 10 第一阶段 第二阶段 第三阶段 预计 费用 （万） ※ ※ 40 ※ ※ 5 ※ ※ 10 Email:XFY668668@163.com 38 锦绣东方营销推广初步方案第页

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礼品 活动 展销 指示牌及 户外招牌 车身和车亭广告 其它资料 预计费 用（万元） ※ ※ ※ ※ ※ ※ 165 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 90 ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 45 10 25 25 ※ ※ 25 ※ ※ 20 5 300 （2）报纸广告安排

硬性广告，按9月24日开盘计划

媒体 时间 9月20日 9月21日 9月22日 9月23日 9月24日 商报 9月25日 9月26日 9月27日 9月28日 9月29日 9月30日 9月20日 9月21日 9月22日 9月23日 晶报 9月24日 9月25日 9月26日 9月27日 版面 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×1 7） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×1 7） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 主要内容 开盘广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 热销广告 热销广告 热销广告 热销广告 热销广告 热销广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 热销广告 热销广告 热销广告 Email:XFY668668@163.com 39 锦绣东方营销推广初步方案第页

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9月28日 9月29日 9月30日 9月23日 9月24日 深圳侨报 9月25日 9月30日 报眼（6×17） 报眼（6×17） 地产普通1/4版 （24×17） 封底全版 地产普通1/4版 （24×17） 地产普通1/4版 （24×17） 封底全版 热销广告 热销广告 热销广告 开盘广告 开盘广告 开盘广告 热销广告 （3）电视广告计划

15〞告知广告片，开盘前2周开始播出，为期30天，电视广告计划如下：

频道 本港台 时段 晚6:30新闻前后 晚6:30新闻前后 晚间新闻前后 播放范围 播出时间 备注 龙岗、坪山、横岗 9月11日~9月24日 每日2~3次 坪地、坑梓、葵涌 龙岗、坪山、横岗 坑梓、坪地、葵涌 全市 9月11日~9月24日 每日2~3次 9月11日~9月24日 每日2~3次 翡翠台 SZTV-1

30〞形象广告片，开盘后2周内开始播出，为期30天，电视广告计划如下：

频道 本港台 翡翠台 SZTV-1

时段 晚6:30新闻前后 晚6:30新闻前后 晚间新闻前后 播放范围 播出时间 备注 龙岗、坪山、横岗 9月25日~10月9每日2~3次 坪地、坑梓、葵涌 日 龙岗、坪山、横岗 9月25日~10月9每日2~3次 坑梓、坪地、葵涌 日 全市 9月25日~10月9每日2~3次 日 Email:XFY668668@163.com 40 锦绣东方营销推广初步方案第页

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