中海地产（天津） 公司天津市 上半年市场调研 数据报告

中海地产（天津）公司

2008年天津市上半年市场调研数据报告

营销策划部 2008年7月

1土地市场 ................................................................................................. 1

1.1土地出让 ............................................................................................................................. 1

1.1.1土地出让总体情况 .................................................................................................. 1 1.1.2居住用地出让片区分析 .......................................................................................... 1 1.1.3土地出让性质分析 .................................................................................................. 2 1.2土地成交 ............................................................................................................................. 3

1.2.1土地成交总体情况 .................................................................................................. 3 1.2.2居住用地成交片区分析 .......................................................................................... 4 1.2.3土地成交性质分析 .................................................................................................. 5

2一手房市场 ............................................................................................. 6

2.1、全市成交面积 .................................................................................................................. 6 2.2、全市成交均价 .................................................................................................................. 7 2.3片区分析——整体概况 ..................................................................................................... 7

2.3.1片区分析——市内六区 .......................................................................................... 8 2.3.2片区分析——环城四区 .......................................................................................... 9 2.3.3片区分析——滨海新区 .......................................................................................... 9 2.3.4片区分析——远郊区县 ........................................................................................ 10

3二手房市场 ........................................................................................... 10

3.1全市成交面积 ................................................................................................................... 10 3.2全市成交均价 ................................................................................................................... 11

4新建房屋施工面积及竣工面积 ........................................................... 11

4.1 新建房屋施工面积 .......................................................................................................... 11

4.1.1房屋施工总面积 .................................................................................................... 11 4.1.2住宅施工面积 ........................................................................................................ 12 4.2 新建房屋竣工面积 .......................................................................................................... 12

4.2.1房屋竣工总面积 .................................................................................................... 12 4.2.2住宅竣工总面积 .................................................................................................... 13

5最近新推楼盘及其营销策略统计 ....................................................... 14

5.1梅江板块 ........................................................................................................................... 14

世纪梧桐公寓 ................................................................................................................. 14 5.2泛城中心板块 ................................................................................................................... 15

中新城上城 ..................................................................................................................... 15 5.3西北板块 ........................................................................................................................... 16

首创宝翠花都 ................................................................................................................. 16 5.4东部板块 ........................................................................................................................... 17

阳光星期八 ..................................................................................................................... 17 5.5南部板块 ........................................................................................................................... 18

富力桃园 ......................................................................................................................... 18

6整体市场分析 ....................................................................................... 19 7市场综述 ............................................................................................... 19

1土地市场

1.1土地出让

1.1.1土地出让总体情况

2008年1~6月，天津共出让土地257宗，总占地面积1662万平方米。

1月出让最为冷清，3月份土地出让量最大；5月出让宗数达到新高峰，六月出让量迅速减少。

2008年1-6月土地出让情况500400460316209161月209162月316383月460374月458595月371646月188433837431884585964371706050302010040万平方米2001000占地面积宗数宗

3001.1.2居住用地出让片区分析

（此部分数据仅指纯居住性质用地，综合性用地当中有相当部分的居住类用地，鉴于统计难度并未列入此项内容）

从供应区域上看，远郊区县共新增28宗纯居住用地，成为全市供应的主力片区；环城四区地位稳固，新增出让6宗；滨海新区与市内六区均仅成交一宗纯居住用地。

1

2008年1-6月居住用地出让片区对比350300250200150100500土地面积宗地（块）5.11环城四区40.4640.46295.62830252015103.71滨海新区3.71远郊区县295.62850万平方米市内六区5.11宗

2008年1-6月居住用地出让片区对比1%1%市内六区环城四区滨海新区远郊区县86%1.1.3土地出让性质分析

从土地性质上来看，纯居住用地36宗，商业用地28宗，工业用地（含仓储）159宗，综合性用地35宗，其中综合性用地大多是居住、商业混合的地块；

2

2008年1-6月出让土地性质情况12009961000800159180160140120万平方米6004002000土地面积宗地（块）34536159288060354020工业、仓储996159综合用地520350纯居住34536纯商业15928宗520100

工业用地占49%的比例，已经成为供应的主力军。自2007年1月1日开始施行《天津市工业用地招标拍卖挂牌出让试行办法》 后，工业用地的面市规模不断扩大并且愈加规范。

2008年1-6月出让土地性质对比26%8%纯居住纯商业工业、仓储综合用地49%

1.2土地成交

1.2.1土地成交总体情况

2008年1~6月，天津共成交土地238宗，总占地面积2072万平方米；总建筑面积2552万平方米。其中6月土地成交达到顶峰，共成交66宗土地，成交土地面积453万平方米，建筑面积达到604.6万平方米。

3

2008年1-6月土地成交总体情况5004504003504444094536670604627937195192950万平方米300250200150100500占地面积宗数1月292413020102月195193月292294月409375月279466月45366044441宗40

1.2.2居住用地成交片区分析

与土地出让情况相似，今年1-6月共成交24块纯居住用地。从成交区域上看，远郊区县与环城四区成交较多，分别成交了16宗和6宗，远郊区县占据了成交总量的72%，环城四区占据25%；滨海新区和市内六区均成交1块纯居住用地。

2008年1-6月居住用地成交片区对比300250241.31618161412881.36645.15.111环城四区81.363.71远郊区县241.3162010万平方米200150100500土地面积宗地（块）市内六区滨海新区3.71宗

4

2008年1-6月居住用地成交片区对比2%%市内六区环城四区滨海新区远郊区县1r%

1.2.3土地成交性质分析

从土地性质上来看，纯居住用地24宗，土地面积311万平方米；商业用地37宗，占地面积131平方米；工业用地（含仓储）138宗，占地面积896平方米；综合性用地39宗，占地面积712平方米。其中综合性用地基本上是居住、商业混合的地块。

2008年1-6月成交土地性质情况（一）1000900800700896138712160140120100803111313739604020纯商业13137工业、仓储896138综合用地712390万平方米6005004003002001000土地面积宗地（块）24纯居住31124宗

2008年1-6月成交土地性质情况（二）12001000981136510494913626154747181600140012001000800600400200纯居住4911049纯商业362615工业、仓储718474综合用地981136506004002000建筑面积楼面均价元/平方米

万平方米8005

按照成交的占地面积划分，成交的工业用地比例最高，占44%；其次是综合性用地，占到34%，纯居住性用地约占总成交面积的16%。

2008年1-6月成交土地性质对比164%6%纯居住纯商业工业、仓储综合用地44%

2一手房市场

2.1全市成交面积

2008年1~6月，全市共成交261万平米商品住宅，比07年同期的285.2万平米同比降低27.1%。

08年1-6月商品住宅市场成交一片萧条， 除3月份市场稍有回暖外，1、2、4、5、6月同比去年下降幅度在30%左右，市场受国家宏观调控和购房者观望情绪的影响而萎靡不振。

08年与07年上半年新建住宅成交面积对比80.070.060.0-4.6%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-26.4%-31.32.0 42.6 -31.3"8.8 21.2 -26.456.0 53.4 -4.6F7.6 47.1 -30.4%-30.4%-33.2W1.3 47.6 -33.2%6-25.0%-30.0%-32.8%-35.0%万平米50.040.030.020.010.00.020072008同比增幅72.8 48.9 -32.8%

6

2.2全市成交均价

2008年1~6月，全市商品住宅成交均价为7101元/平方米，比07年同期的5528元/平方米同比升高28.4%。

2、5月均价超过7300元/平米，市场均价达到了前所未有的高点； 其余月份的均价在7000元/平米左右徘徊，比去年同期有了30-40%的提升，价格拉升迅速。但同时，08年对比07年各月价格的增幅正在逐渐降低，而08年本身的价格也趋于平稳，甚至有所下降。

08年与07年上半年新建住宅均价对比8000.07000.06000.034.1A.03.20.2$.9.4E.0@.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0216.0 6996.0 34.1%214.0 7350.0 41.05236.0 6972.0 33.2E392.0 7022.0 30.2U873.0 7335.0 24.9e986.0 7086.0 18.4%0.0%元/平方米5000.04000.03000.02000.01000.00.020072008同比增幅

2.3片区分析——整体概况

2008年1~6月，全市四大片区住宅成交面积受宏观调控影响，均呈明显下降趋势；环城四区已经超过市内六区 ，而滨海新区也赶超远郊区县；

而均价拉升幅度较大，市内六区已超过万元/平米，其它三个片区也较去年同期有了很大涨幅。

07年与08年各片区新建住宅成交对比1401201001200010000806040200市内六区127 68 7279 10210 环城四区98 78 5113 6987 滨海新区65 65 4758 6321 远郊区县68 50 3353 3984 600040002000007年1-6月成交面积08年1-6月成交面积07年1-6月成交均价08年1-6月成交均价元/平米万平米8000

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成交面积同比情况，滨海新区以其自身的优势而没有过多受到市场的影响，成为全市唯一同比上涨的片区；而市内六区受到最大震荡，同比减少46.8%。

成交均价同比情况，市内六区以其珍贵的地理位置而促使价格同比上涨40.3%；环城四区、滨海新区的增长幅度在35%左右，也有了明显的提升。

08年1-6月各片区成交面积与成交均价同比07年情况-25.8%远郊区县18.8%滨海新区-0.42.9%环城四区-20.76.6%-46.8%市内六区40.3%-60.0%-40.0%-20.0%0.0 .0@.0`.0%

2.3.1片区分析——市内六区

从成交面积来看，南开区（23.7万平米）依然为成交量最高的区域，河西区（16.5万平米）紧随其后，成为市内成交的主力；其它四区相差不大，均在10万平米以下，和平区成交量最小，仅为56192平方米。

从成交均价来看，南开、河西同比增长超过40%，与和平一起成为均价过万的区域；河北、河东的均价在8500元/平米浮动，未来还会有增长的空间。

08年与07年市内六区住宅成交对比60000050000014000120008000600040002000和平116238 56192 8746 12193 河东180731 93954 6452 8345 河西238950 164833 7647 10771 南开504771 237197 7469 10807 河北131093 61614 6936 8761 红桥100230 62521 6273 9066 010000300000200000100000007年1-6月成交面积08年1-6月成交面积07年1-6月成交均价08年1-6月成交均价元/平米平方米400000

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2.3.2片区分析——环城四区

从成交面积来看，西青区32.4万平米成交量依然高于其它区域；北辰区成交量最低，仅有12.3万平米。

从成交均价来看，西青区均价7769元/平米，西部新城的逐步成熟提高了自身的品质和价值；津南区因领世郡和格林世界不断推出后期产品而使价格拉升至7097元/平米。

07年与08年1-6月环城四区商品住宅成交对比5000009000800070006000500040003000200010000300000200000100000007年1-6月成交面积08年1-6月成交面积07年1-6月成交均价08年1-6月成交均价东丽1459171635475333 6109 西青4293673235255344 7769 津南1786601699485158 7097 北辰2305111232254579 6173 元/平方米平方米400000

2.3.3片区分析——滨海新区

（开发区的统计数据为5、6两月）

从成交面积来看，36.1万平米成交量的塘沽区位居第一；开发区以其宽阔的发展空间也吸引了众多客户来此置业。

从成交均价来看，开发区均价一路猛增，已接近万元/平米，大港区均价最低，成为全市均价同比上涨量最小的区域。

07年与08年1-6月滨海新区商品住宅成交对比4000001200010000800060004000200002000001000000塘沽3468903605305053 6373 汉沽87495838004381 5210 大港1615751114463805 4074 开发区54545927827602 9870 07年1-6月成交面积08年1-6月成交面积07年1-6月成交均价08年1-6月成交均价元/平方米平方米300000

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2.3.4片区分析——远郊区县

从成交面积来看,武清区成交量最高，已超过14万平米，静海县同比下降一半，而宁河、蓟县分别有大幅增长，其中宁河县虽然成交量最少，但其增幅达较大。

从成交均价来看，宝坻、蓟县已达到4500元/平米左右；武清区均价最低，只有3074元/平米，但随着京津城际铁路的开通这一局面会得到改善。

07年与08年1-6月远郊区县商品住宅成交对比2500002000005000450040003500300025002000150010005000150000100000500000武清2050901420882804 3074 宝坻1673491408173509 4596 蓟县55668822523503 4462 宁河15356205782530 3786 静海2342451173813724 4111 07年1-6月成交面积08年1-6月成交面积07年1-6月成交均价08年1-6月成交均价元/平方米平方米

3、二手房市场

3.1全市成交面积

2008年1~6月，全市共成交140万平米二手住宅，比07年同期的159.7万平米同比降低37.4%。与商品房市场相似，二手房成交量也迅速下降，观望情绪不断加重， 5、6月时更为明显。

07年和08年1-6月二手住宅成交面积对比50400%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-44.0%-45%-50%万平方米-12.8%-23.6%-23.6%-30.3%-36.402010020072008同比增幅1216.1 12.3 -23.631.8 27.7 -12.8D1.5 26.4 -36.4S6.5 25.4 -30.3c3.7 25.8 -23.6@.0 22.4 -44.0%

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3.2全市成交均价

2008年1~6月，全市二手住宅成交均价为5203元/平方米，比07年同期的4246元/平方米同比升高22.5%。

进入08年以来，二手房均价已经平稳运行在5200元/平米左右；4月、6月的均价超过5300元/平米。

08年与07年1-6月二手住宅成交均价6000500029.7'.9).7'.9".65.00.0%.0 .5 .0.0.0%5.0935510429.7$043517327.93971515129.7D161532227.9T214516522.6d406531020.5%0.0%元/平方米4000300020001000020072008同比增幅

4新建房屋施工面积及竣工面积

（此部分数据来自天津统计局网站，1、2月为合并数据，数据统计截止5月份。）

4.1 新建房屋施工面积

4.1.1房屋施工总面积

2008年1-5月的房屋施工量呈现递减的态势，但是同比2007年仍有所增长，5月份施工面积有所回升。受奥运会对施工的影响，六月份的部分施工项目会停止施工，从而将施工期后延。

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07年与08年房屋施工面积对比250020002308.11844.771350.51087.21968.9578.7433.77万平米1500100050001、2月321.83月200720084月5月

4.1.2住宅施工面积

住宅施工量呈现的趋势同房屋施工量相同， 08年1-5月住宅施工面积约占房屋施工总面积的45%。

07年与08年住宅施工面积对比1600140012001362.41130.96万平米100080060040020001、2月3月4月5月548.48396.6267.67299306.6154.7220072008

4.2 新建房屋竣工面积

4.2.1房屋竣工总面积

08年1-5月房屋竣工总量为294.4万平米，同比07年的274.2万平米，上涨约7.3%。

12

07年与08年房屋竣工面积对比1201008098.79172.8165.860402001、2月3月4月5月59.1252.343.685.3万平米20072008

4.2.2住宅竣工总面积

08年1-5月房屋竣工总量为202.7万平米，同比07年的190.9万平米，上涨约6.2%。

07年与08年住宅竣工面积对比807060515072.969.864.2951.5万平米4030.430201001、2月3月4月5月25.692820072008

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5最近新推楼盘及其营销策略统计

5.1梅江板块

世纪梧桐公寓

基本资料 物业地址 占地面积 物业类型 容积率 河西区珠江道与九连山路交口 77800平方米 公寓 （高层 小高层 ） 1.65 建筑面积 装修状况 总户数 近期动态 开盘日期 新推货量 账面均价 促销手段 2008-06-08 推出楼座 共1栋：3#（高层） 当天认购30多套前期牌卡65张左右 10600 128600平方米 毛坯 约1000户 104套左右（一居、两居为主） 消化量 11500 实收均价 一次性2个点，按揭无优惠；原计划5月中旬开盘，但由于储客不足推迟至6月初，小高曾售价13000元/平米（账面价） 14

5.2泛城中心板块

中新城上城

基本资料 物业地址 占地面积 物业类型 容积率 近期动态 开盘日期 新推货量 账面均价 促销手段

2008-06-07 瞰景新品450套左右 13500--14000 推出楼座 共3栋：1#、6#、7# 消化量 当天认购300多套前期牌卡400张左右 南开区北马路、城厢东路交汇处 42000平方米 普通住宅（高层） 4.10 建筑面积 172000平方米 装修状况 精装修 总户数 约1632 实收均价 10500 100万以上住宅，优惠25个点（不含车位及家私） 15

5.3西北板块

首创宝翠花都

基本资料 物业地址 占地面积 物业类型 容积率 近期动态 开盘日期 新推货量 账面价 促销手段 2008-06-07 推出楼座 4栋，200多户 北辰区瑞景居住区辰达道 330000平方米 普通住宅 多层洋房 1.13 建筑面积 470000平方米 装修状况 毛坯 总户数 四期，90m2两居为主力户型 消化量 当天认购45套左右前期牌卡130张左右 6900 实收均价 6600 一次性5个点，按揭4个点；部分朝向受高层遮挡，销售较差 16

5.4东部板块

阳光星期八

基本资料 物业地址 占地面积 物业类型 容积率 近期动态 开盘日期 新推货量 账面均价 促销手段 2008-05-26（周六） 推出楼座 3期 的15# 当天消化率30% 河东区卫国道 易初莲花超市后身 17万平方米 普通住宅 高层 2.50 建筑面积 46万平方米 装修状况 毛坯 总户数 2200 100多套，主力面积：90-103㎡ 消化量 9100 实收均价 9100 无，与其他项目不同，此项目开盘无任何优惠及折扣，始终强调项目的品质。当天销售率约为30%。 17

5.5南部板块

富力桃园

基本资料 物业地址 天津市南外环微山南路 占地面积 16万平方米 物业类型 普通住宅 高层 容积率 近期动态 开盘日期 2008-05-25（周日） 推出楼座 1期 ，12#、17# 当天消化率22% 7350 2.6 建筑面积 装修状况 总户数 42万平方米 精装修 未定 新推货量 360套 ，100平米左右的两居 消化量 账面价 7400 实收均价 促销手段 开盘当天：一次性1个点，按揭无优惠 端午节享受“幸福家”99折，“品位家”98折，VIP特权卡专享5000元。 18

6整体市场分析

虽然往年的“红五月”旺销局面在2008年并没有如约打开，但多数项目仍然选择在这个时机有声音发出。

2008年5月，天津房地产市场高音渐起，约13个楼盘选择在本月开盘或者新加推楼座。

不乏部分开发商出于某种策略考虑，通过优惠、较高折扣的手段进行强销，但大多数开发商还是意图通过相对稳妥、迂回的促销策略实现销售目的。

6月，天津市仅有3个新盘开放，很大程度上受到了市场低迷的影响。奥运临近、地震频发，购房者的注意力已渐趋分散，房地产项目的推广效果在短期内被弱化；成交周期受多方影响不断拉长，购房者的观望情绪依然持续。

7市场综述

土地市场出让数量可观，在全国名列前茅；成交相对冷淡，开发商态度更为谨慎。 住宅市场量减价增趋势明显，市场充满浓厚的观望气氛，其主要原因仍是房价的高位运行，在客观上制约了部分购买力的入市；加上国家宏观调控措施频施，楼市购买能量也被大大抑制，同样造成了购房者观望情绪的滋长。 成交均价在观望情绪下仍旧在努力冲高：除了由于房价延续几年来的市场惯性之外，市场上较高成本新产品的积极问世，产品高品质价值形成的有力支撑以及开发商极力护盘等行动也是维持房价不下挫的主要因素。

市内六区的土地供应日益稀缺，其价值更为珍贵；商品住宅市场因价格的不断攀高而使部分购房者望而却步；

环城四区土地供求旺盛，城市中心区在不断向外扩散；商品住宅市场总成交量（64.13万平米）已超过市内六区，而价格较为合理，有实力吸引更多购房者来此处置业；

滨海新区土地市场正在逐渐成熟，供求直线上涨；商品住宅市场塘沽区刚性需求巨大，，开发区蓬勃发展，未来仍有广阔的发展空间；

远郊区县供地丰富，其仍有大量可挖掘的空间，将是天津未来房地产发展的重要区域；商品住宅市场与其他片区相比现阶段还不成熟，仍需要时间发展、完善。

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6整体市场分析

虽然往年的“红五月”旺销局面在2008年并没有如约打开，但多数项目仍然选择在这个时机有声音发出。

2008年5月，天津房地产市场高音渐起，约13个楼盘选择在本月开盘或者新加推楼座。

不乏部分开发商出于某种策略考虑，通过优惠、较高折扣的手段进行强销，但大多数开发商还是意图通过相对稳妥、迂回的促销策略实现销售目的。

6月，天津市仅有3个新盘开放，很大程度上受到了市场低迷的影响。奥运临近、地震频发，购房者的注意力已渐趋分散，房地产项目的推广效果在短期内被弱化；成交周期受多方影响不断拉长，购房者的观望情绪依然持续。

7市场综述

土地市场出让数量可观，在全国名列前茅；成交相对冷淡，开发商态度更为谨慎。 住宅市场量减价增趋势明显，市场充满浓厚的观望气氛，其主要原因仍是房价的高位运行，在客观上制约了部分购买力的入市；加上国家宏观调控措施频施，楼市购买能量也被大大抑制，同样造成了购房者观望情绪的滋长。 成交均价在观望情绪下仍旧在努力冲高：除了由于房价延续几年来的市场惯性之外，市场上较高成本新产品的积极问世，产品高品质价值形成的有力支撑以及开发商极力护盘等行动也是维持房价不下挫的主要因素。

市内六区的土地供应日益稀缺，其价值更为珍贵；商品住宅市场因价格的不断攀高而使部分购房者望而却步；

环城四区土地供求旺盛，城市中心区在不断向外扩散；商品住宅市场总成交量（64.13万平米）已超过市内六区，而价格较为合理，有实力吸引更多购房者来此处置业；

滨海新区土地市场正在逐渐成熟，供求直线上涨；商品住宅市场塘沽区刚性需求巨大，，开发区蓬勃发展，未来仍有广阔的发展空间；

远郊区县供地丰富，其仍有大量可挖掘的空间，将是天津未来房地产发展的重要区域；商品住宅市场与其他片区相比现阶段还不成熟，仍需要时间发展、完善。

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