大唐美林湾房地产流动资产管理存在问题分析

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哈尔滨剑桥学院

毕 业 论 文

论文题目: 大唐美林湾房地产流动资产管理存在问题分析 学 生: 陈 浩 指导教师: 邬雅琴 教授 专 业: 会计学(注册会计师方向) 班 级: 11级-10班

2015年5月

大唐美林湾房地产流动资产管理存在问题分析

摘 要

现今我国经济进入快速增长期,经济总量和发展水平不断增长提高,就这几年我国经济发展现状而言主要依靠房地产行业带动相关产业发展,促使我国经济整体规模实现突破性进步,房地产业成为市场指向标受到更过的关注。房地产的波动变化对国民经济的发展具有重大的影响,必须加强对房地产产业的监控促进房地产的健康发展。房地产是推动我国经济发展的重要动力,房地产的迅速发展,推动着国民经济的快速发展。但是,由于其发展迅速,产出规模少以及受到传统体质模式的和外部环境因素的影响,是房地产资产管理管理与经济的发展不相适应。

因此,加强房地产业资产管理不仅是房地产业自身发展的需要,也是面对激烈市场竞争提高企业核心竞争力的需要,具有重要的理论和实践的意义。本文对流动资产管理概念进行界定后阐述了流动资产管理的主要内容和原则,以大唐美林湾公司为例在流动资产管理中存在的问题,并对其流动资产管理中的问题提出相应的建议,希望能够提高企业的流动资产管理水平,提高企业的竞争力。

关键字:房地产;流动资产;分析问题;建议

I

On the problems of DaTang Merrill Lynch Bay Real

Estate Liquidity Management

Abstract

Real estate is an important driving force for China's economic development, the rapid development of real estate, and promote the rapid development of the national economy.Real estate fluctuations have a significant impact on the development of national economy, must strengthen the monitoring of the real estate industry to promote the healthy development of real estate.However, due to its rapid development, small-scale and output by traditional physical model and the influence of external environmental factors, is incompatible with the development of the real estate asset management and economic management.

Therefore, to enhance the real estate asset management is not only the real estate needs of their own development, but also the face of fierce market competition, the need to improve the core competitiveness of enterprises has important theoretical and practical significance. After this paper defines the concept of liquidity management describes the main content and principles of liquidity management, and a DaTang Merrill Lynch Bay Company, for example in the management of liquidity problems and make recommendations for its liquidity management issues, I hope to improve liquidity management level, improve the competitiveness of enterprises.

Key words: Real estate;Liquidity;Problem analysis; Suggestions

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目 录

摘 要 .............................................................................................................................. I Abstract ........................................................................................................................ II 1 绪论 ........................................................................................................................... 1 1.1 研究背景................................................................................................................. 1 1.2 研究目的和意义..................................................................................................... 1 1.2.1 研究目的.............................................................................................................. 1 1.2.2 研究意义.............................................................................................................. 2 1.3 国内外研究现状..................................................................................................... 2 1.3.1 国外研究现状...................................................................................................... 2 1.3.2 国内研究现状...................................................................................................... 2 1.4 本文研究的内容和方法及拟解决的问题............................................................. 3 1.4.1 本文研究的内容.................................................................................................. 3 1.4.2 本文研究的方法.................................................................................................. 3 1.4.3 本文拟解决的问题.............................................................................................. 3 2 流动资产管理理论概述 ........................................................................................... 4 2.1 流动资产的定义..................................................................................................... 4 2.2 流动资产管理的概念............................................................................................. 4 2.3流动资产管理的内容.............................................................................................. 4 2.3.1 应收账款管理...................................................................................................... 4 2.3.2 现金管理.............................................................................................................. 5 2.3.3 存货管理.............................................................................................................. 6 2.4 流动资产管理的特点............................................................................................. 7 2.5 流动资产管理的要求............................................................................................. 7 3 大唐美林湾房地产公司流动资产管理存在的问题及原因 ................................... 8 3.1 企业概况................................................................................................................. 8 3.2 流动资产管理的现状............................................................................................. 8 3.2.1 资金回收速度慢及流动性差.............................................................................. 8 3.2.2 房产积压难以出售.............................................................................................. 9

3.3大唐美林湾流动资产管理中存在问题.................................................................. 9 3.3.1建筑材料浪费严重............................................................................................... 9 3.3.2 财务造假............................................................................................................ 10 3.3.3 日常管理不规范................................................................................................ 11 3.3.4 不良资产普遍存在............................................................................................ 11 4 完善大唐美林湾房地产公司流动资产管理的对策 ............................................. 13 4.1 更新生产理念和减少资源浪费........................................................................... 13 4.1.1 住宅产业化........................................................................................................ 13 4.1.2 合理利用建筑垃圾及采用新型材料................................................................ 13 4.2 防范和治理财务造假........................................................................................... 14 4.2.1 完善会计制度和减少会计操作空间................................................................ 14 4.2.2 加大处罚力度并增加财务造假的成本............................................................ 14 4.3 加强和完善企业财务日常管理........................................................................... 14 4.3.1健全合理的内部会计监督制度......................................................................... 15 4.3.2 提高财务人员的素质........................................................................................ 15 4.4 防范和处置不良资产........................................................................................... 15 4.4.1 建立健全企业自主性处置不良资产的机制.................................................... 15 4.4.2 建立健全债务重组机制和诚信机制................................................................ 16 结论 ............................................................................................................................. 17 致谢 ............................................................................................................................. 18 参考文献 ..................................................................................................................... 19

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大唐美林湾房地产流动资产管理存在问题分析

1 绪论

企业的流动资产是生产过程的重要因素,企业必须有充足的流动资产和资金来确保企业经营活动的正常进行。支付能力和变现能力是企业经营者最为关心的信息。然而,某些企业对流动资产的处置不当,造成赊欠的的状况,从导致企业有良好的经营成果,但是财务状况却不佳的现象[1]。虽然获得了一定的经济收益,但是因为流动资金回收慢,变现能力差,为企业的经营带来了一定的经营风险,甚至企业还需贷款来应对资金流动不足问题,从而增加了利息支出,增加了费用支出,影响企业的经济利益。

1.1 研究背景

自改革开放以来,随着国际经济的快速发展和国内住房资质的改革,都大大的推动了社会经济的蓬勃发展,居民收入有了显著的提高,使房地产成为新的消费热点。但随着金融危机的爆发,房地产业在缓解经济危机、回复和发展经济方面的具有巨大作用,各国政府都意识到房地产的发展能勾极大的回复和推动经济的发展,都大力发展房地产,推动房地产企业的兴起,以此推动经济的发展。因此,对房地产流动资产的管理的重视,解决房地产流动资产管理中的问题,能够使企业进入一条良性发展的道路。

1.2 研究目的和意义

1.2.1 研究目的

流动资产是指企业可以在一年或者越过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产,是企业资产中必不可少的组成部分。在当今社会,经济的繁荣快速的发展,流动资产的管理己经成为现代企业管理的一大问题。流动资产是企业经济中重要的一部分,是企业管理的重中之重,加强对企业的流动资产管理,解决流动资产管理中的问题,才能更好的让企业在竞争中取得优势,抓住机遇。流动资产研究的直接目的是为了推动企业的良性发展,让企业获得更大的利润和竞争力。

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1.2.2 研究意义

加强对流动资产业务的管理,有利于确定流动资产真实性、准确性以及合法合理性,有利于检查账务处理的正确性,发现存在的弊端,提高流动资产的流动性和使用效率。

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

对流动资产的管理,相对国内而言,国外较早的对其研究。流动资产管理无论是在经济理论上还是社会实践上都受到经济学家的重视,并通过探索与发展,已经形成了一个较为系统的体系,在国外推广并使用,使得国外企业总能够充分的管理和利用好他们的流动资产。John Antanies[2]认为企业想同时做到存货最小化、资产利用程度最大化以及顾客服务水平的完善几乎是不可能的,因此在制定流动资产管理计划时,必须与其他业务相结合来考虑整体,避免错误的流动资产计划损害企业利益。因此,一般国外企业的资产中流动资产是与其他业务相结合来考虑的。此外,Andrew Harris[3]认为公司不仅要考虑内部与外部的流动资产驱动力,还要考虑到这些驱动力在商业和市场发生变化时的敏感性,这样才能更好的管理好流动资产。对比于国内外企业流动资产管理方面的平均水平来看,国外企业对流动资产的管理和配置效率也远远超过我国企业。

1.3.2 国内研究现状

相对而言,我国在流动资产无论是在经济理论还是社会实践上,与国外相比,都具有一定的差距。改革开放后,流动资产这一经济理念才被引入我国,因此,对流动资产的研究,我国起步较晚。而在实践过程中,因为我国很多企业缺乏对流动资产的系统性认识,又由于企业自身能力的缺陷与不足,所以对流动资产的管理显得力不从心。因此,普遍而言,我国企业对流动资产的配置与管理缺少一个完整的体系指导,大多数都是靠管理层自身的偏好来决定的。所以国内大多数企业的流动资产占总资产的比例基本都在一半以上,使得现金流动率差,流动资产管理不完善,严重制约了企业发展的步伐。因此,我们通过对企业流动资产的管理研究分析,学习国外经验,改善自身不足,促进企业的发展。

当然,随着我国学者对流动资产管理的深入研究,使我国企业也逐渐认识到流动资产管理的重要性。因为不论一个企业的经营目标是利润最大化还是企业价

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值最大化亦或者是股东财富最大化,只要企业想要实现目标,就必须要能获得利润,而且这种利润是越多越好、越快越好,这样企业才能继续生存下去,才能去实现既定的目标。在资金等同的情况下,如何更好的使用流动资金去赚取利润的最大化,这就体现了对流动资产管理的重要性。因此,一些大型企业率先运用流动资产管理的理念来谋求企业的发展。

1.4 本文研究的内容和方法及拟解决的问题

1.4.1 本文研究的内容

第一章是绪论。该章主要阐述了本文的研究背景,意义和方法,根据国内外的现状,做出整体的介绍。第二章是企业流动资产管理的概述。该章概括了流动资产的含义与特点,加强理论知识的印象,确定分析框架。第三章是对大唐美林湾房地产案例的分析,通过分析找出企业在流动资产管理中存在的一些问题。第四章对存在的问题找出解决的对策方法,不断完善企业的财务结构。

1.4.2 本文研究的方法

本论文采用的是规范与实证相结合的方法的研究方法。一方面在已有的研究结果上对流动资产管理进行规范性分析。另一方面,通过对大唐美林湾房地产流动资产管理具体分析,并于其他企业相对比,从而提高企业流动资产管理的效率。

1.4.3 本文拟解决的问题

本文主要研究了企业的流动资产管理,通过对大唐美林湾房地产公司的具体研究,分析了该公司为例具体介绍了该企业在流动资产管理的现状以及企业存在的问题和不足,并对大唐美林湾房地产公司的问题进行可能的原因阐述以及做出改进措施。企业必须重视流动资产的日常管理工作,尤其是对现金、应收账款以及存货的管理。只有加强了这些方面的管理,才能够对流动资产管理进行改善。企业应从改善房地产生存及其外部环境和结合企业自身提出了解决的方案,从而尽可能的完善企业的流动资产管理,为企业的发展创造良好的生存环境,为企业获取更大的利益,积极推动我国房地产产业的发展。

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2 流动资产管理理论概述

2.1 流动资产的定义

流动资产是指企业在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产,是资产中必不可少的组成部分,包括现金及各种存款,短期投资,营收及预付账款,存货等。企业通过对流动资产的管理,从而确保各项经济活动正常稳定的进行,提升企业对流动资产的管理,让企业在市场竞争中保持活力,维护企业的信誉。

2.2 流动资产管理的概念

流动资产管理是企业经营管理的重要组成部分。它主要包括现金、各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货等的管理。如果流动资产过多,导致企业资金利用率不高,增加财务负担,会导致企业的盈利能力下降;相反,流动资产不足,则其资金周转不灵,会影响企业经营。企业的流动资产贯穿着企业经营生产的各个环节,并不断地发生着变化,改变其占用形态。经过这种不断的变化过程,来认识流动资产这一特点.有助于企业利用物质运动与价值运动的关系来加强流动资产的管理[4]。

2.3流动资产管理的内容

流动资产是一个企业在经营活动中的重要经济资源,流动资产对整个再生产过程中起到了推动的作用。此外,流动资产管理是企业财务管理中重要的一部分,企业的经营方式及相应的经济措施都会对企业的流动资产产生一定的影响。因此,流动资产管理的好坏对一个企业的竞争与发展的具有至关重要的作用。而流动资产管理则主要是通过对流动资产中的应收账款管理、现金管理和存货管理来实现的。

2.3.1 应收账款管理

应收账款是指企业在正常的经营过程中因销售商品、产品、提供劳务等业务,应向购买单位收取的款项,包括应由购买单位或接受劳务单位负担的税金、代购买方垫付的各种运杂费等。但该资产本企业无法控制,从而在一定的时间内形成了企业的虚拟资产[5]。只有变成现金后流入企业,企业才能运用,进行加工生产。

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而该过程时间的多少,对企业经营活动极其效果具有重大的影响。由于为了在激烈的市场竞争中获得优势,扩大市场占有份额,赊销成为企业扩大其市场份额的主要竞争手段,此外,购货方诚信的缺失,故意赊账拖欠账款,导致企业的应收账款难以正常回收。其次,企业本身在管理上也存在这一定的疏忽,企业为了追求一味的市场份额,对购货方的诚信不加以审核,从而导致资金难以收回,从而导致大量应收账款的出现。

为了应对应收账款的日益增多,企业应采用科学合理的管理手段,制定并落实相应的应收账款回收制度,从而确保企业的应收账款走上一条良性循环的发展道路。首先,对购货方的身份背景及信用程度进行考察审核,从而确定是对否该客户进行赊购。其次,建立客户诚信制度和标准。对不同的客户制定不同的制度。例如:赊欠资金的多少,赊欠期限的长短等等,从而是企业的资金风险得以最低,获得企业利润最大化。第三,对应收账款进行日常管理,出现了应收账款,企业就必须围绕“如期全额的收回账款” 这一中心开展工作, 这些工作是否真正的落实并完成, 直接关系到应收账款回收。企业可与业务人员签订相应的回收责任书,落实业务人员的责任,回收账款。同时对收回的货款严格控制,以实际收到的货款金额作为业务人员的考核标准,发放工资及福利待遇, 增强企业员工的风险意识,不随意赊欠,避免导致账款无法回收[6]。

2.3.2 现金管理

现金(cash),是指立即可以投入流通的交换媒介。它具有普遍的可接受性,可以有效地立即用来购买商品、货物、劳务或偿还债务。它是流动资产中流动性最强的资产[7]。现金是我国企业会计中的一个总账账户,在资产负债表中并入货币资金,列作流动资产,但具有专门用途的现金只能作为基金或投资项目列为非流动资产。这些理论性的依据足以证明现金对于企业的重要性[8]。因此,加强对现金的管理必将成为企业发展的重中之重。

但我国现阶段企业现金管理的现状存在着问题。第一,企业外部融资的贷款利率高。据悉,2011年以来民间借贷利率与往年相比较高,七至十天的短期贷款月利率达到百分之七至百分之十,三个月以上的贷款月利率在百分之三至百分之五。企业内部的潜力已经快被挖尽了,但所得销售利润率很低,减去相关费用后,赚的钱都无法偿还贷款利息,企业压缩生产。即便企业从从银行贷到了款,

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利息费用费用巨大,导致企业的财务面临巨大的风险与压力。而企业现金管理意识不强、现金预算不健全和现金利用率低下等一些列问题[9]。第二,经营现金流量净额小。根据相关数据显示,2011年剔除金融类公司后的2147家公司的半年报显示,经营活动产生的现金净流量合计3529.22亿元,较2010年同期的3761.52亿元下降6.20%。由于劳动力成本不断上升和通货膨胀,上市公司钱紧的现象已经显露无疑了。第三,企业闲置的现金比较多,其中2010年在A股市场通过首次公开募股完成募集资金的344家公司募集资金总共达到4907.23亿元,超募3024.2亿元。根据相关数据可知,到2011年4月底止,344家公司披露的已投入募集资金为2645.015亿元,还有超过2200亿元的空闲资金,其中,5亿至IO亿元的有94家,5亿元以下的有170家,闲置募资超过10亿元的公司有80家。这些公司,2010年的平均流动资产周转率也不到1%,仅为0.93%,平均总资产周转率仅为0.68%。因次,只有加强企业的现金管理意识,加强先进预算,建立健全现金管理系统,提高资金的利用效率从而推动企业的发展。现金管理对企业的发展具有巨大的推动作用,企业必须重视现金的管理,提高现金的利用率,保证现金流的循环发展,才能够更好的提高企业的市场应对能力,使企业获得更大的利润。

2.3.3 存货管理

存货管理就是对企业的存货进行管理。存货管理是将厂商的存货政策和价值链的存货政策进行作业化的综合过程[10]。存货管理主要有三种。反应方法、计划方法和混合方法。反应方法是利用顾客需求,通过配送渠道来拉动产品的配送。计划方法它是按照需求量和产品可得性,主动排定产品在渠道内的运输和分配。混合方法即用逻辑推理将前两种方法进行结合,形成对产品和市场环境作出反应的存货管理理念。完备的存货管理方案将仔细的说明各种政策,说明何时订货、存货以及发货的过程。但存货管理也存在这一些问题。首先,存货的收入和发出,是有真实的记录的。其次,在材料采购,产品销售环节往往是有同一个人完成的,从而导致采购销售环节混乱,甚至出现暗箱操作等。第三,因库存量大,导致大量的流动资金被占用,导致企业流动资金循环难以正常运作。因此,要遵循会计法律法规制度,保证是账务、产品和登录信息的卡片三者相一致。存货管理要严格执行财务制度规定,对货到发票未到的存货,月末应及时办理暂估入库手续,

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使账务、产品和登录信息的卡片三者相一致。其次加强企业内部监督体系,加强对业务员的素质培训,加强监督,从而避免采购销售环节的错误。第三,在对存货的日常管理,根据存货的重要程度,将存货分为几个等级,抓住重点存货,控制一般存货,制定理性的存货采购,将存货控制在一定的范围内,防止占有过多流动资金,确保企业现金流的正常运转。

2.4 流动资产管理的特点

流动资产管理具有以下三个特点,第一,变现能力强。流动资产可以在短时间内出售或变卖,从而获取充足的流动资金。第二,形态多样化。流动资产在周转过程中不断改变其形态,依次由货币形态开始,经过供应、生产、销售等环节,从一种形态转化为另一种形态,最终又变为货币形态。第三,周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期,就改变其实物形态,并将全部价值转移到所形成商品中去,构成成本费用的组成部分,然后从营业收入中得到补偿。

2.5 流动资产管理的要求

首先,在确保生产经营活动的同时,要确保对资金的充分利用。二者要相互统一来看,推动流动资金管理生产的发展,促进企业生产经营活动的顺利开展。第二,将资产管理和资金管理二者相结合。有利于提高资金的利用率极其效果。第三,将物资运动与资金使用相结合,做到互不赊欠,钱货两清。遵守结算纪律,规范手续,确保企业的生产经营活动有序持久的进行下去。

本章小结

本章首先对企业流动资产定义进行了细致的阐述,让我们了解到企业流动资产的含义及其重要性,并提过企业应该将流动资产放在资产管理的显要位置。而紧接着提出的流动资产管理的概念让我们了解到流动资产管理作为企业管理不可获取的一部分,在企业发展运营过程中起到双刃剑的作用,正确的流动资产管理是企业发展的推动力。通过对流动资产中的应收账款、现金和存货的理解和概述,阐述了流动资产管理的内容,让我们可以从细节入手,直接进入企业流动资产管理的内涵中去,以理论带动理论,理论辅导实际。此章节由浅及深全面讲解了流动资产的含义、概念、内容,通过对这三者的论述,阐明了流动资产管理的特点和要求,对于企业流动资产管理具有重要的导向作用。

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3 大唐美林湾房地产公司流动资产管理存在的问题及原因

3.1 企业概况

安徽六安大唐房地产开发公司是一家一房地产开发为主的公司。公司的坐落于历史悠久的六安。六安大唐房地产开发有限公司是六安房地产开发商行业知名企业,企业为了适应市场经济的发展,公司积极探索,已提供宜居宜住的优质高档小区为企业的目标。公司秉承“诚信待人,共谋发展”的经营思想,坚持“客户第一”的原则,以为广大住户生产安全、舒适、文明的现代化高档小区为己任。由公司承建的六安大唐美林湾小区以其优雅的环境,独特的设计,简约时尚的造型为住户提供了一个舒适便利,文明高档的现代化居住小区,深受广大住户的喜爱。企业销售方式多样化,采用一次性付款和首付贷款买房相结合进行销售房产。其中,在2014年第四季度里企业的货币资金为34963423.30元,预付账款为2419023.13元,应收账款为502589.10元,存货为146346123.3元,流动资产合计为184231159.00元。第三季度里企业的货币资金为29013256.21元,预付账款为1905821.20元,应收账款为385912.14元,存货为171816344.8元,流动资产合计为203121334.6元。第二季度里企业的货币资金为41236900.40元,预付账款为3148421.81元,应收账款为224318.46元,存货为197523120.03元,流动资产合计为242132760.73元,第一季度里企业的货币资金为32306900.09元,预付账款为2894135.46元,应收账款为463421.12元,存货为174935152.35元,流动资产合计为210599609.05元。

3.2 流动资产管理的现状 3.2.1 资金回收速度慢及流动性差

由于房地产产业的特殊性,购房者多数需要通过银行贷款来获得购房所需要的房款,这就导致了企业资金回收周期长,速度慢。一套房产的成交价格往往是七八十万,购房者通过首付二三十万,然后通过月供几千元来偿还房款。从而导致企业要通过几年甚至几年年才能收回房款,回收资金,导致资金流动性差。

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3.2.2 房产积压难以出售

根据相关数据,2011年中国房地产上市公司,10家房企中半数负债率超过70%,其中万科和龙湖地产已达到78%负债率,碧桂园也比去年年末时增长了18.1%。除去碧桂园,9家房企的存货量达到4268.6亿元。

除碧桂园外,其他9家房企负债总额为6824.1亿元,比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元,大型房企承受的资本压力和风险依然较大。根据链家地产市场研究部[11]的统计,截至8月24日,A股市场共有70家房企披露了2011年中报,约为全部上市房企六成。这70家房企2011年上半年共实现营业总收入896.4亿元,较去年同期796.2亿元增长12.6%;总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元,增长幅度达到38.4%,而去年同期已公布中报的85家房企存货金额为6088亿元,前年仅为3970亿元。碧桂园半年报显示,截至6月底,集团净负债率为66.5%,比去年底的48.4%增长了18.1个百分点。截至8月17日,已有38家房地产上市公司公布其2011年半年报。报告期内,上述房企期末存货为3762.06亿元,同比大增44.57%。在调控政策下,库存压力不断凸显,以价换量或是尝试其他途径,开发商为此各显神通。

3.3大唐美林湾流动资产管理中存在问题

在企业的投资过程中 , 由于对市场调查的不完善,没有进行可行性研究,导致企业生产的房屋难以出售,此外,企业没有正确认识自身的实力,导致企业没有明确的投资目标,资金回收速度慢或难以回收,给企业的经济造成了巨大的财政负担。企业被上述原因所困扰 , 由于投入较大,资金出现周转困难,不良资产变现能力弱,导致企业的获利能力严重下降。如要处理这些长久积累下来的经济包袱 , 企业的偿债能力必将削弱 , 导致恶性循环 , 甚至难以维持正常的生产经营。具体而言,当前企业流动资产管理存在下列问题:

3.3.1建筑材料浪费严重

由于市场变化迅速以及宏观因素对企业的影响,有些企业事先没有制定相明确的经济目标和事先计划,毫无计划性投资,导致建筑材料浪费严重。根据有关数据调查,我国目前每年老旧建筑拆除面积与新建建筑面积的比例约为2:5,大多数还在正常使用范围的房屋遭到拆除,缩短了住宅的使用年限。按照我国的相关住房拆迁规定,普通房屋建筑可以使用50年,可是根据相关统计调查显示,

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我国建筑平均寿命不满三十年,但英美等西方国家则在一百年以上[12]。拆迁速度和建筑速度过快,拆建过于频繁,导致房屋住宅的使用年限过短,建筑材料浪费严重。于此同时,大量的建筑垃圾的产生对环境也产生了巨大的污染。此外,我国施工方式落后,与发达国家的建筑施工相比,现场手工再加工建造方式,每平方米用水泥要多浪费70~80公斤,钢的使用要高出10%~25%。此外,我国的建筑垃圾利用率不足5%,而发达国家建筑垃圾资源化的利用率已达60%~90%,这也导致了资源的极大浪费。

3.3.2 财务造假

企业的经营目的是为了获取利益,为了使利益最大化,有些企业会通财务造假的方法来获取利润。一般的造假手段主要有:

(1)虚构收入

虚构收入是最常用的造假手段,常用的有以下三种方法,一虚开发票,确认收入;二是白条出库,作销售入账;三是对开发票,确认收入。这些手法看似是符合法律规定的,但实际上是违反相关法律法规的,手段相当高明。此外,利用阴阳合同虚构收入,例如在公开合同上注明货款是五千万元,但秘密合同上约定实际货款为2500万元,还有2500万元虚挂,这样就虚加了2500万元,这在关联交易中非常正常普遍的现象。譬如麦科特曾被发现伪造进口设备融资租赁合同,虚构固定资产9074万港元并通过采用伪造海关印章、伪造材料和产品的购销合同、虚开进出口发票等手段虚构收入30118万港元。再如上市公司利用子公司按市场价销售给第三方,确认该子公司销售收入,再由另一公司从第三方手中购回,这种做法避免了集团内部交易必须抵消的约束,确保了在合并报表中确认收入和利润,达到了操纵收入的目的。

(2)提前确认收入

这种情况如:一是提前开具销售发票,以优化业绩。。二是在仍需提供未来服务时确认收入三是在存有重大不确定性时确定收入,四是完工百分比法的不适当运用。在房地产和高新技术行业,提前确认收入的现象非常普遍,如房地产企业,往往将预收账款作销售收入,滥用完工百分比法等。以工程收入为例,按规定工程收入应按进度确认收入,多确认工程进度将导致多确认利润例如康芝药业提前确认销售收入,导致2011年利润虚增了156.81万元。

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(3)费用资本化来调节利润

费用必须与发生的收入配比,不符合资本化条件的费用必须抵减收入。如果不符合资本化条件的费用被资本化了,那么资本化费用转化为资本以后,其值将会在以后的多个会计期间被摊销,这将夸大摊销当期的利润。通常,广告费用、利息费用、研究与开发经费和其他日常经营费用等有可能会被不适当地资本化,而会计原则经常被作为其资本化的借口。例如在华尔街的WorldCom欺诈中,把38亿美元的费用不恰当地计为资本支出。

3.3.3 日常管理不规范

企业流动资产欠缺管理,不能够定期盘查核实 ,没有设置专人负责管理 , 出现随便拿随便用现象; 有的单位为谋求利益,将企业闲置资产设备出租或转移,为自身谋取利益。企业的责任不够明确,“三角债”现象仍然存在 , 职工间相互推卸责任,造成企业某些长期欠款无法得以回升 , 从而严重影响企业的经济利益和流动资金周转。

3.3.4 不良资产普遍存在

企业的不良资产就是指企业并未处理的资产净损失和资金挂帐,还包括按财务会计制度所规定应提但是并未提集的资产减值准备的各类有问题资产所预计的损失金额。当某项资源无法再为企业带来经济利润 ,那么该资源就失去了他的经济价值 , 从而就形成了企业的不良资产。 根据国家公布的数字,截至2014年6月末,房地产业8家银行不良资产余额177.10亿元,不良率0.92%。不良资产严重制约了企业的发展,是影响企业规模扩大再生产的重要因素。一是应收账款中的不良资产在企业中普遍存在 ,由于时间长久 ,有些应收账款无法弄清回收,导致企业利益的流失, 二是企业积压产品,这些产品早已失去了经济价值 , 因为盲目采购或转产而产生的无法使用的原材料、 企业淘汰设备的备品配件等 , 都失去了变现的价值。

本章小结

本章已大唐美林湾房地产开放公司为案例,首先对该公司的情况加以概述,对其流动资产总额及其构成加以描述。其次,对流动资产管理的现状加以分析,然后指出了大唐美林湾流动资产管理中存在问题及财务造假的一些手段,来体现流动资产管理在企业管理中的作用。流动资产管理的好坏直接影响企业在激烈的

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市场竞争中能否取得优势。企业的经营目的虽然是为了盈利,但是不能过分的追求利益,更不能因为利益而去采取不正当的手段,进行财务造假,应通过合理合法的手段来为企业和员工谋取利益,这样才能够更好的管理企业的流动资产,通过相应措施改善流动资产管理,来为企业谋取更大的利益和发展前景。

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4 完善大唐美林湾房地产公司流动资产管理的对策

4.1 更新生产理念和减少资源浪费

4.1.1 住宅产业化

我国目前能源匮乏和环境污染问题严重,要求企业建立资源型和节约型的现在生产管理模式。从而降低资源的消耗。在面对房地产重复建设造成资源浪费,企业应大力发展住宅产业化,即标准化,通用化的设计,生产前规划好总体目标,在建造中制定措施,在保证住宅质量安全的前提下,进行住宅产业化发展,从而提高效率,减少浪费,降低成本,减轻环境污染。首先,更新设计观念。在规划布局方面,企业应大胆的更新设计观念,通过对周边环境、生态保护及科技的运用,全面的节约建筑资源,避免重复建设,减少浪费,促进人与自然和谐共处的生态观念。在住宅设计上,应采用新颖独特的设计理念,减少能耗和占地面积的小型户型,满足大多住房者的需求。此外,和可以采用新型材料来代替一些建筑材料的使用。其次,转变生产模式。房地产的生产模式由原先的单件生产向工业化、规划化和集中化方向发展。工业化的生产模式生产出来的产品单一,可以集中采购材料,统一建设公共娱乐设施,提高住宅质量、降低成本、节约费用、节约占地面积,最大限度的满足用户的个性化需求[13]。提高用户的生活质量和水平最后,装修一步到位。企业在对住宅建造工程完毕后,可以对其进行装修,改变原有的交付毛坯房给购房者的传统做法。企业将装修一步到位,集中采购装修材料,降低了运费和材料的成本,节约了成本,企业也获得了更多的经济收益。

4.1.2 合理利用建筑垃圾及采用新型材料

建筑垃圾是指在建筑物的建设、维修、拆除过程中产生的主要固体废弃物。房地产市场的发展迅速发展,建筑垃圾的产生也会越来越快,越来越多。建筑垃圾是一种放错了位置的资源,将其回收在利用,能够最大程度的节约资源。我们可以利用废弃的建筑垃圾进行地基基础、桩基填料、施工筑路等,这能够减少对筑路施工、地基路基投资,能够节省筑路地基投资额的10% 左右。此外,还可以对废弃的钢筋回收也能够获取一定的收益。此外,科技的迅速发展,诸多的新型材料被开发研制出来,例如新型环保砖的出现,取代了传统的粘土砖的使用。

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采用环保砖建造房屋可比粘土砖建筑节省工程价款的25%,节约工期时间40%,少用木材60%,节省钢材50%,对砌筑砂浆使用减少60%,抹面砂浆省下50%,节约人工成本约45%、降低采暖耗能30%-40%。既节约了资源,用减少了材料的使用和人工的节省,又保护了生态环境,尽力的减少了资源的浪费和使用,降低建筑企业发展的经济投入和环境成本,从而实现经济发展与环境保护的“双赢”。

4.2 防范和治理财务造假

4.2.1 完善会计制度和减少会计操作空间

财务会计信息具有程序真实的特点,会计准则是判定财务报告虚假重要依据,特别是相关具体会计准则。制定关联交易定价的具体细则。对关联交易定价、结算、支付方式作出正确的规定。同时加强企业的关联交易披露的管理,让披露工作得以细化。进一步规范对资产的确认,防止把不符合资产确认标准的计入资产,多记资产。结合大唐美林湾公司的实际情况,针对企业自身的问题,制定相应的制度,如简化采购手续,做到票据和账目对等,从源头上断绝造假。

4.2.2 加大处罚力度并增加财务造假的成本

企业是以盈利为目的的,当企业出现财务虚假时,有关部门可以加大处罚力度,提高了财务成本,让其得不偿失,让企业不敢轻易进行财务造假,这也是遏制企业财务造假的重要措施。如康芝药业曾于2013年被前任审计总监实名举报财务造假,7月1日康芝药业收到证监会海南监管局下发的《行政处罚决定书》,认定公司存在虚增利润的违法事实。一是康芝药业应计未计期间费用,虚增2011年和2012年利润分别为238.5万元和230.79万元。海南证监局决定,对康芝药业给予警告,并处35万元罚款;对董事长等相关责任人给予警告,并处以3万元至10万元不等的罚款;二是康芝药业提前确认销售收入,虚增2011年利润156.81万元。造假的成本与获取的利益相比,造假成本低,加大处罚力度是遏制财务造假的又一手段。

4.3 加强和完善企业财务日常管理

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4.3.1健全合理的内部会计监督制度

为了让企业正常的经济利益得以获得并保护经济秩序稳定。因此要建立健全合理的内部会计监督制度。内部会计监督制度是指财务会计部门在资金的筹集、 使用、耗费收回和分配及其相应经济业务的处理过程中各方面应遵守的准则,以此来规范会计工作的真实可靠,财务信息的合法性和财务人员的廉洁性[14]。例如企业要对经济业务发生的财务人员、采购人员、会计人员的具体权限和责任明确到位,防止互相扯皮,推卸责任。企业在核算经济业务时,要确保票、账、人三者一致,否则不予核算。企业还要实行职务分离,防止因权限集中、职务重叠发生徇私舞弊的现象。

4.3.2 提高财务人员的素质

积极培养管理人才,加强道德素质教育。财务会计人员应遵守国家的法律法规财政制度和财会法规把履行职业责任变成自觉行动,搞好事前预测事中核算、控制事后分析、考核完成好会计基本工作。像企业应加强对财务人员加以培训,建立考试制度,提高财务人员的专业技能知识定期考核,对考核不过关的予以辞退。其次,企业应树立奖励机制。如通过考试获取的职业资格证书和职称,企业应给与相应的奖励和待遇,从而提高财务人员学习的积极性。

4.4 防范和处置不良资产

4.4.1 建立健全企业自主性处置不良资产的机制

企业应根据市场的走势和发展需要,不断更新和改革新的措施和手段,为企业的发展获取更大的空间,提高市场处置不良资产的水平,促进手段的创新和生产的创新。要在充分利用和挖掘催收、以物抵债、诉讼和呆账核销等手段的基础上,遵循市场化处置的原则,运用合法合理的财政手段和措施,将国内和国际两个市场相结合起来,积极探索运用资产证券化、资产推介、债务重组、转让出售等等手段,是不良资产加以组合重整,以打包方式为主,进行集中批量处置,不断降低对不良资产的处理成本。例如2003年国际著名投资银行高盛和摩根斯坦利分别与工商银行和建设银行携手合作处理不良资产。建设银行与摩根斯坦利也于2003就合作处置不良资产签署了协议,共同成立资产所有人公司和资产服务公司,共同管理和处置不良资产。这都为企业处理不良资产提供了经验和道路。

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4.4.2 建立健全债务重组机制和诚信机制

债务重组可以采取多种形式,实施债务托管经营,债务转让与出售,资产置换等[15]。企业可以将自己企业的债务进行委托管理,比如现今社会上出现符合法律要求、且由司法部门和金融部门等审核通过的为债权人处理债务事务的债务事务所,或者与此类机构类似的营业性机构,他们专门为企业等社会个体办理相关债务业务,这样就将企业从债务的事务中解脱出来。其次通过债务转让或者出售的方式将债务转让给他人,换取经济利益,减少债务在自身的压力。另外其也还可以通过用资产抵用债务的方式,来应对债务问题。

另外政府也应加快社会信用体系的建立,让不良资产在市场中得以消化处理。加大失信惩戒力度,通过政府社会化的操作模式,将整个社会诚信制度建立起来,建立诚信档案,并且对于失信的事情和人员有一定的惩戒措施。总之,企业要加强诚信教育,采取积极有力的措施,处理企业内部的不良资产,防范风险。

本章小结

本章主要针对前面关于大唐美林湾房地产公司流动资产管理存在的问题加以分析,提出了相应的解决措施,加强企业在资源的节约,为企业节约了费用的同时,也加强了对环境的保护,提高了企业长期循环发展的能力。加强对财务有关的日常管理和提高处理不良资产的能力,减轻不良资产对企业的压力。随着经济的快速发展,流动资产管理也越来越重要,越来越被企业所重视,这就要求企业必须正确合理的面对流动资产管理中的问题,采取有力的措施加以决绝。因此,我们要不断加强对流动资产的管理,及时发现问题并加以解决,只有这样,才能够更好的促进企业的发展,是企业具有更强的竞争力,获取更多的收益,推动企业的长久发展。

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结论

本文主要研究了企业的流动资产管理,通过对大唐美林湾房地产公司的具体研究,分析了大唐美林湾房地产公司为例具体介绍了该企业在流动资产管理的现状以及企业存在的问题和不足,并对大唐美林湾房地产公司的问题进行可能的原因阐述以及做出改进措施。同时还研究了我国房地产行业在流动资产管理的现状,并用大唐美林湾作为例子来对国内房地产行业的企业做出启示,让房地产企业能够通过大唐美林湾公司的启示做到有则改之,无则加勉,尽可能的完善企业流动资产管理,从而使得我国房地产行业企业能够更加快速健康的稳定发展。

通过对大唐美林湾房地产企业的研究总结,我们可以看出,对流动资产进行管理对企业的重要性,企业必须重视流动资产的日常管理工作,尤其是对现金、应收账款以及存货的管理。只有加强了这些方面的管理,才能够对流动资产管理进行改善。企业应从改善房地产生存及其外部环境和结合企业自身提出了解决的方案,从而尽可能的完善企业的流动资产管理,为企业的发展创造良好的生存环境,为企业获取更大的利益,积极推动我国房地产产业的发展。

综上所述,流动资产管理对企业的发展是具有重大的作用。一个企业要想平稳健康的成长,就一定要加强对企业流动资产的管理,而做好对流动资产的管理,通过对企业的存货管理、现金管理和应收账款管理等方面调查,通过对他们进行管理来反映企业已经做好了对自身流动资产的管理,从而确保企业获得最大的利益,使企业的竞争力得以提高,推动企业的持续稳定的发展。

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致谢

在改论文的写作和修改过程中,我得到了论文指导老师的细心指导,不管是从最初的论文选题还是在写作过程中遇到的种种问题,我的论文老师一直耐心的为我讲解,给与我指导和建议,在老师的细心指导下,我不仅学到了许多知识,提高了自己的知识储备能力。同时又重新温习了所学的知识。使我的论文在撰写方面有了很大的进步与提高。在此,我真诚地向我的指导老师表示真挚的敬意和感谢!我还要感谢我的母校——哈尔滨剑桥学院,是她提供给我了优良的学习环境和良好的生活环境,让我在学习知识的同时,也让我的大学生活丰富多姿,为我的人生留下精彩的一笔。

大学四年的生活即将结束,回顾过去四年的大学生活,学校老师们给了我们许多的帮助,我要感谢我们学院给我们授课的各位老师,正是由于他们丰富的知识能力、丰富的教学经验和科学严谨的治学态度,让我的大学充满了色彩。由于本人能力有限,经验匮乏,论文中难免会许多不足之处,希望各位老师给与意见和直到。最后,我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅,评议和参与本人论文答辩的各位老师表示感谢。

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参考文献

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本文来源:https://www.bwwdw.com/article/vmvv.html

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