当前老人对高端养老公寓的需求分析

当前老人对高端养老公寓的需求分析（一）

本文原载于《中国房地产报》 作者：周燕珉，李佳婧

当前，养老地产正在如火如荼发展之中，许多开发商正在积极探索养老地产这一新兴领域，尤其是高端养老产品的开发。由于国内养老地产发展时间尚短，各方面经验不足，不少开发商对养老地产该怎么做抱有很多困惑。

中国是世界人口老龄化最快的国家之一，截至2011年，中国大陆65岁及以上老年人占总人口的9.1%，到2050年，这一数字将超过25%，与发达国家持平。人口老龄化趋势使全社会面临着巨大的养老压力，而我国的养老设施床位数量还远远没有达到国际公认的老年人口5%的比例，养老机构建设仍有巨大发展潜力。与此同时，随着生活水平的提高和观念意识的转变，高端养老公寓也越来越多地受到一些老人及其子女的青睐。

然而，中国的养老市场尚处探索阶段，许多开发商对高端养老产品还没有形成明确的概念，常以一般的高端房地产开发思路来面对养老市场，或是一味追求养老机构的设施豪华或规模宏大，或是忽视了老人的养老照护需求。这成为许多高端养老产品的开发误区。老人是否需要高端养老产品？什么情况下需要？需要怎样的高端养老产品？我们还要对这些问题进行充分的了解，才能做好高端养老产品的开发与运营。

笔者此次对于老人养老居住需求的分析基础主要来源于多年来的养老建筑设计实践经验和调研。一方面，笔者在实践工作中和许多开发商展开过较多的沟通，并率领工作团队参与了部分针对养老项目产品的前期客户需求访谈，以及高端养老设施的使用情况调研。同时，有幸参与到一些养老项目的研讨会中，了解到项目定位及实施过程中遇到的问题。另一方面，笔者在长期的教学研究环节中，专门组织学生开展针对老人养老意愿的需求调研，目前已经累计调研500人以上，访及全国160多家养老设施，积累了大量的基础资料。借此机会将这些成果进行归纳梳理，与大家分享。

本文将分为四次进行连载，分别从老人的入住动机、选择养老公寓时考虑的几大因素以及对养老公寓硬件环境需求等方面，分析老人对高端养老产品的需求。

老人入住养老公寓的动机有哪些？

什么情况下老人会选择入住养老公寓？通过调研分析，我们将老人的入住动机总结为如下四点：

①获得及时的护理和医疗援助

获得及时的护理和医疗援助是老人入住养老设施的首要动机。随着子女异地就学、异地工作现象的普遍化，城市和农村的空巢老人越来越多。许多空巢老人随着年龄的增长，感到独立生活较为吃力或生活部分不能自理时，会产生入住养老设施的想法，以便能获得及时的护理，并在突发疾病时得到医疗援助。另外，在与子女分开居住的老年夫妇中，一方去世、另一方失去生活上的照应时，也会促使老人产生“老伴儿不在了，一个人没意思，不如去养老公寓”的想法。

②减轻子女等家庭成员的照顾负担

从调研结果来看（图），减轻家庭的照顾负担是老人入住养老公寓第二大原因。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，加重了70、80后子女肩上的担子：既要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。这在老人身体尚为健康时或许还可承担，一旦老人身体出现严重疾病而需要长期居家照料时，子女往往要承受巨大的压力。是否要放弃工作来照顾父母？究竟由谁来照顾父母？这成为许多家庭都要面临的问题。为了减轻子女的养老负担，许多身体衰弱或不能自理的老人会选择入住养老公寓，以社会服务代替家庭照顾，减轻子女的生活压力。

③享受晚年生活

调研中，有相当一部分健康老人表示，入住养老公寓是一种开展新生活、享受生活的体验。一方面，养老公寓常常位于城市近郊，风景好、空气清新，比家中居住环境更舒适。另一方面，许多老人表示养老公寓提供的家政服务、餐饮服务可以大大减轻自己的家务劳动负担，忙碌了一辈子终于可以轻松自在地享受晚年生活。特别是出生于50、60后的一代，他们的消费观念较传统的老人有所转变，会更加注重追求生活品质，愿意到条件较好的养老公寓享受老年生活。

④摆脱孤单

摆脱孤单也是许多老人选择入住养老设施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和他人的交流。调研中，一些老人表示，和其他老人毗邻而居可以促进自己与他人的交流，甚至能帮助自己获得生活的信心。同时，许多老人也希望可以和过去的老同学、老朋友、老同事居住在同一个养老公寓，既有共同话题可以交流，又能互相有个照应，共度晚年。

图 对老人入住养老公寓动机的调研统计图

（数据来源：2007至2011年清华大学建筑学院学生对255位老人的问卷调研结果）

老人对入住养老公寓存在的担忧

然而，在调研过程中，我们也了解到一些因素的存在使得老人对入住养老公寓有所担忧。比如，一些观念较为传统的老人害怕入住公寓后，会给人一种自己被子女遗弃的印象。还有部分老人担心养老公寓生活环境缺少活力，日常生活单调，活动受限制。也有一些老人会担心与其他老人的人际关系不好处理，害怕或是不愿意与失能失智老人做邻居。此外，服务不周、饭菜不合口味等原因导致情绪不好也是许多老人考虑入住养老公寓前所担心的问题。

总结下来，在家得不到照顾、减轻家庭照顾负担、享受生活和摆脱孤单是老人选择入住养老公寓的几大主要原因。而认为入住养老公寓就是被子女遗弃的观念、害怕生活环境缺乏活力、人际关系处理难、服务水平不佳则是使老人对入住养老公寓会产生的疑虑。因此，高端养老公寓如果能在护理、医疗条件与硬件设施上满足老人的需求，并营造起一个温馨有爱、充满活力的环境，就会对希望入住养老公寓的老人有较强的吸引力。

在下一期中，我们将从区位交通、入住费用、护理服务等角度进一步剖析老人在选择养老公寓时考虑的几大因素，欢迎继续关注。

当前老人对高端养老公寓的需求分析（二）

作者：周燕珉，李佳婧 本文原载于《中国房地产报》

上期内容我们对老人居住需求的研究背景和分析基础进行了介绍，并探讨了老人入住养老公寓的四个动机。本期将重点剖析老人在选择养老公寓时考虑的一些因素，分别从设施的区位环境、入住费用、医疗条件、护理服务水平、餐饮水平等五个方面对其进行总结。在这些方面，老人对高端养老产品也提出了更多的期望。

选择养老公寓时考虑的五大因素

1. 区位环境：交通便利和风景优美，哪个重要？

老人对于区位环境的要求往往是决定其选择的首要因素。从调研访谈的结果来看，老人对养老公寓位置选择的主要观点有以下两种：

①偏爱近郊或城里，方便就医和探望

在问及养老设施的区位条件时，不少老人都表示“最好要离医院近”。许多老人都会经常到医院就医、取药，对养老设施和医院之间交通便利的依赖性很强。通常来讲，大部分条件较好的医院都位于城里，许多老人因此不愿选择远郊的养老公寓（图1）。部分老人的子女也认为不能把老人送到太远的地方：“工作太忙，不方便看望”。因此大多数老人希望设施最好能够距市中心车程在30分钟到1个小时左右（此处以大城市为例），既方便去城里经常去的医院，又便于子女常来探望。还有一些老人表示，设施坐落在远郊也能够接受，但应尽量靠近主要交通道路，保证与城里有便捷的连接。

②喜欢郊区，好风景好空气是理想

环境优美是老人对养老设施的进一步要求，在美好的风景中安享晚年是许多老人的理想。然而，大部分城里的养老设施景观资源有限，通常只有到离城市略远的郊区才可能有好的环境。调研过程中，也有少部分老人并不特别在意养老公寓的远近，表示“环境好、空气好最重要，最好能有山有水，孩子们可以开车来看我”。

通过上述分析可以看出，交通便利和环境优美是老人们对区位环境的主要诉求，同时养老居住产品的类型也与区位条件具有较强的关联性。老人身体健康时，愿意开展新生活、享受晚年，可以接受住在郊区的低密度老年住宅中；当卧病在床时，则希望靠近医疗资源，离子女较近，没有精力再搬到远处，城里的护理型养老设施更加适合他们；而一些具有一定经济实力、身体又需要护理的老人则可以接受城市内地段优越、配套完备但价格高的养老公寓。

图1 养老机构区位选择调研统计图

（数据来源：润土咨询《2012中国城市养老居住模式研究报告》）

2. 入住费用：适中，可自己承担最好

价格也是许多老人考虑的重要因素之一。高端养老公寓入住费用较高，并且往往需要交付大笔保证金或会员费，老人就更需要从各方面考虑是否可以承受入住的费用。

①入住资金主要来自养老金、子女和原住房

通过调研，我们发现目前老人支付养老设施入住费用的资金主要来自三方面：自己的养老金或积蓄、子女赞助以及出租或卖掉原住房的资金。由于价格高昂，老人往往无法单方面依靠养老金支付高端养老机构的费用，大多数老人需要加上子女的资助、原住房房租。也有一些老人干脆直接把房子留给孩子，由孩子承包自己养老的费用。

②希望费用在自己可承担的范围内

在调研中，许多老人表示不愿意用子女的钱，希望费用能够自己承担。而高端养老公寓入住时通常需要支付较高的会员费或押金，老人有时无法单方面承担。因此有些老人的子女会帮助老人支付会员费或押金，老人则以养老金、出租房屋的租金支付每月的床位费、餐费等。许多子女还表示，对于入住费用问题，“不能让老人知道太清楚，老人不愿意花我们的钱”。

3. 医疗条件：重视急救处置能力，希望设置医院

如前所述，养老公寓的医疗条件也是老人决定是否入住的关键因素，许多老人选择入住养老设施正是因为在家中得不到及时的护理和医疗援助。

①最关心“急救通道”

调研过程中，许多老人反复强调了养老公寓要有快速、便捷的急救处置通道，包含及时发现病情，应急救助，转送对接医院等等。这就对养老公寓中的紧急救助系统提出了要求，例如需为老人配备固定或随身携带的呼叫器，需安排紧急救助的医护人员及急救医疗设施，以及送往医院急救的车辆等设备。

②希望设置老人常看的科室

在医疗方面，老人们希望养老公寓中的医疗设施能够满足急诊和日常就诊的需要。如果有条件设置医院，则希望能设置老人最常看的几个科室，包括全科、中医、小外科、心脑血管、骨科、神经内科等，并且最好能与各大特色医院合作，以保证较高医疗水平。同时，老人们还强调了公寓中的医疗机构最好要纳入医保体系，满足报销的要求。

③希望医疗环境温馨化，服务个性化

对于就医环境，许多老人希望高端养老公寓的医疗环境能够比医院更温馨，更有居家感，希望能够设置特需病房（安静宽敞、有卫生间、特护和订餐等服务）。与此同时，还应提供一些个性化的医疗健康服务，例如为老人建立电子医疗档案、有专门护理人员陪同就医等。

4. 服务需求：保证高品质与持续性，偏重康复、养生

服务水平是养老设施的整体品质的重要体现，调研过程中我们发现，选择高端养老设施的老人往往对护理、服务有着更多的关注，良好服务品质的持续性则是老人对养老公寓护理服务的最大心愿。

图1 日本老人公寓中的小厨房：满足烧水、热饭菜、煮粥需求

（作者自摄）

③ 满足泡澡需求

在调研中，许多自理老人提出泡澡是对生活的一种享受，希望套内能设置浴缸。但老人们也担心自己在泡澡时滑倒，并且卫生间内的洗浴空间有时也不够宽敞，难以设置浴缸。因此，可以考虑在公共浴室中设置浴池、水疗池等，这样既可满足老人的泡澡需求，又可有专人看护、协助，保证老人的使用安全。

④ 有充足的储藏空间

调研中我们了解到，许多老人在入住养老公寓后，希望把之前家中的许多物品搬至自己的房间中，但这样往往导致居室内储藏空间不足，屋内很乱，有时甚至会有绊倒的隐患。针对这一问题，可以利用房间内的上部空间做吊柜、顶柜、让子女或者工作人员帮忙拿取物品，适当加宽走道做柜子，也可以将地下室部分划为一些存储隔间给老人放置换季物品，充足的储藏空间将使老人的居室内显得更加宽敞、舒适。

2. 建筑风格：多样化需求，文化感受青睐

① 外形宜庄重、大气，偏爱中式立面风格

调研过程中，我们拿出不同立面风格的建筑照片，请老人从中挑选喜爱的样式。多数老人认为养老公寓建筑外观给人的总体感受首先应当是方正、色调温暖的，同时要体现文化感、厚重感，也有老人提出喜欢怀旧的感觉。

从调研结果看，大部分老人更偏爱庄重的中式立面，也有一些老人喜欢独特的中西合璧式。剖析原因，大概是由于老人受传统文化影响较深，部分有出国经历的老人又对西方建筑样式有特殊的感情。但总体而言，简单、大气的立面风格更受到老人喜爱。

一些老人的子女表示喜欢欧式的入口，认为比较高档、气派，并且希望从外立面可以看出养老公寓的特别和优越感，这体现了许多子女希望能够通过送父母进入高端养老公寓来体现孝心的心理。

② 室内装修宜温馨、舒适

我们在调研中提供了中式、日式、欧式三种装修风格的图片供老人选择（图2）。老人的选择比较多样，但大部分老人认为日式装修的简约、细致给人安全、舒适的感觉，室内木色材质也让人觉得很温馨；中式装修比较符合老人的怀旧心理和文化偏好，室内空间效果较为气派，但调研中老人普遍担心中式风格会比较昂贵；选择欧式风格的老人则表示喜欢欧式装修中的地毯、沙发及整体配色给人带来的温暖、柔软的感觉。老人们也提出如果套型内的室内风格能多样化，则可以根据自己的喜好有所选择。

图2 室内风格对比：老人的喜好各有不同，但人性化、舒适化是核心

③ 喜欢中式园林

许多老人表示希望养老公寓的室外环境能够有山有水，最好能有较大的庭院或者周边有大型公园。健康老人则喜欢有晨练的广场。在园林的风格上，大部分老人都表示偏爱中式园林，认为中式景观“层次丰富、树多、好玩有趣”。老人的子女则更关注景观的安全性，喜欢开阔的绿地和平整的散步道。有些老人还表示设施中的园林可以定时开放给外界，为园林增加人气。

3. 周边配套设施：立足老人，满足餐饮娱乐及日常需求

在调研过程中，有些老人认为公寓内的配套设施过于单一，不能满足老人多样化的生活需求。而养老公寓周边一定的餐饮、商业等配套设施往往可以方便养老公寓中的老人生活，也使老人的活动有更丰富的选择。老人对周边配套设施的需求大概可以分为以下几点：

① 希望附近有高档中餐厅

许多老人表示希望老人公寓附近有中高档的餐厅，方便子女探望时一起外出就餐。外出就餐一方面能促进老人与子女的交流，一方面老人的子女也希望能借此机会为老人换换口味。

② 周围有贴近老人需求的菜市场、小超市、药店、食品店

调研中，很多老人都反映周边的购物配套设施不足，希望养老公寓的附近能够有可以满足老人日常需要的商店，如药店、食品店、超市，一些能自己做饭的老人希望能从小商贩手里直接买到新鲜的蔬菜才好，老人的子女则希望商店具有专业性，商品种类应能够贴近老人需要，使他们可以买到护膝、助步器等老人很需要但一般商店难买到的商品。

③ 有底商、中高档购物中心或娱乐设施供游玩

在调研中，很多老人希望养老公寓周边能有形成规模的底商或购物中心，一方面方便老人和子女买东西，一方面也能使日常生活更加丰富。一些老人的子女提出，希望养老公寓周边或设施内部能有可以陪老人在里面玩一整天的娱乐休闲设施，既满足陪老人逛街、休闲的愿望，同时也能增进和老人的交流。目前，许多位于近郊的养老设施周边餐饮、商业、娱乐等配套设施很少，许多老人表示：“如果周围有玩的地方，孙子孙女就可以和儿女们一块过来，一家人一起过个周末。”

④ 需要技术好、环境优雅的理发店

理发是生活中不可或缺的服务，特别是60-70岁左右的青年老人们仍很关注自己的仪表。很多老人希望养老公寓周边能有理发技术好、环境优雅的理发店。然而，目前在养老公寓中单独配置的理发室往往会出现使用频率较低的情况，可以考虑充分利用社会资源，以设施周边的理发店为老人提供优质理发服务。

⑤ 洗衣店很有必要

许多老人表示，尽管已经有了居室内的洗衣机，但养老公寓周边有配套的洗衣店也是非常必须的，可以更方便地送洗大衣、床单及换季衣物等。

总结

本文通过四期的连载，讲述了老人选择入住养老公寓时，对区位交通、医疗条件、护理服务、硬件设施等方面的考虑因素，这些需求可凝练为三点，即：保障安全的需求、享受生活的需求与摆脱孤独的需求。

然而，在满足老人生活的安全性、便利性、舒适性基础上，养老公寓应当进一步关注老人的精神生活，促进老人对待生活的积极性，使其老有所为、老有所乐。一方面，应尊重老人的生活习惯，满足老人独立、自主、个性化的生活需求，提供针对不同护理程度老人的照护服务。另一方面，应积极为老人提供丰富的活动种类与活动空间，帮助老人度过健康、充实、快乐的晚年。

目前，许多养老公寓的开发和设计片面考虑设施的高档豪华或者规模的大型化，正在步入“高端化”误区。而从上文的分析可以看出，在考虑入住养老公寓时，老人们最关注的往往不是设施的豪华或者规模的宏大，而是公寓内的硬件设施是否适合老人、各项服务是否周到及时等因素。因此，只有从老人的养老需求与期望出发，把策划、规划、设计、运营统和成一个整体，才能使养老公寓成为老人理想的养老场所。

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