辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿

辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿

1、总则 2、测量要求 3、房屋面积测算 4、房屋面积的分类与定义 5、房屋面积测算的内容与范围 6、共有（公用）建筑面积的计算及分摊 7、房屋建筑面积变更测绘 8、房屋建筑面积测绘成果报告书 9、计算结果的处理

10、成果资料的检查验收和整理 11、 附则

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辽宁省房屋面积测量与计算细则修订稿

1总则

1.1目的和依据

为了规范房屋面积的测算,依据<<房产测量规范>>(GB/T19786-2000)和国家有关规定,并结合我省实际,制定本细则。

1.2适用范围

本细则适用于辽宁省行政区域内的房屋建筑面积测算。 2房屋数据采集

2.1房屋数据采集主要指房屋的角点坐标和边长数据采集，其计算所得的建筑面积分为\预测面积\和\竣工面积\两类。

2.2预测面积的房屋数据采集

预测面积系指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，即从建筑施工图上获取房屋边长数据,按照国家有关法律,法规和房产测绘技术标准,计算出房屋建筑面积。

2.2.1房屋预测数据采集的资料来源 a)房屋建筑设计图纸。 b)共有（公用）设施使用说明。 c)建设单位提供的相关资料。

2.2.2房屋预测数据采集的方法：直接采集图纸数据。从建筑施工图上采 集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。 2.3竣工房屋面积的数据采集

竣工面积指房屋竣工后，测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘，依据经规划部门审核的施工图纸计算并实地复核而计算得出的建筑面积。 2.3.1房屋竣工数据采集的资料来源

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a)房屋预测数据。 b)房屋现地实测。

c)建设单位提供的相关资料。

2.3.2房屋竣工数据采集的方法（参考四川）

a)房屋边长测量以米为单位,主要应使用相应精度的手持式测距仪、全站仪等。

b)房屋边长测量应连续测量两次,每次读至毫米；两次测量读数之差ΔL(较差)不超过(1)式规定：

│ΔL│≤0.005米 (1)

取两次测量数据平均值(中数)作为房屋边长最终结果。 如果房屋边长实行分段测量时，各分段边长之和与房屋总边长之差ΔL′不超过(2)式规定：

│ΔL′│≤0.01√n＋1米 (2) n—代表分段数

如果直接测量房屋总边长有困难时，则可用全站仪实测坐标后计算总边长，实测坐标点的中误差应满足≤±0.02米。测量时可采用相对坐标系，并选取一个（或尽量少）测站点将各点一次性测完。 c)测量过程应遵循先整体,后局部,先外后内的原则。

d)测点两端应选取房屋的相同参考点,测点位置一般应位于墙体勒脚100±20c米高处。

e)测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上.边长单位为米,取位至0.001米。

f)测量时,测量仪器应处于水平状态。

g)为校核测量数据的正确性,提高测量结果的准确度,施测时应有多余观测. h)参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理,相关数据之间不能相互矛盾。

3房屋面积测算

3.1 房屋面积测算的精度

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

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表1-1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m2） 精度等级 限差（m2） 中误差(m2) 一级 0.02S?0.0006S 0.01S?0.0003S 二级 0.04S?0.002S 0.02S?0.001S 三级 0.08S?0.006S 0.04S?0.003S 各级房产面积的精度适用范围如表1-2。

表1-2 房产面积精度测算等级的要求 精度等级 不同房屋选用的等级 一级 特殊房屋或产权人要求的房屋 二级 商品房或进入房地产市场的房屋 三级 其它房屋

3.1.1有建筑施工图的房屋，经实地检测，满足下列条件时可按建施图标注的尺寸依据几何图形进行面积计算。

a)实测整栋房屋外围边长与施工图设计尺寸比较之差小于70毫米。(如何界定标准？办比例还是按距离段)

测量边长限差规定

等级 边长限差（m） 备注 一级 0.01+0.0003D D为房屋边长，单位m。二级 0.02 +0.001D 当D小于10m时，以10m三级 0.04 +0.003D 计。

b)各套内房屋两内墙面边长测量值（不含装饰面厚度）、两侧装饰面厚度、套内墙体设计厚度三项之和与竣工图对应标注的尺寸之差小于30毫米。

c)墙体装饰面厚度通常如下表： 种 类 部位 厚 度 抹 灰 内 普通18毫米；中级20毫米；高级25毫米 外 20毫米 保 温 层 外 参考外墙透热系数，一般在50-100毫米之间

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水 刷 石 贴 瓷 砖 贴 面 砖 贴水磨石、大理石、磨光花岗石 外 20-24毫米 内 19-22毫米 外 23-26毫米 内 外 14-15毫米水泥沙浆+各种石材厚度 d)墙体设计厚度一般分以下两类 非承重墙体:12CM;18CM

承重墙体:24CM;30CM;37CM;49CM

e)具体装饰面厚度，墙体厚度可参考建筑设计施工图编写说明确定。

3.1.2有建施图的房屋，但经检测不满足第2.1.1a)及第2.1.1b)条要求，应采用实际测量房屋边长数据依据几何图形进行面积测算，但实测的房屋边长数据应满足下列条件。

a)房屋外围边长测量数据及各套内房屋同侧边长测量数据应分别满足(1)式要求。

b)各套内同侧边长测算数据之和(含装饰面厚度、套内墙体厚度)与对应的房屋外围边长总长度测量数据的差值应满足(2)式要求。

c)对满足a)、b)条要求的数据，以各套内同侧边长测算的数据与房屋外围总边长的比例大小配赋b）项差值,由此得出的各套内同侧边长数据 ，方可用于有关面积计算。

3.2采用实测法按几何图形测算的房屋面积精度要求每个测绘单元面积测算中误差满足（3）式要求

∣|米Ｓ|∣≤0.01√S +0.0003S (3)

S—为一个测绘单元房屋面积。如一栋房屋的面积或一套房屋的面积，即一个测绘单位的房屋面积。

每个单元面积测算限差满足（4）式要求

∣|ΔS|∣≤0.02√S +0.0006S (4) 3.3形状比较复杂的房屋面积，可以测定房角点（或特征点）的坐标，按(5)、(6)式计算房屋面积:

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S= ∑Xi(Yi+1-Yi-1) (5)

或 S= ∑Yi(Xi-1-Xi+1) (6) 式中： S—面积,米2；

Xi—房角点的纵坐标,米 ； Yi—房角点的横坐标,米 ； n—房角点个数 ；

i —房角点序号,按顺时针方向编号 ；

3.4房角点测定的中误差应为±0.02米,由相邻房角点测定的坐标反算边长与实测边长之差ΔD应满足(7)式要求 |ΔD|≤0.02+0.0004D (7) D—代表实测边长，以米为单位；

3.5按第2.3测算的房屋面积中误差米S应满足(8)式要求

|米S|≤0.02 ∑D2i-1,i+1 （８）

Di-1,i+1—多边形中对角线长度,米。i,n意义同第2.3条；

3.6 按实测数据计算的房屋面积均须独立测算两次，两次之差满足(4)式要求后，取平均值做为最终结果。

3.7本细则允许使用其它测量仪器和方法进行房屋面积测算，但测量仪器须经法定计量检定机构检定合格,且在有效期内使用；测算的精度分别符合（3）、（4）、（8）式的要求。

4房屋面积的分类与定义

4.1依据房屋面积测算部位不同将房屋面积分为三类即房屋建筑面积、套内建筑面积、共有（公用）建筑面积。

4.2房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的水平投影面积，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上(含2.20米,以下同)的永久性建筑。当外墙设外保温层时按保温层外表面计算。

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4.3房屋的套内建筑面积

房屋套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。 4.4房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

5房屋面积测算的内容与范围

5.1房屋建筑面积测算的内容

房屋建筑面积测算包括以下几种面积的测算：房屋建筑面积、套内建筑面积,共有（公用）建筑面积。

5.2房屋面积测算的范围 5.2.1 房屋建筑面积计算的条件

计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件： a)应具有上盖； b)应有围护物；

c)结构牢固，属永久性的建筑物； d)层高在2.20米（含2.20米）以上； e)可作为人们生产或生活的场所。 5.2.2房屋层数

a)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；层高在2.20米以下的不计层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。

地坪±0以建筑施工图注记为依据。

b)层高不低于2.20米的架空层计算自然层数。

c)假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。

5.3房屋建筑面积测算规则 5.3.1计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑 面积的总和计算。

这里说明：单层房屋层高不低于2.20米的，无论其层高多少，也只能按 7

一层计算建筑面积。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米（含2.20米）以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大堂内的回廊部分，层高不低于2.20米的，按其水平投影计算面积。 这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。

d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积.

e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在不低于2.20米的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度不小于2.20米的部位，按其外围水平投影面积计算。

f)挑楼、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属于永久性结构有上盖，封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高不低于2.20米的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。其出入口处按上口，即地上部分的墙体为界进行计算 。

k)门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。

l)玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算，同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。（74号文）

m)依坡地建筑的房屋，利用吊脚架做的架空层，有围护结构的，按其高度不小于2.20米部位的外围水平面积计算。如果架空层未整修底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。 n)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

o)立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算全部建筑面积，有结构层的按其层高不低于2.20米结构层建筑面积的总和计算全部建筑面积。

P) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

5.3.2计算一半建筑面积的范围

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a)与房屋相连，有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)有与房屋相连的上盖、有围护结构的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊）。

c)不封闭阳台、挑廊、入室花园、庭院、空中花园等，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)独立柱、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。单排柱是指排列成一行的柱。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

f)门廊按其柱外围水平投影面积的一半计算。

g)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 5.3.3不计算建筑面积的范围

a)所有层高低于2.20米的房屋、房屋附属设施。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊，无上盖的挑廊。 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。

f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行或消防通道的部分；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。（74号文）

g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的房屋都不计算建筑面积。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于2.20米的走廊、檐廊，均不计算建筑面积。

k)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。 L)用于检修、消防的室外钢梯或爬梯，不计算建筑面积。

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m)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房屋。

n)房屋屋面上，属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房及阁楼等高度小于2.20米的部分。

o)建筑物内设计用于通风采光的天井。 p)无围护结构的室外楼梯。

q)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。(74号文)

r)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（74号文）

S)楼梯（自动扶梯）梯段水平间隙宽度大于0.40米的空间部分不计算建筑面积。（待讨论）

5.4 特殊情况的处理 5.4.1阳台

a)不封闭阳台上盖投影面积(上盖水平投影面积指上盖在该阳台上的水平投影面积。以下同)大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积时,按阳台围护结构外围水平投影面积一半计算建筑面积。

b)不封闭阳台上盖水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积时, 视为无上盖，不计算建筑面积。

c)具有消防功能的两户相连且有固定分隔界标的阳台，计入该两户各自的套内建筑面积。（如何计算？）

d)上盖与阳台非同期建造、上盖为镂空、上盖与房屋主墙体不相连，均视为无上盖，不计算建筑面积。

e)一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置的不封闭阳台，形成下一层阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于一个标准层层高时，视为无上盖，不计算建筑面积。

f)与房屋相连通、上有顶盖、具有围护结构的底层平台，视作阳台。 g)住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等，均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

h)阳台围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影计算建筑面积。

i)位于阳台等建筑主体结构内并与其相通的、有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。

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j)未计算面积的飘窗向阳台内凸出时，飘窗所占用的阳台的空间仍计入阳台的建筑面积。

5.4.2当飘窗进深大于0.60米、窗台高度低于0.45米、且窗洞高度大于2.20米的飘窗按外围水平投影计算建筑面积；否则，不予计算建筑面积。(飘窗的计算办法？)

5.4.3非普通建筑空间及墙体的面积计算

a)建筑物的墙体向内倾斜或为弧形等非垂直墙体的，按其层高不低于2.20米部分的水平投影计算建筑面积。

b)建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。 c)坡屋顶、穹型顶建筑，按其层高在2.20米以上部分的水平投影计算建筑面积。

d)室内看场（台）高度在2.20米以上的部位，按实际层数计算建筑面积。

5.4.4楼梯的面积计算

a)穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。

b)屋内专为通往跃层、复式、夹层、阁楼等的内部楼梯，其在本层的楼梯按水平投影计算面积；跃层、复式、夹层、阁楼等有层高不低于2.20米的部分，其中的楼梯（预留空洞）按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。

c)广场式的室外楼梯不计算建筑面积。 d)楼梯其下方空间不得重复计算面积。

e)自动扶梯(斜步道滚梯) 按自然层计算建筑面积。

f)对于底层或顶层的楼梯间，以对应的自然层的结构底板至楼梯顶的高度为依据，高度不小于2.20米计算面积。高度小于2.20米不计算面积。

5.4.6 通道、走廊（含挑廊、檐廊）等的面积计算 a)房屋底层作为公共通道的，不计算建筑面积。

b)由室外地面通向房屋的通行坡道(车道)，室外部分无论有无顶盖、围护结构，均不计算建筑面积。

c)用于消防的消防连廊不计算建筑面积。

5.4.7装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积。

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6共有（公用）建筑面积的计算及分摊

6.1共有（公用）建筑面积的主要内容：

a) 共有（公用）建筑面积的主要内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备用房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的共有（公用）用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

b) 外墙、套与共有（公用）建筑空间（含楼梯间）之间分隔墙，按套内分隔墙厚度一半（分隔墙厚度不同，按最小厚度计算）计入套内建筑面积，其余部分计入共有（公用）建筑面积。

6.2 不计入共有（公用）建筑面积的建筑

a)用于独立使用的地下室、半地下室、共有（公用）停车位、车棚、车

库。

b)为多幢楼服务的设备用房、管理用房、会所等。 c)凡作为人防工程的地下室。 d)住宅区内的消防通道。

e)无明确使用功能的、空置的备用间。

f)超高层建筑中，作为消防疏散公共空间的避难层。 6.3共有（公用）建筑面积处理的一般原则

a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 b)无产权分割文件或协议的，按相关房屋的套内建筑面积按比例进行分摊。

c) 共有（公用）建筑面积的分摊计算以栋为单位进行。 “栋”的界定

群楼式建筑（同期规划、同期建设、裙房和塔楼为一整体的建筑）按单栋处理。连体楼（多栋楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群按多栋处理。多层房屋与高层房屋以伸缩缝为界,按多栋处理。

d)底部全部为非住宅,上部为住宅,非住宅内设置专供住宅使用的楼梯间,电梯间(包括内部电梯井、管道井及前室),非住宅外设置的住宅室外梯,按实际层数计算的建筑面积计入该栋房屋的全楼共有（公用）建筑面积中。

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e)底部为商业,上部为办公,商业内设置专供办公使用的楼梯、电梯间(包括内部电梯井、管道井及前室)、室外楼梯,按实际层数计算的建筑面积计入该栋房屋的全楼共有（公用）建筑面积中。

f)出屋面楼梯间、电梯间、电梯机房计入该栋房屋的全楼共有（公用）建筑面积中。

g)位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙{计入套内建筑面积之外的共有（公用）墙体面积}等专为地下室功能区而建造的共有（公用）建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊，为整栋楼服务的设备间（变电室）等共有（公用）建筑面积，由该栋房屋的地上和地下部分按面积比例分摊。

j) 一栋建筑，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该栋建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该栋的建筑面积，不需进行共有（公用）建筑面积的划分与分摊计算。

k)凡作为人防工程的地下室、作为消防疏散的避难层不计入共有（公用）建筑面积，人防工程、避难层所建任何设施用房不参与共有（公用）建筑面积分摊计算。

l)独立（独立分区）的地下室车库，其车道由各车库共同分摊。 6.4特殊共有（公用）建筑面积分摊的基本原则:

a)为小区或多栋楼服务的管理用房、设备用房及其社区公益设施用房（如物业用房、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有（公用）建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并参与该栋楼的分摊。

b)底部局部为非住宅,上部为住宅,非住宅内设置供住宅使用的楼梯间,电梯间(包括内部电梯井、管道井及前室),计入该单元住宅与底部非住宅的共有（公用）建筑面积中。

c)底层住宅(洋房、别墅)不使用单元楼梯间，独立对外开门的，底层住宅同样参与本单元楼梯间的分摊。

d)原设计为整体商场，内部分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其套内建筑面积比例分摊。

e)两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊的共有（公用）面积。

6.5共有（公用）建筑面积的分摊计算（按规范要求办理，待改正）

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按相关房屋的建筑面积进行共有或共用面积分摊，其计算公式如下:

6.5.2 商住楼共有（公用）建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将整栋房屋的共有（公用）建筑面积分为住宅和商业两部分，即住宅部分应分摊的栋共有建筑面积和商业部分应分摊的栋共有（公用）建筑面积。然后按住宅和商业部分各自进行分摊。

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a)住宅部分：将应分摊的栋共有（公用）建筑面积，加上住宅部分本身的共有（公用）建筑面积，依照5.3的处理原则和5.5.1的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

b)商业部分：将应分摊的栋共有（公用）建筑面积，加上本身的共有（公用）建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有（公用）建筑面积的一部分，加到各层的共有（公用）建筑面积中，得到各层总的共有（公用）建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋应分摊的共有（公用）建筑面积。

6.5.3多功能综合楼共有（公用）建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有（公用）建筑面积按照各自的功能和服务对象进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。

7房屋建筑面积变更测绘

7.1变更测绘一般指一栋建筑，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改而重新进行的房屋建筑面积测绘。 7.2变更测绘的一般原则

a)变更测绘适用于已竣工（建成）且已进行过房屋建筑面积测绘计算的建筑。

b) 对已登记发证的房屋，在变更测绘时，除登记面积来源不明、明显违规或确系计算错误的，一般情况下应维持原来的面积计算成果。 c)一般情况下，变更测绘应采用原计算规则，但由变更引起的新产生的、属于变更范围内部分摊的公用建筑面积，按现行规范进行分摊计算；如所有产权人书面同意，在不涉及其它产权人时，也可全部按现行规范进行。

7.3变更测绘的处理方法

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