临淄区太公社区棚户区改造项目可行性研究报告

临淄区太公社区棚户区改造项目

第一章 总 论

第一节 项目名称及建设单位

一、项目名称

临淄区太公社区棚户区改造项目。 二、建设单位概况

第二节 可行性研究报告编制依据

一、法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《〈中华人民共和国土地管理法〉实施条例》；

3、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年 8 月 22 号山东省人民代表大会审议通过）；

4、《中华人民共和国水土保持法》； 5、《中华人民共和国城乡规划法》。 二、省部级文件

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）；

2、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25 号）；

3、《中共山东省委 山东省人民政府关于大力推进新型城镇化的意见（鲁发〔2009〕21 号）；

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4、《山东省人民政府关于贯彻落实国发〔2013〕25 号文件加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发〔2013〕29 号）；

5、《山东省人民政府关于印发山东省城镇化发展纲要(2012-2020 年)的通知》（鲁政发〔2013〕4 号）；

6、《关于做好 2014-2017 年棚户区改造规划编制工作的通知》（鲁建房字〔2013〕16 号）。

三、地市级文件

1、《淄博市土地利用总体规划》（2006-2020 年）； 2、《淄博市临淄区土地利用总体规划》（2006-2020 年）； 3、《淄博市城市总体规划》（2012-2030 年）；

4、《淄博市城市棚户区（棚户区）改造规划》（2014-2017年）；5、《中共淄博市委淄博市人民政府关于推进新型城镇化发展的见》；

6、《淄博市棚户区改造工作实施方案》；

第三节 研究范围及内容

一、项目建设的背景及必要性 二、建设地点及建设条件 三、建设内容及建设规模 四、建设方案 五、环境保护 六、节能分析 七、组织机构 八、项目实施进度 九、投资估算和资金筹措 十、财务分析 十一、风险分析 十二、社会影响分析

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十三、可行性研究结论与建议

第四节 项目概述

一、项目基本情况简介

1、本项目为临淄区太公社区棚户区改造项目，分为三部分，一是中石化南京工程有限公司生活区651户居民拆迁安置；二是本项目南端与张家社区并联的高端步行街的建设；三是胜越石化建设公司及液化气站搬迁。本项目由淄博市临淄区人民政府闻韶街道办事处、中石化南京工程有限公司主导，淄博润奥建设有限公司参与建设。

2、本项目共涉及淄博市临淄区太公社区、胜越石化及液化气站、张家北门市场三个地方，共计面积7.79公顷。具体位置为太公路南、稷下路东、张家社区北。项目用地符合相关城市建设规划要求。

3、居民安置区的建设：安置区域建设共计规划用地7.79公顷，建设用地面积7.07公顷，规划户数1471户。建设的计容总建筑面积205800平方米，地下建筑面积7万平方米，其中住宅面积17万平方米，公建面积32800平方米，安置住户651户（胜越石化及液化气站不在本小区安置），面积63072平方米。可售住宅826户，面积,116000平方米，可售公建面积30000平方米，可售储藏室15000平方米，可售地下车位1140个，可售地上停车位60个。

4、公共设施的建设：本项目社区内按照高标准进行配套公建建设。配套建设社区医疗站、文化活动站、物业管理中心、老年日间照料中心、停车场、配电室、水泵房、换热站、中水处理站等公建设施。

5、本项目政府支持度：

本项目已经列入淄博市棚户区改造项目之一，受到淄博市临淄区人民政府及临淄区人民政府闻韶街道办高度重视。依据《淄博市棚户区改造工作实施方案》、《淄博市 2014-2017年城市棚户区（棚户区）改造规划》等文件，本项目享受税四十多项税费减免项目，涉及减免资金及补贴资金近两亿元。

第二章 项目建设的背景及必要性 第一节 项目建设的背景及意义

一、项目提出的背景

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1、棚户区改造建设背景

棚户区是指城市建成区范围内、房屋老旧、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区的存在必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“棚户区”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，由于房屋密度高、采光通风条件差，居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）制约经济发展，棚户区的存在不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

加快棚户区改造是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十八大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深入贯彻落实我国有关统筹城乡发展，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容；是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面；处理好棚户区改造问题，对于促进我国城镇化健康发展，实现全面建成小康社会的目标，具有重要的现实意义。

国务院于 2013 年印发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25 号）指出：“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。”“2013 年至 2017 年五年改造城市棚户区 800万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、棚户区改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。” 山东省政府于 2013 年印发《关于贯彻落实国发〔2013〕25号文件加快棚户区改造工作的意见》（鲁政发〔2013〕29 号），文件指出要全面贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25 号）精神，进一步加大棚户区改造力度，早日改善困难群众的住房条件，并提出一系列优惠政策。山东省政府计划 2014 年至 2017 年全省改造棚

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户区 79.79 万户，到2017年底，基本完成集中成片、非集中成片城市棚户区和棚户区改造。可见目前国家及山东省均对棚户区改造持大力支持的态度。

2、项目提出的背景

根据国家级山东省关于棚户区改造的各文件精神，淄博市高度重视，于 2014 年出台了《关于推进新型城镇化发展的意见》、《淄博市棚户区改造工作实施方案》、《淄博市 2014-2017 年城市棚户区（棚户区）改造规划》等文件，全面推进棚户区改造工作。《意见》指出：加快棚户区改造。合理安排居民安置房,根据实际保留必要的生活保障用房或用地,建设用地依法征为国有,采用出让方式供应。依法推进改造,在充分尊重原有居民意愿和对原集体资产进行妥善处置的基础上,按照民主程序进行管理。

《实施方案》及《规划》指出，按山东省淄博市棚户区改造的范围是：全市城市建成区范围内集中成片棚户区、非集中成片棚户区、棚户区改造和城市建成区以外城市规划区以内的国有工矿棚户区。淄博市棚户区改造的目标任务为淄博市改造范围内的棚户区 155 个，涉及 4.4 万户居民，住宅建筑面积 340 万平方米，力争在 2017 年前基本改造完毕。 本项目为临淄区太公社区棚户区改造项目，符合淄博市各文件要求。确定实施本项目后，临淄区人民政府和临淄区人民政府闻韶街道办事处高度重视，特别是闻韶街道办事处，专门成立了针对本项目的工作小组，几次召开会议研究部署相关工作。目前，太公社区棚户区改造项目控制性详细规划已编制完成初步方案，并通过了市规划局组织的专家咨询。 太公社区棚户区改造项目位于太公路南、稷下路东、张家社区北，共计规划面积7.79公顷。项目用地符合相关城市建设规划要求。

二、项目建设的意义

1、改造棚户区，意义深远。太公社区棚户区改造项目实施完成后，彻底改变了原有居民的居住环境，使得城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。本项目内按照高标准进行安置社区建设。配备景观绿化，配套供暖、供水、供电、通讯、广播电视以及其他公用设施；同时配备商业、医疗、文化娱乐、社区服务等公共服务设施建筑。力争建设现代化的新型社区。 2、通过实施棚户区改造工程，加快推进新型社区建设，综合改善棚户区的基础设施和居民生产生活条件，有利于解决太公社区棚户区居民住房难的大问题，同时也能加快推进淄博市城镇化进程，加快二、三产业发展，实现一体化发展。

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3、通过实施太公社区棚户区棚户区改造项目，可以充分挖潜利用好存量建设用地，促进了土地的有效利用，是破解土地供需矛盾、解决淄博市长远发展用地需求的必然选择。既可提高土地节约集约利用率，又节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础

4、太公社区棚户区改造项目的实施，为新型社区建设和临淄区经济发展提供了空间，现在淄博市正处于城镇化、工业化加速发展时期，用地保障面临的压力越来越大。国家对年度建设用地计划指标尤其是占用耕地指标的管理越来越严格，经济发展所需的用地指标可以通过棚户区改造来解决。

第二节 项目建设的必要性

一、棚户区改造是建设现代化大都城市的需要

棚户区改造是城市发展的必然过程。纵观国内一些优秀城市的建设发展历程，每一次城市建设的飞跃，无不伴随着一次又一次的城市改造，无不经历大规模的棚户区拆迁改造过程。让棚户区告别城市，已经成为城市发展的大趋势。临淄的建设也是如此。为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除城市的落后局面，合理利用土地资源，本项目在太公社区的基础上开展“棚户区”改造建设。实现“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生”得目的。同时，太公社区棚户区改造项目实施过程实际上也是塑造临淄城市形象的过程，更多的“棚户区”要融入城市的大圈，安置区的建设将拉大城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进城镇化建设具有重要的意义。 城市是产业高度聚集的产物，是经济社会发展的龙头，是高效率配置资源的载体。从城市发展的规律看，在一定范围内，城市规模越大，财富聚集生产能力和对周边辐射带动作用就越强，太公社区棚户区改造项目建设后，将有效改善当地居住环境和周边环境，在提高当地居民生活品质的同时，真正成为城市组织的一部分，同时提升临淄的市容市貌，改善区域城市景观结构。增强了临淄的影响力和带动力，是建设现代化大都市的需要。

二、棚户区（棚户区）改造是和谐社会发展的需要

棚户区被看作是城市形象的伤疤，存在管理秩序混乱，治安卫生环境条件差等问题，不但严重影响城市形象，而且棚户区居民对自己的生活状

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况十分不满。棚户区大多道路街巷狭窄，基础配套设施不全，居住环境较差，棚户区的广大群众生活在城里，过的却是农村的生活。不仅影响城市形象，也直接影响居民生活质量的提高。太公社区棚户区同样存在着这些弊端，房屋建成年代久远，受到当时的科技水平制约，所有房子建造均为砖结构，抗震能力极差，严重的影响了居民的生命安全。拆旧村庄，建新社区，是民心所向、众望所归，而且能够从根本上改变布局分散、规模偏小，规划滞后、无序建设突出，基础设施不足、公共服务落后等状况。这绝不仅仅是旧房变新房、矮楼变高楼那么简单，更包括基础设施的改变、生活保障的改变、生活方式的改变以及居民思想素质的改变，必将使更多的群众更好地享受到现代化城市文明的成果，按照现代化标准建设新住宅，形成城市化和谐发展的新格局。所以，棚户区改造是一项民心工程、德政工程。通过棚户区改造和安置区的建设，棚户区居民集中居住新区，将享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地改善生活环境、提升居民的生活质量。提前实现建设和谐社会的目标。

三、符合国家及山东省十二五规划

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：全面推进农村危房改造和国有林区（场）、棚户区、垦区危房改造，实施游牧民定居工程。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。

《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出：高质量完成棚户区改造，多渠道改善农民工居住条件，推进农村困难家庭危房改造。

太公社区棚户区改造项目的实施，与国家及山东省十二五规划高度契合，是利国利民之举。

第三章 建设地点及建设条件

第一节 建设地点

太公社区棚户区改造项目涉及中石化南京工程有限公司生活区651户居民拆迁安置；与张家社区并联的高端步行街的建设；胜越石化建设公司及液化气站。具体位置为太公路南、稷下路东、张家社区北。是临淄区的城市中心地带。

第二节 建设条件

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一、 地理条件

淄博市临淄区地处鲁中丘陵与鲁北平原交接地带，位于淄博市东北部，北纬 36°37′51″～37°00′30″，东经 118°06′27″～118°29′30″，东临青州市，西接张店区与桓台县，南与淄川区、青州市相邻，北与广饶县、博兴县接壤，胶济铁路、青银高速公路横贯境内，全区总面积 663.68 平方千米。

太公社区棚户区改造项目位于淄博市临淄区城市正中心地带，太公路以南，西临稷下路，南临张家社区，地理位置优越。

二、 自然条件 1、地质

临淄区地处鲁西隆起的北部边缘，茌平至淄博凹陷带的东端，全区经历了前震旦纪的地槽阶段，古生代的地台阶段，中生代的活化阶段和新生代的新构造阶段，为金岭背斜和湖田向斜构造。特征是在古老的结晶基地之上有较新的沉积岩覆盖，为双层结构型，褶皱构造不甚发育，以断裂构造为主。岩浆岩分布面广，并具有多期活动的特点，主要有金岭杂岩体及火山岩。

临淄地区的土壤，土层深厚，质地适中，土体构造良好。土壤母质多为黄土性洪积、冲积物。南部低山岭坡上的土壤母质多为石灰岩风化物。山丘中上部多为残积坡积物，浅平洼地则为湖泊沉积物。另外在低山丘陵区的局部地段上有红色粘土质，在齐国故城区有人工堆积物。土壤分布为两个土类，五个亚类，十一个土属，三十个土种，随地形地貌的变化呈有规律的分布，从南到北，由高到低，依次分布着褐土性土、淋溶褐土、褐土、潮褐土、砂姜黑土。

2、地形地貌

临淄区境内地势南高北低，并向东北倾斜。最大海拔高度 420米，最低海拔高度 31 米。由南向北逐渐变缓，依次分布着低山丘陵和山前平原、微斜平地、浅平凹地等地貌单元。淄河自南而北贯穿于境内东部，发源于中南部黄山之阴的乌河，流经境内西北部。全区低山丘陵和平原面积分别占全区总面积的 27.9%和72.1%。

太公社区棚户区改造项目地势平坦，经过地形测绘，海拔高度 64.30 米-64.9之间，非常有利于工程项目的建设。

3、气候气象

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临淄区属北温带半干燥季风区气候，有显著的大陆性气候特征，大陆度为 64%，四季分明。春季降水少，多西南风，蒸发量大，气候干燥。经常出现高温低湿天气，形成干热风灾害。同时，由于冷空气势力减弱，南来的暖温空气开始活跃，所以温度回升快。3 月份平均气温 5.4℃，4 月份则升到 12.9℃。但也有时出现晚霜冻及倒春寒的天气。夏季高温、高湿，降水集中。6 月上旬及 8、9 月份时出现低温连阴雨天气。7 月份最热，平均气温 26.2℃，极端最高气温达 41.2℃。7、8 月份降水量集中，且多暴雨，历年 7、8 月平均降水 325.4 毫米，占全年降水量的 50%。秋季气温下降，降水减少，气候稳定，天高气爽，能见度良好，日照充足，但降水相对变率大，达 67.4%，故常有秋旱及连阴雨天气。冬季因受强大的蒙古冷高压控制，气候干燥而寒冷，盛行偏北风，雨雪稀少。1 月份最冷，平均气温－3.6℃，极端最低气温为－22.5℃。历年平均年日照时数为 2510.7 小时，年日照率为 57%。在各月的分布中，以 5 月份日照时数为最多，平均 267.3 小时；2 月份日照时数最少，平均 171.3 小时，年太阳能总辐射量平均 123.8 千卡/cm 2 ，5 月份最多，为 15.5 千卡/cm 2 ，12 月份最少，为 5.5 千卡/cm 2 。累年年均气温 12.2℃，年最高平均气温 12.8℃，年最低平均气温 11.4℃。

临淄区境内湿度变化基本上反映了季风气候的特征，冬季受大陆气团控制，盛行偏北风，湿度最小，平均相对湿度为 61%；夏季受海洋气团控制，盛行东南风，湿度最大，平均相对湿度为82%；秋季大于春季，以 3 月份为最小，平均为 58%，全年平均相对湿度为 66%。历年平均气压为 1010.8 毫巴。1 月份最高，历年平均 1021.3毫巴；7 月份最低，历年平均为 997.5 毫巴。临淄属季风区，冬季（12～2 月）受蒙古干冷高气压的控制，盛行偏北风，主导风向为西北风和西南风，频率都在 8%以上。夏季（5～8 月）受暖低气压控制，主要风向为东南风和西南风，频率分别为 10%和 12%。平均风速 3 米/秒，春季为 3.6 米/秒，夏季为 2.5 米/秒，秋季为 2.7 米/秒，冬季为 3.3 米/秒。区内年平均地面温度 14.4℃，较年平均气温偏高 2.2℃。7 月份最高，为 29.3℃；1 月份最低，为－3.6℃。

4、水文

淄河自南而北纵穿临淄区境内东部，发源于黄山之阴的乌河 流经境内西北部。淄河又称淄水或淄江。因齐故城临近淄水，由此而得名临淄。淄河是山东重要河流之一，是淄博境内最大的河流，也是临淄人民的母亲河。淄河发源于泰沂山脉及东南部的鲁山山脉，经博山、淄川两区及青州市流入临淄区境内，再北去广饶县汇流小清河，全长 122公里。临淄境内河段 42.5 公里，流域面积 227.1 平方公里，河床宽一般在 500—800 米，最宽 1 公里以上。上游多支流，河岸峰高，落差大，行洪

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快，力量最大时 2030 立方米/秒。因其河床沿山坡断裂层伸延，多渗漏，故“淄河十八漏”之说。夏季，涓涓细流，静静地流淌，沙底可见，细鳞游泳，两岸垂柳拂面，又使人心旷神怡。

三、 资源条件

1、土地资源临淄区全区土地总面积 668.25 平方千米，其中，农业用地 452.63 平方千米，建设用地 168.49 平方千米，未利用土地 47.13 平方千米。在农业用地中，耕地面积 359.77 平方千米，林地面积 31.75 平方千米，园林面积 26.82 平方千米，其他农用地 34.29 平方千米。在总土地面积中，山丘、平原、荒滩、水面各占 2.87%、94.33%、1.97%、0.83%。综上，临淄区的土地资源稀缺。

太公社区棚户区改造项目在这种土地稀缺资源的环境下进行建设，不仅促进了土地的有效利用，约了宝贵的土地资源，提高了土地节约集约利用率，破解了临淄区土地供需矛盾，而且更有有利于政府用地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。

2、环境资源

太公社区棚户区改造项目地处临淄城区中心地带，周边银行、商业、医院、学校密布，是临淄城区最繁华的地段。以项目地为原点，半径一公里的范围，东至天齐路，西至闻韶路，南至牛山路北至临淄大道，这个范围内集中了遄台中学、临淄第一中学、遄台小学、闻韶小学、稷下小学，是临淄区学校最为集中的地区；与淄博临淄长途汽车站、临淄公交车站、临淄火车站毗邻；利群购物中心、茂业泰客荣商场、茂业东泰商城、大都会商业街、太公农贸市场、太公服装鞋帽市场、新时代电脑城商业集中；临淄区人民医院、齐鲁石化医院集团作为临淄区最大的医疗机构也在太公社区的附近。封神宫旅游景区更是尽在咫尺。

方圆两公里之内，更是囊括了临淄的经济政治中心，经济中心。建设局、房管局、园林局、财政局、公路局、公安局等政府各局机关，行政办公中心、行政审批中心、多家银行都在两公里中心圈内。 以太公项目为圆点的中心圈是临淄区人口密度最为集中的地区。

太公社区棚户区改造项目建成后，周边各种资源丰富，是临淄区最便捷的居住地。

造项目来说，在大的经济环境下也是一个机遇。

四、 交通条件

临淄区交通发达，胶济铁路横贯东西，辛泰铁路始于临淄，辛河一级公路和济青高速公路、309 国道在临淄中部交汇，王潍、张益、博临等国

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道省道和城乡道路纵横交错，四通八达，构成了便利的交通网。太公社区棚户区改造项目距胶济铁路 1 公里，济青高速 入口4 公里，地理位置优越。

太公社区棚户区改造项目建设成后，设置四个主出入口，其中两个出入口直接与城市主干道连接，交通非常便利。

五、 施工条件

太公社区棚户区改造项目项所在位置地势较平坦，工程地质施工条件较好，交通便利，施工难度不大，施工用水、用电就地能解决，对于开挖沟槽、铺设管线、回填夯实等施工作业都比较容易就可以完成。施工材料的购进更是方便，除去发达的交通网络通往项目地外，材料的原产的大都在附近。像混凝土，混凝土临淄就有山东意齐混凝土有限公司、山东大顺混凝土有限公司等多家较大的商品混凝土公司，混凝土的配送都方便及时；像陶瓷制品，淄博市是国内大型的建筑陶瓷生产基地，建筑工程用瓷砖、卫生洁具等建陶产品购进更是具有地理和价格优势。

六、 资金条件

随着淄博市的经济的快速发展，财政收入持续增长，但由于该项目投资规模较大，还需要银行资金给予支持。

七、 项目前瞻行分析

1、妥善安置，解决原有居民的后顾之忧

太公社区棚户区改造项目建设单位对本项目涉及的 3 个区域内住户和企业的安置工作，以“自愿、有偿、民主”的六字方针为指导，积极探索适合实际的改造安置工作。

同时，为解决居民安置后的就业、生活等后顾之忧，使广大群众业有所就、劳有所得、病有所医、老有所养。项目注重社区建设和就业市场的培育，社区建设方面，在项目设计中就着重规划了老年活动中心、日照料中心、紧急医护呼叫系统、人车分离的自然环境等诸多便民的措施和细节，使得安置后的居民从生活上解除了后顾之忧。在市场培育来说，在项目设计中规划了周边近3万平方米的商业店铺，为居民就业和市场的繁荣带来了极大促进。

2、领导重视

淄博市委、市政府、临淄区人民政府、临淄区人民政府街道办事处高度重视，积极支持棚户区建设工作，并明确指出要积极申报本项目，并努力做成全市的典范。项目建设单位---淄博市临淄区人民政府闻韶街道办

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事处也十分重视本项目，充分认识到项目的社会效应，决心把它当作促进经济社会发展的政治任务来完成。同时，项目建设单位紧紧依靠安置居民自己成立的“改造自治委员会”，充分发挥推动棚户区改造生力军的作用。

第四章 建设内容及建设规模

第一节 安置社区建设

一、社区建设基本情况

本项目通过棚户区改造，将安置原有居民651户，搬迁企业两家。原有居民就地安置，两家企业异地安置。本项目建成后居民具有房屋所有权、土地使用权。

二、建设规模

居民安置区的建设：安置区域建设共计规划用地7.79公顷，建设用地面积7.07公顷，计算容积率的总建筑面积202800平方米，其中住宅面积170000万平方米，公建面积32800平方米，地下建筑面积70000平方米，容积率2.91，规划总人口1471户，安置原有住户651户，绿地率36.5%。规划总人口4700人。

本项目社区内按照高标准进行配套公建建设。配套建设社区医疗站、文化活动站、老年日间照料中心、停车场、配电室、水泵房、换热站、等公建设施。

本项目建设规模综合技术指标及公建设施建设指标如下：

建设规模综合技术指标及公建设施建设指标

项目 规划用地面积 指标数值 7.79 单位 公顷 备注 建设用地面积 计容总建筑面积 住宅面积 其中 公建面积 地下建筑面积 地下车库及其中 公共用房 地下储藏室

7.07 205800 170000 32800 70000 52000 18000 公顷 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 12

容积率 建筑密度 绿地率 规划户数 安置户数 规划人口 地下车位 地上车位 2.91 26.5 36.5 1481 651 4700 1300 60 % % 户 户 人 辆 辆 公建设施建设指标

类别 项目名称 物业管理办公司 社区服务站 社区警务室 社区门卫 社区医疗服务站 老年日间照料中心 文化及健身场地 商业营业用房 消防泵房（地下） 配电室（地下） 换热站（地下） 燃气调压站 垃圾收集点 建设面积（m2） 200 250 50 60 240 1260 25700 150 50 100 1（处） 8（处） 备注 结合绿化景观 隐藏式 隐藏式 行政管理与社区服务 商业 公用设施 三、安置社区建设概况 1、原有居民安置

原有居民安置占地3.89公顷，规划建设675套，安置居民651户，共计面积68876平方米。地下车位675个、储藏室675间。

安置社区一览表

建设名称 安置房90m2内 安置房110m2内 安置房130m2内 安置需求（套） 405 160 80 合计地上建筑面积 合计地下停车位 合计储藏室 实际规划（套） 419 172 84 建筑面积（m2） 37651 20466 10759 68876 675（个） 675（间）

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2、公共设施及物业管理，见上面《公建设施建设指标》表。

第二节 社区内基础设施建设

一、 建设内容

太公社区棚户区改造项目建设，必须完善的基础建设项目及配套建设

项目内容如下：

1、路基、路面工程 2、人行道铺设工程 3、路沿石砌筑工程 4、绿化及小品工程 5、亮化工程 6、雨、污管道工程

7、给水、电、暖、天然气、通讯配套工程 二、 建设规模 1、 建设规模简要 1）、1、路基、路面工程

项目建设主干道10m宽，纵贯东门和西门、南门和北门，再配以社区内一条环形6m宽主干道，形成了交错便捷的主路通道，消防救灾、医疗救护、乔迁搬家都非常便捷。四个大门进门主干道采用石材和沥青路面相结合的方式，区内环形主干道采用沥青路面分方式，主干道总长1040米。

项目沿街采用石材铺成的道路交通网，方便商业用户，面积4250 m2。

步行商业街采用石材铺成，总长354米 面积5310m2。 2）、人行道路铺设工程

连接主干道与住宅楼的人行道、绿化带内的游园人行道均采用石材铺成，面积2260 m2。

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3）、路沿石砌筑工程

道路主干道两侧均采用石材路沿石，边缘凹型，利于行人和车辆通行安全。全长1711米。人行道两侧采用石材路沿石与路面齐平便于行走和排水，全长835米。

4）、绿化及小品工程

项目建设具有超前性、先到行，贯彻尊重自然的原则，充分利用景观资源，强调绿色与组团流线、居民活动的有机融合。最大限度的发挥绿地功能，满足不同层次活动的需求，将建筑组群与绿色活动空间有机的结合在一起。项目绿化树种采用以适应北方气候的四级常青树种为主，如大叶女贞等，灌木全部采用一年四季常绿的北海道黄杨、冬青、石楠等，做到一年四季常绿。项目中心采用具有灵性的区域水洗，实现了静态环境中的动态化。中心四周数个独立式的休憩平台园林，掩映在四季常青的树木之中，为居民提供了美好的休闲娱乐场所。

绿色的美景中点缀部分建筑小品，富有情趣、造型别致，不仅点缀了景观，而且为居民提供了休憩娱乐的场所。 绿化总面积18500m2

5）、亮化工程

我国自古以来就有观灯赏景的习俗，元宵佳节举行观灯集会，会上悬挂各式各样的彩灯，灯火辉煌。如今人们也会情不自禁在佳节、喜庆之日，张灯结彩表达喜悦之情。灯文化是在国泰民安的环境中，人们物质生活改善后，对精神文化生活更高要求的展示。

太公社区棚户区改造项目亮化工程主要包含，道路路灯照明系统、建筑小品亮化、绿地夜景亮化工程。社区建设成后，美丽的夜景，实时与住户相伴，让人心旷神怡。

6）、雨、污管道工程

雨、污管道工程，采用雨污分流的形势，小区主干道两侧设置雨水井，主干道上的雨水通过雨水井进入主干道下面的雨水主管道，人行道的雨水及绿化带内来不及渗透的雨水，通过人行道两侧的暗置景观排水沟，就近排入雨水支管道，再由支管道进入雨水主管道。最后由雨水主管道排入市政雨水管网。雨水主管道计1565米，雨水支管道260米，人行道两侧暗置雨水景观排水沟总长2260米。

污水管道采用混凝土管道，混凝土管道最大的有点就是不容易损坏，做到了跟建筑楼房同寿命。全长1170米。

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7）、给水、电、暖、天然气、通讯配套工程

所有配套工程均采用综合混凝土地沟，方便了以后的维护、检修。全长计2826米。

2、 建设规模一览表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 沥青道路 石板道路 石板人行道 凹型路沿石 人行道路沿石 绿化景观及小品 亮化路灯 亮化彩灯 雨、污管道 单位 m m2 m2 m m 2m 盏 m m m m 数量 1040 9560 2260 1711 835 备注 18500 45 5630 2922 2260 2826 雨水景观排水沟 配套综合管沟

第五章 建设方案 第一节 安置社区建设方案

一、 规划设计依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 3、《民用建筑设计原则》；

4、《建筑抗震设计规范》（2008 修改版）；

5、《住宅建筑设计规范(2003 年版)》（GB50096-1999）； 6、《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》； 7、《工程建设强制性标准》； 8、相关设计条件书； 9、其他有关设计规范。 二、设计原则

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1、合理原则：规划总体布局符合城市总体规划要求，满足规划部门的规划设计要点（用地性质、容积率、覆盖率、规划规模、高度限制、机动车停车规模、建筑退红线要求等）。使规划设计既能符合城市规划的要求，又能满足居民安置要求，同时也能与地产开发有机的结合在一起。同时使规划区能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程，协调周边城市道路相关交通功能，合理确定功能布局适应市场经济的发展，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。

2、特色原则：单体特色和空间环境已经成为现代建筑的特点，通过住宅空间、步行环境空间、绿化休闲空间的设计，营造出最温馨、最舒适、最便捷、最人性化的居住环境。通过对整体与细节的精心处理，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。

3、以人为本原则：设计理念始终贯彻以“ 以人为本的原则 “辅之以诗意栖居、文化社区、科技住宅的巧妙构思融入其中，创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、具有文化内涵的临淄区域内最适合居住的生活环境项目。设计中注重生态环境和居住生活质量，合理分配和使用资源，全面体现可持续发展的思想，把提高居住人居环境质量作为规划设计、建筑设计的出发点和终极目标。

4、生态原则：本项目以提高人居环境质量和建设生态型空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性的同时，把新观念、新技术、新材料与传统居住生活要求相结合，使得整个居住区更具生态质量。设计中在提高经济效益的同时，因势利导，充分利用现代流行的绿色文化手法，融合四季常青绿化植物，建立一个自然有序、富于变化、数米有序、错落有致的功能空间，创造一个具有优美环境、温馨舒适、形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。同时，作为整体生态系统的有机组成部分，生态住区的模式将遵循城市生态规划的基本原则。

5、可操作原则：设计中凸显规划灵活的理念，规划应具有弹性、灵活性与可操作性，保证建筑设计与整体生态环境的和谐统一。在满足安置居民的同时适应市场形势的变化。

6、整合原则：正确处理使用、辅助、交通三大部分关系，对建筑空间进行合理组合，优化设计。正确处理本项目与周边的关系，形成犹记得统一。利用张家新村原有的布匹服装市场优势，进一步扩展功能，建设一条临淄区域内功能性更加全备的步行商业一条街，提高居民居住的便利性。加强生活区与周边其他功能区域的沟通，促进功能互补，延续景观界面和生态系统，塑造和谐、便捷的整体关系。整合设计符合临淄区的整体发展，创造出满足社区功能要求的实体空间、开放空间和人文空间。

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三、规划设计的范围与内容

1、规划用地情况：项目地块位于稷下路以东、太公路以南、张家社区北，规划用地7.79公顷，建设用地7.07公顷。周边配套设施齐全。 2、用地性质：此次规划用地性质为居住用地，以高层住宅为主，共规划建设 15栋高层建筑，同时结合区域特色，规划合理的商业，社区服务设施配置，以形成完整的大型居住社区形态。

3、规划设计的内容及范围：此次规划的内容包括居住用房，配套公共设施等。

四、规划设计理念 1、规划目标 1）、彰显项目特色

彰显太公社区棚户区改造项目独特、优越的的地理位置，善用“太公”资源，创造特有的社区环境及空间。

2）、引领时尚文化

以核心项目创造品牌效应，打造多元特色街区，满足不同消费群体。 3）、打造活力社区

梳理交通空间，利用城市大道打造城市结合交通空间进行设计，打造连续商业空间，打造多层次的空间体验体系，突出步行优先以创意妆点现代化都市社区。

2、规划定位

通过对优势地理资源和“太公”历史文脉的深入发掘和整合，为了提高社区的整体形象，凸显“诗意栖居、活力社区”设计理念，社区区规划定位为以下两个方面。一是诗意栖居，将住区定位为生态诗意的家园，巧妙地运用丰富的设计语言及现代化的科技手段，使人们既能享受现代生活的便捷，又能感受自然的宁静和谐，实现“筑居”到“栖居”的完美转变。二是活力社区，结合当地悠久的历史背景，力图将其文化元素贯穿在本次规划设计中，并用现代的设计语言表现出来，让当地居民感受到情感的归属与文化的延续。

3、规划系统

将整体性作为视觉秩序与生活秩序的原则，来组织功能性的建造素材，包括建筑布局、景观环境、视觉心理等。强调生活空间等级的划分，

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即组团活动——邻里活动——交往活动——家庭活动。充分利用城市公共空间，提升社区环境品质。

1）、人居环境

注重城市空间和住宅外部空间环境的设计，提高人居品质，改善居住环境。以崭新的结构形式整合地块，构成居住区，使之成为都市新的风景亮点。 2）、建筑设计

通过有意识的结合居住者对生活需求的变化，尝试引入一些新的手法，力图将住宅建筑的物质空间变得更加适合现代居住的需要。建筑设计体现时代精神，营造具有新意的居住氛围。满足使用功能的同时，在建筑结构、立面设计中力求突出特色，形成风景。

3）、可操作性

针对太公社区的地理、文化特质，本着经济性的原则，采用平实的手法解决问题，预留变更的可能，增强项目的可操作性。

4） 、各栋建筑物均具有良好的日照通风，具有理想的社区居住

境。 4、规划原则

1）、 贯彻“以人为本”的原则，充分利用景观资源，使居民生活和自然环境相协调。强调绿脉与组团流线、居民活动的融合，最大限度地发挥绿地的功效，满足不同层次的活动的需求，将建筑组群与绿色活动空间融为一体。真正的做到诗意栖居。

2）、以建设城市生态人居住宅组团为目的，应具有超前性、先导性，体现新理念、新手法，达到高起点、高标准。调整好新住区的功能布局，完善环境设计与空间设计，逐步营造高质量的生活环境，避免低水平的简单重复，突出个性和品位，使之形成具有独特人文景观的城市文明社区。

3）、贯彻“活力社区”的原则，坚持经济建设与文化建设的互相结合，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、组团建设与管理中。规划应具有弹性、灵活性与可操作性，适应市场经济的发展，做到经济效益、环境效益与社会效益的统一。

4）、本项目以提高人居环境质量和建设生态型空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。并把新观

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念、新技术、新材料与传统居住生活要求相结合，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化住区。

5、规划构思

（1）“以人为本”的设计理念

以人为本的设计理念贯穿于本项目的全部层面。在区位分析、用地布局、景观设计、设施配套及其它配套技术性工程等各个方面，均立足于满足居住心态、视觉感受等各方面的要求，使居民都有强烈的归属感，生活在这里不单单是“住家”的概念，而更是要达到 “家——可以放心的地方”这样一种境界，处处爱家，以家为荣。 （2）“活力社区”的设计理念

人们对居住空间的要求已不单纯停留在“住宅户型”的层面上，而是更多的将重点转移到了“居住环境”的更高层面上。居住环境与景观已经成为评价人们生活水平高低的主导因素之一。然而居住环境不仅仅等于简单的绿化，一个成功的、让人过眼不忘的环境设计包括有更多的对现状自然条件的利用和对用地人文资源的挖掘，必须有其独特的个性。特色性来自于特定的自然、场地条件与人文环境条件，也来自于特定开发项目的具体要求以及设计师的创造性构思。通过特色追求才能赋予规划地段标志性和个性。

居住环境的便捷化也是人们追求的，再美的环境，没有便捷的生活服务，一切都是空谈。太公社区棚户区改造项目把居住和商业有机的结合一起，使人们享受优美的居住环境的同时，又能享受到便捷的服务，实现动中有静、静中有动的活力社区，才是设计追求的最高目标。

3）、传承城市文脉，打造社区“诗意栖居、活力社区”的设计理念，一座城市都有自己的文化特色和城市历史积淀，作为城市历史文化载体的一部分，社区也应该体现一定的城市文脉和文化内涵，展现城市文化和社区形象。

4）、 总体构思

本项目在满足一般居住社区规划中所强调的功能合理、交通方便、配套齐全等共性的同时，更着眼于个性的塑造。利用独特的地理资源资源和文化资源，打造特色居住社区，打造一个文化社区、一个绿色组团和景观社区。精心设计区内小环境营造出具有城市文化的人文景观，创造出丰富多彩的视觉空间。 6、规划布局

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秉持“诗意栖居、活力社区”的理念，通过深入研究分析形成。社区新建15栋高层住宅，南、西、东三面建设沿街商业区域。

社区设置东西南北四个大门，两条主干道贯穿整个社区，社区内设置环形路主干道，休憩平台区7个点缀其中，社区外围布置商业区，区内外分离，实现动中有静、静中有动的组合。做到诗意栖居、活力社区的组合。

7、道路交通设计

概念提出：方案结合对片区周围路网的分析，疏通城市的主次干道，形成发达的交通网络。

1、车行系统。随着社会发达程度的提高，车辆越来越多，车多人多已经形成了一对尖锐的矛盾综合体，采用非常合理的布局方式，才能很好的解决这个矛盾体。2016年初中央文件初提倡开放住宅小区，打通小区内毛细路网，有力的缓解了现实的交通压力，同样给人车混流的课题研究带来了挑战，怎样化解这对矛盾体，本项目的设计经过细心的研究，采用了人车交通静态交通与动态交通工具分割的方案。建成的社区使用车与人不同的交通道路的方式，采用人车分流的方式，社区设置东西南北四个敞开式大门，机动车进入社区大门后即可转入地下停车场或由主干道进入地上停车位，两条主干道贯穿整个社区，社区内设置环形路主干道的设计，消防救灾、医疗救助、乔迁搬家非常便捷。

停车场库的布置在满足居民使用要求的前提下，结合住宅底层进行布置，设置在地下，并在地面设有临时访客停车位。地面停车主要利用大门外路边就近设置，不仅满足了临时访客的停车需求，也满足了周边商业停车的需求。

2、人行系统。行人进入社区直行，直接进入石板铺成的人行专用步行小道，步行小道用不规则的园林手法连接各个单元入口，步行小道和景观密切相连，不受车辆干扰。通过人车分流的形势，既方便车辆的进出，又方便行人的进出，实现了社区动与静的结合，不仅保证了社区内行人活动的安全，同时也保证了社区内安静、舒适的住宅环境。项目住宅组团室外道路及设施考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计。 8、景观设计

本项目以建设生态人居住宅组团为目的，具有超前性、先到行，贯彻尊重自然的原则，充分利用景观资源，强调绿色与组团流线、居民活动的有机融合。最大限度的发挥绿地功能，满足不同层次活动的需求，将建筑组群与绿色活动空间有机的结合在一起。

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景观的整体布局采用十字中轴线，多个分区的设计。即分为轴线景观和宅间绿地两大部分，每个部分再分区进行不同主题的设计。

主题景观轴在东、西们与南、北门相对的两条轴线上，两条景观轴线上布置7个供休憩用的独立式的园林艺术平台，建筑艺术小品分列在两条主轴两侧，每到一个艺术平台都有不同的景观，掩映在四季常青的树木之中，让人眼前一亮。并采用现代流行的二维码技术，在地面或建筑小品上设计部分二维码，利用手机扫一扫的功能，就可查看与“太公”相关的文化历史故事。

社区正中间，也就是两条景观轴线的交汇处，采用具有灵性的区域水系，实现了静态环境中的动态化，因为水景的存在而充满活泼、灵动的气氛。

社区内采用带状绿地布局，结合建筑布局和空间轴线同时将轴线景观、宅间绿地相融合，使之成为统一整体。浓浓绿意渗透于组团的每一个角落，使住户充分享受大自然无可比拟的魅力。

五、建筑设计 （一）、总体设计 1、特色设计：

定位于绿色住宅、科技住宅、齐文化区域。从建筑风格、住宅单体设计、单户设计到材料选用始终贯彻生态+绿色、科技+时代、文化+齐韵的设计主线，像比较现代的新风系统、只能家居、立体植物等等都很好的应用其中。

2、功能分区设计：

整体布局南低北高，形成一种强烈的立体感。规划建设 15 栋高层建筑居住。整个项目功能区划分为5大部分，住宅区功能区、服务功能区、交通功能区、停车功能区、休闲功能区。各个功能区域界限清晰、布局合理，保证了居民生活住宅质量。

社区以居住+公建的立体模式，沿街布置半围合式商业、医疗、文化娱乐、等公共服务设施建筑，动众取静，营造出富含文化底蕴的生活居住和服务空间。

3、建筑朝向设计：

住宅朝南向布置，让主要的卧室和客厅处在南面，接受最好的日照条件，满足北方地区对日照的要求。通过设计优化，能够保证每户的位置都能最大限度的接受光照条件。

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4、交通、停车设计：

社区分为东西南北四个大门，每个大门都内的主干道路都连接城市主要道路，主干道采用十米宽的沥青路面，并设计消防出入口。社区内住户的车辆进入大门后即可转入地下停车场或进入地上停车位，社区内的车行主干道路平常不开放，主要共行人使用，只有消防救灾、医疗救护、乔迁搬家或其他应急的时候才使用，这样实现了人、车分流，提高了居民的安全保障，也实现了动中有静的生活场所。

社区内道路采用环状布置，尽可能减少道路对绿化的影响。社区道路与住宅之间有支路连接，支路宽度 2m。绿化系统内设有步行休闲系统，步行小道和景观密切相连，不受车辆干扰，成为居民休闲、交流、活动的好场所。

5、消防

消防是高层设计的重点，也是保障居民生命财产的必备手段，消防设计的好坏，直接关系到住户的利益。在本项目的高层建筑中，布置有多个电梯及管道（水、暖、空调专业）、电缆（强电、弱电）等垂直布置的竖井。竖井贯穿各个楼层，一旦某处发生火灾，临近火源处的竖井会因热压作用产生极大的抽吸力，使火势沿楼层蔓延，造成人员疏散困难，通道堵塞，消防人员难以进入火场灭火。火灾的直接损失就是人员的伤亡及财产焚毁。因此，对大型公共建筑、高层建筑必须设置完善合理的消防灭火系统，保证在发生火情时，能及时扑救和封锁火道，以最短时间疏散人员，控制火势，将损失减少到最低程度。本项目通过优化消防设计，在总平面设计是保证消防通道优先设计，符合防火规范的要求；大部分单元设置两座消防楼梯，保证了疏散的要求；防火分区合理的布局，满足了防火分区的要求；设置自动排烟系统，使得防火效果更好；新材料的应用，大大的减少了防火隐患的形成。社区设计室外消火栓，沿道路布置，消防通道环通顺畅，室内消防控制中心及安全监控中心设于公建用房内，便于管理，消防喷淋、通风设计齐全。

项目社区在靠近规划主干道一侧设置社区主要出入口，靠近次干道一侧设置次出入口，每栋高层居住建筑设 15m38m 消防登高场地，满足消防要求。消防通道环通，消防控制中心及安全监控中心设于公建用房内，消防栓间距要求小于 120m，沿道路布置且靠近路口，保持消防通道的顺畅。

6、日照

按照淄博市日照计算方法以及国家的相关法规，居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于 2 小时 15 分的日照要求。

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7、城市界面

高层住宅插桩式布置打开了城市界面，沿街公建结合地形高差梯次配置。形成丰富的城市天际线。

8、环保防疫

按规划要求，垃圾要求袋装处理，社区设置 多处垃圾收集点，定点位运送至垃圾站，对社区的生活废、污水排放实行严格管理，区内禁止烧油类燃料，对社区内公共绿地和防护绿地必须按要求统一建设，绿化用地应充分，不使地面裸露。

（二）总体平面设计 1、总平面布置

社区总图指标如下表所示：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目 总用地面 建设用地 建筑面积 建筑占地面积 容积率 建筑密度 绿地率 道路用地 单位 万m2 万m2 万m2 万m2 万m2 数量 7.79 7.07 2.028 1.874 2.911 0.265 0.365 1.306 备注 2、竖向规划设计

本项目竖向规划设计综合利用地质条件，合理布局道路、建筑、绿地，及顺畅地排除地面水。设计原则：

（1）尽可能的避免大开挖，减少工程的土方量； （2）尽可能的不要减少住宅的面积； （3）方便居民出行、方便使用；

（4）在设计过程中尽可能将高差均等，便于项目的进一步操 作；

（5）在设计中尽可能的考虑台地绿地设计。

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经过调研，本项目建设用地基本平坦，按照排水设计的要求，因此东西向分阶梯状设计为两段，高差为 0.5 米，道路及建筑依势而建；场地排水为自然排水，场地内雨水集中排至城市道路中支路方向。

（三）房型设计

住宅作为固定资产是直接关系到人们生活居住质量的最耐用产品，因此高质量的住宅区规划及住宅建筑设计在体现“以人为本”宗旨的同时往往会给建设开发项目带来巨大的经济效益和社会效益。根据多年的住宅设计经验，衡量住宅质量的标准有三，一是地点、环境、方位，即所谓“价值定位”；二是套内平面布局及功能使用的有效性和舒适性；三是建筑技术和建筑材料质量。在本次规划方案设计中将以上三点作为设计指导，力求创造高质量的居住生活环境和好的经济和社会效益。

1、 住宅平面设计

设计原则注重合理的功能分区，内与外、动与静、洁与污，对不同时段、时期等动态因素影响下居住使用功能的变更加以考虑，使套型设计适应性更强，对于满足不同用户的需求有了更加人性化的设计。 房间方整，实用，避免一味追求外观造成的平面形式不规整。设计时始终将实用性贯穿其中，客厅、餐厅等公共区域有机结合，尽量消除纯交通面积，提高空间利用的有效性。并且对于套内的平面布局提出了参考性很强的针对性设计，对于有效利用空间，提高生活质量起到了很好的指导作用。

强调南北通透的平面设计。各主要功能房间均有良好的通风采光，设计中既从物理学角度优化了室内外的空气对流，有利于减少室内停滞的污浊空气对住户健康造成的不良影响，又从视觉上减轻了室内分室过细造成的空间闭塞之感，使住户具有很好的心理感受。

注重特色化设计，挖掘不同套型的特点。经济适用，情趣空间等特点在各套型中各有侧重，满足不同住户需求，有利于建设项目的经营运作。 住宅设计以高层住宅为主，规划建设15栋高层建筑，分别布置有 14 层至 23 层高层住宅，户型主要有 90 ㎡-210㎡不等。以适应市场不同客户群体的需求。商品营业房以大空间为主，提高未来商业用户不同使用范围，以市场需求为主导。

项目社区住宅（安置）设计一览表

平面类别 安置房90m2内 安置房110m2内 安置房130m2内 单位 套 套 套 实际规划（套） 419 172 84 比例（%） 62.1 25.5 12.4 25

合计 套 675 100 项目社区住宅（开发）设计一览表

平面类别 90㎡ 100-105㎡ 120-125㎡ 135-140㎡ 170-175㎡ 200-210㎡ 合计 单位 套 套 套 套 套 套 套 数量 69 212 136 180 138 46 781 比例（%） 10.2 29.3 16.5 21.8 16.7 506 100 2、住宅立面设计

坡屋顶、淡黄色外墙真石漆、不锈钢栏杆，设计力求使建筑展现出现代化建筑的韵味。

住宅立面设计以简洁明快为基本原则，在强调平面功能的同时，尽量避免多余的装饰，巧妙因借阳台板，窗台板形成横向的线条韵律，并且与墙面形成明暗两色对比，使整个立面灵动富有生气。

立面处理灵活多变，不拘一格。避免了以往住宅设计中手法单一，构图僵硬的弊端，暗含着一种自由生活的人生态度，对该住区居民有良好的心理暗示作用。

精雕细啄，强化建筑细部设计。精巧的栏杆，充满个性而风格统一的窗棂，以白色窗台板构成的现代手法建筑线脚，各个细微之处体现的是设计者的匠心独运，也将表现出该住区居民的精致生活。

3、室内装饰

各厅、室均为粗水泥地面，内墙为毛墙面，为进住用户自选装修材料预留条件，并有利于减少浪费和降低工程成本。厨房、卫生间上下水、设备安装到位。楼梯间、室外过道采用细石混凝土水泥地面、乳胶漆墙面。电梯间和候梯厅采用大理石纹理的高档装饰面砖。内外窗采用平开式铝合金窗，窗面选用双层中空节能型玻璃窗，进户门采用高档防盗金属门，景观阳台为封闭式铝合金阳台，生活阳台为不封闭式阳台。

4、室外装饰

建筑物形式以简洁明快风格为主，建筑物屋顶基本改进型有机型坡顶为主，外墙面采用涂料，基部采用仿石材料，住宅的设计与区内景观的设

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计浑然一体，使住宅掩映于树木绿叶中，让居民充分享受大自然的恩赐，感受天蓝水清气爽的氛围。在此基础，建筑物在设计选材、用料、采光、照明、通风上、乃至住宅的色彩选择上，均考虑了绿色节能性及符合生态环保要求。

（四）配套公建设计

配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。 配套设施包括基础设施和公共设施。本项目设计中，供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施一次性配备齐全，设计的材料保证了同建筑物同寿命。

本项目社区内按照高标准进行配套公建建设，本项目社区配套建筑的设计充分考虑了社区的需求，医疗站、文化活动站、物业管理中心、老年日间照料中心、停车场、配电室、水泵房、换热站、中水处理站等公建设施齐全。

（五）无障碍设计

设计中充分体现了以人为本的理念，无障碍设计便是其中之一。每一条步行小道，每一个交通节点，都细化了设计，保证老年人、儿童或是残障人士的出行。

道路设计部分：社区内主干道和支路及人行道高低差相差较大的地方，全部采用平坡的方式，坡度不大于5%。

住宅设计部分：住宅入口处，采用平坡入口的方式，坡度不大于5%。长度不小于1.5米。

其他设计按无障碍设施设计要求。 （六）节能、生态、环保设计

为体现可持续发展原则，以人为本的设计理念，本项目建议采用以下措施：采用 CL 建筑结构体系；采用新风系统；采用隔音功能较强的双层中空玻璃；建筑外墙面内衬挤塑板保温层，建筑材料使用绿色建筑材料，设计恒温恒湿系统；照明系统采用 LED 照明系统；雨水及生活废水收集后进行中水处理，用于绿化灌溉等。

六、结构设计 （一）设计依据

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1、本工程按照国家和淄博市建设主管部门的有关专业技术文件有关规范、规程和规定，突出安全、可靠、经济的原则。

2、主要设计规范及规程

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006 年版) 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008 年版) 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《钢结构设计规范》GB50017-2003

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《建筑抗震设防分类标准》GB50223—2008 3、主要施工及验收规范

《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002 《钢筋焊接及验收规程》JGJ18-9

《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001 《地基与基础工程施工质量验收规范》GBJ50202-2002 （二）结构设计 1、工程概况

本项目拟建15栋 100 米以下高层住宅及配套公建设施。 建筑物结构安全等级：二级； 地基基础设计等级：甲级； 设计沉降控制：在 150mm 以内；

混凝土结构环境类别：±0.000 以下为二(b)类；±0.000 以上为一类；

设计使用年限：50 年。

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2、自然条件

（1）基本风压：0.4kN/m 2 （2）雪荷载：0.4kN/m 2 （3）冻土深度：50cm （4）抗震设防烈度：七度 3、建筑结构、基础选型

住宅楼上部采用复合保温钢筋焊接网架混凝土剪力墙结构，配套公建设施为框架结构。基础选型待岩土勘察后另定。

4、地下室的外墙：采用钢筋混凝土墙，防水等级为二级。 5、抗震设计

抗震设防重要性类别：丙类； 抗震设防烈度：7； 设计地震分组为：第一组； 设计基本地震加速度：0.05g；

抗震等级：框架结构抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。地下室的抗震等级同上部结构。

6、主要设计荷载 （1）静荷载

钢筋混凝土容重：25kN/m 3 ； 建筑物楼板面层荷载：0.6-1.0kN/㎡； 吊顶荷载：0.4kN/㎡；

填充墙：15.0kN/m 3 (混凝土空心小砌块) ； 轻质隔墙：8kN/m 3 (加气混凝土砌块)。 （2）活荷载

地下室楼、地面：5kN/㎡； 住宅楼面、卫生间、厨房：2.0kN/㎡

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屋面：2.0kN/㎡(上人)，0.5kN/㎡(不上人)； 疏散楼梯：3.5kN/㎡； 其它楼梯：2.5kN/㎡； 商业：3.5kN/㎡； 走廊：2.0kN/㎡； 阳台：2.5kN/㎡； 电梯机房：7.0kN/㎡。 7、材料 1）钢筋

板为 HPB235、HRB335 级钢筋； 墙、梁、柱用 HRB335、HRB400级钢筋。 （2）混凝土强度等级 垫层 C15；

梁、板、柱 C30-C60。

上部和地下室结构超长部分，通过设置抗震缝及后浇带的方式解决。 七、给排水设计 （一）设计依据

《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002） 《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

《山东省城市生活用水量标准（试行）》（鲁建城字[2004]4号） 《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005 年版) 《住宅设计规范》GB50096-1999(2003 年版) 《室外给水设计规范》GBJ13-86(1997 年版) 《室外排水设计规范》GBJ14-87(1997 年版) 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

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