绍兴房地产市场简报ok

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绍兴房地产市场简报

一、前言

二、宏观市场情况

三、区域市场特征

四、柯桥代表楼盘分析

智 隆 代 理 2009-9-18

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一、 前言

2008年对于绍兴房地产是艰辛的一年，房地产受2005-2007年政府住宅市场调控措施、住房购买力下降、经济增长放缓等多重因素，住宅市场销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空置率快速上升。基于绍兴目前所处的城市化阶段，受2007年市场的影响，商品住宅开发投资猛涨。销售面积下降的时候，住宅的开发投资仍处于惯性增长。市场需求也没有实质性的复苏，目前市场销售滞缓，空置面积上升的供大于求的现象没有改观。房地产与股市好的时候，是卖方市场，供不应求，而现在是供大于求，是买方市场。这就所谓产品必须符合买家需求，工程质量必须符合买家要求，价格必须符合买家期待价格，物业质量也必须符合买家的水准。最近政府大力推进保障性方式的安居工程及对保障性住房巨大的投入。绍兴2009年初安置房、经济适用房如雨后的春笋破土动工。但绝大数居民还是要通过商品房市场来解决，最近政府又大力用市场方式来达到这目的，政府采用各种优惠政策来减轻居民购买住房负担，希望房地产市场价格调整或回归理性，让居民消费需求释放出来，保证房地产市场持续稳定发展，是发挥房地产扩大内需作用的关键，成为中国经济增长之动力。

2009年一季度，绍兴住宅类房源共成交491套，成交金额4.4亿余元，均价每平方米7343元。其中，一季度市区存量房交易受理1633件，创近5年来新高，是2005～2008年第一季度存量房平均受理件数的1.67倍。2009年1月份，绍兴的商品房空置面积达75.41万平方米，而到了3月份减少为45.86万平方米，这意味着前三月，绍兴商品房被消化了近30万平方米。2009年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升，达到100.84，比上季大幅增加26.11个百分点，高于去年同期12.77个百分点。5月，绍兴将接连有9块土地走上拍卖台，其中7块是商住地块。对绍兴经济界人士来说，这些数字足以让他们感到欣喜，因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。业内普遍比较认同的数据是：

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房地产上下游共涉及50多个行业，每投入100元的资金可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130~150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业；换一种算法则是，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，就会减少钢材需求2万吨、门窗需求8万套、卫生洁具需求2万套左右。房地产的带动效应很像水里的波纹，会不断扩散，最终影响到社会生活的各个层面。

2009年，绍兴楼市销售呈现持续回暖之势。以市区为例，在相继迎来销售“小阳春”和“红五月”后，6月份，市区住宅类商品房成交呈现井喷之势，当月成交673套，日均22.4套。其中，6月30日当天，成交98套，成为2009年以来单日销售最多的一天。据市房地产信息网官方信息，1至6月，绍兴市区商品房成交2159套，成交金额2.43亿元，成交均价8543元/平方米，其中，住宅类商品房成交1819套，成交金额1.816亿元，成交均价7926元/平方米。绍兴楼市价格稳中有升。3月末和4月末，市区住宅类商品房成交均价7300元/平方米左右，而到了5月末，均价为7500元/平方米左右，6月末为7900元/平方米左右。全市房地产开发投资呈现持续升温之态。1至3月全市房地产开发投资378413万元，同比增长0.2%。1至4月累计投资556735万元，同比增长1.7%。1至5月累计投资591107万元，同比增长3.9%。随着楼市成交量回暖，绍兴土地市场也步入理性复苏的轨道。5月14日，市区举行今年首场土地拍卖，两地块均以高出起拍价60%的价格成功拍卖，从而拉开了土地市场复苏的帷幕。

较之于2008年土地市场的冷清局面，2009年的几场拍卖更让人增添了对楼市回暖的信心，可以说是楼市回归理性的一个风向标。2009年的土地投资将在未来的一年半到两年构成市场供给，因此，楼市在盘整的过程中也在为下一轮的发展做好准备。

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二、宏观市场情况

（一）土地市场热闹，各地地王频现

今年5月份以来，北京、上海、广州、深圳、重庆等地土地市场异常红火。3月份还是冷清的土地市场，2个月后突然爆发井喷行情，全国地王记录不断被刷新。与此同时房价也接近2007年的水平，面粉比面包贵的现象再次涌现。

6月25日，重庆鸿恩寺地块经历数轮竞拍后，以38.1亿元的价格落入巨头保利手中。该地块总面积1020亩，为当时全国成交总价最高的地块。该地块起拍价28.97亿，位于重庆江北区大石坝的k分区，用途为居住用地。地块土地面积为59.6万平方米，最大建筑面积12.5万平方米。以38.1亿元计算，楼面地价为3048元/平方米。

今年6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元荣膺北京新“地王”称号；仅仅一天后，“地王”称号即易手北京奥运村乡地块；6月30日，广渠路15号地被称作“北京CBD最后一块黄金地块”， 经过97轮的激烈竞价，最后中化方兴以40.6亿元，楼面地价1.6万元/ 平米，将CBD核心区域最后的“黄金地块”收入囊中。与16.47亿元的竞拍起始价相比，这块地溢价率高达146.51%。而2004年，该地块曾被一家地产公司以18.2亿元竞拍到手，但由于没能及时缴纳土地出让金而被政府收回。2008年1月，该地块进行公开交易时，因为参与竞标的开发商不足三家，而成为当年北京第一块流拍的土地。

8月18日，杭州。南星桥粮库地块（29号地块）经过二十五轮报价，由浙江西子房产竞得，成交总价77777万元，楼面均价约24295元/平米，该地块也刷新了杭州楼面地价的最高纪录。

9月8日，宁波，位于镇海新城南区即庄市片的一幅住宅用地在镇海招宝山饭店进行公开出让，在13家开发商的激烈竞夺下，宁波建材房产最终以21.92亿元的总价、折合楼面地价为6023元／平方米的价格成交，取代一周前成交的

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东钱湖茶亭村地块成为新的“宁波总价最高的住宅用地”。

同一天，厦门，国有土地拍卖会上，备受关注的唯一居住用地2009G23以10．47亿元被气势如虹的厦门恒兴置业有限公司竞得，溢价5．139亿元，几乎翻倍。成交楼面地价达到30940元每平方米。

9月11日，上海。继深圳具有国资背景的金地集团以30．48亿元拿下青浦赵巷10号地块，央企华润置地35．22亿元拿下嘉定南翔地块后，中海地产公司以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风6B、7C地块,平均楼面地价为22409.3元/平方米,溢价率达129％。该地块中的7C北区曾于去年7月30日推出，起拍价16.053亿元，平均楼面地价14364元/平方米，但在楼市低迷的大背景下惨遭流标。

广州城建集团6月夺下今年的广州“地王”，溢价高达154％；深圳“地王”经过14分钟内113次举牌，以高出底价2.7亿元的价格，终结了当地连续10个月的“零成交”??

地王频出很大程度上将导致房地产市场的价格上扬。以广渠门15号地块和中海拿下的上海普陀区长风6B、7C地块为例。在广渠路15号地周边，聚集着一批房地产项目。有建筑面积90多万平米的珠江帝景；60万平米的首城国际；15万平米的乐成国际以及禧福汇等在售楼盘。新“地王”不但救了滞销的楼盘，而且还让周边的楼盘赚了个盆满钵满。新地王诞生时，珠江帝景均价约在1.6万左右，而目前的价格已飙升至2.3万左右。

普陀区长风6B、7C地块，以该地块22409.3元/平方米的楼面地价成本计算，项目成本至少为3万元/平方米。目前该地块周边在售项目售价在2.3万元/平方米左右。这个地块价格提高，肯定会助推周边地价。

当然，地王频出也存在着一定的风险，晒地王的现象较为普遍。克而瑞（中国）研究中心发布的最新报告显示，2005年到2009年上半年，全国典型城市成交的50幅地王地块中，仅有27%的地块上市，有51%的地王项目还未开工，18%的地王项目处于在建中，个别地王地块还出现了退地现象。而前不久，广州市国

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