不动产评估考试计算题(包含答案)

土地资源管理专业土地估价实习案例

评估案例一

1、

估价对象概况

某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。 2、

估价要求

试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

评估案例二

某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。

评估案例三

（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：

项目

宗地成 交易时位置比形状比区域因个别因容积率 交价 间 较 较 素比较 素比较 1

A B C D E F G H 580 620 660 700 680 730 740 1987 1988 1988 1989 1989 1990 1990 1990 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1 0 3% 0 0 0 2% 0 0 -5% 0 -2% 0 0% 0 0% 0 0 0 0 -3% 3% -5% 0% 0% 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。

评估案例四

1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。

对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。

2

又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。 表1：

项目 用途 成交日期 成交价格（元/M2） 容积率 区 域 因 素 个 别 因 素 表2：

容积率 修正系数 1 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5 位置 基础设施 交通 地势 形状 其他 待估土地 住宅 1994.1 2 0 0 0 0 0 0 案例A 住宅 1993.1 1200 3 -2% -1% -2% -2% 3% -3% 案例B 住宅 1993.12 1300 3 -3% -2% 0 1% 0% -3% 案例C 住宅 1994.8 1400 4 0 2% 3% 0 5% 0% 案例D 住宅 1993.4 1000 2 -3% 0% -2% -2% -4% -2% 2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。

评估案例五

1、估价对象概况

待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

2、估价要求

某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。

3、估价过程

3

（1）选择估价方法 （2）确定最佳开发利用方式

（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

评估案例六

1、

估价对象概况

某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。 2、

评估要求

估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。 3、

估价过程

（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。

（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。 （3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在

4

取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

评估案例七

1．评估对象概况

某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。

2、评估要求

确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。 3、已知条件

根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

评估案例八

1．估价对象概况

某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率

5

-④ =19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）；⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的；⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1；案例六；解：测算开发商预期利润；A、不动产总价＝2，000×3，000×4=24；B、建筑费及专业费＝l，000×2，000×4＝；C、地价及法律、估价等费用；6，000，000×；D、总利息＝6，720，000×[(1+12％)；＝2

=7900872（元）

⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）

⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元） 案例六

解：测算开发商预期利润

A、不动产总价＝2，000×3，000×4=24，000，000(元) B、建筑费及专业费＝l，000×2，000×4＝8，000，000(元)

C、地价及法律、估价等费用；6，000，000×(1十12％)＝ 6,720,000 (元) D、总利息＝6，720，000 ×[(1+12％)^2.25－1]+8，000，000× 40％×[(1+12％)^1.5－1]+8，000，000×60％×[(1+12％)^0.5－1)＝2,824,603 (元) 注：地价计息期为2年3个月即2．25年。

E、销售税费＝24，000，000×6％＝1，440，000(元) F、将上述数据代人公式，则：

开发商利润＝24，000，000－8，000，000－6,720,000－2,824,603－1，440，000＝5,015,397(元)

利润占不动产价的百分比＝5,015,397/24,000,000＝20.90％

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利润占开发总成本的百分比= 5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000)＝26.42％

由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。 案例七

解：假设建筑费及专业费的最高控制额为X元 1， 不动产总价=1300*10000*1=13000000元

2， 总利息=3000000*[(1+12%)^2-1]+X*[(1+12%)^1-1]=763200+0.12X 3， 销售税费=13000000*60%=780000元 4， 开发商利润=13000000*18%=2340000元 5， 地价及法律、估价等费用3000000元 6， 建筑费及专业费的最高控制额X=5461429元

单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为5461429/（10000*1）=546.1元/平方米 案例八

解：土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/平方米 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米

投资利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米 开发利润=(120+200)×15%=48元/平方米 计算土地价格

因当地土地出让增值收益率为10%

无限年期土地使用权价格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米 案例九

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解：5平方千米＝500万平米 征地费＝5万/亩＝75元/平米 开发费＝20000万元/平方公里＝200元/平米 征地费利息＝75*（（1+10％)^2-1）＝15.75/平米

开发费利息＝200*0.4*（1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15 利润＝275*0.2＝55

折算出地率后成本价＝（75+200+18.15+15.75+55）/（（5-1.5）/5）＝520元/平米

单价＝520*1.2*（1-1/（1+10％）^50)＝618元/平米 总价＝618*10000＝618万元。

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